TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/53799 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YOS

N° : 7

Assignation du :

13 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. Societe Civile Immobiliere [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS – #C2028

DEFENDERESSE

S.A.S. EVEN GESTION en ses lieux loués [Adresse 3] et en son siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS – #G0437

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 29 juin 2022, la SCI [Adresse 1] a consenti à la société Even Gestion un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5], pour y exploiter une activité d’agence immobilière, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 22 500 euros.

Le 26 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 7319,94 € au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI [Adresse 1] a, par exploit délivré le 13 mai 2025, fait citer la société Even Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de constater l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement provisionnel.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, qui ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

Les parties n’ayant pas trouvé de solution négociée à leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2026.

Dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 41 896,40 € au titre de l’arriéré échu au 5 janvier 2026, outre celle de 4189,64€ au titre de l’article X du contrat de bail, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer fixé à une fois et demi le montant du loyer en cours, majoré des charges jusqu’à son départ définitif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

En réponse, la société défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 29 940€ TTC à titre provisionnel. En tout état de cause, elle sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 5000€ et le paiement des dépens par la partie adverse.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale

La société Even Gestion soutient d’une part que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle, les lieux étant affectés d’un vice structurel, le mur mitoyen de l’immeuble du [Adresse 6], fissuré, présentant un ventre et les locaux étant humides ; que cette situation a conduit à la pose d’étais tout le long de ce mur mitoyen au mois d’avril 2024, ce qui l’a empêchée à compter de cette date d’exploiter les lieux, ne pouvant plus accueillir du public dans ces conditions dangereuses. Elle en conclut que l’obligation de paiement du loyer était sérieusement contestable et que le commandement de payer ne peut avoir produit d’effet.

Elle soutient d’autre part que le commandement lui est inopposable du fait de la mauvaise foi du bailleur, qui, parfaitement informé de l’état des locaux, n’a pas hésité à lui délivrer le commandement ; qu’en outre, le numéro de Siret du bailleur figurant sur le contrat de bail et celui repris sur le commandement ne sont pas identiques, ce qui conduit à une incertitude sur l’identité de son interlocuteur, ainsi qu’à un risque de paiement indu à un tiers, suffisant pour caractériser le grief et ôter tout effet au commandement de payer.

En réponse, la requérante fait observer qu’il n’est pas démontré par le preneur une impossibilité d’exploiter les lieux. Elle rappelle que le rapport établi en 2022 dont se prévaut la défenderesse ne relève pas d’humidité en cave et que les témoins posés en 2022 pour examiner la progression de la fissure sur le mur mitoyen n’ont révélé, en 2025, aucun mouvement. S’agissant de son numéro de Siret, la requérante soutient qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui n’est pas susceptible d’entraîner la nullité ou l’inopposabilité du commandement de payer.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XV du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance de toute somme due en vertu du bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l’exigibilité des loyers ou la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit d’un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s’exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

L’exception d’inexécution doit donc être opposée de façon concomitante au non paiement du loyer et doit concerner un manquement contemporain du paiement du loyer lorsqu’il est invoqué, puisque son objet est d’obtenir l’exécution de la prestation prétendument inexécutée par l’autre partie.

En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, le preneur s’est plaint, en septembre 2022, de la découverte d’une fissure au niveau du mur en pierre et de la présence d’humidité dans ses locaux provenant, selon elle, des caves.

Il ressort d’un rapport établi le 2 novembre 2022 par M. [Z], architecte, que le mur mitoyen situé entre le [Adresse 7] et le [Adresse 8] est fissuré et présente un ventre, l’eau pénétrant par les fissures du fait d’un mauvais état du ravalement et cheminant dans l’épaisseur du mur ; que du fait de la gravité, l’eau s’accumule en partie basse (rez-de-chaussée) du mur en moellons, entraînant la désagrégation des joints entre les moellons et faisant obliquer le mur, générant ainsi fissurations et ventre. L’architecte a constaté l’absence de toute humidité en cave. Il constate enfin la présence de fissures sur la façade de l’immeuble laissant s’infiltrer l’eau de pluie et recommande de réaliser un ravalement.

Il n’est pas contestable que des étais ont été positionnés en avril 2024 le long du mur de droite en entrant dans le local commercial.

La défenderesse produit un constat établi par commissaire de justice le 12 décembre 2025 qui décrit l’état du local en présence des étais. Ainsi, dans la pièce sur rue, il est constaté que le faux-plafond est éventré, laissant apparaître la structure du plancher supérieur, et que la surface est étayée depuis la façade sur rue sur toute la longueur du mur sur six mètres. Il est constaté que sont disposés huit bastaings, qui reposent sur deux poutres horizontales en planchers haut et bas.

Les photographies permettent de constater que l’éventrement ne concerne que l’emplacement des étais et ne se trouve que le long du mur de droite, tout comme les étais.

L’architecte de l’immeuble, mandaté en lieu et place de M. [Z], indique, dans son rapport du 27 avril 2025, que les témoins et jauges posés excluent tout mouvement depuis leur pose et que le rôle causal de l’eau peut être exclu.

Aucun élément n’est versé aux débats permettant d’étayer les circonstances dans lesquelles ces étais ont été positionnés, hormis le courrier adressé le 11 février 2025 par la défenderesse à son bailleur reprenant un courrier de ce dernier du 20 décembre 2023 qui indique : « Je vous informe qu’un diagnostic complet des fondations de l’immeuble doit être réalisé. Le syndic nous fait savoir que parallèlement et pour ce faire la mise en sécurité de l’immeuble est indispensable tant que l’étude géotechnique n’a pas rendu ses conclusions, et qu’il convient donc qu’un étaiement soit mis en place dans vos locaux ».

Il s’ensuit que les étais ont été positionnés afin de permettre la réalisation des sondages géotechniques.

Si la défenderesse expose que la pose des étais a mis fin à toute exploitation depuis leur mise en place, elle n’en justifie pas, notamment par la communication de ses résultats comptables ou de tout courrier adressé à son bailleur à l’époque, faisant état de l’impossibilité d’exploiter les lieux et se prévalant de l’exception d’inexécution, conformément au principe d’exécution loyale des contrats.

En effet, le risque d’effondrement évoqué dans le courrier du 11 février 2025, qui aurait pu constituer une cause objective d’impossibilité d’exploiter les lieux, n’est pas démontré par des éléments techniques objectifs qui concluraient à l’existence d’un tel risque.

Par ailleurs, il appartient au preneur de démontrer que la pose d’étais a entraîné, de facto, l’impossibilité d’accueillir du public, et ce, conformément à la réglementation relative à la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Or, il n’explique pas la réglementation qui serait violée par le positionnement de ces étais, se contentant de façon générale d’indiquer que la présence d’étais interdit l’accès du public.

Or, les travaux qu’elle a confiés à la société AX2 DECO suivant facture du 10 mai 2024 relatifs à la création d’une porte, le déplacement d’un dressing dans « la chambre », la création d’une salle de bain, avec pose de ballon d’eau chaude et d’une cuisine, établissent que la défenderesse n’a pas jugé dangereux, à la même époque, de faire réaliser des travaux dans ses locaux et ne s’est manifestement pas souciée de la sécurité des ouvriers travaillant sur le chantier, ce qui affaiblit sa démonstration.

Enfin, si le preneur fait état des constatations techniques évoquant des infiltrations par défaut de ravalement, ainsi que des atteintes structurelles, il ne ressort pas du rapport du premier architecte que les locaux commerciaux seraient humides, seules des fissures et un ventre ayant été constatés par ce dernier.

De même, aucune humidité ni présence de moisissure n’est relevée par le commissaire de justice dans les locaux le 12 décembre 2025.

Le seul fait que des travaux relevant de l’article 606 doivent être entrepris par le bailleur et que des désordres en ravalement aient été notés par l’architecte ne suffit pas à établir d’une part que cela affecterait les locaux, ni que ces travaux seraient de nature à entraîner une impossibilité d’exploiter les lieux avant même qu’ils aient été entrepris.

En conséquence, les éléments versés aux débats par le preneur ne permettent pas d’établir, avec l’évidence, un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance permettant de justifier l’exception d’inexécution.

Par ailleurs, la pose d’étais dans les locaux ne peut suffire à établir la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, sauf au preneur de démontrer qu’il aurait informé son bailleur de ses difficultés d’exploitation des lieux du fait des étais et qu’il en aurait justifié. En conséquence, les allégations de la défenderesse n’apparaissent pas non plus suffisamment sérieuses pour faire échec au commandement de payer.

Enfin, il n’est pas contesté qu’un chiffre du numéro de Siret du bailleur est erroné sur le contrat de bail. Toutefois, le Siret du bailleur est exact sur le commandement de payer, tout comme son identité et son adresse.

Il s’ensuit que les éléments repris dans le commandement de payer sont exacts.

Force est de constater que l’acte de cession précise bien que la partie intervenante est la SCI [Adresse 1] (et non [Adresse 9] tel que soutenu en défense) et mentionne son exact numéro de Siret.

La défenderesse ne peut donc prétendre qu’elle aurait pu se méprendre sur son interlocuteur, et d’ailleurs n’allègue pas avoir effectué un paiement à une autre personne morale ni avoir tenté de le faire.

Il n’existe en réalité aucune incertitude sérieuse sur l’identité du bailleur au terme du commandement de payer, tel qu’allégué par la défenderesse.

Dès lors, l’ensemble des contestations n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour s’opposer au jeu de la clause résolutoire.

Il n’est pas contestable que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 27 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est pas contestable et il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 27 janvier 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente à une fois et demi le montant du loyer, conformément à la clause résolutoire, il convient d’observer que celle-ci est susceptible de conférer un avantage excessif au créancier et dès lors susceptible de modération, ce qui relève de l’appréciation du seul juge du fond.

Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à l’octroi d’une clause pénale, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le seul juge du fond.

Après examen du décompte joint, la défenderesse sera condamnée au paiement provisionnel de la somme non sérieusement contestable de 41 896,40€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus.

Sur la demande reconventionnelle

La défenderesse soutient qu’en raison des désordres, elle a du engager des travaux de remise en état, dont elle sollicite le remboursement. En réponse, la requérante observe qu’il n’est pas démontré que les travaux ont été engagés en raison des désordres invoqués, le locataire ayant plutôt entrepris des travaux d’embellissement.

La facture du 25 novembre 2022 établie par la société MI2X d’un montant de 18 540 € porte sur les travaux suivants :

réhabilitation totale du réseau électrique,réhabilitation totale du réseau de plomberie,Sol (préparation et pose de parquet)Peinture (ouverture des fissures, rebouchages, peinture).

Il n’est pas produit de constat des existants avant les travaux et la description des travaux effectués ne permet pas, avec l’évidence requise en référé, d’établir qu’ils auraient été initiés pour remettre en état les lieux dont il n’est en tout état de cause pas démontré qu’ils étaient dégradés. En effet, l’architecte a uniquement fait état de fissures sur le mur mitoyen, en pierre, ce mur ne faisant pas partie du périmètre des travaux.

La facture suivante établie par la société A2X Deco du 10 mai 2024 pour un montant de 11 400€ porte sur des travaux liés à l’ouverture d’une porte, à la pose d’une salle de bain, au déplacement d’un dressing dans « la chambre » et à la création d’une cuisine.

Le fait que la reprise de fissures soit mentionnée dans la facture sous le poste peinture ne permet pas d’établir la réalité de désordres structurels ou d’infiltrations, cette prestation faisant partie de la préparation classique des supports avant peinture.

Dès lors, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que les travaux entrepris par le locataire ont été rendus nécessaires par les désordres constatés sur le mur en pierre, seuls désordres objectivés par les pièces produites, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

Compte tenu des circonstances de la cause, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la société Even Gestion devra libérer les locaux situés [Adresse 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société Even Gestion à payer à la SCI [Adresse 1] :

* à compter du 27 janvier 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 41 896,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et au titre de la pénalité forfaitaire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

Condamnons la société Even Gestion au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN