TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [V]

[C] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09731 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEYO

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mai 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09731 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEYO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2008, l’OPAC de [Localité 1] devenu l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [C] [V] et Mme [X] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 573,82 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5692,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [V] et Mme [X] [V] le 1er août 2025.

Par assignations du 10 octobre 2025, l’établissement PUBLIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [C] [V] et Mme [X] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5677,27 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 février 2026 l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 4592,94 euros arrêté au 5 février 2026. Il indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et accepte la demande de délais de paiement à la condition de diviser la dette en 36 mensualités.

M. [C] [V] et Mme [X] [V] reconnaissent le montant de la dette qu’ils demandent à pouvoir régler par des mensualités de 100 euros. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5692,94 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement du loyer a repris.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et que les revenus du foyer de M. [C] [V] et Mme [X] [V] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2026, M. [C] [V] et Mme [X] [V] lui devaient la somme de 4592,94 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [V] et Mme [X] [V], qui ont par ailleurs reconnu ce montant, seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [V] et Mme [X] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [C] [V] et Mme [X] [V], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mars 2008 entre l’OPAC de [Localité 1] devenu l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [C] [V] et Mme [X] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 1er octobre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [X] [V] à payer à l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4592,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [C] [V] et Mme [X] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [V] et Mme [X] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er octobre 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [V] et Mme [X] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [C] [V] et Mme [X] [V] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [C] [V] et Mme [X] [V] aux dépens ;

DÉBOUTE l’établissement PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge