TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anault GROGNARD

[G] [E]

[N] [X] es qualitié de curatrice

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06283 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIF4

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIER DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Anault GROGNARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1281

L’association [N] [X], en qualité de curateur de Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 2]

représenteé par M^e Anault GROGNARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1281

Madame [G] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors des débats et de Clarisse DUMONTET, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée Clarisse DUMONTET, Greffière

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06283 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIF4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2010, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a donné à bail à M. [O] [S] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Par décision en date du 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [O] [S] de sa demande de transfert du bail consenti à sa mère Mme [W] [S] le 1er juillet 1996 portant sur un logement situé [Adresse 7] et a ordonné son expulsion.

Par décision en date du 18 décembre 2024, le juge des tutelles de [Localité 8] a placé M. [O] [S] sous le régime de la sauvegarde de justice et a désigné l’association [N] [X] pour exercer la mesure.

Par procès-verbal de constat sur ordonnance, la société RIVP a souhaité faire constater l’occupation du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] par Mme [G] [E].

Par décision en date du 19 juin 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a accordé à M. [O] [S] un délai d’un an soit jusqu’au 18 juin 2026 pour quitter le logement situé [Adresse 7].

Par actes de commissaire de justice en date des 5, 10 et 11 juin 2025, la société RIVP a fait assigner M. [O] [S], l’association [N] [X] et Mme [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constater la validité du congé délivré par M. [O] [S] et dire et juger en conséquence que le contrat de location a pris fin le 31 mai 2024,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant la RIVP à M. [O] [S] pour inoccupation et cession illicite du logement,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [G] [E] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner in solidum M. [O] [S] et Mme [G] [E] au paiement de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 27 novembre 2025, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, elle a indiqué que M. [O] [S] ne vivait plus à son domicile mais dans celui que sa mère avait auparavant en location, son propre logement étant occupé par Mme [G] [E].

M. [O] [S] et l’association [N] [X], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé de:

— accorder à M. [O] [S] représenté par l’association [N] [X] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— constater l’acquiescement de M. [O] [S], représenté par l’association [N] [X], à la demande de validation de congé à effet au 31 mai 2024,

— constater que M. [O] [S], représenté par l’association [N] [X] s’associe aux demandes d’expulsion et de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux formulées par la RIVP,

— débouter la société RIVP de toutes ses demandes de condamnations pécuniaires formulées à l’encontre de M. [O] [S].

Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir que M. [O] [S], âgé de 66 ans, présentait un handicap important et que Mme [G] [E] l’avait contraint à quitter son domicile pour y vivre.

Assignée à étude, Mme [G] [E] ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur l’admission provisoire à l’aide juridictionelle

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

En l’espèce, il convient d’accorder à M. [O] [S] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur la validation du congé du locataire

En application des dispositions de l’article 15 du 6 juillet 1989, le locataire peut délivrer un congé avec trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un congé délivré par courrier dont il n’est pas justifié l’envoi en recommandé, en date du 15 mars 2024. Il apparaît qu’il n’est pas signé par M. [O] [S], la signature étant précédée de la mention « P.O. ». Le fait que le locataire n’a pas signé le congé est corroboré par les échanges de courriels entre la RIVP et M. [T] [S], frère de M. [O] [S], qui a écrit le 29 mai 2024 qu’il n’a « pas pu faire signer le congé à mon frère, malheureusement ».

Pour ce motif, la demande en validation de congé sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En cas de non-respect, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Enfin, aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, la société RIVP soutient que M. [O] [S] ne vit pas à son domicile, qui est occupé par Mme [G] [E], ce qui est confirmé par M. [O] [S].

La RIVP communique des factures de téléphone établi au nom de M. [O] [S] à l’adresse [Adresse 5], appartement ayant été loué par sa mère. Il ressort par ailleurs des décisions du juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 28 novembre 2024 et du juge de l’exécution de [Localité 8] du 19 juin 2025 que M. [O] [S] vit à ce domicile et que cette domiciliation est antérieure au décès de sa mère qui date du 30 janvier 2023. Enfin, il ressort d’un procès-verbal par commissaire de justice en date du 18 mars 2025 que des affaires féminines ainsi que des effets personnels appartenant à Mme [G] [E] ont été retrouvés au domicile loué par M. [O] [S] situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Il est indiqué tant par la demanderesse que par le représentant de M. [O] [S] à l’audience qu’elle occupe le logement sans son accord.

Il ressort de ces éléments que M. [O] [S] ne vit pas à son domicile et que ce dernier est occupé par Mme [G] [F].

La législation relative aux logements conventionnés n’est ainsi pas respectée, et il convient de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion de M. [O] [S] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [G] [F], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il a été établi que M. [O] [S] ne vit pas à son domicile, occupé par Mme [G] [F]. Il ressort d’un courrier en date du 21 août 2024 émanant d’une assistance sociale de l’hôpital [Localité 10] de [Localité 8] que cette dernière s’inquiète du comportement de l’aide à domicile de M. [O] [S], Mme [G] [F], au regard de la forte emprise qu’elle a sur lui, l’empêchant de recevoir des visites et des soins à domicile. Elle fait état de maltraitances et mises en danger avérées de Mme [G] [F] à l’encontre de M. [O] [S]. Un signalement au Procureur de la République a été effectué.

M. [O] [S] est favorable à la suppression de ce délai.

Au regard de l’absence de M. [O] [S] de son domicile, de son accord pour la suppression du délai, mais également de la présence de Mme [G] [F] au domicile litigieux, après y être entrée par contrainte, la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution est justifiée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à une somme correspondant au minimum au montant du loyer et des charges. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à cette somme, qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Au regard de ce qui a été développé précédemment, il apparaît justifié de ne pas condamner M. [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation. Il est en effet établi qu’il ne vit plus au domicile et qu’il souhaite résilier le contrat de bail ce qui a jusqu’alors été empêché par sa vulnérabilité. Il ressort en outre de l’audience qu’il assume le paiement des indemnités d’occupation du logement qu’il occupe actuellement mais que sa situation financière ne lui permet pas de payer également celles de son propre logement, occupé par un tiers sans son accord.

Mme [G] [F] est occupante sans droit ni titre de l’appartement donné à bail à M. [O] [S]. Il convient de la condamner seule au paiement de l’indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [O] [S] et Mme [G] [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [O] [S] et Mme [G] [F] seront condamnés in solidum à payer à la société RIVP la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionenlle provisoire à M. [O] [S],

PRONONCE la nullité du congé en date du 15 mars 2024 délivré à la RIVP au nom de M. [O] [S] concernant les locaux d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9],

PRONONCE la résiliation du bail en date du 28 mai 2010 conclu entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] et M. [O] [S], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour défaut d’occupation personnelle, à compter de la présente décision,

ORDONNE à M. [O] [S], représenté par l’association [N] [X], et à tout occupant de son chef, notamment Mme [G] [F], de quitter les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] pourra faire procéder à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

SUPPRIME les délais prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [G] [F] à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] de sa demande de condamnation de M. [O] [S], représenté par l’association [N] [X], au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [F] et M. [O] [S], représenté par l’association [N] [X], à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [F] et M. [O] [S], représenté par l’association [N] [X], aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge