TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

— Maître Nicolas CHAIGNEAU

Copie certifiée conforme à :

— Maître Benjamin JAMI

— Maître Nicolas CHAIGNEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00916

N° Portalis 352J-W-B7H-C3IHV

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet MEDIA, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Madame [B] [P]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentés par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230

Monsieur [T] [J] [F] représentée par Madame [N] [W], ès qualité de mandataire

[Adresse 5]

[Localité 9]

non-représentée

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/00916 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IHV

Madame [N] [W]

[Adresse 8]

[Localité 10]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F] et Monsieur [Z] [M] sont propriétaires indivis du lot n° 539 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 17 janvier 2019, le tribunal d’instance de Paris a condamné solidairement Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F] et Monsieur [Z] [M] au paiement de la somme de 4.933,35 euros au titre des charges et appels provisionnels de charges échus au 1er avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ainsi que de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [T] [J] [F] a été placée sous le régime de la sauvegarde de justice par ordonnance du 16 mai 2023 du tribunal judiciaire de Paris et Madame [N] [W] a été désignée en qualité de mandataire spécial.

Se plaignant de nouveaux impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Paris 16ème a, par actes de commissaire de justice en date du 11, 12 et 15 janvier 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M], afin notamment de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 10.541,35 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, outre la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Paris 16ème sollicite du tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu la jurisprudence citée,

Débouter Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] de l’intégralité de leurs demandes,

Recevoir le syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] en ses demandes,

En conséquence,

Condamner solidairement Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F] représentée par Madame [N] [W] et Monsieur [Z] [M] au paiement d’une somme de 11.600,60 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2025 incluse),

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner solidairement Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F] représentée par Madame [N] [W] et Monsieur [Z] [M] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

Condamner solidairement Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F] représentée par Madame [N] [W] et Monsieur [Z] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] sollicitent du tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1310 et 1343-5 du code civil,

Déclarer Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] recevables et bien fondés en leurs écritures, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par le Cabinet MEDIA de sa demande de condamnation solidaire de Madame [T] [J] [F], Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M],

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par le Cabinet MEDIA de sa demande de dommages et intérêts,

Accorder à Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] un délai de 24 mois pour régler les sommes qui pourraient être mises à leur charge,

Laisser à la charge des parties les frais engagés dans la présente procédure ».

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.600,60 € au titre des charges de copropriété impayées, échéance du 1er trimestre 2025 incluse (outre les frais de recouvrement pour un montant de 906.14 €).

Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] ne contestent pas le montant de cette créance mais indiquent qu’ils ne peuvent pas être condamnés au paiement de cette dette de manière solidaire.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F] et Monsieur [Z] [M] sont propriétaires indivis du lot n° 539 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2018 et le budget prévisionnel pour l’année 2019 et 2020, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 et le budget prévisionnel pour l’année 2020 et 2021, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 janvier 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 et le budget prévisionnel pour l’année 2021 et 2022, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’année 2023, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’année 2024, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour l’année 2025, et ayant voté des travaux,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— le contrat de syndic pour la période du 7 juin 2023 au 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit également un décompte actualisé au 1er janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 11.600,67 € (sans frais de recouvrement).

Sur la demande de condamnation solidaire, en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459).

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas en l’espèce le règlement de copropriété et ne démontre ainsi pas l’existence d’une clause de solidarité entre les indivisaires.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.600,60 € que Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M] seront condamnés à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fond du 1er trimestre 2025 inclus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Au titre des frais de recouvrement

Aucune demande n’est formée à ce titre.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une indemnisation d’un montant de 2.000 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par les défendeurs. Ces derniers concluent au rejet de cette demande.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que les défendeurs soient de mauvaise foi, ce qui ne peut pas résulter du seul défaut de paiement ni de la seule précédente condamnation de 2019.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M]

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] sollicitent l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois en indiquant être en mesure de régler l’intégralité de la dette mais non en une seule et unique échéance. En outre, ils indiquent essayer de vendre le bien afin d’apurer leur dette.

Toutefois, il convient de relever que les défendeurs ne produisent aucun élément au soutien de leurs affirmations. Par ailleurs, ils ne produisent aucun élément détaillé sur leurs situations financières (pas de déclarations de revenus ni d’avis d’imposition ni d’éléments sur ses charges courantes).

Dans ces conditions, leur demande sera rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M] seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M], tenus aux dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] de ses demandes de condamnation solidaire ;

CONDAMNE Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 11.600,60 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fond du 1er trimestre 2025 inclus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [B] [P], Madame [T] [J] [F], représentée par son mandataire spécial, Madame [N] [K], et Monsieur [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [B] [P] et Monsieur [Z] [M] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente