TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [C]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e AUDINEAU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10355

N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :

9 août 2023

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [F] [P]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0199

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet GERALPHA GESTION

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 30 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10355 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 7 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [P] est propriétaire occupante des lots n°11 (appartement au 3ème étage avec cave n°2) et n°13 (appartement au 3ème étage avec cave n°10), au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2023, a été adoptée la résolution n°21 autorisant le syndic à ester en justice à l’encontre de Mme [P] pour la libération des WC communs du 3ème étage.

C’est dans ces conditions que Mme [P] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 9 août 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11], aux fins d’annulation de la résolution 21 de l’assemblée du 12 juin 2023, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

Aux termes de l’assignation délivrée le 9 août 2023, Mme [P] demande au tribunal, au visa des articles 12 et 16 du code de procédure civile, et de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Déclarer recevable et bien fondée la demande de Mme [P] ;

Prononcer la nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [P] la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître [C] conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [9] 13ème demande au tribunal, au visa des articles 6-2, 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes ;

Débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

Condamner Mme [P] à cesser toute occupation privative du WC commun du 3ème étage et ce faisant, à libérer cette partie commune de toute occupation privative, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

Condamner Mme [P] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

La condamner au paiement des entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de droit. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 7 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée du 12 juin 2023

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de la résolution n°21, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que Mme [P] dispose de la qualité d’opposante pour avoir votée contre ladite résolution lors de l’assemblée générale du 12 juin 2023, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 14 juin 2023 à la demanderesse.

La résolution n°21 querellée, adoptée à la majorité de l’article 24, est ainsi libellée :

Décision du 30 janvier 2026

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21. Assignation à prévoir à l’encontre de Mme [P] propriétaire des lots 11 et 12 pour demande de libération du WC commun à l’étage (art. 24).

L’assemblée générale :

— autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de : Mme [P], propriétaire des lots 11 et 12 dans le cadre des désordres suivants : annexion du WC commun à l’étage avec demande de libération des lieux et de toute personne pouvant être mise en cause.

— donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils (avocats, maitre d’œuvre, …) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété ;

— prend acte de la possibilité pour un ou plusieurs copropriétaires de se joindre à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires dès lors qu’il(s) a (ont) un intérêt à agir à titre individuel. Les frais afférents à cette action seront pris en charge directement par le(s) copropriétaire(s) concerné(s) ;

— prend acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale ;

— confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat ;

— autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le conseil syndical.

Ont voté pour :

391/484 tantièmes

Se sont abstenus :

[I] [M] (42), [T] Olivier- [Z] In (55), [H] [W] (39) représentant 136/484 tantièmes

Ont voté contre :

[P] [F] (93) représentant 93/484 tantièmes

En conséquence de quoi cette résolution est acceptée par la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Mme [P] invoque deux moyens au soutien de sa demande d’annulation : le non-respect des dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et une erreur commise dans le décompte des voix de la résolution.

— Sur le moyen tiré du non-respect de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1065

Mme [P] sollicite l’annulation de la résolution n°21 au motif qu’elle contrevient à l’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 car l’autorisation d’agir en justice pour obtenir la libération du WC commun du 3ème étage, qui est une partie commune spéciale, aurait dû être soumise aux seuls copropriétaires du 3ème étage et non à l’ensemble des copropriétaires.

Décision du 30 janvier 2026

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En réponse, le syndicat des copropriétaires expose qu’il est parfaitement justifié que tous les copropriétaires participent au vote de l’habilitation à agir en justice, la procédure étant engagée au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires qui aura seul la qualité de demandeur à la procédure. Il ajoute que le WC litigieux n’est pas désigné comme une partie commune spéciale aux seuls copropriétaires en ayant la jouissance exclusive, mais comme une partie spéciale par bâtiment comme les cours.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«  Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. ".

Par ailleurs, l’article 6-4 de la même loi précise que « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. ».

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété produit aux débats par le syndicat que celui-ci mentionne « les water-closets à l’usage commun de différents copropriétaires » au titre des « parties communes entre les copropriétaires des appartements ou locaux dépendant du premier ou deuxième groupe de bâtiment ».

Il se déduit de ces énonciations que si le WC situé sur le palier du 3ème étage est bien mentionné comme une partie commune spéciale dans le règlement de copropriété, c’est à tort que Mme [P] soutient qu’il s’agit d’une partie commune spéciale aux seuls copropriétaires du 3ème étage.

En effet, si le règlement institue effectivement en page 13 des charges d’entretien et de réparation des WC situés au 3ème étage au profit des seuls copropriétaires de cet étage qui en ont la jouissance exclusive, (lots 11, 12 et 13), il ne mentionne pas corrélativement les WC communs du 3ème étage comme une partie commune spéciale aux copropriétaires du seul 3ème étage. L’existence de charges spéciales étant insuffisantes à établir l’existence de parties communes spéciales, et celles-ci n’étant pas prévues par le règlement, Mme [P] ne saurait se prévaloir de la qualification des WC communs du 3ème étage comme parties communes spéciales aux copropriétaires du 3ème étage.

En revanche, et comme le concède le syndicat des copropriétaires, les WC communs sont expressément désignés comme des parties spéciales communes aux propriétaires du bâtiment sur rue qui comporte 16 lots pour un total de 700 tantièmes.

Décision du 30 janvier 2026

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Dès lors, contrairement à ce que soutient le syndicat, et en application des dispositions de l’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, l’habilitation du syndic à agir en justice pour la libération d’une partie commune spéciale doit être soumise au vote des seuls copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale et propriétaires indivis de celle-ci, soit en l’espèce les seuls copropriétaires du bâtiment sur rue.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal que cette résolution a été soumise, comme les autres, au vote de l’ensemble du syndicat des copropriétaires, alors qu’elle devait l’être à ceux du seul bâtiment sur rue.

En l’absence de disposition contraire du règlement de copropriété ou de circonstances exceptionnelles affectant l’unité ou la destination de l’immeuble dans son ensemble justifiant que cette résolution soit soumise à l’ensemble du syndicat, il convient de constater que la résolution n°21 encourt la nullité, sans qu’il soit besoin d’examiner le second moyen.

La résolution n°21 sera donc annulée.

2. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires formule une demande reconventionnelle visant à solliciter la libération du WC commun du 3ème étage, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, car Mme [P], alors qu’elle ne dispose que d’un droit de jouissance dudit WC, partie commune, l’occupe de manière privative, sans autorisation, tel que l’atteste le procès-verbal de constat versé aux débats, faisant état du fait qu’ils ne sont pas accessibles et fermés à clef.

Mme [P] n’a pas conclu en réponse sur cette demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :

«  Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.[…] ".

Il est constant que si la résolution autorisant le syndic à ester en justice est annulée, le syndic est considéré comme n’ayant pas été habilité.

En l’espèce, la résolution habilitant le syndic à agir en justice ayant été annulée par la présente décision, il convient, au regard du caractère d’ordre public de l’article 55 ci-avant rappelé, de relever d’office l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat, faute d’autorisation à agir.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°21 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] tendant à condamner Mme [P] à faire cesser toute occupation privative du WC commun du 3ème étage sous astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] aux dépens et AUTORISE Maître [C] à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 10] le 30 janvier 2026.

La greffière La présidente