COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[N], [H] c/ [Y]

MINUTE N°

DU 20 Mars 2025

N° RG 24/03203 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P35M

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Nicolas DONNANTUONI

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Joëlle FITOUSSI

Le

DEMANDEURS:

Monsieur [Z] [N]

né le 07 Février 1950 à ROFRANO – ITALIE

50 rue Smolett

06300 NICE

représenté par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

Madame [R] [H] épouse [N]

née le 06 Janvier 1953 à ROFRANO – ITALIE

50 rue Smolett

06300 NICE

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [J], [V] [Y]

née le 29 Mai 1970 à LE RAINCY (93340)

15 rue Ribotti

06300 NICE

représentée par M^e Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024006451 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M^me Slavica BIMBOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2015 à effet au 1er février 2015, Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] ont loué à Madame [J] [Y] un local à usage d’habitation situé 15 rue Ribotti – 06300 Nice, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros, outre 20 sur provision pour charges.

Par acte d’huissier en date du 10 juillet 2023, Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] ont fait part à Madame [J] [Y] de leur volonté de ne pas renouveler le contrat de location, visant l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, et lui ont donné congé dudit logement pour le 31 janvier 2024, justifiant cette décision par leur volonté de vendre le bien.

Par acte extra-judiciaire en date du 30 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] ont fait assigner Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 février 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont déposé des écritures auxquels il convient de se référer pour un exposé intégral des prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 875-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour vendre et la demande d’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 15-II de la même loi, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il comprend, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, la locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par la locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et la locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier à la locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par la locataire au bailleur ; si la locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

2

L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse

au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par la locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à

l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] ont fait délivrer un congé aux fins de vendre par acte d’huissier du 10 juillet 2023, remis à personne, par lequel ils donnent congé pour reprise en vue de vendre le logement et indiquent à la locataire qu’elle peut faire une offre d’achat, précisant le prix et les conditions de vente, ou devra quitter les lieux le 31 janvier 2024, date d’échéance. L’acte reproduit les mentions de l’article 15-I et 15-II de la loi de 1989.

Il ressort des éléments du dossier que les demandeurs souhaitent reprendre le logement pour le vendre. Ils ont notifié cette décision le 10 juillet 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail et sa possible reconduction.

Le moyen selon lequel le congé serait nul pour être imprécis ne saurait prospérer dans la mesure où les bailleurs ont repris in extenso le bail de location signé entre les parties dans le congé pour vendre remis à la locataire, cette dernière ne pouvant sérieusement soulever l’imprécision dudit congé. Le fait que la cave ait été cambriolée, que les serrures aient été changées et que le bailleur n’ait jamais donné la clé de la cave à sa locataire n’a pas de lien avec le présent litige, le bail précisant bien que le logement est loué avec une cave, peu important que le numéro n’en soit pas précisé, et le congé pour vendre reprenant la page du bail relatif à la consistance des locaux loués et ses dépendances, de sorte que le congé ne souffre d’aucune imprécision quant aux éléments objets de la vente et qu’il y a une concordance entre l’offre de vente et la consistance des locaux loués. Il sera en tout état de cause précisé qu’il appartenait à la locataire d’inviter son propriétaire, durant le bail, à lui permettre d’accéder à l’ensemble des éléments loués, que ces éléments ne sont au demeurant démontrés par aucun élément du dossier autre qu’une photographie peu lisible et non datée, et que la locataire ne saurait soutenir ne pas savoir où se trouve la cave litigieuse alors qu’elle en produit visiblement une photographie.

Aussi, le moyen soulevé par la locataire selon lequel le congé pour vendre serait nul pour ne pas mentionner qu’elle bénéficie d’un droit de préemption et qu’il lui est formulé par cet acte une offre de lui vendre le bien ne saurait prospérer. Le congé pour vendre précise en effet les conditions de la vente projetée et indique « pour le cas où vous n’accepteriez pas la présente offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, vous serez déchu de votre droit de préférence comme acquéreur et le propriétaire pourra vendre le logement à tous tiers ». Aussi, le congé reprend l’intégralité de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et joint une notice d’information à l’attention de la locataire. Les propriétaires ont donc bien signifié à la locataire, par l’ensemble de ces éléments, qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption et qu’une offre lui était ainsi formulée.

Ainsi, la validité du congé pour revente ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de ce congé au 31 janvier 2024. Madame [J] [Y] se trouve donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 des lieux loués.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d’habitation donné à bail.

Madame [J] [Y] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer qui aurait dû être versé si le bail s’était poursuivi à son terme, sur justificatifs (et en cas d’absence de production des justificatifs à la somme de 897 euros, hors prestations sociales), à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

3

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats l’acte de bail et un relevé de compte établi en décembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif de 4 136 euros, comprenant les loyers et charges non versées ainsi que la taxe sur ordures ménagères des années 2023 et 2024.

Madame [J] [Y] justifie avoir régler la somme de 334 euros par virement du 06 février 2025 au titre de la taxe sur ordures ménagères 2023 et 2024. Il convient toutefois de relever que le virement de 500 euros adressé aux propriétaires n’est pas daté, de sorte qu’il ne peut être imputé. En tout état de cause, il convient de rappeler que si ce paiement est bien intervenu en décembre 2024, les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

S’agissant de la facture de réparation de plomberie sous l’évier de la cuisine d’un montant de 288 euros, réglée par la locataire, il convient de relever qu’il s’agit du remplacement d’un siphon. Selon l’article 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. Le locataire doit ainsi nettoyer, vidanger ou encore effectuer les réparations pour les petits équipements tels que les joints, tuyaux ou siphons, sauf si la fuite est causée par un vice de construction, auquel cas il revient au propriétaire de prendre en charge les frais de réparation. La locataire ne démontre pas que le remplacement de ce siphon est en lien avec un vice de construction, de sorte que cette facture ne saurait être mise à la charge des bailleurs.

Il convient donc de condamner Madame [J] [Y] au paiement de la somme de 3 802 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, déduction faite de la somme de 334 euros relatives à la taxe sur ordures ménagères des années 2023 et 2024.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 susmentionné, dans sa dernière version, applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par une des parties, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de paiement sur 24 mois et à hauteur de 125,58 euros, auquel le propriétaire est opposé. Elle justifie avoir été embauchée en contrat à durée déterminée et percevoir 1 630 euros chaque mois.

Compte tenu du montant de la dette locative qui s’est aggravée, de la situation personnelle et financière déclarée de Madame [J] [Y], et de l’absence de reprise du versement intégral du loyer, sa demande reconventionnelle de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

4

En l’espèce, la bonne foi de Madame [J] [Y] ne pouvant pas être mise en doute au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, et notamment de ses recherches de logement, il convient en conséquence de lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision, et selon les modalités ci-après précisées au dispositif du présent jugement, tenant compte du délai d’un an dont elle a déjà de fait déjà bénéficié, de ce qu’en l’absence de reprise du paiement de son loyer, l’octroi d’un délai supplémentaire ne ferait qu’accroître la dette locative déjà importante et de ce qu’elle bénéficiera en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution des délais prévus au titre de la trêve hivernale applicables ainsi que, en application de l’article L. 412-1 du même code, d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N], Madame [J] [Y] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré par Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] à Madame [J] [Y] pour le 31 janvier 2024 ;

CONSTATE que le bail d’habitation pour le logement situé 15 rue Ribotti – 06300 Nice, liant les parties a été résilié par l’effet du congé délivré par Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] au 31 janvier 2024 ;

DIT que Madame [J] [Y] est occupant sans droit ni titre du local d’habitation situé 15 rue Ribotti – 06300 Nice, depuis le 1er février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

FAIT DROIT à la demande de Madame [J] [Y] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de quatre mois, à compter de la signification de la présente décision, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin ;

5

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à verser à Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 897 euros ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à verser à Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] la somme de 3 802 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2024 (mois de décembre inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [J] [Y] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à verser à Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge