TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 21/07779 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W2WS

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[U] [P], [X] [R]

C/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 18 RUE VILLENEUVE 92110 CLICHY-LA-GARENNE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [U] [P]

18 rue Villeneuve

92110 CLICHY-LA-GARENNE

représentée par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099

Monsieur [X] [R]

18 rue Villeneuve

92110 CLICHY-LA-GARENNE

représenté par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :

[H] IMMOBILIER (Syndicpascher) en la personne de M. [M] [H]

67 boulevard des Anglais

44100 NANTES

représentée par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E2070

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R] sont propriétaires des lots n°1 et 22 au sein de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve à Clichy (92110) soumis au statut de la copropriété.

Ces lots sont ainsi désignés à l’état descriptif de division, tel que modifié le 8 avril 2020 :

Lot n°1 : Au sous-sol une cave n°20

Et les quatre-vingt / dix mille quatre cent vingt-troisièmes (80/10 423èmes) des parties communes.

Lot n°22 : Rez-de-chaussée, à gauche dans le hall d’entrée, un appartement composé d’un séjour-cuisine, une chambre sur rue avec fenêtre, une salle de bains avec fenêtre donnant sur rue avec W-C, et la jouissance à titre privatif et particulier de la partie de la cour se trouvant à la suite des locaux ci-dessus désignés et sur laquelle il est édifié un appentis, restant une partie commune à jouissance privative.

Et les huit cent quatre-vingt-neuf / dix mille quatre cent vingt-troisièmes (889/10 423èmes) des parties communes.

Les lots n°1 et 22 sont occupés par les consorts [P] [R], depuis leur acquisition en avril 2000, comme un seul et unique appartement « en souplex ».

Au mois de décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a mis Mme [P] et M. [R] en demeure d’avoir à remettre en état leurs lots ainsi que l’appentis installé dans la cour.

Aucune suite n’ayant été donnée à cette demande, au mois de janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [P] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de remise en état des lieux.

Le 9 juin 2021 une réunion de conciliation a été organisée entre les parties qui n’a pas permis de trouver une solution amiable au litige.

Dans l’intervalle, une assemblée générale a été organisée en date du 31 mai 2021 suivant « vote par correspondance uniquement ».

Au procès-verbal de ladite assemblée figure une « Résolution n°15 – Vérification annuelle des parties communes à jouissance privative dans le cadre du droit de regard du Syndicat des Copropriétaires (SANS VOTE) » ainsi rédigée :

« Question libre

Rappel légal : Un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas assimilable à un droit de propriété. Ainsi, quand bien même une partie de l’immeuble serait affectée à la jouissance d’un seul, elle demeure commune, c’est-à-dire qu’elle demeure la propriété indivise de tous les copropriétaires. Suite aux problèmes subis, le syndic dans son rôle de garant du règlement de copropriété et des parties communes, procédera donc chaque année à une visite de contrôle donnant lieu à un rapport avec photos intérieures et extérieures de l’appentis ainsi que de la cour. Il prendra rdv à ce titre, aux horaires ouvrés, de façon concertée et amiable, via son représentant désigné, avec les copropriétaires des lots 22 et 1 et en tiendra informé le CS pour suivi. Pour cette année, ce rdv interviendra avant le 30/06/21 avec les demandes d’intervention spécifique communiquées. Pour les années suivantes, ce rdv interviendra aux heures ouvrées, par défaut, en mars de chaque année (sauf autres dispositions mutuellement consenties et impérativement avant le 31/12). La date et l’horaire convenus seront communiqués par le syndic au CS pour son suivi. »

Ont par ailleurs été votées lors de cette assemblée générale les résolutions n°9, 11, 12 relatives à une délégation de pouvoir étendue au conseil syndical et à la nomination de deux de ses membres.

Au mois de juillet 2021, les consorts [P] [R], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis le syndic en demeure d’annuler la résolution n°15 précitée sous peine de voir sa responsabilité engagée en justice.

Suivant acte en date du 2 août 2021, Mme [P] et M. [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de voir annuler les résolutions n°9, 11, 12 et 15 de l’assemblée générale du 31 mai 2021.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, ils demandent au tribunal de :

DECLARER Mme [P] et M. [R] recevables en leur action judiciaire ;

A TITRE PRINCIPAL :

PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 18 RUE VILLENEUVE (HAUTS-DE-SEINE) 92110 CLICHY LA GARENNE pour non-respect des dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 22-1 de l’Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONSTATER la nullité des résolutions n°9, n°11, n°12 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 mai 2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 18 RUE VILLENEUVE (HAUTS-DE-SEINE) 92110 CLICHY LA GARENNE pour défaut de second scrutin ;

CONSTATER la nullité de les résolutions n°15 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 mai 2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 18 RUE VILLENEUVE (HAUTS-DE-SEINE) 92110 CLICHY LA GARENNE pour excès de pouvoir;

CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 18 RUE VILLENEUVE (HAUTS-DE-SEINE) 92110 CLICHY LA GARENNE à lui régler une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER que le jugement à intervenir soit revêtu de l’exécution provisoire.

Par dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

JUGER irrecevable la nouvelle demande additionnelle d’annulation de l’AG entière du 30/06/2021 pour non-respect des conditions de recevabilité de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (qualité d’opposant ou d’absent) ;

JUGER forclose la nouvelle demande additionnelle d’annulation de l’AG entière du 30/06/2021 pour non-respect du délai d’opposition de 2 mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et alors que ses résolutions incluant des travaux urgents avaient déjà été exécutées et approuvées comptablement y compris par les demandeurs. ;

JUGER irrecevable la nouvelle demande additionnelle d’annulation de l’AG entière du 30/06/2021 pour absence de lien suffisant avec la demande initiale qui ne l’englobait pas ;

JUGER infondée la demande initiale d’annulation des résolutions 9, 11 et 12 étant donné que le syndic s’était bien assuré de la confirmation du vote en second scrutin, comme attesté par les copropriétaires concernés ;

CONSTATER que la demande initiale d’annulation des résolutions 9, 11 et 12 est en tout état de cause devenue sans objet suite à leur annulation et remise au vote intervenues par l’AGE du 24/09/2021 non opposée ;

DIRE dès lors n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation des résolutions 9, 11 et 12 ;

CONSTATER en outre le défaut de qualité des demandeurs pour exercer les droits de contestation personnels des copropriétaires concernés ayant voté aux résolutions 9, 11 et 12 et confirmé leur second vote initial par attestation ;

JUGER irrecevable car non fondée en droit (non conforme à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) ni en fait la demande d’annulation de la résolution d’information n°15 non imposée et non mise en œuvre (sans vote, simple information d’une demande amiable et concertée de rdv poursuivant un but légitime de préservation de ses parties communes) ;

CONSTATER que la demande d’annulation de la résolution n°15 est sans objet en tous les cas puisqu’ayant été confirmée par vote de la résolution 10 d’AG du 30/06/22 (portant la demande d’accès aux parties communes au plan judiciaire) ;

DIRE dès lors n’avoir lieu à statuer sur cette demande d’annulation de la résolution n°15 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER irrecevable la nouvelle demande additionnelle d’annulation de l’AG entière pour cause d’incompatibilité avec la précédente annulation des résolutions 9, 11 et 12 intervenues par l’AGE du 24/09/2021 qui ne sauraient être annulées une seconde fois ;

JUGER non fondée en fait ni en droit la nouvelle demande additionnelle d’annulation de l’AG entière au motif de l’impossibilité technique du syndic, sur demande du CS, de tenir l’AG par visioconférence pour question matérielle et financière alors que l’article 22-1 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 ne requiert pas que cette mention soit portée à la convocation d’AG, ce qui ne saurait donc être un motif d’annulation ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

REJETER l’ensemble des demandes formulées par M. [R] et Mme [P] ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONSTATER que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont pour mission et obligations la préservation et la sécurité (notamment électrique) des parties communes, le respect du règlement de copropriété ainsi que des droits des copropriétaires et de l’égalité entre ces derniers et dispose à cet effet d’un droit de regard sur ses parties communes ;

CONSTATER que la demande d’accès aux parties communes des lots 22 et 1 du syndicat des copropriétaires via son syndic poursuit un but légitime au regard de ses obligations et mission précitées ;

CONSTATER que les travaux de modification et d’appropriation incriminés sur lesdites parties communes n’ont pas été jugés comme prescrits ;

ORDONNER en conséquence aux demandeurs de permettre l’exercice de ce droit de regard sur ses parties communes situées dans les lots 22 et 1, dans un but légitime, en laissant l’accès à son syndic (et/ou aux professionnels qu’il mandatera) pour les vérifications et examen approfondi de l’emprise et des modalités exactes de réalisation de ces travaux non autorisés, y compris ceux effectués par M. [R] en 2020 et 2022, les affectant, modifiant et/ou les appropriant et violant le règlement de copropriété, dans le cadre d’un rdv concerté, dans le respect mutuel des droits des parties.

Ce droit de regard sera notamment exercé sur :

— le parquet posé dans l’appentis par M. [R] en novembre 2020,

— le percement de la dalle de la cour et la plantation d’un arbre par M. [R] en décembre 2022,

— le réseau électrique intérieur de l’appentis et extérieure creusé dans la cour jusqu’au compteur du lot 22,

— les modalités de condamnation de la porte d’entrée réglementaire du lot 22,

— l’obstruction des soupiraux, l’augmentation des branchements électriques et l’affouillement en cave lot 1,

Et la vérification de tout autre travaux non autorisés non connus du syndicat des copropriétaires sur les parties communes ;

ORDONNER que les frais des professionnels utiles mandatés par le syndic pour ce faire soient pris en charge par les demandeurs ;

ORDONNER que les demandeurs répondent aux questions complémentaires utiles posées à leur sujet ;

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas l’accès au syndic,

ORDONNER ALORS :

— de laisser uniquement l’accès sur ces dites parties communes au(x) professionnels utiles mandatés par le syndic (sans que ce dernier n’accède directement) dans le cadre d’un rdv concerté et respectueux des droits de chaque partie,

— la prise en charge par les demandeurs de l‘ensemble des frais de ces professionnels,

— que les demandeurs répondent aux questions complémentaires utiles posées à leur sujet par le syndic ;

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas non plus l’accès uniquement aux professionnels mandatés par le syndic sans la présence de ce dernier,

ORDONNER ALORS aux demandeurs :

— de répondre aux demandes du syndic sur ces dites parties communes avec les justificatifs professionnels utiles et le concours de l’huissier de Clichy, la SCP [E] [Y],

— ainsi que la prise en charge par les demandeurs de l’ensemble des frais afférents ;

Pour l’ensemble, sous astreinte de 150€ par jour de retard que le syndicat des copropriétaires du 18 rue Villeneuve 92110 Clichy pourra recouvrer directement sur son compte (à l’exception des demandeurs), passé un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ORDONNER aux demandeurs M. [R] et Mme [P] de répondre de façon générale aux demandes du syndic relatives aux travaux soumis à autorisation dans leurs lots, aux parties communes, au paiement de leurs charges et à tout autre sujet portant sur la copropriété et sur leurs obligations (les demandes du syndic et/ou du conseil syndical restant dans la plupart des cas sans réponses) ;

CONDAMNER in solidum M. [R] et Mme [P] à verser cinq mille cinq cent euros (5.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens et dire que le syndicat des copropriétaires du 18 rue Villeneuve 92110 Clichy pourra les recouvrer directement sur son compte (à l’exception des demandeurs) ;

CONDAMNER in solidum M. [X] [R] et Mme [U] [P] au paiement de dommages et intérêts de six mille euros (6000€) en réparation du préjudice moral du syndicat pour procédure abusive et manoeuvres dilatoires, allégations mensongères et dissimulations, récidive de travaux non autorisés sur parties communes en cours de procédure, non réponse au syndic, mauvaise foi, diffamation, harcèlement et dénigrement du conseil syndical cause de soucis de santé, pression, menaces, temps passé à la gestion du dossier et des relances, et démission du syndic suite aux menaces et pression procédurière exercés sur ce dernier par les demandeurs, et dire que le syndicat des copropriétaires du 18 rue Villeneuve 92110 Clichy pourra les recouvrer directement sur son compte (à l’exception des demandeurs).

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 septembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Juger », « Constater » ou « Dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes suivantes du syndicat des copropriétaires qui ne constituent pas des prétentions :

CONSTATER que la demande initiale d’annulation des résolutions 9, 11 et 12 est en tout état de cause devenue sans objet suite à leur annulation et remise au vote intervenues par l’AGE du 24/09/2021 non opposée ;

CONSTATER en outre le défaut de qualité des demandeurs pour exercer les droits de contestation personnels des copropriétaires concernés ayant voté aux résolutions 9, 11 et 12 et confirmé leur second vote initial par attestation ;

CONSTATER que la demande d’annulation de la résolution n°15 est sans objet en tous les cas puisqu’ayant été confirmée par vote de la résolution 10 d’AG du 30/06/22 (portant la demande d’accès aux parties communes au plan judiciaire) ;

CONSTATER que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont pour mission et obligations la préservation et la sécurité (notamment électrique) des parties communes, le respect du règlement de copropriété ainsi que des droits des copropriétaires et de l’égalité entre ces derniers et dispose à cet effet d’un droit de regard sur ses parties communes ;

CONSTATER que la demande d’accès aux parties communes des lots 22 et 1 du syndicat des copropriétaires via son syndic poursuit un but légitime au regard de ses obligations et mission précitées ;

CONSTATER que les travaux de modification et d’appropriation incriminés sur lesdites parties communes n’ont pas été jugés comme prescrits.

Il sera par ailleurs statué sur les demandes de Mme [P] et M. [R] qui, bien que visant à « CONSTATER » et « PRONONCER » la nullité de l’assemblée générale du 31 mai 2021 et de certaines de ses résolutions, s’analysent en des demandes visant à les « ANNULER ».

Enfin, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires formule des demandes relatives à l’assemblée générale du 30 juin 2021 en lieu et place de celle du 31 mai 2021. Cette erreur de plume sera rectifiée dans la suite du présent jugement pour tenir compte du contenu réel des demandes du syndicat tel qu’il ressort de la partie « Discussion » de ses écritures.

I Sur la recevabilité des demandes de Mme [P] et M. [R]

Mme [P] et M. [R] sollicitent, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son entier, à titre subsidiaire, l’annulation de ses résolutions n°9, 11 et 12, d’une part, l’annulation de sa résolution n°15, d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de déclarer irrecevables les demandes d’annulation formées par Mme [P] et M. [R].

Mme [P] et M. [R] concluent à la recevabilité de leur action judiciaire.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur au jour de l’assignation délivrée par les consorts [P] [R], le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 125 dudit code les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son entier

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande, formée par conclusions du 25 janvier 2023, soit plus de deux mois suivant notification du procès-verbal d’assemblée, est forclose en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il expose qu’il n’est en outre pas possible de faire annuler une assemblée générale dont les résolutions ont déjà été mises en œuvre, ce qui est le cas en l’espèce. Il ajoute que cette demande est également irrecevable puisque Mme [P] et M. [R] étaient présents lors de l’assemblée contestée et qu’ils ont voté en faveur de plusieurs résolutions de sorte qu’ils n’ont pas qualité à agir en vertu de l’article 42 précité. Il fait enfin valoir que cette demande additionnelle d’annulation de l’assemblée générale en son entier se heurte aux dispositions de l’article 65 du code de procédure civile en ce qu’elle ne présente pas de lien suffisant avec la demande initiale d’annulation des seules résolutions n°9, 11 et 12 de ladite assemblée.

Il y a lieu de relever d’office les fins de non-recevoir tirées du non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui, bien que non présentées par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état, sont soulevées dans ses écritures au fond de sorte qu’elles ont pu être débattues contradictoirement.

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties, concordantes sur ce point, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2021 a été notifié à M. [R] et Mme [P] au début du mois de juin 2021 (le 11 selon le syndicat des copropriétaires, le 12 selon les demandeurs).

Or, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son entier n’a pas été formée par les consorts [P] [R] dans leur assignation du 2 août 2021 mais suivant « conclusions en demande n°1 » notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023.

Si une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que, la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n°22-24.060), il n’en va pas ainsi lorsque la demande initiale porte sur l’annulation de certaines résolutions et la demande additionnelle sur l’annulation de l’assemblée générale en son entier.

En conséquence, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 dans son intégralité, formée plus de deux mois après notification du procès-verbal, est forclose de sorte que, cette fin de non-recevoir étant relevée d’office, elle est irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions n°9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 31 mai 2021

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [P] [R] n’ont pas qualité à agir dès lors qu’il est constant qu’une action en nullité ne peut être intentée que par le copropriétaire dont les droits n’ont pas été respectés de sorte qu’ils ne peuvent intenter une action en nullité pour violation des droits des autres copropriétaires. Il ajoute que Mme [P] et M. [R] n’ont émis aucune réclamation ou réserve sur les résolutions contestées avant leur assignation du 2 août 2021. Il fait enfin valoir que ces résolutions ont été annulées lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2021 de sorte que la demande d’annulation des consorts [P] [R] est sans objet.

En application de l’article 789,6° du code de procédure civile précité, le juge de la mise en état est seul compétent, depuis le 1er janvier 2020, pour connaître des fins de non-recevoir.

Les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires tirés du défaut d’intérêt et de qualité à agir des consorts [P] [R] en annulation des résolutions n°9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 31 mai 2021 seront en conséquence rejetés et la demande de Mme [P] et M. [R] déclarée recevable, étant rappelé que le fait que la demande soit devenue sans objet à la suite du vote intervenu lors d’une assemblée générale ultérieure relève du fond et non de la recevabilité.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 mai 2021

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [P] et M. [R] sont irrecevables en leur demande, faute de qualité à agir, dès lors que la résolution n°15 contestée n’est qu’un point d’information, comme tel non soumis au vote, de sorte que les demandeurs n’ont pas qualité de copropriétaires opposants ou défaillants au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [P] [R] en application des dispositions d’ordre public de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui, bien que non présentée par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état, est soulevée dans ses écritures au fond de sorte qu’elle a pu être débattue contradictoirement par les parties.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

La demande d’un copropriétaire en annulation d’une résolution d’assemblée qui ne s’est pas prononcée par un vote est irrecevable, en l’absence de décision au sens de l’article 42 (Civ. 3e, 26 février 2003, n°01-16.417).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2021 que la résolution n°15 ainsi libellée « Vérification annuelle des parties communes à jouissance privative dans le cadre du droit de regard du Syndicat des Copropriétaires (SANS VOTE) » n’a fait l’objet d’aucune vote.

Dès lors que cette résolution ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [P] et [R] ne pouvaient avoir qualité d’opposants ou de défaillants à cette résolution.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en sa fin de non-recevoir, faute de l’avoir soulevée devant le juge de la mise en état.

Néanmoins, il convient de déclarer la demande formée par Mme [P] et M. [R], de voir cette résolution annulée, irrecevable, faute de qualité à agir, relevée d’office.

II Sur la demande subsidiaire de Mme [P] et M. [R] d’annulation des résolutions n°9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 31 mai 2021

Mme [P] et M. [R] demandent que les résolutions n°9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 31 mai 2021 soient annulées. Sur le fondement des articles 25, 25-1 et 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, et d’un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 5 mai 2021, ils expliquent que les résolutions contestées ont fait l’objet d’un second vote mais que les modalités du vote par correspondance ne permettaient pas aux copropriétaires de s’exprimer sur un second scrutin de sorte qu’aucun second vote n’a en réalité eu lieu, le syndicat des copropriétaires s’étant contenté de reprendre les votes du premier scrutin, privant ainsi les copropriétaires de leur droit d’évoluer dans leur réflexion et de changer de vote entre les deux tours, et partant d’exprimer leur intention de vote à l’occasion d’un nouveau scrutin.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il rappelle que le formulaire de vote par correspondance utilisé pour l’assemblée générale du 31 mai 2021 était conforme au modèle de l’arrêté du 2 juillet 2020 et que cet arrêté, promulgué en urgence en période de pandémie, présentait aux dires de plusieurs experts juridiques, certaines lacunes ou dispositions pouvant faire débat ce qui doit inviter les tribunaux à l’indulgence. Il ajoute s’être préalablement assuré auprès des copropriétaires votants de ce qu’ils entendaient bien maintenir leur vote initial et qu’aucun de ceux-ci n’a contesté son second vote dans le délai de deux mois imparti ni même fait valoir une quelconque violation de ses droits, ainsi qu’il ressort des attestations qu’il verse aux débats. Il souligne que Mme [P] et M. [R] n’ont jamais fait état de leur mécontentement à cet égard avant leur assignation du 2 août 2021 de sorte que le syndicat et son syndic ont été empêchés, de bonne foi, de prendre les mesures amiables utiles. Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que les résolutions contestées ayant été annulées par l’assemblée générale du 24 septembre 2021, la demande d’annulation des consorts [P] [R] est devenue sans objet.

*

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, à l’exception du changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l’article 24 ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L.272-2 du code de la sécurité intérieure ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

L’article 25-1 de cette même loi dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24.

Aux termes de l’article 17-1-A de ladite loi, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

En cas de vote par correspondance, le syndic doit, à peine de nullité, expressément prévoir « la passerelle de majorité » de l’article 25-1 (TJ Orléans, 5 mai 2021, n°21/00417).

L’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d’autonomie des assemblées (Civ. 3e, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2021 que celle-ci s’est tenue au moyen d’un vote par correspondance uniquement et que les résolutions n°9, 11 et 12 ont été adoptées lors d’un second vote à la majorité simple de l’article 25-1.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le formulaire de vote par correspondance ne permettait pas aux copropriétaires de voter pour un second scrutin et confirme avoir repris pour le second vote le sens de leur premier vote.

Il s’évince de ces constatations, qu’ainsi que le relèvent Mme [P] et M. [R], ces résolutions encourent la nullité.

Néanmoins, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 24 septembre 2021 que les résolutions contestées ont été annulées suivant résolutions n°4, 5 et 6 de ladite assemblée.

Les consorts [P] [R], dont la demande est devenue sans objet, en seront par conséquent déboutés.

III Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit ordonné à Mme [P] et M. [R] de permettre au syndic (et/ou aux professionnels qu’il mandatera) d’exercer son « droit de regard » sur les parties communes situées dans les lots n°22 et 1, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, que le syndicat pourra recouvrer directement sur son compte (à l’exception des demandeurs), passé un délai de 10 jours suivant signification de la décision à intervenir. Il fait valoir que cette demande poursuit un but légitime entrant dans les obligations et missions du syndicat des copropriétaires et du syndic de veiller à la sauvegarde et la sécurité des parties communes, au respect du règlement de copropriété, des droits des copropriétaires et du principe d’égalité entre eux. Il explique que des travaux ont été réalisés dans les lots n°22 et 1, dans l’appentis et la cour à jouissance privative mais que ces travaux ont été dissimulés. Il expose notamment que les lots n°22 et 1 ont été réunis en souplex, que trois ouvertures ont ainsi été creusées dans le lot n°22 avec ancrage d’éléments inamovibles (garde-corps métallique, escalier hélicoïdal, fixation de panneaux de verre dans les deux puits de lumière), que la porte d’entrée du lot n°22 côté hall de l’immeuble a été condamnée de l’intérieur, que le lot n°1 est devenu à usage d’habitation, que l’appentis dans la cour a été transformé en bureau et qu’un réseau électrique y a été installé (compteur, tableau électrique, prises, interphone privatif, spot électrique sur façade, revêtement de sol, revêtement mural). Il fait valoir que ces travaux, qui affectent les parties communes, n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale et sont contraires au règlement de copropriété (atteinte à la jouissance paisible, branchements électriques non-autorisés, atteinte à la salubrité, atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, absence de supervision par l’architecte de l’immeuble, changement de destination du lot n°1). Il ajoute que l’extension de la surface habitable dans l’appentis (14 m2) et dans la cave (20.04 m2), réalisée sans juste contrepartie financière, crée une rupture d’égalité entre copropriétaires.

Il soutient encore que Mme [P] et M. [R] ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis pour les travaux réalisés sur les parties communes. Il expose ainsi que l’article 5 du règlement de copropriété stipule qu’ « aucune tolérance ne pourra même avec le temps devenir un droit acquis » et que les travaux litigieux ne remplissent pas les conditions de prescription des articles 2224, 2227 et 2261 du code civil dès lors que le syndicat n’en a eu connaissance que graduellement entre 2019 et 2023, que ces travaux n’étaient pas inscrits aux actes de vente ou actes de mutation de sorte que la prescription n’a pas pu se transmettre entre copropriétaires, que les derniers travaux dans l’appentis datent de novembre 2020 (pose de parquet) et dans la cour de décembre 2022 (percement, installation d’un palmier). Invoquant la décision n°94-352 DC du Conseil constitutionnel du 18 janvier 1995 et la réponse apportée par le garde des Sceaux publiée au JO Sénat du 27 août 2020, il soutient qu’en cas de refus du copropriétaire concerné de donner accès aux parties communes dont il a la jouissance privative, dans le respect de son droit au respect de la vie privée, le syndic peut être autorisé par le juge à y pénétrer. Il expose que les consorts [P] [R] reconnaissent eux-mêmes ce droit de regard du syndic dans leurs courriers et indiquent ne pas s’opposer à une visite mais empêchent pourtant l’exercice effectif de ce droit en n’accédant pas à la demande de rendez-vous du syndic. Il ajoute que les consorts [P] [R] refusent obstinément de répondre aux questions du syndic portant sur les travaux réalisés et énoncent des contre-vérités en prétendant que le conseil syndical serait présent lors de la visite sollicitée. Le syndicat des copropriétaires insiste sur la nécessité d’examiner les modalités exactes des travaux réalisés et l’étendue de l’emprise sur les parties communes, y compris dans le sol du lot n°22, ainsi que tous autres travaux dissimulés qu’il pourrait ignorer mais aussi de vérifier les normes de sécurité et conformité du réseau électrique installé.

Il sollicite que l’exercice de son droit de regard porte notamment sur : le parquet posé dans l’appentis en novembre 2020 ; le percement de la dalle de la cour ; le réseau électrique de l’appentis jusqu’au compteur du lot n°22 ; les modalités de condamnation de la porte du lot n°22 ; l’obstruction des soupiraux, les branchements électriques et l’affouillement en cave n°1 ; la vérification de tous travaux non connus et non autorisés sur les parties communes.

Aux termes du dispositif de ses écritures, qui lie le tribunal, le syndicat des copropriétaires demande, à titre subsidiaire, que l’accès auxdites parties communes soit ordonné au bénéfice des seuls professionnels utiles mandatés par le syndic. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite qu’il soit ordonné aux demandeurs de répondre aux demandes du syndic portant sur ces parties communes avec les justificatifs et que les frais afférents soient à leur charge.

Mme [P] et M. [R] ne concluent pas sur ce point. Dans la partie « exposé des faits » de leurs écritures, ils indiquent toutefois qu’ils ont acquis en avril 2020 les lots n°22 et 1 présentés sous la forme d’un souplex consistant en un appartement au rez-de-chaussée et une cave transformée en une pièce à vivre. Ils expliquent qu’à la suite de ce changement des travaux ont été effectués afin de pouvoir réunir les deux lots (installation d’un escalier trémie et de deux puits de lumière au niveau de la chambre et de la salle de bain). Ils exposent enfin que leur venderesse leur a assuré que cette situation était légale et avait été autorisée par assemblée générale du 21 septembre 1995.

*

En vertu de l’article 18, I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de vérifier le correct entretien des parties communes, y compris celles qui sont à jouissance privative. Pour s’assurer de leur bon entretien, le syndic peut exercer un « droit de regard » impliquant une visite des lieux. Ce droit de visite est opposable au copropriétaire concerné : le syndic peut ainsi être autorisé par le juge à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative à cet effet (Cons. const., 18 janvier 1995, n° 94-352 DC, cons. 3) (Réponse du ministre de la justice aux questions écrites, JO Sénat 22 juillet 2021, p. 4620).

L’article 6-3, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Aux termes de l’article 9, I, de cette même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

En l’espèce, il ressort de l’ « Article trois – Choses et parties communes » du règlement de copropriété que sont parties communes :

La totalité du sol,Les gros murs, façade, pignon et refend,Les gros œuvres des planchers,Les gaines et ventilations se trouvant à l’intérieur de l’immeuble.

En revanche, sont des parties privatives :

Les branchements propres à chaque appartement,Les planchers,Les parties vitrées mobiles éclairant une partie privée,Les portes donnant accès à chaque partie privée.

Il ressort de l’état descriptif de division que Mme [P] et M. [R] sont titulaires d’un droit de jouissance privative sur la partie de cour attenante à son lot n°22.

Pour veiller au bon entretien de cette partie commune à jouissance privative, le syndic peut par conséquent exercer un « droit de regard » impliquant la visite des lieux.

Or, il s’évince des pièces versées aux débats comme des écritures concordantes des parties sur ce point que Mme [P] et M. [R] refusent cet accès au syndic.

Il leur sera en conséquence enjoint de laisser le syndic accéder aux parties communes dont ils ont la jouissance privative dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et selon les modalités fixées à son dispositif, étant d’ores et déjà précisé que la visite ne pourra s’effectuer que par le syndic seul, sans présence d’un quelconque membre du conseil syndical ou professionnel que le syndic aurait mandaté, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires relative à la prise en charge des frais afférents aux diligences des professionnels mandatés sera rejetée.

Cette visite devra s’effectuer dans le respect du droit au respect de la vie privée de Mme [P] et M. [R] et dans le cadre d’un rendez-vous concerté.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sollicite également que le syndic puisse accéder aux lots n°22 et 1 qui sont parties privatives des consorts [P] [R] au motif que des travaux non autorisés et contraires au règlement de copropriété y ont été réalisés sur les parties communes.

Or, la porte d’entrée du lot n°22 est une partie privative en vertu du règlement de copropriété.

Par ailleurs, si le gros œuvre du plancher situé entre les lots n°22 et 1 constitue effectivement une partie commune, il n’appartient pas au tribunal d’enjoindre à un copropriétaire de laisser l’accès à ses parties privatives au syndic pour y vérifier les travaux qui auraient pu être réalisés, étant relevé que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un désordre dans l’immeuble dont la trémie ou la cave serait à l’origine et ne formule aucune demande tendant à une remise en état des lieux. L’allégation d’une atteinte à la destination des lots ou d’une rupture d’égalité entre copropriétaires dans la répartition des charges ne peuvent davantage fonder une telle demande.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande s’agissant de l’exercice par le syndic de son droit de regard au sein des lots n°22 et 1.

Compte tenu des relations particulièrement conflictuelles existant entre les parties et de l’ancienneté du litige, l’injonction donnée à Mme [P] et M. [R] de laisser le syndic exercer son droit de regard au sein de la cour à jouissance privative sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de deux mois précité, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

Aux termes de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de recouvrement direct de l’astreinte sur son compte qui s’analyse en une demande visant à procéder lui-même à la liquidation de l’astreinte et dont il ne précise pas le fondement juridique.

VI Sur la demande d’ordonner aux consorts [P] [R] de répondre aux questions du syndic

Le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit ordonné à Mme [P] et M. [R] de « répondre de manière générale aux demandes du syndic relatives aux travaux soumis à autorisation dans leurs lots, aux parties communes, au paiement de leurs charges et à tout autre sujet portant sur la copropriété et sur leurs obligations. » Il explique que les demandes du syndic et du conseil syndical restent la plupart du temps sans réponse.

Mme [P] et M. [R] ne concluent pas sur ce point.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne soulève aucun moyen juridique au soutien de sa demande de sorte qu’il en sera débouté.

VII Sur la demande de condamnation des consorts [P] [R] au paiement de dommages et intérêts

Aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite que Mme [P] et M. [R] soient condamnés à lui verser la somme de 6.000 euros « en réparation du préjudice moral du syndicat pour procédure abusive et manœuvres dilatoires, allégations mensongères et dissimulations, récidive de travaux non autorisés sur parties communes en cours de procédure, non réponse au syndic, mauvaise foi, diffamation, harcèlement et dénigrement du conseil syndical cause de soucis de santé, pression, menaces et pression procédurière exercées sur ce dernier ». Il demande également à être autorisé à « recouvrer directement les sommes allouées sur son compte à l’exception des demandeurs ». Il fait valoir que Mme [P] et M. [R] refusent de répondre aux demandes du syndic portant sur les travaux dissimulés et qu’ils tentent, par menaces, marchandage et dénigrement du conseil syndical, de faire renoncer le syndicat à ses demandes de régularisation. Il ajoute que les demandeurs ne payent pas leurs charges, ce qui fragilise financièrement la copropriété, et qu’ils s’acharnent sur le travail bénévole de Madame [B], membre du conseil syndical, lui occasionnant des soucis de santé. Il soutient encore que la procédure engagée par M. [R] et Mme [P] est abusive et dilatoire, au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile. Il expose à cet effet que les demandeurs ont intenté deux actions judiciaires, la présente action et une action RG n°22/09442 à l’encontre d’un procès-verbal d’assemblée générale de 2022, aux fins, d’une part, de faire pression sur le syndicat afin qu’il renonce à la procédure de régularisation de leurs lots, d’autre part, de l’empêcher de vérifier les modifications et appropriations des parties communes. Il ajoute que Mme [P] et M. [R] multiplient les allégations mensongères (dissimulation de leurs travaux de novembre 2020, production de faux témoignages lors de la procédure de référé, promesse de laisser l’accès à la cour non tenue, présence du conseil syndical lors de la visite dans la cour sollicitée par le syndic).

Mme [P] et M. [R] ne concluent pas sur ce point.

*

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473). La légèreté blâmable ou la faute non grossière peuvent également être sanctionnées (Civ. 2ème, 10 janv. 1985, n°83-16.994).

Il est constant qu’une personne morale, tel qu’un syndicat des copropriétaires, a le droit d’agir en réparation du préjudice moral qu’elle subit (pourvoi n°11-10.278).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [P] et M. [R] à lui verser la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral qu’il subit.

Le litige soumis au tribunal a pour objet l’annulation de résolutions d’assemblée générale et l’exercice de son droit de visite sur les parties communes par le syndic. Le tribunal ne dispose pas des pièces lui permettant d’apprécier la légalité des travaux réalisés par Mme [P] et M. [R] ni même leur matérialité.

Le fait que Mme [P] et M. [R] aient introduit une nouvelle instance pour contester une assemblée générale de 2022, fait au demeurant non justifié, ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’agir en justice, d’autant que la présente procédure est antérieure.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, par les pièces qu’il verse aux débats, de la diffamation et du harcèlement dont ferait l’objet le conseil syndical.

Enfin les soucis de santé de Mme [B] lui sont personnels et ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires.

De ces constations il résulte que le syndicat des copropriétaires n’établit ni la faute qu’il impute aux consorts [P] [R] ni le préjudice moral qu’il subirait en conséquence.

Il sera dès lors débouté de sa demande de dommages et intérêts et, a fortiori, de sa demande de recouvrement direct des sommes allouées à ce titre.

VIII Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] et M. [R], succombant au principal, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande de recouvrement direct des dépens au soutien de laquelle il n’invoque aucun fondement juridique.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [P] et M. [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande de recouvrement direct des frais irrépétible au soutien de laquelle il n’invoque aucun fondement juridique.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

DECLARE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 dans son intégralité, formée par Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R], irrecevable d’office comme forclose ;

DECLARE la demande d’annulation des résolutions n°9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 31 mai 2021, formée par Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R], recevable ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve à Clichy (92110) irrecevable en sa fin de non-recevoir opposée à la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 mai 2021, faute de l’avoir soulevée devant le juge de la mise en état ;

DECLARE la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 mai 2021, formée par Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R], irrecevable, faute de qualité à agir, relevée d’office ;

DEBOUTE Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R] de leur demande d’annulation des résolutions n°9, 11 et 12 de l’assemblée générale du 31 mai 2021 ;

ENJOINT à Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R] de laisser le syndic accéder aux parties communes attenantes à leur lot n°22 dont ils ont la jouissance privative dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que ce droit de visite s’exercera par le seul syndic, dans le respect du droit au respect de la vie privée de Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R] et dans le cadre d’un rendez-vous qui sera fixé de manière concertée ;

DIT que le syndic devra confirmer la date convenue pour sa visite par courrier recommandé avec accusé de réception au moins quinze jours à l’avance ;

DIT que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de deux mois précité, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de recouvrement direct des dépens formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve à Clichy (92110) ;

CONDAMNE Madame [U] [P] et Monsieur [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve à Clichy (92110) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,