TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUIZARD

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUIZARD, M^e PONTE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04481 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4LW3

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société SAFAR, elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0020

DÉFENDEUR

La Société Civile Immobilière dénommée S204 , représentée par son gérant madame [P] [V] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Maître François PONTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1618

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LW3

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI S204 est propriétaire des lots de copropriété n°63 et 533, d’un immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 3].

Par exploit d’huissier signifié le 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 3] a fait assigner la SCI S204 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36, 45-1 et 55 du décret du 17 mars 1967, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

« – Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 3] en son assignation ; l’y dire recevable et bien fondé.

— Condamner La SCI S204 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 3] la somme de 107.011,12 euros à parfaire, dont 105.091,12euros hors frais en deniers ou quittance au titre des charges de copropriété allant du 1er aout 2019 au 1er avril 2024 inclus, après imputation des sommes inscrites au crédit de son compte, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2020 à hauteur de 48.710,24 euros, a compter de la mise en demeure du 12 juin 2023 a hauteur 75.407,52 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus;

— Condamner additionnellement La SCI S204 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 3], la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts.

— Condamner La SCI S204 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 3], la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, compte tenu de l’ancienneté de la créance et du péril à la recouvrer ».

L’affaire a été fixée en plaidoirie par ordonnance du 11 décembre 2024 ; puis par ordonnance en date du 18 février 2025, ladite clôture a été révoquée pour permettre au défendeur de conclure.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LW3

Malgré un renvoi accordé, le défendeur, bien que régulièrement constitué, n’a pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le syndicat des copropriétaires formule une demande globale à titre principale, incluant les charges de copropriété et les frais de copropriété, qui correspondent à deux demandes distinctes, qui seront traitées séparément ci-dessous.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI S204 est propriétaire des lots n°63 et 533, d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires demande le versement de la somme de 97.998,31 euros, n’incluant pas les frais de recouvrement, et produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2018, 10 décembre 2018, 24 juin 2019, 4 novembre 2021, 1er juin 2022, 6 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 01/10/2016 au 30/09/2022, fixé les budgets prévisionnels du 01/10/2018 au 30/09/2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 27 janvier 2025.

Il convient de relever que dans ses conclusions et demandes, le syndicat des copropriétaires demande le règlement des charges impayées à compter du 1er aout 2019, de sorte que les dettes éventuelles antérieures ne seront pas prises en compte.

Il y a également lieu de relever que si le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte actualisé arrêté au 27 janvier 2025 mentionnant une somme plus importante dont la SCI S204 serait redevable, dans la mesure où aucune conclusion actualisant la dette n’a été signifiée contradictoirement, il sera pris en considération le montant de la dette arrêtée au 1er avril 2024.

Dès lors, il résulte de ces éléments et de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI S204, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 104.971,12 euros.

La SCI S204 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme 104.971,12 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Si le syndicat des copropriétaires justifie du bordereau de remise du courrier de mise en demeure adressée à la SCI S204 le 29 septembre 2023, antérieurement à la signification de l’assignation, il n’en est pas de même pour les autres courriers de mise en demeure dont il est également demandé le remboursement des frais engagés. Dès lors, seront pris en compte les seuls frais de la mise en demeure du 29 septembre 2023.

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais de signification de l’acte introductif constituent des dépens, examinés ci-dessous ; et les honoraires d’avocat constituent des frais irrépétibles examinés ci-dessous au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI S204 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LW3

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI S204 de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI S204 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI S204 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 29 septembre 2023, réclament le versement de la somme de 86.020,70 euros. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 86.020,70 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

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— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI S204, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI S204 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI S204 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 3] les sommes de :

—  104.971,12 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2024), avec intérêts au taux légal 86.020,70 euros à compter du 30 septembre 2023, et à compter de l’assignation du 22 mars 2024 pour le surplus ;

—  60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI S204 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.

La Greffière La Présidente