TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/15262

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDW

N° MINUTE :

Assignation du :

22 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [U] [G]

Madame [C] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

Monsieur [V] [I]

Madame [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0395

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15262 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [C] [Q] et Monsieur [U] [G] (ci-après les consorts [G]-[Q]) sont propriétaires d’un appartement situé dans le bâtiment A au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] (ci-après les consorts [I]-[L]) sont propriétaires du lot n°101 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B au sein du même immeuble, auquel est attaché un droit de jouissance exclusive sur la cour commune, au-dessus de laquelle ont été installés, en 2015, une structure en bois (caillebotis et pare-vue séparatif), outre un voile d’ombrage.

En 2022, les consorts [I]-[L] ont installé des jardinières dans ladite cour commune.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 10ème, Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de les voir condamner à déposer leurs installations de la cour de l’immeuble et à remettre en état le mur de façade du bâtiment B, sous astreinte.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, Madame [C] [Q] et Monsieur [U] [G] demandent au tribunal de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Adjuger à M. [U] [G] et Mme [C] [Q] le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

Déclarer irrecevables, en tous cas non fondés M. [I] et Mme [L] ;

En conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions ;

Condamner les consorts [I] – [L] à procéder, à leur frais, à la restitution de la partie commune consistant en la dépose des palissades en bois, du plancher, des jardinières et de la toile tendue présents dans la cour commune ainsi que la remise en état du mur de façade du bâtiment B, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir.

Condamner les consorts [I] – [L] à payer aux consorts [G] – [Q] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner les consorts [I] – [L] en tous les dépens (article 696 du Code de procédure civile), dont le recouvrement sera effectué par Maître [A] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 10ème demande au tribunal de :

Prendre acte que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] s’en rapporte à Justice concernant les demandes de Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q], ainsi que de Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L],

Condamner la partie succombante au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la partie succombante aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Nathalie BUNIAK, Avocat à la Cour, au titre de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L], demandent au tribunal de :

Vu les articles 6-3 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces communiquées et notamment le règlement de copropriété;

In limine litis,

Juger irrecevables les demandes des consorts [Q] et [G] relatives à leurs demandes de dépose accroché sur le mur du bâtiment B et du retrait des bacs posés dans la cour ;

À défaut, et sur les autres demandes, au le fond,

Débouter les consorts [Q] et [G] de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

Condamner les consorts [Q] et [G] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande de remise en état des parties communes formée par Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q]

Les consorts [G]-[Q] soutiennent que :

— depuis le modificatif du 5 mai 2015, le lot n°101 est désigné comme ayant un droit de jouissance exclusive d’une cour située au droit de la baie vitrée du séjour au rez-de-chaussée, qui « a vocation à s’exercer sur une largeur de 1,90 mètres en partant du mur de façade, sur la longueur de la baie vitrée du lot 101 »,

— en contrepartie de cette surface supplémentaire (40 cm auparavant), seul un mur végétal était autorisé pour servir de brise vue,

— les consorts [I]-[L] ont installé des palissades en bois complètement fermées sur les trois côtés de la surface de la cour commune ainsi qu’un plancher en bois,

— ces éléments ne constituent pas un mur végétal et s’apparentent à une appropriation des parties communes,

— ils ont également installé une jardinière, en-dehors de la surface attachée à leur lot, et empiètent sur les parties communes sans autorisation,

— ils ont étendu une toile au-dessus de la surface dont ils ont la jouissance sans autorisation,

— la jouissance exclusive des consorts [I]-[L] n’a été créée que par le modificatif de 2015, de sorte qu’un délai de prescription trentenaire attaché aux actions réelles sur l’empiètement et l’annexion des parties communes n’est pas acquis,

— si le tribunal venait à considérer qu’il s’agit d’une action personnelle, alors le délai de prescription de dix ans réduit à cinq ans par la loi ELAN expire le 24 novembre 2023, de sorte que l’action n’est pas prescrite,

— le règlement de copropriété rappelle que « sauf décision expresse de l’assemblée générale, il est interdit de clore les terrasses par quelques matériaux que ce soit »,

— les aménagements successifs des différents propriétaires du lot n° 101 reviennent à clore la terrasse.

En réponse aux fins de non-recevoir soulevées par les consorts [I]-[L], ils avancent que :

— les consorts [I]-[L] prétendent que leurs bacs à fleurs accolés à l’extérieur de la paroi délimitant l’espace dont ils ont la jouissance exclusive seraient posés sur des emplacements privatifs de stationnement et non sur la cour partie commune,

— il avait été prévu par la copropriété une bande, partie de cour commune, entre la limite des emplacements privatifs de stationnement et la limite de la cour faisant l’objet de la jouissance exclusive accordée aux consorts [I]-[L],

— avait ainsi été laissé un passage pour permettre aux piétons de circuler tout autour des emplacements de parking,

— en indiquant que les bacs de fleurs sont posés sur les emplacements de parking, les défendeurs reconnaissent avoir empiété sur la partie commune située entre leur lot et les emplacements de parking,

— les consorts [I]-[L] soutiennent ensuite que seuls les copropriétaires du bâtiment B seraient en mesure d’agir, car le règlement de copropriété aurait créé des parties communes spéciales par bâtiment,

— or, ce qui est reproché, ce sont des travaux affectant les parties communes mais surtout l’aspect extérieur de l’immeuble,

— en effet, le voile porte atteinte à l’harmonie de la façade et dévalorise l’ensemble de la copropriété, pas seulement le bâtiment B,

— cette installation a été réalisée en violation du point V, en page 46, du règlement de copropriété.

Les consorts [I]-[L] opposent que les consorts [G]-[Q] sont irrecevables à agir. Ils soutiennent à ce titre que :

— le règlement de copropriété de l’immeuble précise que sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment les murs de façades,

— le voile d’ombrage surplombant dans ses strictes limites la fraction de cour dont les défendeurs ont la jouissance exclusive est simplement tendu par trois crochets, dont deux sont fixés dans un parement en bois de la façade arrière du bâtiment B,

— en conséquence, seules les copropriétaires du bâtiment B ont qualité à solliciter la dépose du voile dans la cour, les demandeurs étant copropriétaires dans le bâtiment A, de sorte qu’ils sont irrecevables à demander le retrait de ce voile,

— les bacs à fleurs entreposés par les consorts [I]-[L] sont posés non sur une cour commune mais sur des emplacements privatifs de stationnement,

— il n’y a donc aucune appropriation des parties communes, seuls les propriétaires de stationnement ayant qualité à agir.

Les consorts [I]-[L] opposent en outre qu’ils ne sauraient être condamnés à remettre la cour en état. Ils soutiennent à ce titre que :

— ils ont acquis le lot n° 101 avec un droit de jouissance privative de la cour sur 1,90 mètres en partant du mur de façade,

— les vendeurs de ce lot, Monsieur [D] et Madame [N], ont aménagé la cour par la pose de caillebotis non fixés au sol ainsi que d’un pare-vue séparatif en pin,

— ces aménagements datent de 2015,

— ces travaux sont connus des copropriétaires et du syndicat car visibles et ont été déclarés conformes au règlement de copropriété,

— il n’y a donc aucune appropriation d’un droit de copropriété ou de construire,

— ces aménagements ne portent pas non plus atteinte aux parties communes puisqu’ils ne sont pas ancrés dans le sol ou les murs du bâtiment,

— la palissade, brise-vue en pin, légère et de faible hauteur, est bien élevée en une matière végétale,

— les consorts [I]-[L] ont reçu l’autorisation de fermer leur terrasse au travers de leurs vendeurs, étant autorisés à édifier une palissade végétale appelée également « muret » aux plans, comme de jouir, à titre exclusif, de la cour, emportant le droit de l’aménager.

Le syndicat des copropriétaires explique que, dans la mesure où aucune demande n’est formulée à son encontre, il s’en rapporte à justice concernant les demandes des parties.

***

1-1 Sur les fins de non-recevoir pour défaut de qualité agir soulevées par Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] :

En application de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire est recevable à agir contre un autre copropriétaire pour faire cesser tant une atteinte à sa propriété ou à la jouissance de son lot privatif, qu’aux parties communes de l’immeuble, sous réserve, dans ce dernier cas, d’appeler en la cause le syndicat des copropriétaires.

Il résulte également de ce texte qu’un copropriétaire peut exercer contre un autre copropriétaire une action tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété dans la mesure où celui-ci a valeur d’un contrat.

Au surplus, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de la demande et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur par un copropriétaire sans être astreint à démontrer un préjudice distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndic (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n° 14-25.538).

1-1-1 Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir aux fins de remise en état d’un voile accroché sur le mur du bâtiment B, partie commune spéciale :

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les parties communes spéciales ne créant de propriété indivise qu’entre leurs seuls titulaires, tout droit de propriété des autres copropriétaires sur celles-ci est, en conséquence, écarté (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18.925, publié au bulletin).

Seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au bulletin).

En revanche, lorsque des décisions concernent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, elles relèvent de la compétence exclusive de l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales (Civ. 3ème, 6 février 2025, n° 23-18.586).

En l’espèce, Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] se plaignent de la réalisation d’aménagements sur une partie commune à jouissance privative, accessoire au lot n° 101 dont sont propriétaires Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L], empiétant pour partie sur une portion de cour, partie commune générale aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], qui désigne au titre des parties communes générales « la totalité du sol bâti ou non bâti, c’est-à-dire l’ensemble du terrain avec ses aménagements, les cours » (pièce n° 2 produite en demande page 26).

Par ailleurs, si le voile, ou la « toile tendue », dont Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] sollicitent le retrait, a été fixé sur le mur de façade du bâtiment B, partie commune spéciale aux termes du même règlement de copropriété stipulant expressément l’existence de parties communes spéciales à chaque bâtiment comprenant notamment « les fondations, le gros-œuvre (murs de façade, pignons, murs de refends et gros porteurs […]) » et « d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature du bâtiment » (page 27), Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] exposent que leur demande de retrait sous astreinte de cet aménagement est fondé sur l’atteinte portée par le voile litigieux à l’harmonie de la façade et en raison de la modification « de l’aspect extérieur de l’immeuble » résultant de cette installation réalisée sans autorisation de l’assemblée générale (article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965), de sorte que les demandeurs ont bien qualité à agir à ce titre, nonobstant la qualification de partie commune spéciale du mur de façade du bâtiment B sur lequel le voile de façade a été accroché.

Or, il est constant à cet égard que la liberté des propriétaires des parties communes spéciales est limitée par les exigences de l’unité de l’immeuble. Ils ne peuvent ainsi décider seuls de réaliser des travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 1er octobre 2015, n° 14/18565).

Au surplus, les demandeurs se plaignent en outre, s’agissant du voile litigieux, d’une violation de stipulations du règlement de copropriété, modifié, de l’immeuble imputable aux propriétaires du lot n° 101, de sorte qu’ils sont également recevables à agir à ce titre.

1-1-2 Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir aux fins de dépose de bacs à fleurs installés sur des emplacements privatifs de stationnement :

S’il ressort des éléments de la procédure que les bacs à fleurs posés par Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] « débordent » au niveau d’emplacements de stationnement privatifs (pièce n° 4 produite en demande, photographie en couleur intégrée au courrier de mise en demeure du 30 octobre 2023 du conseil des consorts [Q]-[G] au cabinet CRAUNOT), il n’en demeure pas moins que les demandeurs se plaignent de l’installation de ces mêmes bacs à fleurs sur une portion de cour, partie commune générale, située entre la portion de cour, sur laquelle les propriétaires du lot n° 101 disposent d’un droit de jouissance privative, et lesdits emplacements de stationnement, donc au niveau d’une partie commune générale, de sorte qu’ils ont parfaitement qualité à agir à ce titre en tant que copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les fins de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevées par Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] ne pourront qu’être rejetées.

1-2 Sur la demande de dépose des palissades en bois, du plancher, des jardinières et de la toile tendue présente dans la cour commune ainsi que de remise en état du mur de façade du bâtiment B, formée par Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] :

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du Code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

1-2-1 Sur les palissades en bois et sur le plancher :

S’agissant des parties communes à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s’exerce son droit, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11020), l’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifiant pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676) et le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’étant pas assimilable à un droit de propriété (ex. : Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801).

Les travaux constitutifs d’une emprise sur une partie commune à jouissance privative, tels que l’édification d’une véranda (ex. Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17.751, FS-P+B, 8 novembre 2006, n° 05-19.757), même si celle-ci est censée être « démontable » (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2014, n° 13-15.753) ou l’aménagement d’une terrasse (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969, cinquième moyen), doivent être autorisés par une décision explicite de l’assemblée générale statuant à la double majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que de tels travaux sont assimilables à un acte de disposition non obligatoire sur les parties communes (article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965), avec cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’appropriation, une autorisation doit cependant être donnée par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 pour tous travaux d’aménagements affectant une partie commune à jouissance privative, que la construction soit dure ou légère (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 11 juin 2024, n° 23/18310) et ce y compris s’agissant de travaux ne présentant aucune fondation, constitués d’une structure légère, aisément démontable, et conduisant à une emprise de « faible importance » (ex. : Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.613).

Doit être autorisée l’installation d’un plancher intermédiaire reposant par encastrement sur les poteaux en béton armé de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 15 décembre 1999, n° 98-12.715).

En l’espèce, force est de constater que les aménagements litigieux, avec installation en 2015 d’une structure suspendue (caillebotis en lattes de bois servant de plancher) et de trois façades en bois (ancrées aux murs donc ne pouvant recevoir la qualification d’aménagements « amovibles » et/ou « légers »), bien que non constitutifs d’une appropriation de partie commune à jouissance privative :

— portent atteinte tant à la portion de cour, partie commune à jouissance privative, sur laquelle ils ont été mis en œuvre, qu’à l’aspect extérieur de l’immeuble (s’agissant d’aménagements visibles depuis la cour, partie commune générale),

— ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale et en violation du « modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété » du 5 mai 2015 (pièce n° 5 produite en demande, page 5) déterminant le droit à la jouissance exclusive accessoire au lot n° 101 ayant « vocation à s’exercer sur une largueur de 1,90 mètre en partant du mur de façade, sur la longueur de la baie vitrée du lot 101 » avec la précision impérative selon laquelle « la délimitation de cet espace sera obligatoirement constituée d’un mur végétal ».

A cet égard, le tribunal relève que les panneaux en bois mis en œuvre (qualifiés en défense de « palissade, brise-vue en pin, légère et de faible hauteur »), telle que visualisables sur une photographie en couleur intégrée au courrier de mise en demeure du conseil des demandeurs du 30 octobre 2023 (pièce n° 4 produite en demande, page 2), ne sauraient être qualifiés de « mur végétal » au sens du modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété susvisé, lequel doit nécessairement être composé de plantes disposées à la verticale et non d’un simple « pare-vue séparatif » en bois réalisé en pin composé de lattes 25 x 7 disposées de manière horizontale, espacées tous les 15 mm et prises en rainure dans un bâti de 40 x 40 mm, dont il n’est nullement établi qu’il aurait été destiné à la mise en œuvre d’un quelconque mur végétal (pièce n° 3 produite en défense, devis menuiserie GARDEN TROTTER n° D16/16-2 du 26 juin 2015).

Il importe peu de savoir que Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] n’ont pas réalisé eux-mêmes ces travaux irréguliers, la responsabilité de cette irrégularité à savoir des travaux illicites réalisés par des acquéreurs antérieurs, suivant les propriétaires successifs (Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 15-18.515).

Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L], qui viennent aux droits des propriétaires successifs du lot n° 101, doivent remettre les lieux dans leur état antérieur, en l’absence d’autorisation accordée en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel tout copropriétaire qui entend effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit en demander l’autorisation à l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 23 novembre 2009, n° 08/04943).

1-2-2 Sur les jardinières :

L’examen des pièces produites en demande permet d’établir que des jardinières ont été installées par Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] au-delà de la portion de partie commune à jouissance exclusive accessoire au lot n° 101 dont ils sont propriétaires, entre la limite de cette partie et les emplacements de stationnements privatifs de copropriétaires (pièce n° 4 précitée produite en demande, courrier de mise en demeure du 30 octobre 2023, page 2), empiétant ainsi sur une portion de cour, partie commune générale de l’immeuble et en violation du droit de jouissance privatif sur cour octroyé au propriétaire du lot n° 101 sur une largeur de 1,90 mètres en partant du mur de façade aux termes du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 5 mai 2015.

C’est d’ailleurs en ce sens que Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] ont clairement indiqué dans un courrier intitulé « Demande de mise en conformité – droit de jouissance exclusif attaché au lot 101 – 2ème cour au fond de l’immeuble » du 27 juillet 2023, adressé au syndic de l’immeuble (pièce n° 3 produite en demande, page 2), que :

« Le règlement de copropriété est très clair sur la surface sur laquelle le droit à jouissance exclusive a vocation à s’exercer et en aucun cas les jardinières ne peuvent être installées au-delà de la largeur de 1,90 mètre en partant de la façade ou au-delà de la longueur de la baie vitrée, contrairement à la situation actuelle depuis que les nouveaux propriétaires ont installé l’été dernier des jardinières au pourtour extérieur de la structure en bois ».

1-2-3 Sur la toile tendue :

Force est de constater, à l’examen notamment de la photographie en couleur intégrée au courrier de mise en demeure du 30 octobre 2023 (pièce n° 4, page 2), que le voile d’ombrage fixé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, disgracieux et dont il constant qu’il est parfaitement visible, au même titre que les autres aménagements mis en œuvre (dernières écritures en défense, page 6), pour tous les copropriétaires depuis la cour de l’immeuble, affecte indéniablement l’aspect extérieur de celui-ci.

Préalablement à ces travaux, le propriétaire du lot n° 101 se devait donc de solliciter de l’assemblée générale l’autorisation d’y procéder, peu important que les murs au niveau desquels la toile litigieuse a été fixée soient des parties communes spéciales au bâtiment B.

Cette toile, visible depuis la cour de la copropriété, modifie ainsi l’aspect de l’immeuble comme le montre clairement la photographie produite en demande (dernières écritures, page 6), de sorte que cette seule circonstance rendait nécessaire une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 exigeant cette formalité non seulement en cas de travaux affectant des parties communes, mais aussi en cas de travaux réalisés sur des parties privatives ou sur des parties communes spéciales et affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 4 juin 2015, n° 13/17707).

Or, il n’est pas contesté qu’une telle autorisation n’a jamais été obtenue.

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Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] en condamnant Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] à faire procéder, à leurs frais, à la dépose des palissades en bois, du plancher et de la toile tendue présents dans la cour commune, ainsi que des jardinières situées sur la cour commune au-delà de la portion de cour sur laquelle s’exerce le droit à jouissance exclusive accessoire au lot n° 101 (à l’extérieur de cet espace), avec remise en état du mur de façade du bâtiment B, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] seront déboutés du surplus de leur demande de restitution sous astreinte de partie commune.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, étant relevé à cet égard que Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] ne justifient en l’espèce, par aucun élément de preuve, des « graves conséquences que cette décision ferait peser sur leur bien, constitutif de leur résidence principale », s’agissant de la seule remise en état d’aménagements réalisés sur une portion de cour, partie commune à jouissance privative, accessoire au lot n° 101 dont les défendeurs sont propriétaires (appartement en duplex aux rez-de-chaussée et premier étage, dans le bâtiment B).

Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] seront donc déboutés de leur demande de suspension de l’exécution provisoire de la présente décision.

Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 4.000,00 € à Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [Y] [A].

Par voie de conséquence, Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] seront intégralement déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande en l’espèce de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], qui s’en « rapporte à justice concernant les demandes de Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] », de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la distraction des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette les fins de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevées par Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] concernant les demandes de dépose du voile accroché sur le mur du bâtiment B et le retrait des bacs posés dans la cour,

Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] à faire procéder, à leurs frais, à la dépose des palissades en bois, du plancher et de la toile tendue présents dans la cour commune, ainsi que des jardinières situées sur la cour commune au-delà de la portion de cour sur laquelle s’exerce le droit à jouissance exclusive accessoire au lot n° 101 (à l’extérieur de cet espace), avec remise en état du mur de façade du bâtiment B, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] du surplus de leur demande de restitution sous astreinte de partie commune,

Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Frédéric CATTONI le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [C] [Q] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [V] [I] et Madame [K] [L] de leur demande de suspension de l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la distraction des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris, le 12 Février 2026

La Greffière, Le Président,