TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [F]

Madame [E] [Q] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10352 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJVM

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vesitiaire C199

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [E] [Q] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10352 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJVM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2014 à effet au 6 novembre 2014, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [I] [F] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] (hall 3 – escalier 3- 2ème étage – Porte 0097), ainsi qu’une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 333,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] un commandement de payer la somme principale de 3505,33 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] le 16 juin 2025.

Par assignation du 29 octobre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] et celle de tous occupants de leur chef, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5193,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative, actualisée au 19 janvier 2026, s’élevait à la somme de 3032,70 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il a considéré qu’il y avait bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a accepté le plan d’apurement de la dette proposé par les défendeurs.

M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F], comparants en personnes, ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros en plus du loyer courant pendant vingt mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [I] [F] a précisé percevoir 1440 euros de salaire tandis que Mme [E] [Q] [F] a indiqué être allocataire du RSA. Ils ont indiqué être mariés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3505,33 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il ressort de l’article 220 du code civil que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage, toute dette ainsi contractée par l’un obligeant l’autre solidairement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 janvier 2026, M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] lui devaient la somme de 2881,51 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] reconnaissent la dette et n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au regard des paiements effectués depuis le commandement de payer et l’assignation.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, les revenus de M. et Mme [F] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder 20 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges sera due, à partir du 13 août 2025 et jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 250 euros à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 octobre 2014 à effet au 6 novembre 2014 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [I] [F] concernant les locaux (comprenant une cave) situés [Adresse 2] à [Localité 3] (hall 3 – escalier 3- 2ème étage – Porte 0097) est résilié depuis le 13 août 2025,

CONDAMNE solidairement M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2881,51 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la 20ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et cave), faire procéder à l’expulsion de M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [I] [F] et Mme [E] [Q] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge