MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/05265 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RN3K

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame SULTANA,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [U] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 257

Mme [Y] [G] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 257

DEFENDEURS

M. [O] [L]

né le 30 Octobre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 175

Mme [E] [P] épouse [L]

née le 15 Septembre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 175

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 juin 2021, Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] ont vendu à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une maison sise [Adresse 1] à [Localité 6] pour un prix de 332 000€.

Le 6 juillet 2021, les époux [R] ont informé les époux [L] de la détection d’une fuite d’eau au regard du relevé de compteur réalisé le jour de la vente.

La recherche de fuite a été réalisée par la société Aide habitat sous l’égide de l’assureur multirisques habitation des époux [L] en juillet 2021.

En septembre 2021, une nouvelle recherche de fuite a été effectuée à la demande des époux [R], par la société Phoenix sous la direction de l’assureur multirisques habitation des époux [L].

Les 7 et 8 septembre 2021, à la suite d’un orage, les époux [R] ont réalisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur pour une inondation provenant de fuites en toiture.

Le 25 septembre 2021, une personne mandatée par M.[L] est intervenue concernant la réparation de la fuite mise en évidence par la société Phoenix.

Le 27 septembre 2021, les époux [R] ont fait procéder à un constat de l’état des lieux par huissier en présence de M.[X], expert en bâtiment, lequel a relevé divers désordres, et notamment un fort taux d’humidité dans la maison.

Un dernier rapport de recherche de fuite a été établi le 5 octobre 2021 par la société Add Phénix concernant les réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 29 novembre 2021, Mme et M.[R] ont fait assigner Mme et M.[L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel a désigné Mme [A] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 20 janvier 2022.

Le 27 avril 2022, les époux [L] ont appelé en cause la société Djeb’elec et M.[V]. Suivant ordonnance du 15 septembre 2022, la société Djeb’elec a été mise hors de cause, et les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à M.[V].

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 15 décembre 2022, Mme et M.[R] ont fait assigner Mme et M.[L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner à indemniser divers préjudices.

Suivant ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Mme [A] a déposé son rapport le 26 mai 2023.

Suivant ordonnance du 16 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné à la compagnie CIC assurances de fournir aux époux [I] un relevé de sinistralité concernant l’immeuble pour la période écoulée entre le 24 juillet 2015 et le 30 juin 2021 inclus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, Mme et M.[R] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1641 et suivants, 1240 et 2224, ainsi que 1112-1 du code civil, de bien vouloir :

— Condamner Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] à indemniser Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] de tous les préjudicies découlant des vices cachés à savoir :

-149 898, 35 € TTC au titre des travaux de reprise, sous réserve de réactualisation,

-700 € par mois depuis le 1 er juillet 2021 en réparation du préjudice de jouissance,

-22 666 € en réparation des préjudices de jouissance pendant les travaux de reprise,

-30 000 € en réparation du préjudice moral ;

En toutes hypothèses :

— Condamner Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] la somme de 11 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Christophe Nérot, Avocat, sur son affirmation de droit.

En substance, Mme et M. [R] reprochent à Mme et M.[L] de leur avoir dissimulé volontairement l’existence des vices affectant la maison, et dont la réalité et l’antériorité à la vente ont été objectivées par l’expert judiciaire. Ils estiment qu’il s’agit de désordres majeurs qui compromettent l’habitabilité de la maison.

Ils ajoutent que la malhonnêteté du vendeur est caractérisée notamment par la production de faux en écritures privées, à savoir la falsification d’une facture de l’entreprise Djebelec et d’une facture de l’entreprise [V], jointes à l’acte authentique de vente pour leur faire croire d’une part que le système électrique avait été refait à neuf en 2017 et d’autre part que le raccordement de la maison au tout-à-l’égout avait été fait par un professionnel dans les règles de l’art.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, Mme et M.[L] demandent au tribunal, au visa des articles 1137 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter les époux [R] de leurs demandes,

— Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les époux [R] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

Au subsidiaire :

— Dire n’y avoir lieu à indemniser les désordres visibles au moment de la vente (désordres 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11),

— Débouter en conséquence les époux [R] de leurs demandes à ce titre,

— Dire que le défaut d’entretien de la toiture et des gouttières par les époux [R] pendant 2 ans a contribué à aggraver leur préjudice,

— En conséquence, limiter l’indemnisation au titre des travaux de reprise à 50% de la somme de : 25 736,29 € (désordre n°1) + 14 105,04 € + 23 269,39 (désordre n°3) = 63 110,72 € / 2 = 31 555,36 €,

— Débouter les époux [R] de leur demande au titre du préjudice de jouissance depuis le 1 er juillet 2021 ou, à tout le moins, ramener l’estimation à de plus justes proportions en tenant compte du fait que seule l’une des 4 chambres n’est pas occupée,

— Débouter les époux [R] de leur demande au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de reprise, l’expert n’ayant pas retenu le principe de ce préjudice,

— Débouter les époux [R] de leur demande de préjudice moral, ce dernier n’étant démontré par aucun élément probant,

En toute hypothèse :

— Ecarter l’exécution provisoire de droit,

— Débouter les époux [R] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [L], selon les désordres litigieux, contestent leur antériorité par rapport à la vente, ou soulignent que les désordres invoqués étaient apparents pour les acquéreurs lors des visites.

Ils contestent toute dissimulation, comme tout mensonge ou manoeuvre dolosive, et notamment rejettent l’argument pris de la fausseté des factures qu’ils ont produit pour justifier des travaux entrepris avant la vente.

Ils estiment enfin que les désordres constatés par l’expert judiciaire ne compromettent pas l’habitabilité de la maison, et qu’il n’est pas démontré que si les époux [R] en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis la maison.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que si les époux [L] évoquent dans leurs développements une demande reconventionnelle en nullité de la vente, c’est à raison que les époux [R] constatent que cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de leurs écritures.

Or, en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les demandes formulées dans le dispositif des écritures des parties.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur une éventuelle nullité de la vente.

Par ailleurs, les époux [R] fondent leurs demandes sur la théorie du vice du consentement, en l’occurrence le dol, subsidiairement sur la garantie des vices cachés et à titre infiniment subsidiaire sur l’obligation d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil.

Il y a donc lieu d’examiner chaque désordre à l’aune de ces fondements juridiques, dans l’ordre invoqué par les demandeurs, et au regard des moyens et arguments de chaque partie.

Concernant le dol, l’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1137 du code civil dispose : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

En application de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il est toutefois admis que la victime du dol peut agir d’une part en nullité de la convention mais aussi, d’autre part, et indépendamment, en réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour l’appréciation de l’existence du dol, il y a lieu de se placer au moment de la conclusion du contrat. Les juges du fonds apprécient souverainement l’existence d’un élément matériel, constitué par des manoeuvres, des mensonges ou le silence gardé sur un élément déterminant du contrat, ainsi que d’un élément intentionnel, le dol ne pouvant être caractérisé à défaut d’intention démontrée de provoquer une erreur emportant le consentement du cocontractant.

La charge de la preuve du dol incombe à celui qui s’en prévaut.

Concernant la garantie des vices cachés, l’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Enfin, selon les articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. A l’inverse, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente contient une clause de non garantie des vices cachés en page 8.

Il est toutefois admis que cette clause ne peut être appliquée lorsque l’acquéreur établit que le vendeur avait connaissance du vice, et a été de mauvaise foi en ne la révélant pas.

Concernant l’obligation d’information précontractuelle, l’article 1112-1 du code civil dispose : “[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

I / Sur les infiltrations d’eau par la toiture et les fenêtres de toit (1)

Les époux [R] soulignent que des infiltrations d’eau surviennent à chaque épisode de pluie dans le salon, le couloir, la cuisine d’été et deux vérandas en raison de défauts d’étanchéité sur la couverture. Ils renvoient au rapport d’expertise judiciaire pour affirmer que ces désordres sont antérieurs à la vente, et compromettent l’usage d’habitation de la maison.

Les époux [L] répondent que le relevé de sinistralité produit aux débats établit qu’ils n’ont subi que trois sinistres depuis 2015, à savoir en 2019 suite à un épisode de grêle et suite à une tempête et fin 2020 une fuite sur une canalisation d’évacuation des eaux usées.

Ils soulignent que l’expert judiciaire n’a constaté que des désordres minimes, toutes les pièces étant habitables, et qu’ils n’avaient rien fait pour les dissimuler lors des visites antérieures à la vente. Arguant de leur qualité de profanes en matière de construction, ils soutiennent que les traces d’humidité visibles avant la vente pouvaient être légitimement considérées comme des restes des sinistres passés, qui avaient été réparés, sans qu’ils n’aient connaissance des désordres objectivés par l’expert judiciaire et qui en sont finalement à l’origine. Ils considèrent en effet que tant l’existence que la cause des désordres n’ont été révélées que postérieurement à la vente.

A/ Sur le dol

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la toiture n’est pas conforme aux règles de l’art en ce qu’il manque des solins d’étanchéité, ou qu’ont été posés des solins non conformes entre les différents bâtis.

A l’occasion d’une mise en eau de la toiture, l’expert a pu constater que de nombreuses fuites d’eau apparaissent rapidement à l’intérieur de la maison, en périphérie des fenêtres de toit de la véranda et dans chaque pièce située en dessous de la liaison entre les versants de toiture et les murs, affectés par les insuffisances de l’étanchéité (absence ou non-conformité des solins), le tout pouvant rendre les pièces concernées impropres à leur usage.

Elle ajoute que les tuiles débordent au delà des gouttières de sorte que l’eau de pluie n’est pas collectée par le réseau et s’écoule sur les terrasses, avant de s’infiltrer sur le sol en pied de façade, ce qui peut provoquer un tassement hydraulique des sols d’assise et des désordres structurels portant atteinte à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble.

Enfin, l’expert judiciaire estime que ces défauts existaient avant la vente et ne pouvaient être ignorés du vendeur.

En produisant le rapport d’expertise amiable établi par le cabinet Stelliant le 23 septembre 2021, à la demande de La banque postale assureur IARD, les époux [R] établissent que des infiltrations ayant les causes identifiées par l’expert judiciaire sont survenues dès le 8 septembre 2021, soit deux mois après la vente, réalisée en période estivale.

Au regard de l’origine de ces infiltrations, qui se trouve dans les modalités constructives de la toiture, et de la proximité de leur apparition suite à la vente, il est établi que leur cause est nécessairement antérieure à cette dernière, et que les époux [L] ont eu à connaître eux-mêmes des infiltrations lors d’épisodes de pluie.

Cette hypothèse est confirmée par le relevé de sinistralité fourni par l’assureur des vendeurs, lequel ne contient que les sinistres qu’ils ont porté à la connaissance de celui-ci, et porte la trace de plusieurs dégâts des eaux, dont deux à raison d’épisodes météorologiques en 2019.

Ainsi, les époux [L] connaissaient parfaitement les insuffisances de la toiture de la maison vendue, le simple fait d’habiter les lieux par temps de pluie suffisant à les constater, sans besoin d’une quelconque compétence de constructeur.

En l’occurrence, ils ne font état d’aucun travaux mis en oeuvre en toiture entre leurs déclarations de sinistre de 2019 et le jour de la vente, de sorte que, faute de justifier de la réparation des causes des infiltrations qu’ils ont manifestement connues, ils savaient a minima qu’en cas d’épisodes météorologiques importants, l’étanchéité de la maison ne serait pas assurée.

Contrairement à leur affirmation, il n’est pas démontré que des traces de coulures étaient visibles au moment de la vente. Au surplus, les constats de l’expert judiciaire en date du 17 février 2022, soit plusieurs mois plus tard, font état de “faibles traces de coulures […] attestant d’une voie d’eau en plafond”, ce qui peut correspondre aux conséquences des infiltrations postérieures à la vente, et, si elles avaient existé dès avant celles-ci, ne permettaient pas aux acquéreurs, au regard de leur caractère limité, d’envisager le désordre dans toute son ampleur et donc de considérer que le désordre était alors apparent.

Par ailleurs, les attestations des proches des époux [L] ne sauraient emporter la conviction du tribunal, dès lors que les époux [L] ne contestent pas avoir subi des dégâts des eaux et affirment que la trace de ceux-ci était visible lors de la vente, ce qui est en contradiction totale avec le contenu des témoignages de leurs proches, indiquant n’avoir jamais constaté de trace de moisissure, d’humidité ou de coulure ou de quelque dégât des eaux que ce soit.

De même, le fait que les pièces soient, de fait, habitées par les époux [R] n’est pas déterminant pour la solution du litige, et notamment pour apprécier l’importance du désordre, puisqu’il est indiqué par l’expert judiciaire qu’à chacune de ses visites la toiture défectueuse était bâchée, ce qui a manifestement suffit à limiter les dégâts et permettre un usage ordinaire des lieux.

Pour autant, l’étanchéité d’un immeuble est une caractéristique incontournable de son habitabilité, et la présence de fuites en toiture, quelle que soit leur importance, rend l’immeuble impropre à sa destination.

De ce fait, les époux [L] ne pouvaient ignorer que les informations qu’ils détenaient concernant l’existence de fuites par temps de pluie était un élément déterminant du consentement à la vente pour n’importe quel acquéreur.

En gardant le silence sur la nécessité d’envisager, à court terme, des travaux d’étanchéité en toiture, ils ont fait preuve d’une réticence volontaire visant à obtenir le consentement des époux [R].

Il est en outre notable que les époux [L] ne contestent pas l’affirmation des acquéreurs selon laquelle ils ont refait les peintures intérieures de la maison peu avant la vente, ce qui en l’espèce confirme une volonté de dissimulation de son état réel, les peintures suffisant à masquer des traces d’anciennes coulures.

Dans ces conditions, le dol des époux [L] est caractérisé concernant l’état fuyard de la couverture, et c’est à bon droit que les époux [R] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice résultant de ces infiltrations.

B/ Sur la demande en réparation du préjudice matériel

Les époux [R] demandent une somme totale correspondant à l’évaluation faite par l’expert judiciaire du montant des travaux de reprise à engager.

Au titre des désordres affectant la couverture de la maison, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant des travaux retenu par l’expert est de 25 736, 29 € TTC.

Les époux [L] ne contestent pas le montant des travaux, mais estiment qu’une faute imputable aux époux [R] doit limiter leur indemnisation.

En l’occurrence, ils leur reprochent un défaut d’entretien des gouttières qui a selon eux contribué à l’aggravation des désordres.

De fait, l’expert judiciaire, retient, au titre du débordement des gouttières en cas de chute de pluie, d’une part le mauvais rapport entre les dernières tuiles et le dimensionnement de la gouttière, qui a pour conséquence que l’eau coule au delà de cette dernière, et d’autre part un défaut d’entretien des réseaux de collecte des eaux pluviales, dont elle ne précise néanmoins pas la teneur.

Toutefois, dès lors que les premières infiltrations sont survenues en septembre 2021, soit deux mois après la vente, ce défaut d’entretien ne saurait être imputé aux époux [R].

Dans ces conditions, la demande des époux [L] de voir réduire le montant de l’indemnité due aux époux [R] au motif d’une faute de leur part à l’origine de leur propre préjudice sera rejetée.

Au contraire, la demande des époux [R] sera accueillie, et les époux [L] seront condamnés à leur payer une somme de 25 736, 29 € TTC au titre des travaux de reprise à mener en toiture.

II/ Sur les désordres affectant la terrasse (2)

Les époux [R] soutiennent que ces désordres, évolutifs, compromettent la stabilité et la solidité de l’immeuble et qui rendent dores et déjà la terrasse impropre à sa destination. Ils estiment que l’état d’usage des carreaux visible à la vente ne permettait pas de connaître l’ampleur du désordre, d’autant que celui-ci n’était pas généralisé.

Les époux [L] répondent que ces désordres étaient apparents au moment de la vente, l’état de la terrasse ne s’étant pas dégradé par la suite. Ils estiment donc qu’il appartenait aux acquéreurs d’investiguer pour connaître les causes des désordres ainsi décelés.

Ils rappellent qu’ils ne sont pas professionnels de la construction et ne connaissaient pas la cause de ces désordres.

A/ Sur le dol

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le carrelage de la terrasse côté piscine présente de nombreux défauts, à savoir un défaut de planéité, des carreaux descellés, des joints dégradés, un défaut d’étanchéité des joints, un désaffleurement des carreaux et un affaissement de la dalle.

L’expert judiciaire estime que l’origine de ces désordres se trouve dans le défaut de collecte des eaux de pluie ruisselant en toiture par les gouttières, et le sous-dimensionnement et le défaut d’entretien de ces gouttières.

Elle souligne que ces désordres sont antérieurs à la vente, et étaient apparents au moment de celle-ci, quand bien même le caractère évolutif des désordres les rendaient alors certainement moins importants.

Au regard des photographies produites aux débats et des arguments des deux parties, il apparaît que la terrasse était déjà dégradée au moment de la vente, et que le débat porte en réalité sur le fait de savoir si les parties pouvaient avoir connaissance du désordre dans toute son ampleur.

En effet, le dol des époux [L] ne saurait être caractérisé que s’il est démontré qu’ils avaient connaissance du caractère évolutif des désordres, de sorte que la terrasse allait continuer à se dégrader et provoquer, à terme, des problèmes de structure.

Cette appréciation ne peut se faire qu’au regard de l’état de la terrasse au jour de la vente, et de la connaissance de l’origine du désordre et de son caractère évolutif par les vendeurs.

En l’occurrence, l’expert judiciaire estime que la terrasse s’est dégradée entre la vente et son intervention, et les époux [R] se plaignent eux-mêmes d’une dégradation rapide de celle-ci. De fait, il ressort d’une attestation de M.[D], produite par les demandeurs, que l’affaissement de la terrasse est postérieur à la vente.

Ainsi, il n’est pas démontré qu’au jour de la vente, les désordres visibles étaient particulièrement importants, et permettaient d’envisager une telle dégradation des lieux à court terme.

Or, les désordres trouvent leur source dans une origine technique qui n’est pas nécessairement accessible à un profane en matière de construction.

En effet, si le dysfonctionnement des systèmes d’évacuation des eaux pluviales en toiture était connu des époux [L], sa relation causale avec l’état de la terrasse a pu ne pas être identifiée, de la même manière que les époux [R] ne se sont pas questionnés sur l’absence de caniveaux et regards évacuant l’eau collectée sur la terrasse, alors qu’il s’agit d’un élément apparent.

Par ailleurs, il n’est pas évoqué, dans le cadre de la présente instance, la question de l’époque de construction de la terrasse, de sorte qu’il n’est pas établi que les époux [J], qui étaient propriétaires depuis le 24 juillet 2015, avaient connaissance de ses caractéristiques constructives, et donc de la probabilité de la voir se dégrader rapidement en résultant.

Dans ces conditions, à défaut de démontrer que les époux [L] avaient une connaissance plus éclairée que les époux [R] de l’état de la terrasse et de son évolution probable, il ne saurait leur être reproché une quelconque dissimulation.

Par conséquent, les demandes des époux [R] au titre des désordres affectant la terrasse et fondées sur le dol ne sauraient prospérer.

B/ Sur le vice caché

Compte tenu de la clause de non garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente, valable en vertu de l’article 1643 du code civil susvisé, les époux [L] ne sauraient répondre de vices affectant le bien vendu antérieurement à la vente mais dont ils n’avaient pas connaissance.

En l’espèce, il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance du vice affectant la terrasse au delà de ce qui était apparent au moment de la vente, et dont les acquéreurs pouvaient se convaincre.

Il n’est pas allégué que les époux [L] seraient des professionnels de la construction ni de la vente, et supporteraient de ce fait une présomption de connaissance du vice.

Par conséquent, c’est à bon droit que les époux [L] se prévalent de la clause de non-garantie des vices cachés, contractuellement acceptée par les époux [R].

Aussi, les demandes de ces derniers formées au titre des désordres affectant la terrasse, et fondées sur la garantie des vices cachés seront rejetées.

C/ Sur le manquement à l’obligation d’information précontractuelle

En application de l’article 1112-1 du code civil susvisé, il est admis que le cocontractant ne peut se voir reprocher que le défaut de délivrance d’une information dont il avait connaissance.

Ainsi, il n’existe pas de présomption de connaissance à la charge des époux [L], et il appartient aux époux [R] de démontrer que ces derniers étaient informés de l’état réel de la terrasse, et donc de la probabilité d’une dégradation rapide à défaut de travaux importants, ce qu’ils ne font pas.

Au surplus, il n’est pas établi que la connaissance de l’état réel de la terrasse était un élément déterminant du consentement des époux [R], une terrasse constituant un élément accessoire de l’ensemble immobilier qu’ils ont acquis. De fait, alors que celle-ci était dans un état d’usage, ils n’ont pas indiqué aux vendeurs qu’ils attachaient une importance particulière à la qualité de l’existant la concernant.

Dans ces conditions, les époux [R] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des désordres affectant la terrasse.

III / Sur les désordres affectant la salle de bain principale, les toilettes, le couloir et la chambre rose (3)

A/ Sur le dol

Les époux [R] font valoir que le sinistre subi par les époux [L] le 23 novembre 2020 a fait l’objet d’une indemnisation acceptée le 15 janvier 2021, de sorte qu’ils n’ignoraient pas son existence, et qu’ils n’ont fait aucun travaux de réparation de la cause de la fuite, se contentant d’ériger un placard devant la zone moisie par l’humidité dans la chambre. Ils soulignent que les époux [L] ne contestent pas ne pas avoir réalisé les travaux de réparation de la fuite, ni avoir repeint les chambres et repris les embellissements en lambri, dissimulant les dégâts causés par l’eau.

Les époux [L] répondent qu’ils n’avaient pas connaissance de ce désordre, ayant légitimement cru avoir réparé la fuite suite au dégât des eaux du 23 novembre 2020, comme indiqué dans le rapport de l’expert amiable. Ils soulignent que la persistance du désordre n’était pas visible, les époux [R] ayant dû démontrer le placard et enlever les lambris pour le découvrir, ces derniers n’ayant pas été installés par eux, mais par les propriétaires antérieurs.

Ils ajoutent qu’il n’est pas établi que ce désordre compromettait l’usage normal de l’immeuble, de sorte que s’ils en avaient eu connaissance, les époux [R] n’auraient pas acquis l’immeuble.

*Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la chambre rose, la salle de bain et les toilettes présentent des décollements de tapisserie et de plinthes à plusieurs endroits, les plaques de plâtre constituant les cloisons étant affectées de tâches d’humidité et de traces de moisissure.

L’expert judiciaire relève que le désordre a évolué entre ses deux visites, et que la chambre n’est plus utilisable lors de la seconde, le mur étant gorgé d’eau au regard d’une fuite toujours active. Elle observe en outre un fort développement des moisissures.

Au titre de l’origine des désordres, elle retient le fait que les raccordements du réseau d’eau potable et les évacuations des eaux usées et des eaux vannes n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’il existe des remontées d’humidité par la dalle en raison des modalités d’évacuation des eaux pluviales à l’extérieur du bâtiment.

Elle renvoie en outre aux conclusions de l’expert d’assurance intervenu le 23 novembre 2020, faisant état d’une fuite sur la canalisation des eaux usées en raison d’une racine provoquant son refoulement, estimant que les époux [L] ne justifient pas de la réparation de cette fuite.

Par ailleurs, force est de constater que les époux [L] ne contestent pas utilement l’antériorité du désordre à la vente, ni la connaissance qu’ils en avaient, puisqu’ils l’avaient déclaré à leur assureur et avaient perçu une indemnisation pour procéder aux réparations.

S’ils affirment avoir réalisé celles-ci, renvoyant au rapport d’expertise d’assurance selon lequel l’ “assuré a procédé au débouchage de la canalisation encastrée” ils ne justifient pas de la réparation des canalisations, leur seul débouchage par M.[L], non professionnel, ne pouvant suffire à considérer que la cause de la fuite était définitivement traitée à défaut de vérifier les conséquences de l’envahissement de la canalisation par des racines sur son état général. De fait, le cabinet Sarretec s’est logiquement attaché aux conséquences de la fuite et non à la fuite elle-même, se contentant à ce sujet des dires de l’assuré, les assureurs prenant généralement en charge uniquement les travaux de reprise des conséquences de la fuite, et non les travaux de réparation des fuites.

Les époux [L] ne pouvaient ignorer la nature insuffisante des travaux qu’ils ont réalisés, et le risque consécutif de voir persister la fuite d’eau. En l’occurrence, l’expertise amiable a été réalisée en janvier 2021, de sorte qu’ils ont nécessairement repris les embellissements seulement quelques mois avant la vente survenue en juin 2021, et même quelques semaines avant les visites par les acquéreurs. Ils ne contestent au surplus pas qu’ils ont érigé un placard à l’endroit où l’humidité était la plus visible.

Ainsi, non seulement ils ont gardé le silence sur l’existence de la fuite et l’incertitude pesant sur la qualité des travaux de réparation réalisés, mais en plus, ils ont pris des mesures permettant d’exclure toute manifestation de l’existence du vice, en restaurant les embellissements et en construisant le placard sur la zone la plus à risque.

Contrairement à leur affirmation non étayée selon laquelle la connaissance de ces informations n’aurait pas été déterminante du consentement des époux [R], il sera observé que s’agissant de problèmes de fuites d’eau et d’humidité, les époux [L] ne pouvaient ignorer l’importance de leur impact sur l’appréciation, par les acquéreurs, de la qualité de la maison, étant observé que l’expert judiciaire préconise des travaux d’un montant de 42 389, 14 € TTC, ce qui est significatif pour une vente au prix de 332 000 € en ce que cela représente plus de 10 % du prix. Le simple fait d’avoir pris le soin de dissimuler ces traces en reprenant les embellissements quelques semaines avant la mise en vente de l’immeuble confirme que les époux [L] avaient conscience du caractère délétère d’un tel désordre pour parvenir à conclure la vente.

Sur ce point, il sera observé que l’argument selon lequel la négociation du prix entre les parties aurait tenu compte de l’état réel du bien est inopérant, puisqu’il est constant que les acquéreurs ignoraient l’existence de ces désordres.

Cette attitude délibérée des vendeurs constitue un dol au sens de l’article 1137 du code civil susvisé, de sorte que les époux [R] sont fondés à demander réparation de leurs préjudices en résultant.

B/ Sur la demande en réparation du préjudice matériel

Les époux [R] demandent une somme totale correspondant à l’évaluation faite par l’expert judiciaire du montant des travaux de reprise à engager.

Au titre des désordres affectant salle de bain, la chambre rose, les toilettes et le couloir, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant des travaux retenu par l’expert est de 42 389, 14 € TTC.

Les époux [L] ne contestent pas le montant des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres et reprendre les embellissements qui ont été abîmés.

Ils demandent néanmoins que les sommes sollicitées soient réduites par moitié afin de prendre en compte une faute des époux [R] ayant contribué à leur propre dommage, et caractérisée par un défaut d’entretien de la toiture et des gouttières.

Pour autant, outre le fait qu’il a été retenu supra qu’une telle faute n’est pas démontrée à l’encontre des demandeurs, il sera observé qu’il n’existe aucune relation de causalité entre l’état de la toiture et du réseau d’évacuation des eaux pluviales et le désordre affectant la salle de bain principale, les toilettes, le couloir et la chambre rose, lié à un dégât des eaux sur une canalisation enterrée.

Par conséquent, les époux [L] seront déboutés de leur demande tendant à voir limiter l’indemnisation des travaux de reprise à hauteur de 50 % en raison d’une faute des acquéreurs.

Dans ces conditions, ils seront condamnés à payer aux époux [R] une somme de 42 389, 14 € TTC au titre des travaux de reprise de la salle de bain, de la chambre rose, du couloir et des toilettes.

IV / Sur les désordres affectant la buanderie et la chambre marron (4), la salle de bain et la chambre parentale (5), les WC, le salon cheminée et la véranda de l’entrée (6), le mur extérieur de la chambre rose (7), le système électrique (10) et les infiltrations d’eau par les murs et le sol (11 et 12)

Les époux [R] soutiennent :

— que le désordre n°4 n’était pas apparent dans toute son ampleur, sa cause et son caractère évolutif étant inconnus,

— que le désordre n°5, dont les causes sont semblables à celles du n°3, ne pouvait être détecté dans le cadre des visites, les embellissements en tapisserie ou en lambri n’étant alors pas atteints,

— que le désordre n°6 n’était pas apparent dans toute son ampleur, sa cause et son caractère évolutif étant inconnus,

— que le désordre n°7 résulte des défauts affectant l’évacuation des eaux pluviales, et compromet la stabilité de l’immeuble, ce qui n’était pas apparent au moment de la vente,

— que le désordre n°10 ne pouvait qu’être ignoré puisque les époux [L] ont produit à la vente une facture falsifiée les laissant croire à la restauration du système électrique de la maison en 2017 pour la mettre aux normes, alors que celui-ci présente en réalité un risque pour les personnes,

— que les désordres n°11 et 12 n’étaient pas apparents au moment de la vente, et ne pouvaient être ignorés par le vendeur en ce qu’ils rendent une partie de l’habitation insalubre.

En réponse aux reproches formés par les époux [R], les époux [L] affirment, pour chacun de ces désordres, qu’ils étaient apparents au moment de la vente, et qu’ils n’étaient pas d’une gravité suffisante pour remettre en cause le consentement des acquéreurs à celle-ci.

1/ Sur le désordre affectant la buanderie et la chambre marron (4)

L’expert judiciaire a constaté que les eaux du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude ne sont pas collectées, et sont évacuées directement dans le sol en terre, ce qui ne correspond pas aux règles de l’art, outre qu’il existe des traces d’humidité et de moisissures sur les plaques de plâtre en parties basses. Elle souligne que les dommages sur les murs et le sol de la buanderie, de la chambre marron, du placard et du couloir étaient visibles au moment de la vente, mais que leur source, à savoir le défaut d’évacuation, était dissimulée par un coffrage.

Les époux [R], auxquels incombe la charge de la preuve du dol, n’invoquent pas de mensonge ou de manoeuvre de la part des époux [L] concernant ce désordre, mais une omission puisqu’ils estiment qu’ils ne les ont pas informés de sa cause ni de son caractère évolutif.

Pour autant, s’il résulte des constatations de l’expert judiciaire que la source du dégât des eaux était dissimulée, il n’en était rien de ses effets, de sorte que le silence gardé par les époux [L] sur l’existence de fuites actives à cet endroit ne suffit pas à caractériser une intention dolosive de leur part, en l’absence de dissimulation des dégradations suscitées par celles-ci.

La demande des époux [R] fondée sur le dol sera donc rejetée.

Par ailleurs, s’ils n’avaient pas connaissance du vice dans toute son ampleur, les époux [R] ont néanmoins acquis le bien en ayant connaissance d’une humidité importante dans la buanderie, et n’y ont manifestement pas attaché un intérêt particulier. De fait, l’existence d’une fuite dans une buanderie ne présente pas une gravité suffisante pour être déterminante de leur consentement à la vente.

En d’autres termes, il n’est pas établi que la fuite affectant la buanderie et la chambre marron était susceptible de rendre l’immeuble, ni même ces pièces seules, impropres à leur destination, ou en diminuaient tellement l’usage que les époux [R] ne l’auraient pas acquise ou l’auraient acquise à moindre prix s’ils l’avaient connue.

De fait, les travaux de reprise s’élèvent selon l’expert à 2 790, 75 €, ce qui est dérisoire au regard du prix de vente de la maison.

Ainsi, les critères d’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunis, ni ceux de l’obligation d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil, limitée aux informations déterminantes du consentement du cocontractant.

Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de leurs demandes concernant le désordre affectant la buanderie et la chambre marron (4).

2/ Sur le désordre affectant la salle de bain parentale et la chambre parentale (5)

L’expert judiciaire a constaté la présence de traces d’humidité et de moisissures en parties basses de la salle de bain, de la chambre parentale et du couloir, qu’elle impute au fait que les raccords au réseau d’eau potable, et les évacuations des eaux usées et des eaux vannes n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, outre des remontées depuis la dalle.

Elle souligne que les travaux de reprise du désordre n°3 suffiront à réparer les fuites et reprendre les embellissements.

Force est donc de constater qu’aucune demande n’est chiffrée par les époux [R] à titre complémentaire de leur demande relative au désordre n°3, laquelle a été accueillie supra.

En revanche, les époux [R] formulent des demandes au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, qui imposent de déterminer si la réparation des préjudices consécutifs au désordre constaté par l’expert doivent être mis à leur charge ou pas.

L’expert judiciaire estime que les désordres ainsi constatés étaient apparents au moment de la vente, à l’exception des traces relevées dans le couloir, qui étaient dissimulées par les lambris, dont les époux [L] affirment qu’ils étaient présents avant leur propre acquisition du bien.

Il appartient aux époux [R] de rapporter la preuve d’un dol de la part des époux [L] concernant ce désordre.

En l’occurrence, ils affirment qu’outre les lambris, les traces d’humidité étaient dissimulées par les tapisseries, mais aussi les meubles de la salle de bain et des tapis de sol, et renvoient à des photographies qu’ils n’ont toutefois pas versées aux débats.

Cette affirmation n’est en réalité corroborée par aucun élément de preuve, de sorte qu’il n’est pas démontré que les époux [L] aient procédé à des manoeuvres, ni même à de simples mensonges, visant à dissimuler les traces d’humidité, dont l’expert estime qu’elles étaient apparentes au moment de la vente. Au surplus, il n’est pas établi que le lambri a été posé par les époux [L], et moins encore qu’il l’aurait été dans une intention dolosive.

Les époux [R] seront donc déboutés de leurs demandes sur le fondement du dol.

Alors qu’il est ainsi retenu que les désordres étaient apparents au moment de la vente, les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas davantage réunies.

Enfin, il n’est pas précisé quelle information que les époux [R] ne détenaient pas les époux [L] auraient dû leur faire connaître au sujet de ce désordre, dont les acquéreurs pouvaient se convaincre à l’issue des visites des lieux.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre du désordre affectant la salle de bain parentale et la chambre parentale (5) seront rejetées.

3/ Sur les désordres affectant les toilettes, le salon cheminée et la véranda de l’entrée (6)

L’expert judiciaire a constaté la présence de traces d’humidité et de moisissures sur les murs entourant les toilettes. Elle précise qu’une partie des murs n’était pas lambrisée, de sorte que ces traces étaient apparentes, mais que le reste des murs était majoritairement recouvert de lambris, dissimulant les traces d’humidité s’élevant jusqu’à un mètre de hauteur.

Elle estime que cette humidité anormale résulte d’un défaut d’évacuation des eaux vannes des toilettes et d’une retombée d’eau depuis la tuile chatière par l’évent, ainsi que de remontées d’humidité depuis la dalle.

Mme et M.[L] ont indiqué à l’expert judiciaire que les lambris étaient déjà posés lors de leur acquisition de la maison en 2017.

Dès lors qu’ils supportent la charge de la preuve du dol, les époux [R] doivent démontrer que leurs vendeurs avaient une connaissance plus précise de l’état des lieux tel qu’ils pouvaient eux-même le constater, et donc que les époux [L] savaient que le lambri cachait de telles remontées d’humidité, et leur ont volontairement dissimulé.

En l’occurrence, aucun élément n’est produit en ce sens, et ne permet d’affirmer que les époux [L] ont dissimulé l’humidité présente dans les toilettes à leurs acquéreurs, lesquels pouvaient voir, comme eux, des traces d’humidité sur les seuls murs dépourvus de lambri.

Par conséquent, le dol n’est pas caractérisé.

Alors que des traces d’humidité étaient apparentes, et n’ont pas conduit les époux [R] à interroger leurs vendeurs ou à procéder à des vérifications élémentaires, il ne saurait être caractérisé que l’état des toilettes, qui nécessite des travaux d’environ 5 000 €, présentait une gravité telle qu’il puisse être caractérisé un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, ni qu’il était déterminant de leur consentement à la vente au sens de l’article 1112-1 du même code.

Dans ces conditions, les époux [R] seront déboutés de leurs demandes concernant le désordre affectant les toilettes, le salon cheminée et la véranda de l’entrée (6).

4/Sur le désordre affectant le mur extérieur de la chambre rose (7)

Il convient de constater que l’expert n’a pas chiffré les travaux de reprise de ce désordre de manière autonome, mais renvoie aux travaux de reprise de l’évacuation des eaux pluviales, préconisés pour le désordre n°1 et à celui des eaux usées de la salle de bain principale, préconisés pour le désordre n°3.

En l’occurrence, les travaux de reprise des évacuations des eaux pluviales ont déjà été mis à la charge des époux [L] au titre des infiltrations en toiture (n°1).

De même, les travaux de reprise des évacuations des eaux usées de la salle de bain principale ont été mis à la charge des époux [L] au titre du désordre n°3.

Dès lors que les époux [R] renvoient exclusivement au rapport d’expertise judiciaire pour le chiffrage de leurs demandes, il doit être observé qu’ils ne formulent aucune demande en réparation d’un préjudice matériel concernant les fissures en façade.

En revanche, les époux [R] demandent l’indemnisation d’un préjudice moral sans distinguer entre les différents désordres qu’ils invoquent, de sorte qu’il demeure nécessaire de déterminer si les conséquences du désordre constaté par l’expert au titre de la façade doivent être mises à la charge des vendeurs ou pas.

L’expert judiciaire a constaté une micro-fissure en façade sud-ouest, du côté de la chambre rose en février 2022. Une année plus tard, elle a constaté l’apparition d’une nouvelle fissure en escalier au niveau de la chambre parentale.

Elle les attribue à un tassement différentiel du sol d’assise certainement en relation avec les défauts d’évacuation des eaux pluviales et avec le défaut d’évacuation des eaux usées de la salle de bain principale. Elle considère que ces désordres peuvent rendre l’immeuble impropre à sa destination.

Les époux [L] ne sauraient se voir reprocher un dol concernant la seconde fissure, apparue postérieurement à la vente, dès lors que l’existence du dol doit être appréciée au moment de la vente. De même, cette fissure étant postérieure à la vente, elle ne peut caractériser un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, et ne pouvait faire l’objet d’une information de la part des vendeurs.

Concernant la première fissure, elle était apparente au moment de la vente, et les époux [R] ne font état d’aucune manoeuvre ou autre mensonge de la part du vendeur qui les aurait trompés concernant cette fissure ou sa cause, étant rappelé que les époux [L] sont profanes en matière de construction, de sorte qu’il a été jugé supra (II) qu’il ne saurait leur être reproché de n’avoir pas eu conscience de la gravité des conséquences des problèmes d’évacuation des eaux pluviales sur la stabilité de la maison.

Dans ces conditions, le dol des époux [L] n’est pas démontré.

Concernant la qualification d’un vice caché, il peut être observé que l’expert judiciaire attribue la même cause aux deux fissures successives, et retient le caractère évolutif de la fissuration de la façade.

Par conséquent, si la première fissure était apparente au moment de la vente, il apparaît néanmoins que le vice n’était pas apparent dans toute son ampleur et ses conséquences, de sorte qu’il peut être qualifié de vice caché.

S’agissant d’une atteinte à la structure de l’immeuble, il présente en outre la gravité nécessaire à l’application de la garantie des vices cachés, puisque ces fissures sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble et donc à le rendre impropre à sa destination, de sorte qu’il est probable que les époux [R] ne l’auraient pas achetée, ou en auraient donné un moindre prix s’ils avaient eu connaissance de la difficulté.

Toutefois, les époux [L] sont fondés à se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés contenue à leur acte de vente conformément à l’article 1643 du code civil, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’eux mêmes connaissaient le vice dans toute son ampleur et ses conséquences, et qu’ils auraient fait preuve de mauvaise foi dans la présentation faite aux acquéreurs de la fissure déjà apparente.

Il sera aussi rappelé à cet endroit que les époux [L] étant profanes en matière de construction et n’étant pas des professionnels de l’immobilier, ils ne supportent aucune présomption de connaissance du vice.

Dans ces conditions, les époux [R] échouent à réunir les conditions d’application de la garantie des vices cachés, et les époux [L] ne sauraient être condamnés sur ce fondement au titre du désordre n°7 affectant la façade.

Il n’est pas davantage démontré que les époux [L] connaissaient une information qu’ils auraient dû délivrer aux époux [R] avant la vente concernant ces désordres.

Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes relatives aux fissures en façade.

5/ Sur le désordre affectant le système électrique (10)

Les époux [R] reprochent aux vendeurs la mauvaise mise en oeuvre du réseau électrique et des coffrets électriques, et la dissimulation volontaire de cette situation par la production d’une fausse facture en annexe à l’acte de vente, laissant supposer une remise aux normes intégrale en 2017.

Les époux [L] ne contestent pas avoir produit une fausse facture pour justifier de travaux électriques qu’ils affirment avoir confiés à un ami électricien. Ils soulignent toutefois que le diagnostic électrique établi pour la vente faisait état de plusieurs anomalies justifiant des travaux de reprise, sans que cela ne dissuade les époux [R] d’acquérir, et que ceux-ci l’ont donc fait en toute connaissance de cause. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a estimé que le désordre était apparent au moment de la vente.

*Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’installation électrique n’est pas conforme aux normes applicables, de sorte que certains équipements ne peuvent être alimentés, sans faire disjoncter l’alimentation générale. L’expert considère que ces défauts rendent l’immeuble impropre à l’usage d’habitation.

Elle ajoute que le diagnostic immobilier annexé à l’acte de vente préconisait la réalisation de travaux de reprise dans les meilleurs délais.

La production, en vue de la vente, d’une fausse facture attestant de la réalisation de travaux de mise aux normes d’une installation électrique qui n’ont pas été réalisés au regard de l’état du système électrique constaté cinq ans plus tard constitue une manoeuvre caractérisant une intention dolosive.

Pour ouvrir droit à réparation, le dol doit toutefois avoir été déterminant du consentement du cocontractant.

En l’espèce, les époux [L] se prévalent du fait que le diagnostic électrique réalisé en vue de la vente visait des anomalies pour affirmer que les époux [R] ont acquis le bien en toute connaissance de cause.

Toutefois, il ressort de ce rapport de diagnostic qu’il ne fait pas état du fait que l’installation dans sa globalité n’est pas conforme aux normes applicables. En effet, il ne mentionne que les éléments suivants :

— “l’enveloppe d’au moins un matériel est manquante ou détériorée”,

précision accompagnée d’une photographie d’une prise mal fixée au mur,

— des points de contrôle n’ont pas pu être vérifiés, à savoir l’installation de la prise terre et l’état du conducteur principal de protection.

Ce rapport ne suffit donc aucunement à considérer que les époux [R] étaient indifférents à l’état de l’installation électrique dans la maison, ni qu’ils avaient parfaitement connaissance, en dehors de la prise en compte de la facture produite par les vendeurs, de l’état de l’installation.

En réalité, le rapprochement de ces deux éléments devait emporter leur conviction que l’installation électrique était en bon état général, la facture de l’entreprise Djeb’elec ayant nécessairement joué un rôle déterminant à cet égard.

Dans ces conditions, les époux [R] rapportent la preuve de manoeuvres dolosives intentionnelles ayant emporté leur consentement en provoquant une erreur sur l’état du bien, son état électrique étant, par nature, un élément fondamental en ce qu’il permet d’évaluer la sécurité et le confort offerts par l’immeuble.

Par conséquent, c’est à bon droit qu’ils demandent réparation à hauteur des travaux de reprise de l’installation électrique.

Le chiffrage proposé par l’expert et repris à leur compte par les demandeurs n’est pas contesté par les défendeurs.

Par conséquent, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [R] une somme de 5 232, 58 € TTC au titre des travaux de reprise du système électrique.

6/ Sur le désordre constitué par les infiltrations d’eau par les murs et le sol (11 et 12)

L’expert judiciaire a relevé un problème d’infiltrations d’eau par les murs et le sol dans le garage, la véranda arrière et le salon TV via la terrasse, ainsi qu’un problème d’évacuation d’eau et de canalisations généralisé au regard de nombreuses remontées capillaires d’humidité au niveau des sols et des parties basses des murs intérieurs.

Elle estime que ce défaut ne compromet pas la stabilité de l’immeuble mais qu’il peut le rendre impropre à son usage d’habitation compte tenu de son caractère évolutif.

Elle considère qu’il était connu des vendeurs et qu’il était visible.

Elle préconise de reprendre les canalisations d’évacuation des eaux pluviales à l’arrière de la maison avec la création d’un puisard en façade arrière.

Contrairement à l’affirmation des époux [L], une simple visite des lieux ne permet pas de détecter une présence anormale d’humidité en sous-sol, remontant par capillarité le long des sols et des murs en partie basse, particulièrement dans une maison dont les murs étaient en grande partie recouverts, en partie basse, de lambri.

Par conséquent, il ne saurait être jugé que les époux [R] ont pu se convaincre d’un vice apparent dès avant la vente.

Quant à la connaissance de l’état des lieux par les vendeurs, s’il n’est pas établi que ces lambri ont été installés par les époux [L], ni dans une intention dolosive, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas pu leur masquer la présence d’une humidité importante, dans la mesure où ils ont occupé les lieux pendant plusieurs années.

Les attestations de leur entourage selon lesquelles les lieux n’étaient pas particulièrement humides n’apparaissent pas suffisantes dans la mesure où elles émanent soit de personnes qui, comme les époux [R], sont venus en visite, sans habiter les lieux, soit de personnes qui y ont fait de courts séjours, et qui n’avaient pas davantage vu les infiltrations en toiture, pourtant évidentes.

Quant à l’attestation de Mme [B], il sera relevé qu’elle n’a habité les lieux qu’avant le printemps 2016, soit cinq ans avant la vente et dans l’année de l’acquisition des époux [L], ce qui est trop ancien pour en tirer des conséquences sur leur propre connaissance de l’état des lieux au moment de la vente.

Au regard du caractère généralisé du phénomène de pourrissement, et de son ampleur qui s’est manifestée dès après la vente, il sera retenu que les époux [L] ne pouvaient pas ignorer l’existence des infiltrations d’eau par remontées depuis la chape.

Or, il est constant qu’ils ont gardé le silence sur ce point, alors qu’il s’agit, par nature, d’un élément déterminant du consentement d’un acquéreur à une vente immobilière, s’agissant d’un élément permettant d’apprécier la salubrité de la maison.

Ce faisant, les époux [L] ont commis un dol, ouvrant droit à réparation au profit des époux [R].

Le chiffrage proposé par l’expert pour palier ces remontées d’humidité, et repris à leur compte par les demandeurs n’est pas contesté par les défendeurs.

Par conséquent, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [R] une somme de 7 532, 14 € TTC au titre des travaux de reprise des infiltrations d’eau par les murs et le sol.

V/ Sur les problèmes de raccordement de la salle de bain au puisard (8), et des évacuations de la cuisine d’été (9)

Les époux [R] invoquent le non respect de la réglementation applicable à l’évacuation des eaux au motif que les eaux usées et eaux vannes de la maison se déversent dans un puisard qui collecte aussi les eaux pluviales.

Ils observent que M.[V], dont une facture a été produite en annexe à l’acte authentique par les vendeurs, conteste toute intervention au titre de ce raccordement.

Mme et M.[L] répondent que la facture de M.[V] n’est pas un faux, et que ce dernier a bien réalisé les travaux qu’elle mentionne, quand bien même ils ne sont pas en mesure de produire d’original.

Considérant démontrer qu’ils ont fait intervenir un professionnel pour la réalisation des travaux, ils estiment qu’aucune faute ne peut être retenue contre eux, et que les demandes doivent être rejetées.

*L’expert judiciaire a constaté que les eaux usées de la salle de bain et des toilettes sont évacuées dans le puisard collecteur des eaux pluviales, et que l’évacuation des eaux usées de la cuisine d’été ne peut être identifiée.

Il ressort en outre du rapport d’expertise que suivant courrier du 10 février 2016, la commune de [Localité 6] a demandé aux époux [L] de procéder au raccordement de la maison au réseau collectif.

Le fait de savoir si la facture de M.[V], datée de mars 2017 et sensée justifier de la réalisation de ces travaux, correspond ou pas à son intervention réelle est indifférent dans la mesure où le courrier de relance émis par la commune en 2022 quant à la nécessité de procéder au raccordement établit que les époux [L] n’ont jamais procédé à la démarche de faire contrôler le raccordement de leur maison au réseau collectif d’assainissement.

Cette omission indique en effet nécessairement qu’ils avaient parfaitement connaissance de la non-conformité de leur installation, y compris dans l’hypothèse où M.[V] serait intervenu.

Par conséquent, la production de la facture de ce dernier pour justifier du raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement constitue à l’évidence une manoeuvre visant à tromper les acquéreurs en leur faisant croire à la conformité de l’installation aux règles en vigueur, dont ils savaient qu’elle n’était pas acquise et qu’ils s’étaient gardés, de ce fait, de faire contrôler.

Dans ces conditions, la réalité du dol est établie. L’intention dolosive qui a animé les époux [L] suffit à établir qu’ils avaient conscience du fait que la connaissance du désordre par les acquéreurs pouvait avoir un caractère déterminant de leur consentement.

De fait, les conditions de raccordement d’une maison au réseau collectif d’assainissement constitue un élément d’appréciation important de la salubrité de l’immeuble et des travaux qui auront nécessairement à être engagés à court terme pour la mettre en conformité avec les règles applicables.

Par conséquent, c’est à bon droit que les époux [R] se prévalent du dol pour obtenir réparation de leur préjudice matériel constitué par le coût des travaux de reprise des désordres n°8 et 9.

Le chiffrage proposé par l’expert pour mettre le système d’évacuation des eaux usées et vannes en conformité avec la réglementation appliable, et repris à leur compte par les demandeurs n’est pas contesté par les défendeurs.

Par conséquent, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [R] une somme de 21 241, 55 € TTC (soit 17 748, 50 + 3 493, 05) au titre des travaux de reprise des raccordements des évacuations des eaux usées de la maison et de la cuisine d’été.

Il résulte de ce qui précède que la demande des époux [R] en réparation de leur préjudice matériel est accueillie à hauteur de 102 131, 70 € TTC.

L’argument des époux [L] selon lequel cette réparation aurait pour effet de réduire le prix de vente du bien largement en dessous de sa valeur réelle, y compris en tenant compte des désordres qui l’affectaient, ne saurait être retenu, dès lors que l’indemnisation d’un désordre est guidée par le principe de réparation intégrale.

En l’espèce, la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire aura pour effet de mettre la maison dans l’état dans lequel elle était sensée se trouver au moment de la négociation du prix, à savoir une maison sans problèmes de remontée d’humidité, sans fuites en toitures, et dotée de systèmes électrique et d’évacuation des eaux usées conformes aux normes en vigueur, ce qui ne constitue pas un enrichissement sans cause au regard des engagements contractuels de chaque partie à la vente.

En l’occurrence, les époux [L], contre lesquels a été retenu un dol sur plusieurs caractéristiques de la maison, affirment seulement que les époux [R] savaient qu’ils achetaient une maison qui n’était pas neuve. Or, il existe une différence notable entre le fait de savoir qu’une maison n’est pas neuve, et le fait de savoir qu’elle n’est pas saine et qu’elle présente des dangers électriques, la première situation renvoyant à des travaux facultatifs d’usage, et la seconde à des travaux obligatoires, d’ampleur et urgents.

En l’occurrence, les époux [R] ont acquis des époux [L] une maison qui n’était pas neuve, mais qui était saine, caractéristique à laquelle les époux [L] se sont engagés contre le prix qu’ils ont librement négocié.

Ainsi, il n’est aucunement caractérisé d’enrichissement sans cause au bénéfice des époux [R].

Par ailleurs, leur demande de voir actualiser les sommes chiffrées au titre de leur préjudice matériel sera accueillie, de sorte qu’il sera ordonné leur actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise, soit le 26 mai 2023, et le jour du présent jugement, soit le 7 novembre 2025.

VI / Sur les demandes en réparation de préjudices immatériels

Il a déjà été jugé que les préjudices résultant des désordres relatifs à la terrasse (2), à la buanderie et la chambre marron (4), à la salle de bain parentale et à la chambre parentale (5) aux toilettes, salon cheminée et véranda de l’entrée (6), et les désordres en façade (7) ne sont pas imputables aux époux [L], lesquels ne sauraient être condamnés à ce titre, y compris au titre des préjudices immatériels.

Par conséquent, les préjudices de jouissance et moraux réclamés ne peuvent être en relation qu’avec les désordres en toiture (1), les désordres affectant la salle de bain principale, les toilettes et la chambre rose (3), le raccordement des eaux usées et vannes aux eaux pluviales et l’évacuation des eaux de la cuisine d’été (8 et 9), les non-conformités électriques (10) et les remontées d’humidité par capillarité (11 et 12).

A/ Sur le préjudice de jouissance

Les époux [R] font valoir qu’ils ne peuvent utiliser trois vérandas, la cuisine d’été, une des quatre chambres, les deux salles de bain, les trois toilettes et le local piscine. Ils ajoutent qu’ils vivent dans une atmosphère saturée d’humidité avec leurs deux enfants en bas âge et recevaient de l’eau à chaque pluie s’ils n’avaient pas bâché la toiture. Ils indiquent qu’ils ont dû stopper tous leurs projets d’aménagement et vivent dans une situation provisoire qui dure.

Ils ajoutent qu’ils vont subir un préjudice de jouissance pendant la période de réalisation des travaux de reprise, lesquels vont les obliger à quitter complètement les lieux pendant neuf mois, de sorte qu’ils demandent la prise en charge de leurs frais de déménagement, de garde meuble et de relogement.

Les époux [L] répondent que seule une chambre était inoccupée pendant les opérations d’expertise judiciaire et que les époux [R] n’ont jamais été contraints de se reloger. Ils renvoient à l’avis de l’expert judiciaire selon lequel les travaux de reprise ne leur imposeront pas de quitter les lieux.

1/ Sur le préjudice de jouissance en raison des désordres

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’au moment des constatations de l’expert, la chambre rose et une salle de bain étaient inutilisées en raison des désordres.

L’expert n’a toutefois pas précisé que cette salle de bain et les toilettes ne pouvaient pas être utilisés, et les époux [R] n’apportent pas d’autre élément de preuve à cet égard. Il en est de même concernant l’utilisation de la cuisine d’été, qui n’a pas été proscrite par l’expert judiciaire.

En revanche, il peut être retenu que la nécessité de bâcher la toiture pour assurer la protection de la maison à l’égard des eaux de pluie constitue une atteinte à la jouissance normale de l’immeuble, qui en principe n’impose pas de précautions particulières.

De même, les non-conformités électriques ayant pour conséquence l’impossibilité d’utiliser normalement les installations et équipements sans que cela ne fasse disjoncter la totalité de l’installation ont nécessairement eu un impact sur la jouissance de l’immeuble.

Enfin, la présence d’humidité importante aux sols est aussi de nature à dégrader la jouissance paisible et confortable de l’immeuble, et c’est à raison que les époux [R] font valoir qu’elle leur a imposé de suspendre tout projet de réaménagement des lieux dans l’attente de la réalisation des travaux de reprise, la même remarque pouvant être faite pour les fuites en toiture.

Au contraire, le raccordement des eaux usées et vannes aux eaux pluviales n’est qu’une non-conformité aux règlements, de sorte qu’il n’a pas de conséquence sur la jouissance de l’immeuble.

Il résulte de ce qui précède qu’il est établi que les époux [R] subissent un préjudice de jouissance de leur bien depuis le mois de septembre 2021, date d’apparition des premiers désordres, et jusqu’à ce jour.

Ils ont chiffré leur demande à hauteur de 700 € par mois, celle-ci englobant cependant les deux salles de bain, tous les toilettes, les vérandas et le local piscine, dont il a été retenu qu’ils ne sauraient susciter un préjudice de jouissance à la charge des vendeurs.

Dans ces conditions, il sera jugé que le préjudice de jouissance subi par les époux [R] sera réparé par l’octroi d’une somme de 300 € par mois pendant 50 mois, soit une somme de15 000 €.

Ainsi, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [R] une somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

2/ Sur le préjudice de jouissance en raison des travaux de reprise

L’expert judiciaire indique, sans que cet avis soit infirmé par un quelconque élément de preuve, que les travaux de reprise, qui vont durer neuf mois, n’imposent pas le déménagement de la famille, en ce qu’ils peuvent être réalisés par tranches en préservant l’habitabilité de la maison.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre de frais de déménagement et réaménagement seront rejetées.

En revanche, les frais de garde-meuble apparaissent justifiés en ce que par hypothèse, la famille ne pourra pas se retrancher dans une partie limitée du logement avec tous les meubles à évacuer de la zone en travaux.

La somme retenue par l’expert sur devis, soit 314 € par mois, sera validée.

De même, la somme demandée au titre des frais de relogement sera partiellement admise, le préjudice de jouissance de la famille pendant les travaux de reprise, au cours desquels ils ne pourront pas user de la totalité de leur espace de vie, étant caractérisé.

Elle sera fixée à hauteur de 750 € par mois, soit la moitié de la valeur locative du bien telle que validée par l’expert judiciaire à hauteur de 1500 € par mois.

Par conséquent, les époux [L] seront condamnés à payer aux époux [R] une somme de 9 576 € (soit 314x9 + 750x9) en réparation de leur préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux de reprise.

B/ Sur le préjudice moral

Les époux [R] soutiennent que les tromperies caractérisées à l’encontre des vendeurs sont à l’origine d’un sentiment de déception, et que leur impression d’avoir été abusés les a affectés sur le plan moral. Ils rappellent qu’ils ont investi les lieux avec un nouveau né, ce qui n’a fait qu’aggraver leur désarroi.

Les époux [L] estiment que la preuve n’est pas rapportée de la réalité du préjudice moral invoqué, et soulignent que M.[R] a agressé physiquement M.[L] le 6 avril 2024, alors qu’ils se sont croisés de manière impromptue à la déchetterie, ce pourquoi il a déposé plainte.

*Dès lors qu’une intention dolosive a été retenue à l’encontre des époux [L], le principe d’un préjudice moral en résultant n’est pas sérieusement contestable, étant observé qu’il n’est pas justifié des suites pénales données à sa plainte déposée pour violences contre M.[R], lequel les conteste.

Ce préjudice donnera lieu à l’allocation d’une somme de 2 000 € à titre de réparation.

VII / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure devant le juge des référés ayant donné lieu à l’ordonnance du 20 janvier 2022 et à celle du 15 septembre 2022, outre les frais d’expertise judiciaire.

Maître Nérot, avocat, sera admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder à Mme et M.[R] une indemnité pour frais de procès à la charge de Mme et M.[L] in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé qu’il n’est pas justifié du montant des honoraires de M.[X] ni du coût de la procédure ayant permis la communication forcée, par l’assureur CIC, du relevé de sinistralité attaché à la maison avant la vente.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard du caractère évolutif des désordres et de la nécessité de procéder rapidement aux travaux de reprise, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] de leur demande tendant à limiter le montant des travaux de reprise des désordres affectant la toiture (1) et la salle de bain, de la chambre rose, du couloir et des toilettes (3) à hauteur de 50 % en raison d’une faute d’entretien de Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 25 736, 29 € TTC au titre des travaux de reprise à mener en toiture (1), avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 mai 2023, et le jour du présent jugement ;

Déboute Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] de leurs demandes formées au titre des désordres affectant la terrasse (2) ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 42 389, 14 € TTC au titre des travaux de reprise de la salle de bain, de la chambre rose, du couloir et des toilettes (3) avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 mai 2023, et le jour du présent jugement ;

Déboute Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] de leurs demandes au titre des désordres affectant la buanderie et la chambre marron (4) ;

Déboute Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] de leurs demandes au titre des désordres affectant la salle de bain parentale et la chambre parentale (5) ;

Déboute Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] de leurs demandes au titre des désordres affectant les toilettes, le salon cheminée et la véranda de l’entrée (6) ;

Déboute Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] de leurs demandes relatives aux fissures en façade (7) ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 5 232, 58 € TTC au titre des travaux de reprise du système électrique (10) avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 mai 2023, et le jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 7 532, 14 € TTC au titre des travaux de reprise des infiltrations d’eau par les murs et le sol (11 et 12) avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 mai 2023, et le jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 21 241, 55 € TTC au titre des travaux de reprise des raccordements des réseaux d’eaux usées et vannes aux autres réseaux (eau de pluie et assainissement collectif) (8 et 9) avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 mai 2023, et le jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance depuis l’apparition des désordres et jusqu’au jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 9 576 € en réparation de leur préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux de reprise ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 2 000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer les entiers dépens en ce compris les frais de la procédure devant le juge des référés ayant donné lieu à l’ordonnance du 20 janvier 2022 et à celle du 15 septembre 2022, outre les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Christophe Nérot, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [E] [P] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [G] épouse [R] une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2025.

Le greffier Le président