TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître EOCHE DUVAL

Maître JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05963 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HYQ

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2],

représenté par son syndic, Le cabinet KAN COPRO – [Adresse 4]

représenté par Maître EOCHE-DUVAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1383

DÉFENDEURS

Madame [H] [D],

Monsieur [O] [D],

demeurant C/o M. [G] – [Adresse 6]

Monsieur [N] [D],

Monsieur [K] [D],

demeurant [Adresse 1] – COTE D’IVOIRE

tous représentés par Maître JAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 06 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05963 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HYQ

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D] sont propriétaires du lot n°230 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AN 09 SEC BH N°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 218/10114ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic CABINET KAN COPRO en exercice, a assigné l’indivision [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  3 822,61 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 ;

«  558 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

«  1000 euros de dommages et intérêts ;

«  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D] (218/10114ème).

Appelée à l’audience du 12 février 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A l’audience du 4 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, par conclusions écrites en demande n°2 a maintenu les demandes au titre des frais de recouvrement, tout en actualisant son quantum à 516 euros, ainsi que les demandes accessoires.

A l’audience, il expose que des règlements sont intervenus postérieurement à l’assignation, et que les défendeurs ont apuré leur dette au titre des charges de copropriété.

Il précise que le syndic a envoyé les appels de fonds à l’adresse connue des défendeurs.

Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D], représentés par leur conseil, par conclusions écrites n°2 soutenues oralement, sollicite de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes;

— Juger que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en modifiant l’adresse des consorts [D] sans aucun justificatif ;

— Condamner le syndicat à porter au crédit du compte des consorts [D] la somme de 1746 euros au titre des frais portés sur le décompte à la date du 28 octobre 2025 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’indivision [D] la somme de 5 500 euros au titre des dommages et intérêts et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Dispenser les consorts [D] de toute participation à la dispense commune des frais de procédure ;

— Condamner le syndicat sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à justifier des modalités selon lesquelles les dépenses de frais de procédure ont été réparties entre les autres copropriétaires ;

— Condamner le syndicat aux dépens.

A l’audience, ils exposent que les impayés sont dus à des appels de fonds adressés à l’adresse de la société qui gère l’indivision, et non à chacun des indivisaires, et qu’en conséquence, le syndic a commis une erreur. L’indivision sollicite que les frais soient recrédités par l’indivision.

La décision a été mise en délibéré le 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux et au dommages et intérêts

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

«  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

«  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce, il convient de constater le désistement du syndicat des copropriétaires au titre de ses demandes principales à savoir les charges de copropriété et des dommages et intérêts, la dette ayant été apurée postérieurement à l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 516 euros par le requérant. Or à la lecture du décompte produit, il apparait des frais en 2025 à hauteur de 452,52 euros, somme qu’il convient de retenir.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Par ailleurs, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée à ce titre.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de l’indivision [D] relatives à la justification des modalités de répartition des frais entre les copropriétaires.

Sur la demande de l’indivision [D]

En l’espèce, les défendeurs sollicitent de condamner le syndicat à porter au crédit du compte des consorts [D] la somme de 1746 euros au titre des frais portés sur le décompte à la date du 28 octobre 2025. Ils soutiennent que dans le décompte actualisé produit du 16 janvier 2025, la dette de 1 293,48 euros est composée exclusivement de frais de recouvrement, à savoir des frais d’avocat, des frais d’assignation ainsi que 4 mises en demeure. Ils produisent le décompte susmentionné confirmant les frais de recouvrement compris dans la dette acquittée par les défendeurs.

Ces frais n’apparaissent pas comme des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la demande de l’indivision [D] sera accueillie et le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer à l’indivision [D] le trop perçu à hauteur de 1293,48 euros.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les parties

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, il est établi que Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D] présentent, de manière récurrente depuis 5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance, de l’apurement de la dette après la délivrance des assignations, et des tantièmes de propriété détenus par Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de l’indivision

Aux termes de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, en vue de l’application des articles 64 et 64-1, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-1 sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.

En l’espèce, si l’indivision [D] soutient avoir notifié l’adresse de leur gestionnaire de biens, la société WALCH qui est domiciliée [Adresse 5], elle n’en justifie pas. Par ailleurs, il apparait au regard des documents produits qu’un changement de syndic a été opéré par les copropriétaires le cabinet KAN COPRO prenant la suite de la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE.

Au surplus, l’indivision [D], qui n’a plus reçu pendant plusieurs années les appels de fonds, aurait pu se rapprocher du syndicat des copropriétaires, ou du syndic, étant au fait que des charges de copropriété couraient sur les autres lots du même immeuble, dont elle est propriétaire.

Il s’ensuit que l’indivision [D] ne caractérise pas la faute du cabinet KAN COPRO.

En ces conditions, la demande de l’indivision [D] au titre des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic CABINET KAN COPRO au titre de sa demande de paiement des charges de copropriété, la dette ayant été apurée ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic CABINET KAN COPRO de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à restituer à l’indivision [D] le trop-perçu à hauteur de 1293,48 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic CABINET KAN COPRO la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts de l’indivision [D];

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic CABINET KAN COPRO, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D], Monsieur [O] [D], Monsieur [N] [D], Monsieur [K] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2026 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La président