TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51011 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBSGI

N° : 11

Assignation du :

13 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 mai 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Géraldine GARDELLA-CASTELNAU, avocat au barreau de PARIS – #C2447

DEFENDERESSE

La société S.A.S. HESTIA [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Margaux CABANES, avocat au barreau de PARIS – C1024

DÉBATS

A l’audience du 04 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé du 3 mai 2018, la société [S] a donné à bail commercial, au profit de M. [D] [Y] agissant au nom et pour le compte de la société Hestia [Y], alors en cours de constitution, un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3].

Ce local, lot n°13, comprend « une boutique, cuisine et toilettes et droit d’installer une terrasse au devant des locaux sous réserve des autorisations administratives nécessaires ».

Ce bail, consenti pour l’exercice d’une « activité de restaurant, traiteur, plats à emporter », a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 3 mai 2018, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 33.600,00 euros, payable trimestriellement d’avance, en quatre termes égaux au domicile du Bailleur ou de son représentant, le premier jour de chaque trimestre avec un premier règlement le 3 mai 2018.

Il stipule le paiement d’une provision sur charges de 390 euros, payable chaque trimestre en même temps que le loyer.

Une indexation annuelle automatique du loyer était prévue chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du 4 ème trimestre 2017 (valeur 111,33).

A ce jour, les montants trimestriels du loyer et de la provision sur charges s’élèvent respectivement à 9.999,39euros et 390 euros, auxquels s’ajoute la TVA à 20%.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [S] a, par acte délivré le 20 novembre 2025, fait délivrer à la société Hestia [Y], un commandement de payer la somme en principal de 12.626,07 euros, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société [S], a, par acte délivré le 29 décembre 2025, fait citer la société Hestia [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 22 décembre 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Hestia [Y], et de toute personne de son fait, des lieux sis [Adresse 3], et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu,

— condamner la société Hestia [Y] au paiement par provision d’une somme de 13.888,68 euros, au titre des loyers, charges et taxes arriérés, clause pénale incluse, sauf à parfaire et à actualiser au jour de la décision à intervenir,

— condamner la société Hestia [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté de 10%, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société Hestia [Y] au paiement par provision d’une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Hestia [Y] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la société Banque Populaire Rive Droite créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience du 4 mai 2026, la requérante, représentée par son conseil, maintient ses demandes et réactualise sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 37.594,52 euros selon décompte arrêté au 4 mai 2026.

La défenderesse, régulièrement assignée, a constitué avocat et a comparu, à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail 3 mai 2018 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut d’exécution par le preneur d’une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 20 novembre 2025 pour la somme en principal de 12.626,07 euros mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

Il résulte du relevé de compte actualisé au 23 décembre 2025 versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 20 décembre 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 21 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître un solde débiteur de 37.594,52 euros au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires dus par la société Hestia [Y] arrêtés au 4 mai 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus.

Toutefois ce décompte intègre des frais de commandement de payer de 189,91 euros qui ne sont pas des loyers et charges et qui doivent être déduits.

La société Hestia [Y] sera en conséquence condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 37.404,61 euros au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnité d’occupation arrêtés au 4 mai 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus.

Sur la demande au titre de la pénalité de 10%

Il prévu à l’article 9 du contrat de bail qu’à défaut de paiement de loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, ces sommes seront automatiquement majorées d’une pénalité de 10%.

Toutefois, il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée par la bailleresse à ce titre, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société Hestia [Y] sera tenue aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

La société [S] sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 20 décembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail signé le 3 mai 2018 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], lot n°13, comprenant « une boutique, cuisine et toilettes et droit d’installer une terrasse au-devant des locaux sous réserve des autorisations administratives nécessaires », la société Hestia [Y] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Hestia [Y] à payer à la société [S] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 21 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Hestia [Y] à payer à la société [S] la somme provisionnelle de 37.404,61 euros au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnité d’occupation arrêtés au 4 mai 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la pénalité de 10% ;

Condamnons la société Hestia [Y] à payer à la société [S], la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Hestia [Y] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation;

Déboutons la société [S] du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON