TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57535 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVZG

N° : 6

Assignation du :

04 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet Jean CHARPENTIER SOPAGI SA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS – #R0093, SELARL BILSKI AVOCAT

DEFENDERESSE

Madame [X] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD, avocat au barreau de PARIS – #D0566, Aide juridictionnelle C-75056-2025-012323

DÉBATS

A l’audience du 23 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régi par un règlement de copropriété en date du 27 décembre 1949.

Mme [X] [D] est propriétaire des lots n°2 et 3 situés au 1er étage et dans lesquels elle a effectué d’importants travaux. Ces lots comprennent deux caves numérotées 1 et 9.

Se plaignant de nuisances olfactives provenant de l’appartement de Mme [D], le syndicat des copropriétaires a alerté le service de la salubrité de la Ville de [Localité 1].

Un inspecteur de salubrité s’est rendu sur place, sans pour autant avoir accès à l’appartement de Mme [D].

Il a notamment préconisé que le syndicat des copropriétaires procède à un sondage dans le plancher haut du rez-de-chaussée afin de déterminer si les conditions d’occupation de Mme [D] et les travaux entrepris par cette dernière, non achevés, ont engendré une détérioration du plancher et de la structure de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a réalisé ce sondage et selon rapport d’intervention du 14 novembre 2025 il a été constaté que: « les solives sont très corrodées et ont perdu beaucoup de matière.

Par ailleurs l’enduit plâtres en sous-face du plancher est décollé et nous notons également l’absence de revêtement au sol du 1er étage. Nous avons procédé à l’étaiement de cette partie de plancher. »

A la suite de ce rapport, le syndicat des copropriétaires a mandaté un ingénieur structure, M. [R], qui a formé une offre afin de déterminer les travaux à effectuer pour reprendre la structure à hauteur de 2.640 euros TTC.

Cette étude implique l’accès au lot de Mme [D], ce qui a été confirmé par M. [R], et le Bureau d’étude IN4 qui lui a succédé.

A la suite du résultat du sondage, un nouveau signalement a également été fait à l’Inspecteur de salubrité, lequel a indiqué que ce signalement a déclenché une investigation auprès du bureau des affaires sécurité bâtimentaire (BASB) en vue de la saisine du service des architectes de sécurité de la préfecture de police de [Localité 1].

A la suite de ce signalement, le BASB du service technique de l’habitat a diffusé un rapport le 12 janvier 2025 au syndic de la copropriété au terme duquel il conclut, à la suite de la visite sur les lieux de l’architecte de sécurité que la situation constitue un risque lié à l’état du bâtiment qui n’offre plus les garanties de solidité nécessaires […] » et préconise, en attendant la réalisation de travaux définitifs, des vérifications régulières par une personne de l’art de l’étaiement mis en place et de la structure du plancher haut dans le commerce au rez-de-chaussée.

Parallèlement, sont apparus des stigmates d’un dégât des eaux dans le hall de l’immeuble, lequel proviendrait d’une descente visible en façade et sortant de l’appartement du 1 er étage droite, soit l’appartement de Mme [D]. Néanmoins, l’accès n’a pas été permis, si bien que le désordre est, a priori, toujours en cours, et tend à empirer la condition structurelle du plancher haut situé entre le 1er et le rez-de-chaussée.

La nécessité d’accès à l’appartement par un plombier a été confirmée par M. [F] [R] au terme de son rapport du 21 janvier 2026.

Par acte du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait citer Mme [X] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un commissaire de justice à Paris, afin de pénétrer dans les parties privatives de de Mme [X] [D] (lots 2 et 3, 1er étage de l’immeuble) pour dresser un constat afin relatant les conditions d’occupation des lieux ainsi que les travaux réalisés dans lesdits lots, et autoriser l’inspecteur de salubrité de la Ville de Paris à être présent le jour de l’ouverture de l’appartement, conformément à ses préconisations, pour mener toutes les actions nécessaires relevant de sa compétence.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026, soutenues oralement et régularisées à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 145 du code de procédure civile

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vu les articles 689 et suivants du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Vu l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution

Vu les articles 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les préconisations de Monsieur l’inspecteur de la salubrité de la Ville de [Localité 1]

— DESIGNER la SCP [P] ET [K], commissaire de justice à Paris, ou tout autre commissaire de justice, afin de :

— Pénétrer dans les parties privatives de de Mme [X] [D] (lots 2 et 3, 1 er étage de l’immeuble et ses caves numérotées 1 et 9) pour dresser un constat relatant l’état de salubrité et d’habitabilité des lieux ainsi que les travaux réalisés dans lesdits lots, avec, si besoin, le concours de la force publique, de deux témoins ou toute personne visée dans les dispositions de l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’un serrurier et de tout technicien et/ou expert.

— Autoriser l’Inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 1] à être présent le jour de l’ouverture de l’appartement, conformément à ses préconisations, pour mener toutes les actions nécessaires relevant de sa compétence,

— Autoriser la présence du Bureau des Affaires Sécurité Bâtimentaire (BASB) en vue de la saisine du Service des Architectes de Sécurité (SAS) de la Préfecture de police de [Localité 1]

— Accéder à l’appartement de Mme [X] [D] et à ses caves (1 et 9) en procédant à l’ouverture forcée de la porte par un serrurier, le cas échéant, et faire procéder aux constats et travaux requis, et ainsi :

— Autoriser l’accès à la SAS IN4, ingénieur structure afin de procéder aux constats nécessaires relatifs à la réalisation d’une étude structurelle

— Autoriser l’accès à la société KMC, plombier afin de procéder aux investigations nécessaires, aux réparations conservatoires et aux travaux réparatoires sur les parties communes et sur les parties privatives pour le compte de qui il appartiendra

— Autoriser l’accès à l’étude d’architectes LCCT, afin d’assurer sa mission de maîtrise d’œuvre

— Juger que cet accès pourra se faire autant que de fois nécessaires afin de procéder aux constats et aux fins de réaliser les travaux requis, ce sous le contrôle du commissaire de justice désigné qui relatera les investigations accomplies, les travaux réalisés ainsi que la fin de ces travaux.

— Juger que les travaux à réaliser pourront également concernés les parties privatives, si les défauts de ces dernières impactaient les parties communes

— Condamner Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront outre la délivrance de la présente, les frais du commissaire de justice qui sera désigné. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026, soutenues oralement et régularisées à l’audience, Mme [X] [D], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 145 du code de procédure civile

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vu les articles 689 et suivants du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Vu les articles 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965

REJETER les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet Jean Charpentier – Sopagi SA

CONDAMNER les défendeurs, aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile recouvré conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle

DIRE que Mme [D] sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965 ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande principale

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment des échanges avec le service de salubrité, du rapport du bureau des affaires sécurité bâtimentaire du service technique de l’habitat du 12 janvier 2026, du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er juillet 2021 et du sondage réalisé le14 novembre 2025 qu’il existe un risque relatif aux travaux effectués par Mme [D].

En effet, l’architecte de sécurité a estimé que la situation constituait un risque lié à l’état du bâtiment qui n’offre plus les garanties de solidité nécessaires.

Des étais ont été provisoirement positionnés dans les locaux situés sous l’appartement de Mme [D].

Le commissaire de justice a constaté que l’appartement avait été mis « à nu », qu’une partie du plancher superficiel (la dalle) avait été déposé et le sondage du plancher haut du rez-de-chaussée situé en dessous de l’appartement de Mme [D] ayant préconisé la réalisation d’une étude structurelle pour réaliser des travaux de renforcement.

L’ingénieur structure a confirmé la nécessité de rendre les caves accessibles pour pouvoir procéder à cette étude structurelle et compte tenu de l’ampleur des travaux il apparait nécessaire qu’un architecte assure une mission de maîtrise d’œuvre.

En outre, il ressort du rapport du plombier du 15 janvier 2026 qu’un dégât des eaux affecte les parties communes de l’immeuble, et notamment le hall. Les éléments produits permettent de situer l’origine du sinistre, avec une forte probabilité sur une descente visible en façade et sortant de l’appartement du 1 er étage droite, soit l’appartement de Mme [D].

Par ailleurs, il est établi par les pièces versées aux débats, notamment par le mail de l’inspecteur de salubrité du 4 septembre 2025, que Mme [D] n’a pas autorisé l’accès à son logement, et qu’en tout état de cause, la communication avec elle est difficile, ainsi qu’il est attesté par une plainte et des attestations de témoins de copropriétaires de l’immeuble, la défenderesse pouvant se montrer menaçante ou agressive.

Il sera donc fait droit à la demande principale d’accès au logement pour procéder aux constats et travaux nécessaires, en prévoyant le concours d’un serrurier et de la force publique si cet accès ne peut se faire amiablement.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dispense de Mme [D] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [D], partie perdante, sera tenue aux dépens.

Aucune disposition légale ou réglementaire ne soustrayant le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il a été contraint d’exposer, à hauteur de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

— Condamnons Mme [X] [D] (lots 2 et 3, 1 er étage de l’immeuble et ses caves numérotées 1 et 9) à laisser accès à ses lots privatifs à :

— la SCP [P] et [K], commissaire de justice à Paris, ou tout autre commissaire de justice, afin de dresser un constat relatant l’état des lieux ainsi que les travaux réalisés dans lesdits lots ;

— l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 1] pour mener toutes les actions nécessaires relevant de sa compétence ;

— toute personne du bureau des affaires sécurité bâtimentaire (BASB) en vue de la saisine du service des architectes de sécurité (SAS) de la Préfecture de police de [Localité 1] ;

— la SAS IN4, ingénieur structure afin de procéder aux constats nécessaires relatifs à la réalisation d’une étude structurelle ;

— la société KMC, plombier, afin de procéder aux investigations nécessaires, aux réparations conservatoires et aux travaux réparatoires sur les parties communes et sur les parties privatives pour le compte de qui il appartiendra ;

— l’étude d’architectes LCCT, afin d’assurer sa mission de maîtrise d’œuvre ;

Précisons qu’à défaut pour Mme [D] de laisser l’accès à ses parties privatives aux personnes ci-dessus, sur demande préalable du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le commissaire de justice, pourra, accompagné des personnes ci-dessus mentionnées, y pénétrer avec le concours d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs, afin de procéder à toute mesure de constat ou travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les parties communes ;

Rejetons la demande de de Mme [X] [D] de dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamnons Mme [X] [D] aux entiers dépens ;

Condamnons Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON