TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [P] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10485 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKR7

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P.128

DÉFENDERESSE

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Emmanuelle RICHARD, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10485 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKR7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mars 2022, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à Mme [P] [K] un logement situé [Adresse 3] (escalier 01, étage 03, porte 0029), pour un loyer mensuel de 340, 95 euros, hors charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 14 097, 86 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 juillet 2025.

Par notification électronique du 11 juillet 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Mme [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [K], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner à lui payer la somme de 21 513, 04 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, majoré de 50 %, sans préjudice des charges ;

— le condamner au paiement d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 24 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 33 720, 87 euros au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement. Elle ajoute qu’aucun paiement n’est intervenu depuis avril 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [P] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2022 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH et Mme [P] [K] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 14 097, 86 euros, hors coût de l’acte, au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [P] [K] le 10 juillet 2025.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l’habitation qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais, il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l’organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que [Localité 1] HABITAT-OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 939, 50 euros depuis au moins février 2025, pour un total de 5 X 1 939, 50 euros = 9 697, 50 euros au jour de la délivrance du commandement de payer sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant à la locataire son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité puisqu’il s’abstient de produire l’accusé de réception de la mise en demeure l’informant de la facturation de ce supplément de loyer.

Il y a lieu par ailleurs de constater que les décomptes produits par PARIS HABITAT-OPH débutent au 1er février 2025 par une reprise d’un solde débiteur de 2 420, 89 euros au sujet laquelle il n’est apporté aucune précision, ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (9 639, 50 euros), et de la reprise de solde (2 420, 89 euros), Madame [K] était redevable au jour de la délivrance du commandement de la somme de 2 037, 47 euros.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée pendant le délai de deux mois visé au commandement de payer (aucune somme n’a été payée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et le bailleur qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [P] [K] étant sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [P] [K] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, [Localité 1] Habitat- OPH étant débouté de sa demande de doublement du montant du loyer.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 15 octobre 2025 (terme de septembre 2025 inclus). Mme [P] [K] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH que Mme [P] [K] est redevable de la somme de 33 720, 87 euros au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Toutefois, en l’absence de la défenderesse, il n’est pas possible d’actualiser à la hausse la dette.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [K] restait lui devoir la somme de 21 513, 04 euros, au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 15 octobre 2025 terme de septembre 2025 inclus.

Conformément à ce qui précède, il y a lieu de déduire de cette somme les suppléments de loyer de solidarité non justifiés pour un total de 15 516 euros (soit 8 X 1939, 50 euros, de février 2025 à septembre 2025) ainsi que la reprise de solde (2 420, 89 euros) portant le total restant dû à 3 576, 15 euros.

Mme [P] [K], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Mme [P] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 3 576, 15 euros, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 octobre 2025 terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [P] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu dee la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 mars 2022 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH et Mme [P] [K] concernant le logement situé [Adresse 3] (escalier 01, étage 03, porte 0029) sont réunies à la date du 11 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (escalier 01, étage 03, porte 0029) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [P] [K] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 3 576, 15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [P] [K] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Mme [P] [K] aux dépens ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection