TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [Q] [V] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRIB

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRIB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 février 2024, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 3], avec cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 465,88 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.212,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [V] le 16 juillet 2025.

Par assignation du 27 novembre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [V], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.096,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 mars 2026, une réouverture des débats a été ordonnée sans opposition du bailleur, Mme [V] étant arrivée avec un retard justifié alors que cette affaire avait été plaidée. En revanche l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH s’est opposé à la demande de renvoi sollicité par la défenderesse et a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il précise que la dette locative, actualisée au 2 mars 2026, s’élève désormais à 6.141,93 euros. L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Q] [V] a expliqué et justifié son retard, elle a sollicité la réouverture des débats et un renvoi au motif qu’elle souhaite faire une demande d’aide juridictionnelle. Elle expose qu’elle vit seule dans les lieux loués avec un enfant. Elle perçoit 1.025 euros au titre des indemnités chômage, elle entend déposer un dossier de FSL et dans l’attente, elle propose de régler chaque mois 30 euros pour apurer son arriéré locatif en plus du loyer courant.

Mme [Q] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de réouverture des débats.

Vu l’article 444 du Code de procédure civile, aux termes duquel le juge peut ordonner la réouverture des débats ;

Vu les articles 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 16 du Code de procédure civile, garantissant le respect du principe du contradictoire et le droit à un procès équitable ;

Attendu qu’il apparaît nécessaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et afin d’assurer le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense, de permettre aux conseils de présenter leurs observations ;

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la réouverture des débats ;

2. Sur la demande de renvoi.

Mme [V] sollicite le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure afin de lui permettre de déposer une demande d’aide juridictionnelle.

Toutefois, il ressort des pièces de la procédure que l’assignation lui a été régulièrement délivrée le 27 novembre 2025, soit plus de trois mois et demi avant l’audience. Dans ces conditions, la locataire disposait d’un délai suffisant pour accomplir les diligences nécessaires en vue du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle et pour organiser utilement sa défense.

Or, à la date de l’audience, elle ne justifie d’aucune démarche effective en ce sens, aucun justificatif de dépôt d’un dossier d’aide juridictionnelle n’étant produit. La seule manifestation d’une intention de solliciter une telle aide ne saurait, à elle seule, justifier un renvoi.

En outre, il convient de relever que la locataire a été en mesure de préparer sa défense, aucune circonstance particulière ne venant établir qu’elle aurait été empêchée d’agir plus tôt.

Par ailleurs, le bailleur s’oppose à la demande de renvoi, faisant valoir que la dette locative continue de s’aggraver au fil du temps.

Dans ces conditions, et au regard de l’ancienneté de la procédure, de l’absence de diligences justifiées par la locataire ainsi que de l’intérêt légitime du bailleur à voir statuer sans délai, il n’apparaît pas justifié de faire droit à la demande de renvoi.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de renvoi formée par la locataire.

3. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

3.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

3.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.212,07 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience que Mme [Q] [V] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Le diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 fait apparaitre que, avec un reste à vivre de zéro euro, les revenus du foyer de Mme [Q] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être que rejetées.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, Mme [Q] [V] lui devait la somme de 6.141,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 sur la somme de 2.212,07 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.884,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la réouverture des débats.

REJETTE la demande de renvoi formée par la locataire.

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 février 2024 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [Q] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] , avec cave est résilié depuis le 27 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Q] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Q] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] – à [Localité 4] cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Q] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6.141,93 euros (six mille cent quarante et un euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 sur la somme de 2.212,07 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.884,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2025 et celui de l’assignation du 27 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge