TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.

délivrées le :

à M^e CUVEX-MICHOLIN (E1255)

M^e BEAUJARD (L0211)

Mme [E]

Mme [M]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/04267

N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6S

N° MINUTE : 5

Assignation du :

08 Mars 2023

EXPERTISE

[W] [E]

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K] [L] (RCS de Paris 333 809 960)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Julien CUVEX-MICHOLIN de la S.E.L.A.R.L. LINCOLN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1255

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 1] (RCS de Paris 888 378 130)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Julie BEAUJARD de la S.E.L.A.S. Julie Beaujard Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0211

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04267 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 13 mars 1984, Mme [F] a donné à bail aux consorts [N]-[U] des locaux commerciaux et un appartement attenant dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1984, pour y exercer exclusivement le commerce d'« horlogerie – bijouterie – cadeaux – articles de Paris – orfèvrerie ».

Les preneurs initiaux ont cédé leur fonds de commerce, comprenant le droit au bail précité, à M. [T] [K] [L] par acte sous signature privée du 9 septembre 1985.

Le bail commercial a été renouvelé entre M. [L] et les bailleurs successifs par actes sous signatures privées des 18 novembre 1993, 11 février 2005 et dernièrement 26 mars 2016. Le dernier bail en renouvellement a été consenti pour neuf ans à effet du 1er mars 2016 au 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel en principal de 13 000 euros.

Par acte sous signature privée du 8 décembre 2021, M. [L] a conclu avec l’agence Boulmich Immo Century 21 un mandat sans exclusivité de cession du droit au bail.

Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2022, la S.C.I. SCI [Adresse 1], venant aux droits du précédent bailleur, a fait délivrer à M. [L] un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, M. [L] a assigné la S.C.I. SCI [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la fixation de l’indemnité d’éviction à son profit à la somme de 667 138 euros, outre des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 25 avril 2024, la juge de la mise en état, saisie d’un incident par la S.C.I. SCI [Adresse 1], a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la bailleresse et déclaré l’action de M. [L] visant à voir reconnaître le principe de son droit à indemnité d’éviction et visant à obtenir le paiement de dommages et intérêts recevable.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04267 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6S

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 26 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 3 décembre 2025 et mise en délibéré au 18 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025, M. [L] demande au tribunal de :

« – CONSIDÉRER qu’il a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction au titre du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré par la SCI [Adresse 1] ;

— FIXER le montant de cette indemnité d’éviction à la somme de 667.138 euros ;

— CONDAMNER la SCI BACHELET à lui verser la somme de 200.000 euros au titre de sa perte de chance de pouvoir céder son droit au bail ou son fonds de commerce ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI BACHELET aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2025, la S.C.I. SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

« A titre principal :

Sur la demande d’indemnité d’éviction

— DECLARER que le droit à indemnité d’éviction de Monsieur [T] [K] [L] naitra au plus tôt à l’expiration du bail au 1er avril 2025 ;

— DECLARER que le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [T] [K] [L] devra être déterminé qu’à compter de la date à laquelle le préjudice sera réalisé, soit au plus tôt à l’expiration du bail au 1er avril 2025 ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de sa demande de fixation et de versement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration de son bail ;

Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil

— DECLARER infondée la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] [K] [L] ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de l’intégratlité de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI [Adresse 1],

Sur la demande dommages et intérêts pour perte de chance

— DECLARER infondée la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] [K] [L] pour une perte de chance de pouvoir céder son droit au bail ou son fonds de commerce ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de l’intégralité de ses demandes à ce titre,

A titre subsidiaire :

— DECLARER infondée la demande d’indemnité d’éviction de Monsieur [T] [K] [L] ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de l’intégralité de ses demandes à ce titre,

A titre encore plus subsidiaire :

— REJETER la demande de fixation de l’indemnité d’éviction de Monsieur [T] [K] [L] comme prématurée.

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de l’intégralité de ses demandes à ce titre,

A titre infiniment plus subsidiaire :

— DESIGNER tel Expert qu’il vous plaira avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire (…) de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter 1er avril 2025 par Monsieur [T] [K] [L], cette dernière, conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du Code de commerce à la valeur locative ; fournir à la juridiction compétente tous les éléments utiles permettant de chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle Monsieur [T] [K] [L] pourrait prétendre en tenant compte de l’activité exercée qui a été définitivement jugée comme étant à usage exclusif de bureaux.

En tout état de cause :

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [T] [K] [L] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,

— DEBOUTER Monsieur [T] [K] [L] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— CONSTATER que la SCI [Adresse 1] offre de consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert aux frais de qui il appartiendra ;

— DECLARER que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, en conséquence, l’ORDONNER. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la détermination des indemnités d’éviction et d’occupation

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent enfin que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, le droit de M. [L] au paiement d’une indemnité d’éviction est né à la date de délivrance du congé par la bailleresse, soit le 13 avril 2022. Le bail a expiré le 31 mars 2025 par l’effet de ce congé et M. [L] bénéficie désormais du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 susvisé, en contrepartie duquel il est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire.

M. [L], qui sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction à son profit à la somme de 667 138 euros, verse au soutien de cette prétention plusieurs avis de valeur. Ceux-ci sont cependant insuffisants afin de procéder à l’évaluation du préjudice que lui cause l’éviction. La S.C.I. SCI [Adresse 1] ne produit pour sa pièce aucune pièce utile.

Par suite, une expertise judiciaire apparaît nécessaire afin de déterminer le montant des indemnités respectivement dues par les parties.

La provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la bailleresse, à l’origine de l’éviction et de la demande d’expertise.

Il sera donc sursis à statuer sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction formulée par M. [L]. Ce sursis à statuer s’appliquera également à la demande de dommages et intérêts formée par le preneur au moyen tiré d’un abus de la bailleresse dans son droit de faire délivrer un congé. En effet, l’indemnité d’éviction a pour objet d’indemniser l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement, de sorte qu’il reviendra à M. [L] de faire valoir ce poste de préjudice spécifique devant l’expert.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l’article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente de la réalisation de l’expertise, il sera également sursis à statuer sur les demandes formées au titre des dépens et des frais exposés par les parties et non compris dans les dépens.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04267 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6S

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

SURSOIT à statuer sur les demandes des parties,

ORDONNE une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

DÉSIGNE pour y procéder :

Madame [W] [E]

[Adresse 3] [Localité 2]

[Courriel 1] – [XXXXXXXX01]

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 1], les décrire,

* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par Monsieur [T] [K] [L],

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [T] [K] [L] dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3) d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [K] [L] à la S.C.I. SCI [Adresse 1] à compter du 1er avril 2025,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé au sein d’un rapport dressant ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. SCI [Adresse 1] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 4], [Localité 3]) au plus tard le 20 avril 2026, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert accomplira sa mission en application des dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [O] [M]

[Adresse 5] [Localité 4]

[XXXXXXXX02] -- [Courriel 2]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informe l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er mai 2027 au plus tard,

RAPPELLE qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

DIT que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 8 juin 2026 à 11h30 pour vérification du bon versement de la consignation et de la mise en place des opérations d’expertise,

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l’initiative de la juge de la mise en état ou d’entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 18 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA