TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57707 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHCQ

N°: 8-CH

Assignation du :

13 Novembre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le cabinet ORALIA [T] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Aude LASSERRE, avocat au barreau de PARIS – #D0671

DEFENDEUR

Monsieur [M] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Thomas MONTPELLIER, avocat au barreau de PARIS – #B0025

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu l’assignation en référé délivrée le 13 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à M. [N] aux fins de désignation d’un expert concernant les travaux qui auraient été réalisés sans autorisation dans son lot de copropriété ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 6 mai 2026 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 6 mai 2026 par M. [N] aux fins de rejet de la demande d’expertise ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, ni sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ou sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] que M. [N] a réalisé des travaux impactant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires puisqu’il a créé un souplex en reliant ses caves (lots n°30 et 31) à son appartement en rez-de-chaussée (lot n° 32).

Contrairement à ce que soutient M. [N], il n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale, l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 14 mai 2007 portant sur la création d’une « mezzanine sur le lot n° 32 situé au rez-de-chaussée gauche du bâtiment sur cour ». Or, une mezzanine dans un lot n’est pas un souplex, qui implique la création d’une trémie entre le rez-de-chaussée et le sous-sol (les caves de l’immeuble), soit une atteinte aux parties communes.

En outre, il ressort des photographies produites par le syndicat des copropriétaires et des échanges entre les copropriétaires que M. [N] a réalisé d’importants travaux au cours de l’année 2020, avec évacuation de dizaines de sacs de gravats, impliquant un volume conséquent de décaissement, et ce, sans l’autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, l’assemblée générale du 30 septembre 2021 constate (résolution n° 10) que « M. [N] a procédé à des travaux en sous-sol (lots 30 et 31) avec mise en place de poutres métalliques et de poteaux structurels sans état des lieux préalable. Suite au passage de l’architecte, il lui a donc été demandé de fournir : le rapport du bureau d’étude structure qui a préconisé ces travaux avec la mise en œuvre et les calculs de charge ; le rapport concernant la création de la trémie d’escalier envisagée avec mise en œuvre du chevêtre et les sections de poutres », l’assemblée générale ayant finalement, faute d’avoir obtenu ces documents, autorisé le syndic à mandater un bureau d’étude structure aux frais de M. [N].

Enfin, il ressort des rapports de visite de la société Takt architecture du 18 mai 2023 et de M. [Q], ingénieur structure, du 10 octobre 2024, que plusieurs fissures sont visibles en façade, qui « tendent à mettre en exergue un tassement de la façade centrale », l’architecte relevant que « la création d’un volume en sous-sol, si tel était le cas […] induit : une modification de l’équilibre structurel de l’immeuble qui doit être très précisément encadré » et l’ingénieur structure estimant que « ces travaux [décaissement d’un niveau de sous-sol] sont susceptibles d’avoir impacté la façade qui n’est plus butonnée horizontalement par le plancher bas de l’appartement du RDC qui a été supprimé « voir les fissures observées en façade ».

M. [N] produit, de son côté, un « diagnostic structurel capacité portante de plancher haut du sous-sol » de la société Ticobat du 5 janvier 2026, qui met en évidence l’absence de désordre structurel ou de signes d’inquiétude particuliers s’agissant de la solidité de la structure de l’immeuble. Toutefois, ce diagnostic précise que les « sondages de la structure existante », la « vérification de l’ensemble de la structure du bâtiment » et la « vérification de la fondation existante » ne font pas partie de l’étude. L’absence de toute atteinte à la structure de l’immeuble n’est donc pas démontrée.

M. [N] produit également un procès-verbal de constat du 13 avril 2026 qui décrit des « microfissures » en façade et confirme l’existence d’un souplex. Contrairement à ce qu’il soutient, ce procès-verbal ne permet pas de confirmer « l’absence de tout désordre structurel apparent » et ce, d’autant moins qu’il émane d’un commissaire de justice, qui n’est pas expert en bâtiment.

En tout état de cause, il n’appartient pas à la présente juridiction de statuer sur l’existence ou non de désordres structurels mais de déterminer si le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime de voir ordonner une expertise. Or, il est établi que le défendeur a réalisé des travaux importants au sein de ses lots de copropriété, sans autorisation de l’assemblée générale, et il existe en conséquence un litige en germe, non manifestement voué à l’échec, entre les parties, portant sur une éventuelle violation du règlement de copropriété et ses conséquences sur la structure de l’immeuble.

Le motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile est donc caractérisé et la mesure d’instruction sollicitée sera ordonnée dans les termes du dispositif, aux frais avancés du demandeur, dans l’intérêt duquel elle est ordonnée.

Sur les frais et dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34 ; 2e Civ., 21 novembre 2024, pourvoi n° 22-16.763, publié ; 2e Civ., 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-11.000). En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Toutefois, il est possible de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et, par suite, de condamner l’une des parties au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (2e Civ., 27 juin 2013, pourvoi n° 12-19.286, Bull. 2013, II, n° 148).

Il est également possible, par décision motivée, de mettre les dépens à la charge du défendeur à la mesure d’instruction (Soc., 1er juin 2023, pourvoi n° 22-13.244, 22-13.267, et autres pourvois joints, publié).

En l’espèce, M. [N] est à l’origine du litige puisqu’il a entrepris des travaux dans la copropriété sans autorisation. Il a ainsi contraint le syndicat des copropriétaires à engager la présente instance et à exposer des frais. Il sera par conséquent tenu aux dépens et, par suite, condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il a été contraint d’exposer, à hauteur de la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [L] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.11.93.73.57

Email : [Courriel 1]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux des désordres, [Adresse 4] à [Localité 4], après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les griefs allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— déterminer l’étendue des travaux réalisés en surface et en sous-sol par M. [N] ;

— donner son avis sur l’étendue, en surface et en sous-sol, de l’emprise sur les parties communes résultant des travaux réalisés par M. [N] (cave, plancher, jardinière) ;

— dire si les travaux entrepris sont à l’origine de désordres pour les parties communes ;

— le cas échéant, décrire ces désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 août 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 3 avril 2027, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons M. [N] aux dépens ;

Condamnons M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 03 juin 2026.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 6]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 2]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [L] [Y]

Consignation : 5000 € par Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le cabinet ORALIA [T] [K]

le 03 Août 2026

Rapport à déposer le : 03 Avril 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

[Adresse 7]

[Localité 6].