TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51555 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCENT

N°: 6

Assignation du :

27 Février 2026

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 avril 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société 43 CAPUCINES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Françoise MAIGROT, avocat au barreau de PARIS – #J0030

DEFENDERESSE

La société EDUCATIONAL PROGRAMS MASTER FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Corinne LEPAGE, avocat au barreau de PARIS – #P0001

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 mai 2015, la société 43 Capucines a consenti à la société Educational Programs Master France un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2015.

Par acte extrajudiciaire notifié le 4 juin 2024, le bailleur a donné congé au preneur pour le 31 décembre 2024, offrant de lui payer une indemnité d’éviction.

Exposant qu’il n’existe aucune contestation sur le montant de l’indemnité principale composant l’indemnité d’éviction mais que subsistent des difficultés sur celui des indemnités accessoires, la société 43 Capucines a, par assignation délivrée le 27 février 2026, fait citer en référé la société Educational Programs Master France devant le président de ce tribunal, aux fins de donner acte aux parties de leur accord sur le montant de l’indemnité principale composant l’indemnité d’éviction fixée à 49 000 euros et aux fins de désignation d’un expert afin d’évaluer le montant des indemnités accessoires composant l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation.

A l’audience du 18 mars 2026, la demanderesse maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance, s’opposant à l’extension de mission sollicitée en défense sur l’indemnité principale d’éviction.

En réponse et dans ses écritures visées à l’audience, la partie défenderesse sollicite une mesure d’expertise portant sur l’indemnité d’éviction, tant en principal qu’en accessoires.

Les parties s’accordent à l’audience pour que les frais d’expertise soient partagés par moitié entre elles.

MOTIFS

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Il résulte de l’expertise amiable établie à la demande du bailleur par M. [P] le 4 juillet 2025 que l’indemnité principale au titre de l’indemnité d’éviction a été déterminée à hauteur de 49 000 euros, sur la base de la perte du droit au bail, l’expert estimant l’activité transférable.

L’expertise amiable établie à la demande du locataire par M. [R] le 5 avril 2025 fixe à 42 000 euros cette indemnité principale, sur le postulat identique de la perte du droit au bail dans le cadre d’un transfert du fonds de commerce.

Toutefois, l’expert [R] souligne que le transfert de l’activité dans d’autres locaux suppose de fixer l’indemnité principale au titre de l’indemnité d’éviction sur la valeur de la perte du droit au bail seulement si le locataire est susceptible de retrouver des locaux équivalents répondant aux exigences imposées par la législation relative aux établissements recevant du public et de nature à répondre au fonctionnement d’un centre de formation.

L’expert ajoute que dans le cas contraire « on ne peut écarter alors que le préjudice puisse être appréhendé au regard d’une indemnité de remplacement au titre de la perte du fonds de commerce ».

La locataire justifie d’un courrier électronique du 6 mars 2026, soit plusieurs mois après ses premières recherches de locaux, adressé par son agent immobilier relatif à l’absence d’offre correspondant aux locaux recherchés par elle.

Cet élément rend ainsi plausible l’existence d’un litige en germe sur la fixation de l’indemnité principale d’éviction sur le fondement d’une perte de fonds et non sur celui d’un transfert. La différence d’évaluations sur les indemnités accessoires justifie également la nécessité de désigner un expert sur cette question.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération des locaux.

Il est ainsi démontré l’existence d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après et qui ne se limitera pas aux seules indemnités accessoires composant l’indemnité d’éviction.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de chaque partie, demanderesse à la mesure d’expertise, tout comme les dépens en vertu de l’article 491 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de donner acte ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [S] [E] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, au regard notamment de son emplacement actuel et des exigences de la réglementation relative aux établissements recevant du public ;

— Evaluer en toute hypothèse l’indemnité pour perte partielle de clientèle ;

— Déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2025, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5000 euros montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société 43 Capucines à hauteur de 2500 euros et par la société Educational Programs Master France à hauteur de 2500 euros auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 17 juin 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que faute de consignation par l’une des deux parties, l’autre partie pourra verser la part de consignation initialement mise à la charge de l’autre ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 17 mars 2027 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée ès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Laissons à chaque partie la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 17 avril 2026.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 6]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 1]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [S] [J]

Consignation : 5000 € par :

— La société 43 CAPUCINES à raison de 2500 euros

— et la société EDUCATIONAL PROGRAMS MASTER FRANCE à raison de 2500 euros

le 17 Juin 2026

Rapport à déposer le : 17 Mars 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 6]

[Localité 5].