TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pascal MURZEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne MOUREAU-LEVY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07244 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASFS

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 01 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 2] représenté par M^e Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0793

Madame [M] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0793

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 avril 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07244 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASFS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 1997 à effet du 15 octobre 1997, la société FONCINA, aux droits de laquelle est venue la société HOMYA, a consenti un bail d’habitation à M. [L] [B] et Mme [M] [B] sur des locaux au 11ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par actes de commissaire de justice du 3 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6541,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [B] et Mme [M] [B] le 5 février 2025.

Par actes de commissaire de justice du 12 juin 2025, la société HOMYA a assigné M. [L] [B] et Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 avril 2025, ordonner l’expulsion de M. [L] [B] et Mme [M] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation calculée conformément à la clause pénale prévue au bail, égale à deux fois le dernier loyer quotidien par jour de retard majorée des charges, à compter du 3 avril 2025,8703,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,870,33 euros au titre de la clause pénale,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 22 octobre 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de la société HOMYA, à l’audience du 20 janvier 2026. Un calendrier de procédure a été formalisé entre les parties.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] ont libéré les lieux le 27 novembre 2025.

A l’audience du 20 janvier 2026 la société HOMYA, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Débouter M. [L] [B] et Mme [M] [B] de leurs demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 avril 2025, Condamner solidairement M. [L] [B] et Mme [M] [B] à lui payer les sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation calculée conformément à la clause pénale prévue au bail, égale à deux fois le dernier loyer quotidien par jour de retard majorée des charges, à compter du 3 avril 2025,6298,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,629,81euros au titre de la clause pénale,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle se désiste de sa demande d’expulsion.

M. [L] [B] et Mme [M] [B], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

La condamnation de la société HOMYA à leur payer la somme de 6205 euros au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 2500 euros au titre de leur préjudice moral, Prononcer la compensation entre les sommes respectivement dues, La condamnation de la société HOMYA à leur payer la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Ils reconnaissent le montant de la dette.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dument autorisée à l’audience, la société HOMYA a produit en cours de délibéré un décompte de la dette tenant compte de la déduction du montant du dépôt de garantie.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6541,18 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer, exposant avoir d’office consigné trois mois de loyers en raison du refus de la bailleresse d’indemniser leur préjudice de jouissance causé par les pannes récurrentes d’ascenseur.

Or, même dans l’hypothèse d’un logement non conforme aux normes de décence, le locataire qui ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).

Les pannes d’ascenseur – aussi incommodantes soient-elles – n’ont pas empêché les locataires de vivre dans leur logement. Il s’ensuit qu’ils n’étaient pas autorisés à suspendre unilatéralement et hors de toute autorisation judiciaire le paiement du loyer. Ils ne font pas davantage la preuve de la mauvaise foi de la bailleresse. Cette dernière était ainsi, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, fondée à faire délivrer le commandement de payer.

La société HOMYA est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation était payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 avril 2025 et jusqu’au 27 novembre 2025, date de libération des lieux par les locataires.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société HOMYA verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 12 décembre 2025, M. [L] [B] et Mme [M] [B] lui devaient la somme de 4064,72 euros, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 2233,38 euros. Il convient néanmoins de déduire de cette somme celle de 218,86 euros correspondant à la période du 28 au 30 novembre 2025 (2188,59/30x3) puisqu’ils ont libéré les lieux le 27 novembre alors qu’ils ont réglé le loyer du mois de novembre en intégralité. Le reste à devoir est donc de 3845,86 euros.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] ont reconnu le montant de la dette locative à l’audience.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. […] Les clauses abusives sont réputées non écrites. L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. […] Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [L] [B] et Mme [M] [B] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive des locataires une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société HOMYA tendant à son application seront donc rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [L] [B] et Mme [M] [B]

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes del’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, M. [L] [B] et Mme [M] [B] sollicitent la somme de 6205 euros en réparation de leur préjudice de jouissance résultant des pannes d’ascenseur depuis le mois de juin 2024, avec une période d’indisponibilité totale de trois mois d’avril à juillet 2025, puis de nouveau courant septembre et octobre 2025. Ils exposent résider au 11è étage, être âgés de 58 ans et souffrir de problèmes de santé, avoir dû restreindre leurs interactions sociales et mettre leur chien en garde et enfin déménager. Ils soutiennent que les propositions faites par la bailleresse étaient inadaptées. Ils évaluent leur préjudice à 20% du montant du loyer mensuel sur une période de juin 2024 à novembre 2025 soit durant 17 mois.

La société HOMYA rétorque que l’ascenseur a été totalement immobilisé du 31 mars au 14 juillet 2025 soit durant 105 jours en raison des travaux de remplacement, lesquels étaient nécessaires du fait des nombreuses et régulières interventions de maintenance depuis le mois de juin 2024, qu’il a été proposé aux locataires plusieurs solutions : service quotidien de portage de courses, service de portage de personne, espace de télétravail, casques anti-bruit ainsi que s’agissant de M. [L] [B] et Mme [M] [B] la mise à disposition gracieuse d’un logement au premier étage et une proposition de relogement.

Il est acquis que l’ascenseur desservant l’immeuble des locataires – lesquels habitaient au 11ème étage – a connu plusieurs pannes ainsi qu’une immobilisation totale durant plusieurs semaines en raison de lourds travaux.

Sur le préjudice de jouissance

Plus précisément, il ressort de la pièce 14 de la bailleresse intitulée « tableau récapitulatif intervention et mises à l’arrêt » ainsi que des échanges de mails entre cette dernière et M. [B] qu’à compter du mois de juin 2024 (date retenue par les défendeurs) l’ascenseur a été :

arrêté du 14 juin au 17 juillet 2024, le 6 août 2024, du 26 au 28 août 2024, du 1er au 2 septembre 2024, puis du 31 mars au 14 juillet 2025 pour travaux, en panne du 6 au 9 septembre 2025, du 15 au 17 septembre 2025, le 27 septembre 2025, le 23 octobre 2025 et le 26 octobre 2025.

Il s’ensuit que si la bailleresse a engagé des travaux conséquents pour remédier aux pannes récurrentes de l’ascenseur, il n’en demeure pas moins que celui-ci a été immobilisé fréquemment et sur de longues périodes, dépassant les défaillances techniques ponctuelles, inévitables et tolérables d’une journée qu’un locataire peut supporter.

Il en est donc résulté pour les défendeurs, vivant au 11ème étage, un préjudice de jouissance certain et qui sera retenu pour les durées supérieures à un jour, soit : du 14 juin au 17 juillet 2024, du 26 au 28 août 2024, du 1er au 2 septembre 2024, puis du 31 mars au 14 juillet 2025, du 6 au 9 septembre 2025, du 15 au 17 septembre 2025 soit une durée totale de 150 jours équivalente à 5 mois et non 17 comme M. [L] [B] et Mme [M] [B] le soutiennent.

Il convient en outre de relever que la société HOMYA a proposé des solutions aux locataires à savoir un service de portage de personne durant l’immobilisation en juin et juillet 2024, auquel se sont notamment ajoutés, durant les longs travaux de remplacement, un service quotidien de portage de courses.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] ne contestent pas cette offre et n’indiquent même pas s’ils y ont eu recours. En toute hypothèse, soit ils en ont bénéficié ce qui limite leur préjudice, soit ils l’ont refusée et ils ont alors concouru à leur propre dommage. Ils ne précisent pas en quoi ces propositions étaient inadaptées ni a fortiori ne le démontrent.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] ont par ailleurs refusé une proposition de relogement temporaire à titre gratuit d’un studio situé au premier étage durant l’immobilisation de l’ascenseur, considérant ne pas avoir à régler le loyer de leur logement non occupé.

Ils ont également décliné une proposition de relogement pérenne en raison du montant du loyer, procédure qui n’aurait pu aboutir en tout état de cause en raison de la dette de loyer.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] ne justifient aucunement de leurs problèmes de santé : le certificat médical du Dr [N] du 22 août 2024 est très insuffisamment circonstancié et l’attestation de Mme [C], mère de madame, est dénuée de toute force probante s’agissant de constatations d’ordre médical.

L’attestation de M. [Y] n’est pas signée et ne satisfait donc pas aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile ce qui lui ôte tout caractère probant. L’impression est par ailleurs incomplète puisque des mots sont manquants.

S’agissant de la garde de leur chien, l’attestation de Mme [C] est silencieuse sur la durée des périodes d’accueil dudit chien. Les époux [B] produisent l’attestation de Mme [H], qui déclare avoir régulièrement gardé leur chien, parfois pendant deux semaines d’affilée.

Ils ne justifient pas avoir déménagé en raison des problèmes d’ascenseur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient d’évaluer le préjudice de M. [L] [B] et Mme [M] [B] à 10 % du loyer hors charges soit la somme de 642,08 euros (méthode de calcul : loyer hors charges / nombre de jours dans le mois x nombre de jours d’indisponibilité de l’ascenseur x 10%).

Sur le préjudice moral

M. [L] [B] et Mme [M] [B] sollicitent la somme de 2500 euros en raison du préjudice subi du fait de la perte d’autonomie et des désagréments quotidiens les ayant contraints à quitter leur appartement.

Ils ne démontrent cependant pas l’existence d’un préjudice moral distinct de leur préjudice de jouissance. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la compensation ayant été demandée, il convient d’y faire droit.

M. [L] [B] et Mme [M] [B] sont en conséquence condamnés à payer solidairement à la société HOMYA la somme de 3203,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [L] [B] et Mme [M] [B], qui succombent partiellement à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 septembre 1997 entre la société HOMYA, d’une part, et M. [L] [B] et Mme [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 4 avril 2025,

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [M] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 avril 2025, était payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’au 27 novembre 2025 ;

FIXE la dette locative arrêtée au 27 novembre 2025 à la somme de 3845,86 euros ;

DÉBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE la société HOMYA à payer à M. [L] [B] et Mme [M] [B] la somme de 642,08 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [L] [B] et Mme [M] [B] de leur demande de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

ORDONNE la compensation entre les sommes respectivement dues ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [M] [B] à payer à la société HOMYA la somme de 3203,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [M] [B] aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge