TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

M^e Joanne GEORGELIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H3V

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H3V

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 octobre 1999, l’OPAC de [Localité 1], désormais dénommé l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à M. et Mme [T] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier 1, 1er étage, porte 3, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.805,21 francs.

Par avenant du 19 septembre 2013, le bail a été établi au seul nom de Mme [N] [Q], suite au décès de M. [T] [Q].

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à Mme [N] [Q] un commandement de payer la somme principale de 6 237,87 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [N] [Q] le 10 octobre 2022.

Par ordonnance de référé du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a constaté l’existence de contestations sérieuses et dit n’y avoir lieu à référé.

Par assignation du 6 février 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au fond pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 26 février 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 mars 2025.

Initialement appelée à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 9 février 2026.

À l’audience du 9 février 2026, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de:

— débouter Mme [N] [Q] de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

subsidiairement : prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [N] [Q],

— condamner Mme [N] [Q] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Mme [N] [Q] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6.181,81 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022,

— condamner Mme [N] [Q] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022,

— condamner Mme [N] [Q] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Oralement, il a actualisé le montant de la dette locative à 10.566,58 € au 28 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Mme [N] [Q], assistée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de ses demandes,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à restituer à Mme [N] [Q] la somme de 4.616,60 € au titre du trop-payé de charges et provisions sur charges locatives,

— subsidiairement : accorder à Mme [N] [Q] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à réaliser les travaux listés dans les conclusions et à mettre le logement loué et les parties communes en conformité avec le RSD, le décret logement décent et les règles de sécurité incendie, outre les travaux d’adaptation du logement au handicap de Mme [N] [Q], et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision et jusqu’à constat de la bonne réalisation des travaux,

— diminuer de 50 % le montant du loyer jusqu’à l’achèvement total des travaux,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [Q] la somme de 10.600 € au titre du préjudice de jouissance de janvier 2021 à mai 2025,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [Q] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [Q] la somme de 700 € au titre du préjudice financier,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à verser la somme de 3.000 € en application de l’article 37 de la loi de 1991 au bénéfice de M^e Joanne GEORGELIN, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

I) Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation du 6 février 2025 a été notifiée au Préfet le 26 février 2025, soit moins de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025.

Par conséquent, la demande de résiliation du bail (constat et prononcé) est irrecevable et ses demandes accessoires (expulsion et indemnité d’occupation) sont sans objet.

Les autres demandes restent en revanche recevables.

II) Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 28 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, Mme [N] [Q] lui doit la somme de 10 566,58 €, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [Q] conteste le montant de sa dette à plusieurs titres:

— une reprise de solde débiteur de 182 € à fin octobre 2021 sur le décompte annexé au commandement de payer : Mme [N] [Q] déclare qu’elle ne sait pas à quoi correspondent ces 182 €. Or, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte plus ancien et détaillé (sa pièce n° 11) démontrant que le solde locatif était nul au 5 septembre 2021 et que la somme de 182 € contestée par Mme [N] [Q] correspond au reliquat de l’échéance suivante. Par conséquent, il n’y a pas lieu de déduire cette somme de 182 € de la dette locative de Mme [N] [Q].

— les charges de consommation d’eau : Mme [N] [Q] considère que ces charges sont exorbitantes et ne correspondent pas à sa consommation d’eau réelle. Elle s’étonne des variations de consommation d’une année sur l’autre ainsi que de son numéro de compteur 41 qui est le même que celui de l’appartement voisin.

PARIS HABITAT OPH explique que les compteurs d’eau ont été remplacés en octobre 2021 et janvier 2022, et que le n° 41 ne correspond pas au numéro de compteur mais est un code informatique, commun à l’ensemble des locataires, correspondant à l’eau froide.

S’agissant de la consommation en m³ retenue sur les décomptes de charges produits par le bailleur, elle est la suivante : 157 m³ en 2019, 183 m³ en 2020, 692 m³ en 2021, 339 m³ en 2022, 323 m³ en 2023 et 240 m³ en 2024.

La consommation soudaine de 692 m³ en 2021 interroge effectivement et pourrait expliquer le changement des compteurs effectué par le bailleur en octobre 2021 et janvier 2022. Les relevés d’index versés aux débats par [Localité 1] HABITAT OPH (pièces n° 8 et 13) indiquent d’ailleurs « Vérif. Cptr ou index » à cette même période. De plus, contrairement à ce qu’il indique, [Localité 1] HABITAT OPH ne produit pas l’extrait du relevé de la société TECHEM au 20 septembre 2021.

Par conséquent, la somme de 2.408,16 € correspondant au montant des charges d’eau pour l’année 2021 sera déduite de la dette locative de Mme [N] [Q].

En revanche, s’agissant des autres années, la consommation en m³ paraît effectivement élevée mais plus cohérente. Mme [N] [Q] ne détaille pas la composition de son foyer mais, au regard du diagnostic social et financier, elle vivrait avec ses trois enfants majeurs. En outre, les seules interrogations de Mme [N] [Q] sur l’étendue de sa consommation d’eau, en l’absence d’autres éléments, sont insuffisantes à rapporter la preuve d’un dysfonctionnement du nouveau compteur d’eau.

— les charges d’ascenseur : Mme [N] [Q] les conteste aux motifs que, résidant au 1er étage, il ne devrait pas lui être imputée la même quote-part que celle des autres locataires résidant à des étages supérieurs. Or, aucune disposition légale ou contractuelle n’impose de distinguer la quote-part entre les occupants en fonction de l’étage où ils résident. PARIS HABITAT OPH explique que la répartition des charges récupérables entre les locataires est réalisée au prorata de la surface de leur appartement (71 m² pour Mme [N] [Q] sur une totalité de 2.626,99 m²).

— les charges d’entretien espaces verts, d’hygiène et entretien et de nettoyage entreprise : Mme [N] [Q] les conteste aux motifs que les parties communes ne seraient pas nettoyées. Or, outre le fait que cette appréciation est subjective, il n’est pas démontré qu’aucun entretien n’est effectué. Il n’y a pas lieu de considérer que ces charges sont indues.

— les charges de chaudière individuelle : Mme [N] [Q] les conteste aux motifs que la chaudière serait défectueuse et renvoie à sa pièce n°1-2 sans plus de détails. Ce rapport de visite à domicile de l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre en date du 8 janvier 2024 ne fait pas précisément référence à une chaudière. Quant au procès-verbal de constat du 11 juillet 2023, il indique en page 25 que « Les commandes de la chaudière ne fonctionnent pas » sans davantage de détails. Cela ne signifie pas que la chaudière ne fonctionne pas et que Mme [N] [Q] n’est plus alimentée en gaz. Il n’y a pas lieu de considérer que les charges de chaudière sont indues.

— les taxes de balayage et ordures ménagères : Mme [N] [Q] les conteste aux motifs qu’elles ne seraient pas justifiées et que la base de répartition ne serait pas la même que celle appliquée pour les autres charges. Or, ces charges sont bien justifiées par l’ensemble des décomptes de charges versés aux débats par [Localité 1] HABITAT OPH et la base de répartition est bien la même que celle appliquée pour les autres charges (71 sur 2.626,99).

— les provisions sur charges : [Localité 1] HABITAT OPH justifie de toutes les régularisations annuelles de charges et verse aux débats les décomptes de charges jusqu’à l’exercice 2024. Aucun élément ne permet de douter du fait que [Localité 1] HABITAT OPH ne justifiera pas les charges 2025. Dans l’attente, Mme [N] [Q] est tenue de verser des provisions.

En conclusion, il convient de déduire de la dette locative de Mme [N] [Q] la somme de 2.408,16 € (charges d’eau 2021). Elle sera donc condamnée à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 8.158,42 € (10.566,58 € – 2.408,16 €), arrêtée au 28 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 6.181,81 € et à compter du 24 avril 2026, date du présent jugement, sur le surplus.

III) Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [N] [Q] a repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience du 9 février 2026. Elle justifie par ailleurs de sa situation professionnelle et financière qui est stable et qui peut lui permettre d’apurer sa dette locative grâce à des délais de paiement sur 36 mois.

Des délais de paiement seront donc accordés à Mme [N] [Q] conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

IV) Sur la demande de réalisation de travaux

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, Mme [N] [Q] considère que son logement et les parties communes de son immeuble ne sont pas décents. Elle se fonde pour ce faire sur un rapport de visite à domicile par l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre en date du 8 janvier 2024, un courrier de la ville de [Localité 1] en date des 10 et 21 août 2023, un procès-verbal de constat du 11 juillet 2023 et un formulaire de demande d’intervention de la cellule Santé Habitat dont la date est illisible.

S’agissant du courrier de la ville de [Localité 1] des 10 et 21 août 2023, sa première page ne concerne pas le logement de Mme [N] [Q] mais celui de Mme [M] situé au rez-de-chaussée. Ce courrier n’est en tout état de cause pas suffisamment détaillé pour retenir une quelconque indécence des lieux.

Le formulaire de demande d’intervention de la cellule Santé Habitat informe seulement que Mme [N] [Q] serait atteinte d’allergies. On ne sait pas sur la base de quelles données le médecin a coché la case « logement humide ou moisi ».

Le rapport de visite à domicile par l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre du 8 janvier 2024 et le procès-verbal de constat du 11 juillet 2023 relèvent notamment les éléments suivants :

— dans les parties communes : manque de propreté, mauvaises odeurs, défauts du système d’éclairage, portes coupe-feu ne fermant plus, extincteurs manquants, traces d’un dégât des eaux, boîtes aux lettres dégradées ;

— dans l’appartement de Mme [N] [Q] : vétusté des revêtements de sols et muraux, défauts d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée et de certaines fenêtres, installation électrique non conforme, installation de chauffage insuffisante, hauteur des garde-corps des fenêtres insuffisante.

Ces documents ne sont toutefois pas récents et [Localité 1] HABITAT OPH rapporte la preuve de plusieurs interventions postérieures et notamment:

— le remplacement de la chaudière individuelle entre le 15/09/2023 et le 25/09/2023. Le bon de commande indique toutefois « travaux à réaliser » et non « travaux réalisés » ;

— la révision de l’installation électrique entre le 26/07/2023 et le 15/08/2023 et entre le 25/06/2025 et le 11/07/2025. Les bons de commande indiquent toutefois « travaux à réaliser » et non « travaux réalisés » ;

— la vérification des gardes-corps le 07/09/2023 ;

— la révision et le changement des joints de fenêtre entre le 25/06/2025 et le 11/07/2025. Le bon de commande indique toutefois « travaux à réaliser » et non « travaux réalisés » ;

— la refixation du lavabo entre le 25/06/2025 et le 11/07/2025. Le bon de commande indique toutefois « travaux à réaliser » et non « travaux réalisés ».

Mme [N] [Q] ne liste pas précisément les travaux dont elle demande la réalisation. Elle renvoie au corps de ses écritures, lequel se contente de reproduire certaines parties du rapport de visite à domicile par l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre. Dans ces conditions, il ne sera retenu que les désordres qui ressortent de la manière la plus évidente des pièces versées aux débats. Ainsi, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera condamné à procéder aux travaux ou vérifications suivants :

— la réparation de l’ensemble du système d’éclairage dans les parties communes,

— la réparation des portes coupe-feu dans les parties communes,

— le remplacement des extincteurs manquants dans les parties communes,

— le remplacement de la porte d’entrée du logement de Mme [N] [Q] pour remédier au défaut d’étanchéité à l’air,

— la révision et le changement des joints de fenêtre dans le logement de Mme [N] [Q] si ceux-ci n’ont pas déjà été effectués à l’été 2025,

— le remplacement de la chaudière individuelle de Mme [N] [Q] s’il n’a pas été effectué en septembre 2023,

— la révision de l’installation électrique dans le logement de Mme [N] [Q] si celle-ci n’a pas été effectuée à l’été 2025.

En revanches, les demandes d’astreinte et de diminution du montant de loyer étant inopportunes seront rejetées.

S’agissant de la demande de travaux d’adaptation du logement à son handicap, Mme [N] [Q] produit seulement une notification de décision de reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé mais n’explique pas en quoi consiste son handicap. Sans élément, sa demande ne peut être appréciée.

V) Sur les demandes de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A) Sur le préjudice de jouissance

La responsabilité contractuelle du bailleur est engagée en ce qu’il n’a pas entièrement répondu à son obligation de délivrance (IV).

Mme [N] [Q] demande la réparation de son préjudice de jouissance à compter de janvier 2021 alors que les premières preuves versées aux débats dans lesquelles elle se plaint de la décence de son logement et de l’immeuble datent de juin 2023.

Au regard de ces éléments, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera condamné à indemniser Mme [N] [Q] au titre de son préjudice de jouissance à hauteur de 960 € (5 % de 800 € (loyer moyen sur la période charges comprises et hors aides) pendant 24 mois (de juin 2023 à mai 2025)).

B) Sur le préjudice moral

Mme [N] [Q] conteste depuis plusieurs années les calculs de sa consommation d’eau. Il a été démontré (II) que ces contestations étaient fondées pour l’année 2021. Mme [N] [Q] rapporte la preuve qu’elle avait entrepris des démarches auprès de son bailleur et d’autres organismes (CADA, CAF) pour se faire entendre. Ce litige avec son bailleur est partiellement à l’origine de sa dette locative.

Mme [N] [Q] sera indemnisée à hauteur de 350 € en réparation de son préjudice moral.

C) Sur le préjudice financier

La preuve du coût des actes dont Mme [N] [Q] demande le remboursement (constat d’huissier et diagnostic immobilier) n’est pas rapportée. En tout état de cause, le recours à ces actes est un choix qui lui appartient et qui ne peut être imputé à [Localité 1] HABITAT OPH.

Mme [N] [Q] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier.

VI) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aucune partie ne peut être considérée comme gagnante ou perdante. Les dépens seront donc laissés à la charge du demandeur et les demandes formulées au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile et article 37 de la loi du 10 juillet 1991) seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de résiliation du bail,

DIT que les demandes accessoires à la demande de résiliation du bail (expulsion et indemnité d’occupation) sont sans objet,

CONDAMNE Mme [N] [Q] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 8.158,42 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 6.181,81 € et à compter du 24 avril 2026 sur le surplus,

AUTORISE Mme [N] [Q] à s’acquitter des sommes susvisées en 36 mensualités de 200 €, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à procéder aux travaux ou vérifications suivants :

— la réparation de l’ensemble du système d’éclairage dans les parties communes,

— la réparation des portes coupe-feu dans les parties communes,

— le remplacement des extincteurs manquants dans les parties communes,

— le remplacement de la porte d’entrée du logement de Mme [N] [Q] pour remédier au défaut d’étanchéité à l’air,

— la révision et le changement des joints de fenêtre dans le logement de Mme [N] [Q] si ceux-ci n’ont pas déjà été effectués à l’été 2025,

— le remplacement de la chaudière individuelle de Mme [N] [Q] s’il n’a pas été effectué en septembre 2023,

— la révision de l’installation électrique dans le logement de Mme [N] [Q] si celle-ci n’a pas été effectuée à l’été 2025,

REJETTE les demandes d’astreinte et de diminution du montant du loyer,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à verser à Mme [N] [Q] une somme de 960 € en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à verser à Mme [N] [Q] une somme de 350 € en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [N] [Q] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens,

REJETTE les demandes de chaque partie formulées au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 avril 2026

Le greffier le Président