TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [C] [R] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08646 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YK

N° MINUTE :

6/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Société SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDERESSE

Madame [W] [C] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08646 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 27 mai 2020, la société SEQENS a donné à bail à Madame [W] [C] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 3, rez-de-chaussée, logement n°7358, porte n° 20) à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 288,13 euros et 75,95 euros de provision sur charges.

Madame [W] [C] [R] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la société SEQENS lui a fait délivrer plusieurs commandements de payer respectivement les 6 avril 2023, 28 novembre 2024 et 23 mai 2025 en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la société SEQENS a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [W] [C] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef si besoin avec l’aide de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix en garantie des sommes qui pourraient être dues aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [W] [C] [R] à payer la somme de 1 312,11 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [W] [C] [R] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût des différents commandements de payer.

À l’audience du 14 janvier 2026, la société SEQENS, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance sauf à préciser que ses demandes étaient formulées à titre provisionnel et a actualisé sa créance à la somme de 3 027,86 euros selon décompte arrêté au 12 janvier 2026 terme de décembre 2025 inclus.

Assignée à étude, Madame [W] [C] [R], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) se rapporte au deuxième commandement de payer délivré le 28 novembre 2024. En revanche, la société SEQENS n’établit pas avoir saisi la CCAPEX à la suite de la délivrance des commandements de payer des 6 avril 2023 et 23 mai 2025.

La demande en résiliation de bail et expulsion est donc recevable mais seul sera examiné le bien-fondé de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail consécutif à la délivrance du commandement de payer du 28 novembre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 1 354,14 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 600 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [W] [C] [R] étant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [W] [C] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SEQENS produit un décompte faisant apparaître que Madame [W] [C] [R] est redevable de la somme de 2 638,45 euros à la date du 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (3 027,86 euros – 127,72 euros – 125,04 euros – 136,65 euros).

Madame [W] [C] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2 638,45 euros avec intérêts au taux légal conformément à la demande à compter du 23 mai 2025 sur la somme de 1 181,89 euros (montant en principal visé dans le dernier commandement après déduction des frais de contentieux) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [C] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 435,82 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [C] [R], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture et le coût de la signification de la présente ordonnance.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08646 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YK

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2020 entre la société SEQENS d’une part et Madame [W] [C] [R] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 3, rez-de-chaussée, logement n°7358, porte n° 20) à [Localité 2] sont réunies à la date du 29 janvier 2025,

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [C] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [W] [C] [R] à verser à la société SEQENS la somme provisionnelle de 2 638,45 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2026 incluant la mensualité de décembre 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 181,89 euros à compter du 23 mai 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [W] [C] [R] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [C] [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTONS la société SEQENS de ses autres demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président