TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/01/2026

à : Maître Denise BETCHEN

Copie exécutoire délivrée

le : 26/01/2026

à : Maître Thomas MLICZAK

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04914

N° Portalis 352J-W-B7J-C74CZ

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [P] épouse [C], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 9]

Madame [B] [C] épouse [G] [W], demeurant [Adresse 8]

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [U] [C], demeurant [Localité 5]

représentés par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

DÉFENDERESSE

Madame [R] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1413

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2025-026453 du 21/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 26 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/04914 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74CZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2016, M. [H] [C] a consenti à Mme [R] [T] un bail d’habitation non meublé portant sur un studio d’une superficie d’environ 11,78 m², situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 670 euros et 40 euros de provisions sur charges soit 710 euros charges comprises lors de l’entrée dans les lieux. Le contrat stipule une date de prise d’effet au 1er mai 2016 pour une durée de trois ans.

À la suite du décès de M. [H] [C] le 19 avril 2022, le bien est entré dans l’indivision successorale entre Mme [F] [P] épouse [C] et ses enfants, M. [K] [C] et Mme [B] [C] épouse [L] [Z] [W] qui poursuivent la relation locative en qualité de cohéritiers bailleurs.

Par exploit de commissaire de justice remis en date du 28 octobre 2024, les bailleurs ont fait signifier à Mme [R] [T] un congé pour vente à effet au 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025 remis à étude, Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [L] [Z] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C] ont assigné Mme [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article 834 du code de procédure civil et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme [R] [T] le 28 octobre 2024,

— déclarer Mme [R] [T] occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 4] et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— condamner Mme [R] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 670 euros par mois au titre des loyers, indemnité d’occupation et accessoires impayé avec anatocisme ;

— condamner Mme [R] [T] à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 10 juin 2025 puis à l’audience du 28 août 2025 et à l’audience du 16 octobre 2025 avant d’être finalement examinée à l’audience du 23 décembre 2025.

Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [G] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience de dire recevable leur action en référé tendant à faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils maintiennent les demandes formulées dans leur assignation et demandent de débouter Mme [R] [T] de l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que le maintien dans les lieux après expiration du bail constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion en référé, même en présence de contestations sur l’état du logement. Ils soutiennent que les griefs de Mme [T] sur l’insalubrité relèvent d’un litige distinct sur l’exécution des obligations du bailleur et ne remettent pas en cause la régularité du congé ni l’échéance du bail. Ils exposent en outre qu’ils ont effectué de nombreuses démarches restées sans réponse ou entravées par la locataire, pour imputer à celle-ci la responsabilité des travaux non finalisés et écarter toute « inertie » de leur côté.

Ils indiquent que les quittances de loyer ont été produites et qu’ils communiquent aujourd’hui les quittances de février à décembre 2025 ce jour.

Mme [T], représentée par son conseil, demande de :

— déclarer l’irrecevabilité de l’action en référé,

— renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir,

— Subsidiairement, déclarer nul le congé donné sans intention réelle de vendre,

— ordonner la remise régulière des quittances de loyer à chaque paiement,

— En tout état de cause, les débouter de leurs demandes, fins et conclusions et les condamner in solidum au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Mme [R] [T] soutient que les conditions de l’article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies en raison de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse tenant à l’état du logement, qu’elle qualifie d’insalubre en raison des manquements persistants des bailleurs à leur obligation de délivrance et d’entretien. Subsidiairement, elle demande que le congé pour vendre soit déclaré nul, en invoquant le non-respect du délai de préavis de six mois, une description erronée du bien, l’absence de communication des diagnostics techniques et un prix de vente artificiellement élevé qu’elle estime dissuasif, révélateur d’une intention frauduleuse de l’évincer. Elle a en outre engagé une procédure au fond contre les consorts [C] pour obtenir la réparation des préjudices qu’elle impute à l’état du logement. Elle souhaite obtenir les quittances de loyer à chaque paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas soumises aux conditions de l’article 834 du code de procédure civile, à savoir l’urgence et l’absence de contestation sérieuse.

Compte tenu de l’invocation d’un trouble manifestement illicite par les demandeurs, il y a lieu d’examiner les demandes de Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [G] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C] sous le seul fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Sur le congé pour vente délivré par les bailleurs et ses conséquences

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1738 du même code précise que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

Enfin, en application de l’article 1739, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En vertu de l’article 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé. Il lui appartient également d’apprécier si la fraude invoquée par la locataire, sur laquelle repose la charge de la preuve, paraît reposer sur des motifs sérieux.

Mme [R] [T] conteste la validité du congé pour défaut de formalisme, le délai de préavis n’étant pas respecté, la description du bien étant erronée et les diagnostics techniques étant absents. Elle dénonce également l’intention réelle de vendre.

Il résulte du contrat de bail du 25 avril 2016 que celui-ci a été conclu pour une durée de trois années entières et consécutives, prenant effet au 1er mai 2016. Il s’en déduit qu’il s’est terminé le 30 avril 2019, puis a été reconduit tacitement de période en période, de sorte que la date d’échéance en cours est le 30 avril 2025.

En effet, il est de jurisprudence constante que lorsque le bail stipule une date de prise d’effet distincte de la date de signature, c’est cette date de prise d’effet qui constitue le point de départ de la durée contractuelle et du délai de préavis, indépendamment de la date de remise des clés.

Le congé a été signifié le 28 octobre 2024, pour une date d’effet au 30 avril 2025 ; il respecte ainsi le délai légal de six mois prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, calculé par référence à la date de prise d’effet du bail et non à la date de l’état des lieux et de la remise des clés du 25 avril 2016.

L’acte de congé mentionne le motif à savoir la vente du logement, le prix de vente fixé à 170 000 euros, les conditions de la vente projetée et rappelle le droit de préemption du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis, de sorte qu’il satisfait aux exigences formelles de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.

La description des lieux reprise dans le congé correspond à celle figurant au bail et à l’état des lieux d’entrée (studio de 11,78 m², pièce principale avec coin cuisine/kitchenette, installations sanitaires, production d’eau chaude individuelle), de sorte que les critiques tirées d’une prétendue description trompeuse portent, non sur l’identification de la chose louée, mais sur l’appréciation qualitative de son état, question relevant du fond.

Mme [T] soutient que le congé aurait été délivré en fraude de ses droits, le prix de 170 000 euros étant, selon elle, artificiellement élevé compte tenu de l’état dégradé du logement, de son classement énergétique en catégorie G et des travaux importants à réaliser.

Il ressort cependant des pièces produites par les bailleurs, et notamment des annonces de biens comparables situés dans le même arrondissement et de l’estimation en ligne réalisée par l’agence ORPI, que le prix de 170 000 euros pour un bien d’environ 11,78 m² se situe dans la fourchette basse des valeurs de marché (fourchette 168 800–212 000 euros, prix moyen de 185 900 euros), de sorte qu’il ne présente pas, en l’état du dossier, le caractère manifestement exorbitant ou dissuasif exigé par la jurisprudence pour caractériser une fraude au droit de préemption.

La Cour de cassation rappelle que la seule circonstance que le prix soit supérieur à certaines références de marché ne suffit pas à établir la fraude, le souhait du propriétaire de « faire une bonne affaire » n’étant pas en soi critiquable ; il appartient au locataire de démontrer soit un prix manifestement excessif de nature à le dissuader, soit l’absence de toute démarche positive en vue de la vente.

En l’espèce, les consorts [C] justifient avoir entrepris des travaux de rénovation importants en 2024, réceptionnés par commissaire de justice le 16 octobre 2024, après avoir relogé Mme [T] à leurs frais pendant la durée des travaux, ce qui atteste d’une démarche de valorisation en vue de la cession plutôt que d’une absence d’intention de vendre. Par ailleurs, ils justifient avoir réalisé une autre vente, justifiant ainsi que leur intention de vendre le logement litigieux s’inscrit dans un projet de cession d’actifs.

Le moyen tiré de l’absence de communication des diagnostics techniques avec le congé est également inopérant en référé, la non-production, au stade du congé, d’une promesse de vente, du règlement de copropriété ou de diagnostics n’affecte pas la validité de l’acte, ces éléments relevant des conditions de la vente et non des mentions exigées à peine de nullité par l’article 15.

Décision du 26 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/04914 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74CZ

Les griefs relatifs à l’état d’habitabilité du logement (installation électrique non conforme, absence d’eau chaude, infiltrations, présence de plomb) font l’objet d’un contentieux distinct au fond engagé par Mme [T], mais n’affectent pas, avec l’évidence requise en référé, la régularité apparente du congé pour vendre ni l’expiration du bail au 30 avril 2025.

Dès lors, les contestations élevées par Mme [T] sur la validité du congé, fondées sur la date de début du bail, la description du bien, la communication des diagnostics et le caractère prétendument dissuasif du prix, ne présentent pas, à ce stade, un caractère suffisamment sérieux pour faire obstacle au constat de la perte du titre d’occupation.

Le congé pour vendre du 28 octobre 2024 étant, en l’état, régulier en la forme et dépourvu d’indices suffisants de fraude, Mme [T] est déchue de tout titre d’occupation sur le logement à compter du 30 avril 2025, date d’échéance du bail.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde-meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Mme [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [R] [T] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 670 euros pour la période courant à compter du 1er mai 2025, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de remise des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Mme [R] [T] sollicite la remise régulière de quittances de loyer à chaque paiement de loyer.

Il ressort des pièces versées au débat que Mme [R] [T] a sollicité la délivrance des quittances de loyers pour la période d’avril 2024 à février 2025 par lettre recommandée. Les bailleurs justifient avoir procédé à la remise des quittances sollicitées par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025.

Les quittances de loyer de mars 2025 à décembre 2025 ont été produites à l’audience. Il convient au besoin d’en ordonner la remise à Mme [R] [T] dans un délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation des parties et en équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Compte tenu des situations respectives des parties et en équité, la demande de Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [G] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond, et dès à présent vu le trouble manifestement illicite,

CONSTATONS que les conditions de délivrance le 28 octobre 2024 à Mme [R] [T] d’un congé pour vente relatif au bail, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2025 à minuit ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [L] [Z] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que les dispositions de l’article L412-6 du code de procédure civile d’exécution relatives au sursis à exécution durant la trêve hivernale ont lieu à s’appliquer ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [R] [T] à verser une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 670 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [G] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C] à remettre à Mme [R] [T] les quittances de loyer de mars 2025 à décembre 2025 dans un délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision ;

REJETONS la demande de Mme [F] [P] épouse [C], M. [K] [C], Mme [B] [C] épouse [L] [Z] [W], Mme [J] [C], et M. [U] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,