AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

37 avenue Pierre Sémard

06130 GRASSE

[L] [K] épouse [A], [D] [A] c\ [N] [M], [S] [I] épouse [M]

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DECISION N° 25/00104

N° RG 23/05902 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PQU2

DEMANDEURS

Madame [L] [K] épouse [A]

7 rue du vallon de pebre

83440 MONTAUROUX

représentée par M^e Nathalie DAON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [D] [A]

7 rue du vallon de pebre

83440 MONTAUROUX

représenté par M^e Nathalie DAON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [N] [M]

RD 2085

Cidex 310

06330 ROQUEFORT LES PINS

représenté par M^e Dimitrije VUKIC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [S] [I] épouse [M]

RD 2085

Cidex 310

06330 ROQUEFORT LES PINS

représenté par M^e Dimitrije VUKIC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame DELPHINE DUMAS, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Christel FALCO

À l’audience publique du 04 Mars 2025, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 6 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 3 Juin 2025.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 10 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 14 juillet 2020, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [H] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [D] [A] et à Madame [L] [K] épouse [A], pour une durée de trois années, une maison ainsi qu’un jardin attenant sis 115 avenue Saint Laurent à MAGAGNOSC, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1350 euros, outre les charges.

Un dépôt de garantie de 1350 euros a été versé par les consorts [A].

Monsieur [N] [M] a notifié à Monsieur [D] [A] et à Madame [L] [K] épouse [A], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 avril 2023, un congé pour reprise à effet au 14 juillet 2023.

Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] ont quitté les lieux le 14 août 2023.

Par acte d’huissier du 30 novembre 2023, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] ont fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [S] [H] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Concilier les parties si faire se peut, et à défaut,Déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 6 avril 2023 ;Déclarer frauduleux le congé délivré le 6 avril 2023 ;Condamner solidairement les consorts [M] à leur régler les sommes de :10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;3256,28 euros en réparation de leur préjudice économique ;Condamner solidairement les consorts [M] à leur régler les sommes de :1350 euros en restitution de leur dépôt de garantie ;5391,59 euros à titre de remboursement des sommes versées indument au titre des charges ;Condamner solidairement les consorts [M] à leur régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement les consorts [M] aux entiers dépens en ceux compris les frais du procès-verbal de constat.L’acte a été signifié à étude pour Monsieur [N] [M] comme pour Madame [S] [H] épouse [M].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [N] [M], représenté par son conseil, formule les demandes suivantes :

Débouter Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;A titre reconventionnel :

Condamner Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à lui payer la somme de 11.192 euros au titre des travaux de reprise des désordres constatés contradictoirement à l’occasion de l’état des lieux de sortie, montant sur lequel sera imputé le dépôt de garantie, prévu au bail signé le 14 juillet 2020, d’un montant de 1350 euros ;Condamner Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à lui payer la somme de 1060 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2022 et au prorata temporis pour 2023 ;

Condamner Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à lui payer la somme de 609,98 euros au titre des loyers impayés pour le mois d’août 2023 au prorata temporis ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, celle-ci ne se justifiant pas en raison du défaut d’urgence ;Condamner Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à verser aux consorts [M] la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] aux entiers dépens ;Madame [S] [H] épouse [M] était absente à l’audience.

Par jugement du 18 février 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grasse a ordonné la réouverture des débats afin que Madame [S] [H] épouse [M] soit convoquée régulièrement aux débats, ce qui n’avait pas été antérieurement le cas, à l’examen de la procédure, et alors que l’avocat qui s’était constitué pour Monsieur [M] ne l’avait été que pour lui. L’affaire a dans ces conditions été renvoyée à l’audience du 4 mars 2025 à 9h.

A l’audience, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A], qui sont représentés, maintiennent leurs demandes formulées dans l’acte introductif d’instance en modifiant néanmoins le quantum sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à savoir 4000 euros.

Sur le fondement de l’article 15 alinéa 1 de la loi 6 juillet 1989, ils soutiennent tout d’abord que le congé pour reprise est frappé de nullité, dès lors que l’obligation de préciser le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et justifier de son caractère réel et sérieux, l’obligation de respecter le délai de préavis de six mois, et l’obligation de remettre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’ont pas été remplies.

Sur le fondement de l’article 15 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] invoquent le caractère frauduleux du congé tel que cela est démontré par le procès-verbal de Maître [V] [C], et alors que des locataires ont emménagé en août 2023 au sein du bien des consorts [M], qui n’avaient donc aucune intention de reprendre leur bien. Selon Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A], le caractère frauduleux du congé ouvre droit à réparation. En réponse à l’argument de Monsieur [M] selon lequel il aurait renoncé à ce congé, les demandeurs estiment que le défendeur ne démontre aucunement cet élément. En particulier, aucune renonciation au congé ne ressortirait des échanges de messages entre les parties, alors même que Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] avaient demandé des délais pour quitter les lieux. Les demandeurs font observer, toujours sur ce point, que dans les courriers envoyés entre mai et juillet 2023, les défendeurs se contentent de réclamer le paiement des loyers et de factures EDF. En définitive, pour Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A], le congé pour reprise a été délivré sous un prétexte fallacieux et son caractère frauduleux est démontré dès lors que les consorts [A] ont quitté les lieux en août 2023, que le bien est reloué à d’autres personnes au 2 septembre 2023, et que ces personnes indiquent avoir emménagé en août 2023.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] estiment que la nullité du congé et son caractère frauduleux leur ont causé un important préjudice moral, du fait du stress et de la fatigue occasionnés par le déménagement, alors qu’ils étaient déjà parents d’un jeune enfant âgé de moins de 5 ans et que Madame [A] venait d’apprendre qu’elle était enceinte.

Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] font aussi état d’un préjudice économique, toujours sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et qui serait dû à la nullité du congé et à son caractère frauduleux. Ce préjudice économique consisterait selon eux dans les frais occasionnés par le déménagement, dont les différents postes sont précisés au terme de leurs conclusions écrites. En réponse à l’argument de Monsieur [M] selon lequel les frais ne seraient pas justifiés, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] lui opposent qu’ils n’auraient pas engagé de dépenses au titre de frais de déménagement s’ils n’avaient pas été contraints de quitter les lieux sous un prétexte fallacieux et au terme d’un congé frauduleux.

Au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] sollicitent la restitution de leur dépôt de garantie et répondent à cette occasion aux demandes formulées par les consorts [M] du fait de désordres dont les consorts [A] estiment que la preuve n’est nullement rapportée, à savoir des désordres au niveau du jardin, de l’étanchéité de leurs terrasses, et de leur façade. S’agissant des plantations et du gazon qui serait mort ou sec à la date du 14 août 2023, les consorts [A] rappellent que dès 2022 la commune de GRASSE a été placée en restriction d’eau et en niveau « crise sécheresse », tout arrosage étant interdit. Dès lors, la sécheresse du gazon et le fait qu’il y ait deux plantes mortes ne leur seraient pas imputables mais s’expliqueraient par la sécheresse de la région et l’interdiction d’arrosage. Les consorts [A] font encore remarquer que le devis produit par Monsieur [M] n’est pas daté. S’agissant de l’étanchéité des terrasses, à savoir que des percements auraient endommagé l’étanchéité de la terrasse, les consorts [A] assurent au contraire que de tels percements, plus précisément des percements sur les joints du carrelage et non sur le carrelage pour fixer un parasol et des brise vues, seraient totalement superficiels et ne seraient pas de nature à affecter l’étanchéité de la terrasse, ce qui ne serait du reste pas démontré par un quelconque devis. S’agissant des travaux de peinture, enfin, les consorts [A] estiment que les désordres invoqués par les consorts [M] à ce titre ne sont aucunement démontrés.

Au visa de l’article 1 du décret du 26 août 1987, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] font valoir que l’électricité consommée à titre privatif n’est pas une charge récupérable ; qu’ils se sont faits facturer pendant leur période d’occupation une consommation électrique privative ; qu’il leur a été impossible de contracter un abonnement d’électricité en leur nom propre, la maison ne disposant que d’un seul compteur électrique pour les deux logements ; que les bailleurs ont refacturé l’électricité en la divisant entre les deux locataires, de sorte qu’il est impossible de savoir à quoi correspondent véritablement les sommes facturées ; que du reste, le titulaire du contrat EDF n’est ni Monsieur [N] [M] ni Madame [S] [M] mais un certain [R] [E] ; que la même difficulté peut être soulignée pour la taxe foncière, établie au nom de [E] [N] ; que les décomptes adressés sont des documents réalisés par les bailleurs eux-mêmes et ne rapportent aucunement la preuve de la consommation réelle d’électricité et de l’absence de toute surfacturation.

S’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [M], qui verse aux débats une attestation de leur voisin, Monsieur [G], les consorts [A] font état d’une dégradation de leurs relations avec ce voisin. Ils assurent pour autant s’être toujours bien comportés ; que leur jouissance paisible des lieux et le contexte d’hostilité du fait de Monsieur [G] sont confirmés par une dizaine d’attestations.

Sur le règlement de divers travaux déjà évoqués ci-avant, les consorts [A] réitèrent leurs observations sur ce point, et ajoutent que, s’agissant du devis relatif au jardin, un tel devis ne confirme nullement la nécessité de refaire le gazon, se contentant de chiffrer le coût d’un tel acte ; que les attestations que les consorts [A] produisent confirment qu’ils entretenaient parfaitement les lieux ; que la même observation peut être faite pour le devis étanchéité, le professionnel n’indiquant en aucun cas qu’il est indispensable de refaire l’étanchéité, et se contentant de chiffrer le coût d’un tel acte ; qu’il en va de même pour le devis peinture ; que les devis n’ont en tout état de cause pas valeur d’expertise.

En défense, et par conclusions récapitulatives visées à l’audience, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M], pour laquelle le conseil initial de Monsieur [M] seul se constitue également, maintiennent leurs demandes précédemment formulées et exposées ci-avant.

S’agissant des demandes formulées par Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] au titre du congé pour reprise, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] assurent avoir renoncé au congé délivré ; qu’ainsi, le congé a été délivré le 12 avril 2023 ; que le 14 avril 2023, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] ont écrit à leur bailleur pour leur indiquer que le congé ne respectait pas le délai de préavis de six mois et que la tacite reconduction pour une durée de 3 ans devait être tenue pour acquise ; que Monsieur [N] [M], par courrier du 29 avril 2023, a reconnu s’être mépris sur le délai de préavis ; qu’il a informé téléphoniquement ses locataires qu’il renonçait au bénéfice du congé ; qu’ainsi Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] n’ont jamais été relancés pour quitter les lieux ; que ce sont dès lors les locataires qui ont quitté les lieux de leur plein gré le 14 août 2023 ; qu’auparavant, et dès le 20 mai 2023, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] avaient indiqué qu’ils étaient prêts à partir dès qu’ils auraient trouvé un autre logement ; qu’en réalité l’accord des parties sur la nullité du congé était totale mais que le principe d’un départ des locataires avait été acté ; que d’ailleurs, le 23 juin 2023, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] sollicitaient leurs bailleurs pour la transmission des dernières quittances afin de constituer leur dossier pour la location d’une maison qu’ils espéraient vraiment louer ; que les échanges produits ne laissaient entrevoir aucune polémique ; qu’en définitive, les consorts [A] entendraient s’appuyer sur un congé dont tout le monde avait convenu qu’il était nul pour prétexter qu’ils auraient été contraints de déménager le 14 août 2023 et ainsi formuler des demandes indemnitaires ; que sur ce point, les consorts [M] souhaitent rappeler que la cour de cassation rejette régulièrement le principe des demandes évaluées forfaitairement ; que la demande indemnitaire se fonde notamment sur le fait que Madame [L] [K] épouse [A] était enceinte alors que les bailleurs n’étaient aucunement au courant de cette circonstance, d’ailleurs connue depuis seulement deux jours par Madame [K] épouse [A] elle-même au moment de la délivrance du congé ; que les dispositions de l’article 1231-1 du code civil méritent d’être rappelées ; que s’agissant du préjudice économique, ni le coût du carburant, ni le temps passé pour préparer les cartons, ni la nécessité d’acheter un abri jardin ne sont démontrés ; que l’achat d’une plaque de cuisson ne peut être considérée comme un préjudice économique ; que s’agissant des cartons, cette dépense est due à la décision des locataires de quitter le logement au 14 août 2023 ; que somme toute, les consorts [A] cherchent à obtenir une indemnisation auprès de leur bailleur d’un déménagement qu’ils ont été les seuls à décider ; qu’enfin, sur la location du bien par les consorts [M] après le départ des consorts [A], les consorts [M] estiment qu’ils étaient libres de disposer de leur bien comme ils l’entendaient dès lors qu’il avait été convenu que le congé pour reprise délivré était sans effet ; que d’ailleurs, les consorts [M] ont été contraints de renoncer à la reprise de leur bien, compte tenu de la dégradation de l’état de santé de la mère de Monsieur [M], qui devait venir vivre avec eux.

En réponse à la demande tenant au remboursement des charges, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] rappellent que Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] avaient reconnu au terme du bail qu’ils s’acquitteraient des consommations d’électricité ; qu’ils ont d’ailleurs réglé les montants demandés sans jamais les contester ; qu’ils ont attendu 4 ans après les premiers paiements pour contester ces sommes ; que les paiements effectués valent reconnaissance de dette ; que sur le mode de répartition, il était déduit du compteur commun le montant de la consommation d’électricité de Monsieur [G] ; que la facture des locataires était établie sur cette base ; que ce fonctionnement n’a jamais été contesté ; que de surcroît les bailleurs ont adressé à leurs locataires à chaque échéance le détail récapitulatif de leur consommation et les justificatifs nécessaires ; que si les locataires entendaient vérifier l’exactitude de ces données, ils avaient la possibilité d’accéder au compteur de la propriété pour ce faire, ce qu’ils n’ont jamais fait.

En réponse à la demande tenant à la restitution du dépôt de garantie, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] estiment que Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] sont mal fondés à formuler une telle demande compte tenu des demandes reconventionnelles formulées par les consorts [M] au titre des frais de remise en état de leur bien.

En effet, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] font état de plusieurs incidents à déplorer, l’attestation émanant de Monsieur [O] [G], leur locataire et ancien voisin des consorts [A], étant selon les consorts [M] édifiante sur ce point ; qu’outre cette attestation, qui ne serait pas liée à une brouille due à une histoire de garde de chats comme l’ont expliqué les consorts [A], et face à laquelle les consorts [A] produisent des attestations émanant de leurs amis, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] font valoir que l’état des lieux de sortie, signé par l’ensemble des parties, a noté les dégradations au niveau du jardin ; qu’un devis a été émis sur ce point ; que contrairement à ce qu’avance la partie demanderesse, l’état du jardin n’est pas dû à des arrêtés préfectoraux limités dans le temps et dont un, celui de 2023, ne rentrait en vigueur que le 11 août 2023, soit trois jours avant le départ des locataires, mais à un défaut grave d’entretien et à un usage inapproprié du jardin ; que les travaux sur la terrasse ont occasionné des désordres d’étanchéité ; qu’un devis a été établi ; qu’il ne saurait être soutenu, comme le font les consorts [A], que les aménagements effectués ne l’ont été qu’en surface, alors que l’installation mise en place a impliqué de percer les joints des carreaux, comme le démontre la photographie produite par la partie demanderesse elle-même ; que les percements ont affecté l’étanchéité du sol, ce qui serait mis en évidence par le devis produit par la partie défenderesse ; que s’agissant des peintures en façade et dans le garage, aucune contestation n’a été émise par les consorts [A] ; que de fait l’état des lieux ne permet pas de contester les frais de remise en état.

En fin de compte, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] assurent qu’en plus des frais de remise en état, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] sont partis sans payer les taxes normalement dues par eux et le loyer du mois d’août au prorata temporis de leur occupation de la maison.

S’agissant de l’exécution provisoire, en dernier lieu, Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] font remarquer qu’elle doit être écartée en raison de son incompatibilité avec la nature de l’affaire, aucune urgence n’étant démontrée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, et prorogée au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la demande des consorts [A] tenant à la nullité du congé pour reprise et à son caractère frauduleux

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

“I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…).

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (…)

Il est constant que le congé annulé pour fraude peut difficilement donner lieu à la réintégration des lieux par les locataires évincés, le prononcé d’une telle décision étant souvent difficilement exécutable en pratique. En revanche, le congé frauduleux peut être sanctionné par l’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, à l’instar du coût engendré par le déménagement, mais aussi au titre du préjudice moral.

En l’espèce, les consorts [A] arguent de la nullité du congé pour reprise délivré par les consorts [M] le 8 avril 2023 pour quatre motifs :

En raison du non-respect du délai de préavis de six mois ;En raison de l’absence de mention des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;En l’absence de l’envoi d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur notamment ;En raison du caractère frauduleux du congéIl n’est pas contesté par les consorts [M] que le congé pour reprise délivré le 8 avril 2023 était frappé de nullité, ne serait-ce qu’en raison de l’absence de respect du délai de préavis de six mois, les consorts [M] demeurant taisants sur les autres motifs de nullité de forme. Toutefois, les consorts [M] affirment qu’ils auraient renoncé, du fait de cette nullité de forme, à se prévaloir du congé pour reprise, et que les consorts [A] auraient finalement quitté les lieux de leur plein gré, de sorte que ces derniers seraient désormais mal fondés à invoquer la nullité du congé pour reprise.

Force est de constater que de telles allégations ne sont confortées par aucun élément objectif, étant précisé que les consorts [A] n’ont pas eux-mêmes délivré congé en bonne et due forme, ce qui aurait pu accréditer les affirmations des consorts [M] sur un départ volontaire de leur part, si tel avait été le cas. De plus, les échanges de courrier et messages produits, qu’il s’agisse du courrier du 14 avril 2024 adressé par les consorts [A] aux consorts [M], au terme duquel les consorts [A] contestent le congé pour reprise en raison notamment de l’absence de respect du délai de préavis, ou des échanges de SMS entre Monsieur [A] et Monsieur [E] entre le 11 avril 2023 et le 18 juillet 2023, ne vont à aucun moment dans le sens d’une renonciation des consorts [M] à se prévaloir du congé pour reprise délivré. Le fait que Monsieur [A] sollicite des quittances de loyer pour indiquer à son bailleur qu’il en a besoin pour faire une demande de location ne permet absolument pas d’affirmer que Monsieur [A] est parti de son propre chef. D’autres échanges de messages, entre le 20 avril 2023 et le 30 juillet 2023 sont versés aux débats : si les consorts [A] informent les consorts [M] de leurs démarches en cours pour déménager, et s’il est fait référence au congé, il n’est jamais dit par une des parties que le congé ne serait plus valable.

Dès lors, il ne serait être sérieusement soutenu que la contestation du congé pour reprise par les consorts [A] ne serait pas valable car les consorts [M] auraient renoncé au congé pour reprise délivré par eux.

Il s’ensuit que le congé pour reprise délivré le 8 avril 2023 par Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] est frappé de nullité du fait, d’une part, du non-respect du délai de préavis de six mois et, d’autre part, du non-respect des mentions obligatoires et notamment des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne sont effectivement pas mentionnés à la lecture du congé pour reprise. En revanche, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne précise pas que l’absence de transmission de la notice notamment relative aux obligations du bailleur est une cause de nullité.

S’agissant du caractère frauduleux du congé pour reprise soutenu par les consorts [A], ces derniers produisent à cet égard un procès-verbal de constat dressé par Maître [V] [C], huissier de justice, le 2 septembre 2023. Il en ressort que, lors de ces constatations, l’huissier de justice a pu noter que la première boîte aux lettres au niveau de la propriété des consorts [M] comportait les noms de [U] [T] et [U] [P] ; que la deuxième boîte aux lettres supportait le nom du locataire toujours en place, Monsieur [G] ; qu’aucune boîte aux lettres ne supportait le nom [M] ; que lors des constatations, l’huissier de justice a pu voir un véhicule s’engager dans la propriété et discuter avec les occupants du véhicule ; que les occupants du véhicule, les consorts [U], lui ont indiqué avoir emménagé dans les lieux depuis août 2023, en précisant que leur emménagement était très récent ; que les consorts [U] ont confirmé que les consorts [M] ne vivaient pas sur place. Des photographies des boîtes aux lettres ont été établies.

Les consorts [M] ne contestent pas que de nouveaux locataires aient emménagé à la suite des consorts [A], en affirmant simplement qu’ils avaient renoncé à leur droit de reprise en raison de changement quant à l’état de santé de la mère de Monsieur [M], qui devait habiter avec eux. Ce faisant, ils ne produisent aucun élément à même de confirmer le caractère réel et sérieux de leur droit de reprise envisagée à un moment donné selon leurs dires, ni de quelconques éléments pouvant justifier leur choix de ne finalement plus récupérer les lieux.

Dans ces conditions, il s’ensuit que le congé pour reprise délivré le 8 avril 2023 par Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] doit être également annulé en raison de son caractère frauduleux et que cette annulation ouvre droit à réparation de leur préjudice pour les consorts [A].

Sur les demandes indemnitaires formulées par les consorts [A] au titre de la nullité et du caractère frauduleux du congé pour reprise

Conformément à l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel est arrivé à le réparer ».

Il est constant que les juges du fond ne peuvent décider de fixer le préjudice en équité à une somme forfaitaire. Il est également constant qu’il appartient au pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier le montant du dommage et d’en déterminer le mode de réparation.

En l’espèce, les consorts [A] arguent tout d’abord d’un préjudice moral, en produisant à cet égard un certificat émanant d’un médecin gynécologue et daté du 29 septembre 2023, attestant de l’état de grossesse de Madame [L] [A], avec un début de grossesse au 10 avril 2023 et un terme prévu au 8 janvier 2024. S’il n’est effectivement pas démontré, comme le soutiennent les consorts [M], que les bailleurs étaient au courant de l’état de grossesse de Madame [A] au moment de la délivrance du congé pour reprise, en revanche il est indéniable que le comportement fautif des consorts [M] sur la délivrance du congé pour reprise comme développé ci-avant a causé un stress et une énergie mise dans la recherche de logements et dans le déménagement par les consorts [A]. Il apparaît équitable de réparer ce préjudice moral par l’octroi de la somme de 2000 euros à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] par les consorts [M], qui seront solidairement condamnés au paiement d’une telle somme sur le fondement de l’article 1310 du code civil, et au titre de la solidarité conventionnelle découlant des liens du mariage.

En second lieu, les consorts [A] arguent d’un préjudice économique détaillé comme suit au terme de leurs conclusions écrites :

Frais de déménagement carburant et usure véhicule : 150 euros ;Temps passé 5 jours 2 jours pour préparer les cartons, deux jours pour vider les cartons, un pour les transporter, soit 40 heures de travail à 15 euros de l’heure pour chacun d’entre eux soit 600 euros X 2 = 1200 euros ;Achat d’un abri de jardin pour stocker les objets : 1412,45 euros ;Achat d’une plaque de cuisson : 329 euros ;Achat de cartons et bacs de rangement : 164,83 eurosLes consorts [A] produisent sur ce point :

Une facture OOGARDEN du 14 août 2023 correspondant à un « garage bois traité », avec une garantie de 24 mois, pour le montant de 1412,45 euros ;Une facture UBALDI du 18 juillet 2023 pour le montant de 329 euros et correspondant à l’achat d’une plaque induction ; Un ticket de caisse BRICONAUTES du 13 mai 2023 correspondant à l’achat de cartons pour le montant de 32,99 euros ;Un ticket de caisse BRICONAUTES du 29 avril 2023 correspondant à l’achat de cartons pour le montant de 56,97 euros ;Un ticket de caisse BRICONAUTES du 28 avril 2023 correspondant à l’achat d’adhésif et de cartons pour le montant de 74,87 euros ; Il ressort de l’examen des demandes et des pièces versées aux débats que les consorts [A] ne démontrent pas le lien de causalité direct et certain entre l’achat de l’abri jardin et l’achat d’une plaque de cuisson et le déménagement du fait du comportement fautif des consorts [M]. Egalement, les frais de déménagement carburant et usure véhicule et le temps passé, s’ils sont chiffrés, ne sont aucunement justifiés. Ainsi, seul l’achat de cartons et bacs de rangement, dûment justifié, sera indemnisé, à hauteur de 164,83 euros, somme au paiement de laquelle les consorts [M] seront solidairement condamnés, suivant la motivation effectuée ci-avant sur ce point.

Sur la demande de remboursement des charges

Les consorts [A] sollicitent la condamnation des consorts [M] à leur payer la somme de 5391,59 euros à titre de remboursement des sommes versées indument au titre des charges d’électricité telles que détaillées au terme de leurs conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 4 mars 2025.

Les articles 1302 et 1302-1 du code civil prévoient la répétition des sommes indues.

Il faut encore citer l’article 1353 du code civil, selon lequel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur. Dans ce cas, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique le décompte aux locataires par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

En effet, le bailleur qui loue plusieurs logements dans un immeuble collectif doit répartir les charges récupérables entre les différents locataires.

La loi ne fixe pas de règle à suivre pour leur mode de répartition.

Cependant, la répartition doit être équitable et elle ne doit pas être modifiée d’une année sur l’autre.

La loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ne font pas obligation au bailleur de doter le logement loué d’un compteur électrique individuel pour les immeubles construits avant l’année 2017.

En l’espèce, il peut tout d’abord être observé que le contrat de location, en son article 3, indique : « Le locataire acquittera les consommations d’eau, d’électricité, le téléphone, les ordures ménagères et la taxe d’habitation le cas échéant ».

Au soutien de leur action en répétition de l’indû, les consorts [A] produisent :

Une facture EDF du 11 août 2020 pour un montant de 576,53 euros et adressée à Monsieur [R] [E] ; Un mail adressé par Monsieur [N] [M] le 21 septembre 2021 à Monsieur [A], le priant de trouver ci-joint le montant de la consommation d’électricité, sans que ce document ne soit produit ;Des documents récapitulatifs de la consommation d’électricité et du mode de répartition entre les deux appartements, avec la facture correspondante, entre le 14 juillet 2020 et le 22 juillet 2023 ;

Pour démontrer que les consorts [A] étaient bien tenus au paiement des charges, outre le contrat de location pré cité, les consorts [M] entendent s’appuyer sur les pièces suivantes :

Des copies de courriels relatifs à la consommation d’électricité entre le 3 mars 2021 et le 30 juillet 2023, avec des documents récapitulatifs, déjà produits par les demandeurs, sur la consommation d’électricité du 14 juillet 2020 au 22 juillet 2023. A ces documents s’ajoutent des photographies de compteur non datées. Un courriel de relance daté du 31 mai 2023 adressé par Madame [M] à Monsieur [A] et le relançant sur le règlement de la facture d’électricité, en faisant mention d’un engagement qui aurait été pris par Monsieur [A] en ce sens. Un courriel de relance du 25 juin 2023 adressé par Monsieur [M] à Monsieur [A] en lui demandant de procéder au règlement de la consommation d’électricité pour les mois de décembre à avril. Un courriel de relance du 6 juillet 2023 adressé par Madame [M] à Monsieur [A] aux fins de régularisation du paiement des consommations d’électricité. Si un certain nombre de pièces et notamment de récapitulatifs sur les sommes et correspondant aux charges d’électricité sont produites, il sera d’abord relevé que de tels récapitulatifs ne sont pas systématiquement accompagnés de factures, la seule photographie d’un compteur, non datée et sans autre forme de précision ne suffisant pas à démontrer l’exigibilité des charges à ce titre. Il peut ensuite être observé que, s’agissant de l’électricité, le remboursement des sommes payées à EDF par le bailleur au titre de l’abonnement et de la consommation électrique du logement loué n’est juridiquement envisageable que sur le fondement des charges récupérables. Toutefois, la liste de ces charges est limitative au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et les dépenses électriques relatives aux parties privatives n’étant pas visées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987, la demande en paiement dirigée par le bailleur contre le locataire ne peut prospérer à ce titre. Par ailleurs, il convient de rappeler que le décret du 23 septembre 1994 approuvant le cahier des charges type EDF dispose en son article 1, en annexe, que “toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs titres est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit” et indique qu’un consommateur, le bailleur dans le cas d’espèce, ne peut facturer à son preneur l’électricité qu’EDF lui fournit à lui, et qu’il refournit donc au preneur, ce qui sous -entend donc l’obligation d’établir un compteur distinct pour le preneur, à la charge du bailleur s’agissant d’installer un compteur sur une parcelle dont il est propriétaire. Il doit enfin être rappelé que l’article 331-1 du code de l’énergie instaure un droit au choix de son fournisseur d’électricité.

Dans ces conditions, l’action en répétition de l’indû correspondant au remboursement des frais d’électricité mis à la charge des consorts [A] apparaît bien fondée, et il convient dans ces conditions de condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] la somme de 5391,59 euros à ce titre.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle relative aux frais de remise en état

Le sort de la demande principale aux fins de restitution du dépôt de garantie conditionnant celui de la demande reconventionnelle relative aux frais de remise en état, il apparaît d’une bonne administration de la justice d’examiner ces deux chefs de demandes de manière concomitante.

Pour rappel, les consorts [A] sollicitent à titre principal la restitution de leur dépôt de garantie, ce que refusent les consorts [M], qui affirment qu’un tel dépôt de garantie ne saurait être restitué eu égard aux dégradations locatives, une demande reconventionnelle à ce titre étant formulée.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location « pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ». Il ne peut être dans ce cas supérieur à un mois de loyer en principal et est versé en principe au moment de la signature du bail. Le dépôt de garantie doit être restitué « dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…) Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…). A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…) ».

Les articles 1732 du code civil et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations sur le locataire.

Enfin, selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

En l’espèce, les consorts [M] refusent la restitution du dépôt de garantie aux consorts [A] et formulent des demandes complémentaires aux fins d’indemnisation de ce qu’ils estiment être des dégradations locatives sur trois postes différents :

La dégradation du jardin ;La dégradation de la terrasse et de son étanchéitéLa dégradation des peintures de la façade et du garage ; Sur ce point, il convient tout d’abord de se référer à l’état des lieux d’entrée réalisé le 14 juillet 2020, au terme duquel le quasi ensemble des pièces et des divers éléments était en bon état, et sans aucune observation formulée par les parties à ce stade. L’état des lieux de sortie daté du 14 août 2023fait ressortir le bon état de l’entrée ; du séjour/salle à manger, de la cuisine, à l’exception des placards et tiroirs, puisqu’il est annoté en marge de cet élément « plan de travail abimé » ; des chambres au niveau 1, précision faite, s’agissant de la douche italienne, que le robinet est « HS », selon l’annotation se trouvant en marge de cet élément ; de la salle de bain située à l’étage ; des WC au niveau 1. S’agissant du garage, alors que l’état était bon au stade de l’état des lieux d’entrée sur l’ensemble des éléments de cette pièce, au stade de l’état des lieux de sortie tous les éléments sont bons sauf le mur, puisqu’il est annoté en marge de cet élément : « trous rebouchés. Pas de peinture », et l’état est désormais mauvais sur ce seul élément. Les autres pièces ou équipements n’appellent pas d’observations complémentaires. En revanche, il peut être noté qu’au stade des observations/réserves les remarques suivantes ont été faites : « Gazon extrêmement dégradé sur 2 niveaux / 2 jasmins morts / Sol percé sur terrasse côté cuisine / Sol percé sur terrasse côté porte extérieure / 2 trous mastiqués façade côté porte d’entrée / Plaque TRAVERTIN manquantes niveau 2 ». L’état des lieux de sortie comporte la signature de Monsieur [M] et Monsieur [A].

Il résulte des pièces transmises par les parties qu’un courrier a été envoyé par Monsieur [M] à Madame et Monsieur [A] le 6 octobre 2023, et faisant suite à l’état des lieux de sortie « qui laisse apparaître des dommages et des dégradations qui ne sont pas attribuables à une usure normale », à savoir : « des trous de grande ampleur dans le garage nécessitant une peinture ; remise en état des parties extérieures gazons et replantation de jasmins grimpants (décimés) ; sols percés à plusieurs endroits les terrasses extérieures nord et sud ayant causé des dégradations sur l’étanchéité ainsi que sur les carrelages, mettant en péril aussi bien l’intérieur que l’extérieur de l’ouvrage ; des trous sur les façades extérieures nord nécessitant une peinture ; quatre plaques de travertin d’accès extérieur manquantes ». Monsieur [M] rappelle à ce stade qu’au terme du contrat les locataires sont responsables de la remise en état du bien dans l’état initial, à l’exception de l’usure normale, et liste les travaux de remise en état, avec les devis correspondants, joints au courrier. Il estime que le montant du dépôt de garantie initial, à hauteur de 1350 euros, n’est pas suffisant pour couvrir l’ensemble des frais de remise en état, qui s’élèvent à 11.192 euros. Il ajoute que les locataires sont toujours redevables du règlement de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2022 et 2023 au prorata temporis du séjour des locataires, soit la somme de 1060 euros, le montant de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2022, divisé par deux, étant de 637 euros, et, pour la période du 1er janvier 2023 au 14 août 2023, de 423 euros. Monsieur [M] fait enfin état du loyer au prorata temporis de l’occupation des lieux pour le mois d’août 2023, qui reste dû à hauteur de 609 euros. Monsieur [M] sollicite par conséquent le règlement de la somme totale de 11.511 euros, et enjoint aux consorts [A] de régler cette somme dans le délai de 15 jours.

S’agissant des frais de remise en état du jardin, est produit un devis n°000714 émanant de EL [B] [F] / JARDIN PARADIS adressé à Madame [M] pour l’adresse 115 avenue Saint Laurent à GRASSE pour un montant total TTC de 1699,44 euros correspondant notamment à la pose de gazon en plaque sur la partie basse pour 703,20 euros, la pose de gazon en plaque sur la partie haute et des jasmins pour 713 euros.

Egalement, les consorts [M] entendent s’appuyer sur l’attestation de Monsieur [O] [G], locataire auprès des consorts [M] et ancien voisin des consorts [A]. Ce dernier fait état de troubles et problèmes récurrents dont il dit avoir été témoin au sujet du comportement de son voisin, Monsieur [D] [A] à savoir des « nuisances et autres dysfonctionnements », et plus précisément des nuisances liées aux réparations « incessantes » et « bricolage de moto » de Monsieur [A]. Monsieur [G] fait de plus état de l’encombrement des lieux (par une barque, une vieille remorque), et affirme que « les espaces verts attenant à la maison des [A] ont été entièrement délaissés jusqu’à totalement disparaître, ayant détourné le jardin gazonné pour y établir un élevage de poules ». Outre les nuisances engendrées par le chien des consorts [A] laissé sans surveillance, Monsieur [G] assure enfin que « des dysfonctionnements techniques récurrents », sans plus de précisions, étaient apparus depuis l’entrée dans les lieux des consorts [A], et qui auraient disparu depuis leur départ.

Les consorts [A] rétorquent que cette attestation serait due à l’inimitié que leur porterait leur ancien voisin Monsieur [G] suite à leur refus de lui garder son chat. Les consorts [A] entendent ainsi se prévaloir d’échanges de SMS entre le 31 juillet 2022 et le 18 juillet 2023.

Pour affirmer que l’état dégradé du jardin et de certaines plantes ne leur est pas imputable les consorts [A] font valoir l’état de sécheresse de la région à cette période et produisent à cet égard :

Un arrêté préfectoral daté du 17 août 2022 émis par le préfet des Alpes-Maritimes et relatif à la situation de sécheresse dans le département des Alpes-Maritimes (mesures d’interdiction d’arrosage jusqu’au 18 septembre 2022) ; Un guide des gestes et mesures à adopter en période de sécheresse édité par la préfecture des Alpes-Maritimes, sans indication de date ; Un arrêté préfectoral relatif à la situation de sécheresse dans le département des Alpes-Maritimes en date du 11 août 2023, comportant une interdiction d’arrosage sur GRASSE, jusqu’au 31 octobre 2023 ;Un arrêté préfectoral daté du 2 octobre 2023 relatif à la situation de sécheresse dans le bassin versant de la Siagne ;Des communiqués de presse du 18 octobre 2022 sur le maintien des mesures de restriction de la ressource en eau jusqu’au 15 novembre 2022 ;Un document datant de 2023 émanant de la préfecture des Alpes-Maritimes sur l’alerte renforcée pour les bassins versants de la Cagne, de l’Estéron et du Paillon, et ce à cause de la sécheresse 2023

Les consorts [A] produisent enfin des photographies non datées et en noir et blanc de l’abri à poules et des poules, et 10 attestations de membre de la famille, amis venant régulièrement en visite chez les consorts [A], et du postier, qui sont unanimes sur le parfait entretien des lieux par les consorts [A], qu’il s’agisse de l’intérieur comme de l’extérieur de la maison. Il est même évoqué l’embellissement des lieux par les consorts [A], alors qu’il est indiqué que certains travaux n’auraient pas été accomplis par le propriétaire, ou partiellement, tel que la porte du garage. Certaines attestations font également état de mauvaises relations avec le propriétaire et avec le voisin.

Si l’état des lieux de sortie vient effectivement relever l’état dégradé du gazon sur deux niveaux et la mort de deux jasmins, et que le voisin des consorts [A] semble considérer que le jardin a été délaissé au profit de l’établissement d’un élevage de poules, ce n’est pas ce que laissent apparaître les photographies transmises par les consorts [A] et les attestations produites par les intéressés, alors que la région est en prise avec un état de sécheresse, de sorte qu’il est impossible d’affirmer un lien de causalité direct et certain entre l’état de dégradation du jardin et les jasmins morts, sans autre forme de précision, le devis produit ne suffisant pas à confirmer un tel état de dégradation, et le défaut d’entretien du jardin et des jasmins par les consorts [A].

Par voie de conséquence, les demandes indemnitaires des consorts [M] sur ce premier poste de dégradations locatives seront rejetées.

S’agissant des frais de remise en état relatifs à l’étanchéité de la terrasse, est produit un devis en date du 2 octobre 2023 établi par la société ETANCHE SOLO SERVICES pour un montant total TTC de 5780,50 euros correspondant aux prestations suivantes :

Installation de chantier – 75 eurosTerrasse sudRetrait carrelage terrasse extérieure – 520 eurosEnlèvement et évacuation des déchets – 240 eurosRéparation étanchéité à l’endroit des détériorations – 160 eurosPose du carrelage à l’endroit retiré plus proche possible de l’existant – 1560 eurosTerrasse nordRetrait carrelage terrasse extérieure – 660 eurosEnlèvement et évacuation des déchets – 320 eurosRéparation étanchéité à l’endroit des détériorations – 160 eurosPose du carrelage à l’endroit retiré plus proche possible de l’existant – 1560 eurosPour s’exonérer de toute conséquence directe sur l’étanchéité de la terrasse par l’installation de brise vues les consorts [A] indiquent avoir simplement percé les joints du carrelage et non le carrelage pour fixer un parasol et des brise vues. Ils affirment que de tels percements sont totalement superficiels et produisent des photographies des brise vues et des pieds de parasol sur la terrasse.

S’il peut être convenu qu’un devis ne vaut pas expertise, et qu’aucune expertise ou constat d’huissier n’est produit par les consorts [M] sur ce poste de dégradations, ni sur aucun autre poste d’ailleurs, en revanche il résulte clairement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que des trous ont été percés dans la terrasse, ce que ne contestent du reste aucunement les consorts [A]. S’il est là-encore impossible d’affirmer, d’une part la réalité de l’atteinte à l’étanchéité de la terrasse, et d’autre part le lien direct et certain entre l’atteinte à l’étanchéité de la terrasse et les trous percés dans la terrasse, à défaut d’expertise sur ce point, il ressort toutefois du devis produit sur ce poste de dégradations des frais de « réparation étanchéité à l’endroit des dégradations », sur la terrasse sud et la terrasse nord. Il s’ensuit que les frais de remise en état à ce seul titre, compte tenu des réserves ci-avant émises, peuvent être imputés aux consorts [A], lesquels devront donc solidairement indemniser les consorts [M] à hauteur de 320 euros.

S’agissant des frais de remise en état relatifs à la peinture de la façade et du garage, est produit un devis 1092312 établi par l’entreprise de maçonnerie générale BOUSSANGULO CONSTRUCTAO CIVIL UNIPESSO LDA, adressé à Monsieur [M] le 28 septembre 2023 à son adresse de ROQUEFORT LES PINS pour un montant de 3712,60 euros TTC, correspondant aux prestations suivantes :

Travaux peinture façade côté entrée rebouchage de trous, enduit, peinture, pour un montant de 2486,4 euros ;Travaux peinture façade côté mur gauche enduit, peinture, pour un montant de 466,2 euros ;4 plaques travertin manquant dans le jardin niveau 0 et pose, pour un montant de 100 euros ;Garage – peinture 2 couches blanc – 660 euros

Sur ce poste de dégradations, les consorts [A] versent aux débats des photographies non datées et dont le lieu n’est pas précisé d’un homme en train d’utiliser un karcher.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d’imputer ces dégradations et la disparition des plaques travertin aux consorts [A], seule la demande relative aux travaux de peinture façade côté mur gauche enduit n’étant pas valablement justifiée, alors que l’état des lieux de sortie a simplement noté « 2 trous mastiqués façade côté porte d’entrée », aucune dégradation ne ressortant clairement des pièces produites ou n’ayant été constatée par huissier au niveau de la façade côté mur gauche. S’agissant de la disparition des plaques travertin, il peut être noté que les consorts [A] demeurent taisants sur ce point, comme sur le garage.

Il s’ensuit que les consorts [A] devront solidairement indemniser les consorts [M] à ce titre à hauteur de 3246,4 euros, les frais relatifs aux travaux de peinture sur la façade côté mur gauche ayant été exclus pour les motifs ci-avant explicités.

La somme due par les consorts [A] au titre des frais de remise en état étant supérieure au dépôt de garantie versé par eux, à savoir la somme de 1350 euros, la demande de restitution formulée par ces derniers sera rejetée, et la somme correspondant au dépôt de garantie sera donc déduite de la somme totale due par les consorts [A] aux consorts [M] au titre des frais de remise en état.

Par voie de conséquence, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] seront solidairement, en application de l’article 1310 du code civil et au titre de la solidarité conventionnelle découlant des liens du mariage, condamnés à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] la somme de 2216,40 euros au titre des frais de remise en état, et déduction faite du montant correspondant au dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la taxe sur les ordures ménagères

Selon l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Il faut encore rappeler le principe de la force obligatoire du contrat.

En l’espèce, les consorts [M] justifient de l’arriéré de charges à ce titre à l’encontre des consorts [M] en produisant le contrat de location, qui stipule que les locataires sont notamment tenus au paiement des ordures ménagères, aux termes convenus, et le courrier du 6 octobre 2023, auquel est joint le justificatif de taxes foncières 2022 et 2023.

Les consorts [A] ne justifient aucunement s’être libérés de leur obligation de paiement à ce titre.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] seront solidairement, en application de l’article 1310 du code civil et au titre de la solidarité conventionnelle découlant des liens du mariage, condamnés à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] la somme de 1060 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2022 et au prorata temporis pour 2023.

Sur la demande reconventionnelle relative à un arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, force est de contester que les consorts [A], au terme de leurs conclusions, mais aussi tel que cela ressort des échanges de SMS produits par leurs soins, ne contestent pas réellement l’arriéré locatif, d’autant que les échanges de SMS produits vont à compter du 25 juin 2023 jusqu’au 6 août 2023 ; qu’au terme de ces SMS Monsieur [M] sollicite le paiement du loyer d’août au prorata temporis de l’occupation de l’appartement, et le paiement de la facture d’électricité ; qu’il lui est répondu que ce sera payé ; que des solutions de paiement sont proposées.

En application du contrat de bail produit par les parties, et eu égard à l’ensemble des éléments susvisés, Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] seront solidairement condamnés au paiement à Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] de la somme de 609,98 euros au titre des loyers impayés pour le mois d’août 2023 au prorata temporis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M], qui succombent sur plusieurs de leurs prétentions et dont le congé pour reprise a été reconnu comme frauduleux, doit supporter in solidum les dépens qui comprendront les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

En revanche, les frais du procès-verbal de constat seront examinés au titre des frais irrépétibles.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la partie gagnante, en l’occurrence Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A], l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’apparaît aucune justification de droit ou de fait pour déroger à l’exécution provisoire de la présente décision. En effet, bien qu’il puisse être convenu de l’absence d’urgence dans la présente instance, il n’est aucunement justifié que l’exécution immédiate du jugement aurait des conséquences irréversibles ou provoquerait un dommage irrémédiable. Dans ces conditions, la demande de Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision sera rejetée et l’exécution provisoire sera donc rappelée, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE le congé pour reprise délivré le 8 avril 2023 par Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] et portant sur la maison et le jardin attenant sis 115 avenue Saint Laurent à MAGAGNOSC ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] la somme de 164,83 euros au titre du préjudice économique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] la somme de 5391,59 euros au titre du remboursement des charges d’électricité ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] la somme de de 2216,40 euros au titre des frais de remise en état ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] la somme de 1060 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2022 et au prorata temporis pour 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] la somme de 609,98 euros au titre des loyers impayés pour le mois d’août 2023 au prorata temporis ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] au paiement de la somme de 1500 euros à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [K] épouse [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [N] [M] et Madame [S] [I] épouse [M] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes des parties plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE