TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 23 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00045 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPAD

N° MINUTE : 2025/63

DEMANDERESSE

FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) SAVOIR FAIRE

représenté par la SASU de gestion FRANCE TITRISATION immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 353 053 531, dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant donné mandat de recouvrement de créances à la SAS LINK FINANCIAL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 842 762 528 ayant son siège social [Adresse 15],

venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de PARIS sous le n°379 502 644, représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [C] [U] [T] [H]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 19], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [B] [W] [S] [F]

née le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

non comparante

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 24 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 23 Septembre 2025.

Par acte authentique reçu le 12 juin 2012 par Maître [V] [J], notaire associée à [Localité 18] (37) et publié le 29 juin suivant (volume 2012 P n°2888) emportant vente d’un terrain à bâtir sis à [Localité 17] ([Localité 10] et [Localité 12]) et constituant le lot 42 de la zone d’aménagement concertée du hameau de la bresme, du hameau des vignes et des petits près”, la société [Adresse 9] a consenti à M. [C], [U], [T] [H] né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 18] (37) et à sa partenaire Mme [B], [W], [S] [F] née le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 6] (37), qui avaient auparavant accepté le 02 janvier 2012 une offre préalable en date du 19 décembre 2011, deux emprunts affectés à l’acquisition de la parcelle et la construction d’une maison à usage d’habitation :

— un prêt “Rendez-vous” d’un montant de cent trente sept mille huit cent six (137 806) euros, remboursable au taux hors assurance de 3,95 % soit un teg annuel de 4,29 % en 360 échéances mensuelles constantes progressives dont 37 de 631,88 euros, 239 de 750,27 euros, 36 de 703,43 euros et 48 de 803,45 euros, à compter du 10 juillet 2012,

— un prêt “PTZ +” d’un montant de seize mille six cent cinquante (16 650) euros, remboursable au taux hors assurance de 0,00 % soit un teg annuel de 1,04 % en 312 échéances mensuelles constantes de 55,48 euros à compter du 10 juillet 2012.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et deux hypothèques conventionnelles sur l’immeuble cadastré section [Cadastre 20], n° [Cadastre 4] lieu-dit “[Adresse 11]” pour une contenance totale de 00 ha 04 a 93 ca.

Les consorts [K] ont bénéficié d’un plan de surendettement. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 janvier 2022, la société Crédit immobilier de France Developpement (également désignée ci-après la banque) les a mis en demeure de lui régler dans un délai de quinze jours une somme de 2 888,19 euros correspondant à des échéances impayées en précisant qu’à défaut le plan deviendrait caduc et serait dénoncé auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 19 octobre 2022, la banque a ensuite mis en demeure M. [C], [U], [T] [H] et Mme [B], [W], [S] [F] de régler sous huit jours à compter de la réception de ces plis la somme de 4 210,01 euros dûe au titre du “prêt Rendez-vous” et celle de 55,48 euros au titre du prêt “PTZ +” en rappelant qu’à défaut, elle prononcerait la résiliation de ces emprunts.

Ces différents courriers ont été renvoyés à l’expéditeur revêtus de la mention “pli avisé et non réclamé”.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 11 septembre 2024 par Maître [G] [A], commissaire de justice associée de la Selarl Juriscentre [Localité 13], commissaire de justice à [Localité 13] (Loir et Cher), la société Crédit Immobilier de France Developpement venant aux droits de la société [Adresse 9] a fait donner à M. [C], [U], [T] [H] et Mme [B], [W], [S] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de cent quarante mille sept cent quatre vingt quinze euros et quarante quatre centimes (140 795,44 €) arrêtée au 24 janvier 2024.

Ce commandement a été publié le 28 octobre 2024 au service de la publicité foncière de l'[Localité 10]-et-[Localité 12] sous les références suivantes : volume 2024 S n° 46.

A la demande du Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire représenté par la SAS de gestion France Titrisation ayant donné mandat de recouvrement et de gestion des créances à la Sas Link Financial, qui vient aux droits de la société Crédit Immobilier de France Developpement elle-même venant aux droits de la société [Adresse 9], l’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 16 décembre 2024 et placée le 19 décembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“.après avoir statué le cas échéant sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi et en ce cas :

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

— taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du dit code,

— juger dans l’hypothèse d’une vente amiable que l’avocat poursuivant percevra des mains du notaire en charge de la cession l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91 conformément aux dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce,

et à défaut de vente amiable envisageable :

— fixer la date de vente judiciaire et les modalités de la dire vente

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 19 décembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire a maintenu ses demandes tendant à être autorisé à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 mai 2025, le tribunal a :

. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes formées par le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire contre M. [C], [U], [T] [H] et Mme [B], [W], [S] [F],

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 24 juin 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire à verser aux débats :

— les justificatifs de sa qualité à agir notamment le contrat de cession de créances en date du 31 octobre 2024

— la copie exécutoire de l’acte authentique ou une copie certifiée conforme,

. réservé les dépens.

Par conclusions transmises le 23 juin 2025, visant les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et les dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire demande au Juge de l’exécution :

“.après avoir statué le cas échéant sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi et en ce cas (de) :

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

— taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du dit code,

— juger dans l’hypothèse d’une vente amiable que l’avocat poursuivant percevra des mains du notaire en charge de la cession l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91 conformément aux dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce,

et à défaut de vente amiable envisageable :

— fixer la date de vente judiciaire et les modalités de la dire vente,

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”

A l’appui, il explique essentiellement justifier de sa qualité à agir et verser aux débats l’acte authentique fondant la saisie.

A l’audience du 27 juin 2025 où tout comme le 25 mai, ni M. [C], [U], [T] [H] ni Mme [B], [W], [S] [F] qui n’ont pas constitué avocat, n’ont comparu, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire a réitéré ses demandes en autorisation de la vente forcée de l’immeuble saisi.

Sur quoi

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur la qualité à agir

Attendu que le commandement a été délivré par la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits du [Adresse 8] et l’assignation par le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement ; que même s’il ne justifie pas de la signification de ses dernières écritures de sorte qu’elles ne sont pas recevables, ce dernier produit l’acte de cession de créances, sa notification aux débiteurs par courrier recommandé avec avis de réception daté du 10 décembre 2024 et reçu le 14 décembre suivant, une attestation de cession de créance établie par le directeur général de la société Crédit immobilier de France Développement; que bien que très largement caviardés, ces éléments suffisent à étayer sa qualité à agir en exécution forcée ;

Sur le titre fondant la saisie

Attendu qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit en original un acte authentique revêtu de la formule exécutoire, qui comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass. Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ; qu’elle a pu décider (Cass. Civ n°) qu’une clause prévoyant un délai de quinze jours présente un caractère abusif ;

Attendu que l’article XI intitulé “Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur-Clause pénale” des conditions générales du prêt stipule que “A. Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’Emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception , pas même celle du paiement des intérêts échus :

2) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un Nouveau Prêt à taux zéro) dans les cas suivants (…) Défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (…) ; que le paragraphe B de l’article XI précise qu’ “pour l’un des cas d’exigibilité prévue, le prêteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement immédiat du solde restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard jusqu’à la date de règlement effectif. Le prêteur pourra en outre demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés (…)et ce sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du Code civil (ces dispositions ne s’appliquent pas au Nouveau prêt à 0%. (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce, la stipulation sus retranscrite est donc susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ainsi que de ses potentielles conséquences notamment le caractère disproportionné de la voie d’exécution choisie au regard du montant exigible de la créance dont il doit être rappelé qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée, de rouvrir les débats et d’enjoindre au Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement ainsi qu’à M. [C], [U], [T] [H] et Mme [B], [W], [S] [F] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, insusceptible de recours s’agissant d’une mesure d’administration judiciaire :

Vu le jugement en date du 27 mai 2025,

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 novembre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement, M. [C], [U], [T] [H] et Mme [B], [W], [S] [F], à présenter leurs observations sur la validité de l’article XI des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement, M. [C], [U], [T] [H] et Mme [B], [W], [S] [F] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 23 Septembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET