TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e DE LAGREVOL (C1206)

M^e SEGARD (P261)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/00426

N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZV

N° MINUTE : 6

Assignation du :

23 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MEUBLES ET DECORATION HUMMEL (RCS de [Localité 8] n°478 795 305)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe DE LAGREVOL de la SCP SCP D’AVOCATS PHILIPPE DE LAGREVOL – THIERRY PAIRON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1206

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE M2C (RCS de [Localité 7] n°492 334 479)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Sébastien SEGARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P261

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/00426 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, délibéré prorogé au 29 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2005, la S.C.I. CARLA, aux droits de laquelle vient la S.A.S. FONCIÈRE M2C, a consenti à la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 26 septembre 2004, à destination de « commerces de meubles, tapisseries, décoration » et moyennant un loyer mensuel, indexé, de 1 312,54 € HT et HC, payable mensuellement et d’avance.

À la suite d’une demande de renouvellement du bail signifiée par la locataire le 17 juin 2016, le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2016.

D’importants travaux touchant à la structure de l’immeuble ont été effectués à compter du 18 septembre 2017, obligeant la locataire à libérer les locaux loués.

Par lettre du 05 janvier 2018, la bailleresse, indiquant que les locaux loués étaient de nouveau disponibles, en a restitué les clés à la locataire, qui les a refusées.

Un litige est né entre les parties, la locataire refusant les propositions de compensation de l’indisponibilité des locaux loués qu’elle jugeait insuffisantes et la bailleresse lui reprochant un défaut de règlement de loyers et charges.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer une somme de 16 269,58 € au titre de loyers, charges et taxes impayés au titre de l’année 2019 et d’une régularisation des charges de l’année 2018 restant dûs, d’un montant de 28 296,18 €, déduction faite d’une somme de 12 006,60 € correspondant à l’indemnisation qu’elle lui avait proposée pour l’indisponibilité des locaux loués.

Par acte du 23 décembre 2019, la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH a fait assigner la S.A.S. FONCIÈRE M2C devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS, en opposition à ce commandement.

Par ordonnance du 26 octobre 2022, le juge de la mise en état a radié l’affaire du rôle des audiences pour défaut de diligences des parties, qui ne l’avaient pas informé de l’issue de la tentative de médiation et ne concluaient plus.

L’affaire a été rétablie au rôle le 06 janvier 2023.

Dans ses dernières écritures du 19 septembre 2024, la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH sollicite du tribunal :

«  A titre principal,

Juger nul le commandement visant la clause résolutoire signifié le 25 novembre 2019 et délivré de mauvaise foi par la société FONCIERE M2C.

Débouter la société FONCIERE M2C de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et dire irrecevable sa demande en paiement de loyers, objet de prescription.

—  Condamner la société FONCIERE M2C pour manquement à son obligation de délivrance conforme ayant entrainé une privation de jouissance des locaux loués pour la société MEUBLES HUMMEL durant la période du 18 septembre 2017 au 5 mars 2018 à titre de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 20.873,37 €.

—  La condamner également au paiement de la somme de 57.464,00 € à titre d’indemnité pour perte d’exploitation durant la période du 18 septembre 2017 au 5 mars 2018.

A titre subsidiaire,

— Octroyer à la société MEUBLES ET DECORATION HUMMEL un délai de 24 mois pour s’acquitter du solde de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2019.

En tout état de cause,

— Condamner la société FONCIERE M2C au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société FONCIERE M2C au paiement des entiers dépens. ».

Dans ses dernières écritures du 07 mai 2024, la S.A.S. FONCIÈRE M2C sollicite du tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL,

Juger la SARL Meubles et Décoration Hummel mal fondée en l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

Débouter la SARL Meubles et Décoration Hummel de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

Juger la société Foncière M2C recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

Condamner la SARL Meubles et Décoration Hummel à payer à la société Foncière M2C la somme de 28 450,41 € TTC due au titre de son arriéré de loyers et de charges restant dû au 7 mai 2024, à parfaire,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 19 janvier 2005 (clause 8), ou,

A défaut, prononcer à la date du jugement à intervenir la résolution judiciaire du bail commercial du 19 janvier 2005 en cours tel que renouvelé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges par la société locataire,

Condamner en tant que de besoin la SARL Meubles et Décoration Hummel à payer à la société Foncière M2C le solde des loyers et charges dus jusqu’à la date de résiliation du bail commercial,

Juger qu’en toutes hypothèses, à titre d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux, la SARL Meubles et Décoration Hummel sera redevable mensuellement du loyer en cours (pièce n°17 & 26), à savoir la somme de 2 085,25 € HT, outre la TVA et toutes les charges locatives résultant du bail commercial ayant couru,

Ordonner l’expulsion de la SARL Meubles et Décoration Hummel des lieux et la libération subséquente des lieux de tous occupants de son chef sans délai,

Dire que l’expulsion se fera, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

Ordonner la mise en garde meuble aux frais avancés de la SARL Meubles et Décoration Hummel de tous meubles, matériels et marchandises qui y demeureraient entreposés,

Condamner la SARL Meubles et Décoration Hummel et tous occupants de son chef à payer mensuellement à la société Foncière M2C la somme de 2 085,25 € HT hors taxes TVA en sus, outre toutes les charges locatives résultant du bail commercial ayant couru, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Ordonner la compensation de toutes sommes et/ou indemnisation qui seraient allouées à la SARL Meubles et Décoration Hummel avec l’arriéré de loyers et de charges, ou indemnités d’occupation, dus par cette société à la société Foncière M2C,

Condamner la SARL la société Meubles et Décoration Hummel à payer à la société Foncière M2C la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner la SARL Meubles et Décoration Hummel aux entiers dépens ».

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.

La S.A.S. FONCIÈRE M2C a notifié des conclusions d’actualisation de sa créance par la voie du RPVA le 03 octobre 2025, sollicitant de :

«Condamner la SARL Meubles et Décoration Hummel à payer à la société Foncière M2C la somme de 32 815,88 € TTC due au titre de son arriéré de loyers et de charges restant dû au 3 octobre 2025 (pièces n°27 & 28), à parfaire »,

« Condamner la SARL Meubles et Décoration Hummel et tous occupants de son chef à payer mensuellement à la société Foncière M2C la somme de 2 390,41 € HT hors taxes TVA en sus, outre toutes les charges locatives résultant du bail commercial ayant couru, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

Par conclusions du 08 octobre 2025, la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH a sollicité du tribunal de :

« Déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées par la société FONCIERE M2C le 3 octobre 2025 ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de préciser que, l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoyant que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Tel est le cas en l’espèce du bail renouvelé le 1er juillet 2016, donc antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, auquel il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Sur les conclusions d’actualisation de créance de la bailleresse

L’article 802 du code de procédure civile dispose que :

« Après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

(…) »

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions du 03 octobre 2025 adressées par la défenderesse après l’ordonnance de clôture de la mise en état, dès lors qu’il s’agit de simples conclusions d’actualisation de l’arriéré locatif et du montant mensuel du loyer ou de l’indemnité d’occupation sollicitée figurant dans les conclusions adressées avant ladite clôture et qu’elles ont été adressées dans un temps suffisant avant l’audience de plaidoiries du 09 octobre suivant, donc dans le respect du contradictoire, ce qui a permis à la partie adverse de porter une appréciation sur le décompte et le montant ainsi actualisé de la créance dont le paiement lui est réclamé, montant qu’elle n’a pas en lui-même contesté comme elle a été mise en mesure de le faire, se contentant de faire valoir que les conclusions « sont l’objet de contestations sérieuses notamment en ce qui concerne la revalorisation du dépôt de garantie et les charges réclamées, lesquelles ne peuvent être considérées comme de simples accessoires du loyer ».

En effet, la locataire ne discute pas concrètement de l’exactitude de telle ou telle somme du décompte actualisé et ne donne pas d’explication démontrant que sa contestation est sérieuse, plutôt que simplement destinée à faire obstacle à l’actualisation de la créance.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement de loyers

La locataire fait valoir, au visa de l’article L.110-4 I du code de commerce, qu’une partie de la somme réclamée par la bailleresse est prescrite, un décompte de créance que celle-ci a communiqué mentionnant un solde débiteur au 17 novembre 2015 de 21 601,56 € qui correspond à des sommes dues plus de cinq ans avant qu’elle n’en demande le paiement en justice.

La bailleresse lui oppose que sa demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges n’est pas prescrite, relevant que les incidents de paiement remontent à l’année 2017 et non à l’année 2015, et que les divers paiements effectués postérieurement par la preneuse ont été imputés sur les dettes les plus anciennes, celle-ci n’ayant jamais prétendu imputer ses règlements sur les dettes les plus récentes, ni justifié d’un intérêt à le faire.

Sur ce,

L’article L.110-4 I du code de commerce dispose que :

« Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

En vertu de l’article 2241 du code civil, le délai de prescription est interrompu par la demande en justice.

Selon les anciens articles 1253 et 1256 du code civil, dans leur version applicable en l’espèce :

« Le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter. »

« Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

Il résulte de ces deux textes que le débiteur dispose d’un droit de désigner ce qu’il acquitte et que ce n’est qu’à défaut de précision de sa part que la règle supplétive de volonté de l’article 1256 précité s’applique.

Il est constant que le choix du débiteur d’imputer un paiement sur telle ou telle dette peut résulter d’une déclaration expresse, mais aussi se manifester tacitement, par un comportement non équivoque, tel que le paiement d’une somme correspondant exactement à une échéance appelée.

En l’espèce, la bailleresse a interrompu la prescription de son action en paiement de l’arriéré locatif par sa demande présentée par conclusions du 04 novembre 2020, de sorte que le point de départ du délai quinquennal doit être fixé au 04 novembre 2015.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’impayé est antérieur à l’année 2017.

Si la locataire n’a jamais expressément annoncé qu’elle payait le loyer et les charges en cours plutôt que ses dettes plus anciennes, force est de constater qu’elle paie systématiquement, depuis des années, des sommes correspondant précisément aux dernières échéances appelées, manifestant ainsi son intention de payer la dette la plus récente.

Le tribunal ne peut donc considérer qu’elle n’a pas donné d’indication sur la dette qu’elle entendait voir éteindre et appliquer la règle supplétive de volonté prévue par l’article 1256 précité.

Ainsi, et la demande en paiement de sommes dues antérieurement au 04 novembre 2015 étant prescrite, il convient de la déclarer irrecevable.

Il en sera, ci-après, tiré toutes conséquences, en jugeant que, la bailleresse ne pouvant réclamer le paiement de la somme de 21 601,56 €, cette somme doit être déduite de sa créance.

Le tribunal précise que cette somme de 21 601,56 € correspond au solde du 17 novembre 2015, soit moins de cinq avant la demande en justice interruptive de prescription, mais doit être retenue dès lors que le solde antérieur figurant dans le décompte précité était d’un montant supérieur (23 917,64 €).

Sur la validité et les effets du commandement de payer

La demanderesse fait valoir que le commandement de payer du 25 novembre 2019 est nul pour avoir été délivré par la bailleresse de mauvaise foi, exposant que celle-ci s’est exonérée de son obligation de délivrance en lui offrant une indemnité insuffisante et inacceptable pour compenser l’impossibilité d’exploiter les locaux loués du 18 septembre 2017 au 05 mars 2018 puis a « fabriqu(é) » une dette locative pour obtenir son expulsion.

Elle explique que le décompte annexé au commandement de payer ne porte que sur des sommes échues en 2019 (échéances de l’année 2019 qu’elle a réglées et régularisation de charges de l’année 2018) et qu’il ressort, en réalité, d’un décompte qui lui a été adressé avec une lettre du 17 mai 2019, que la dette correspond en réalité à des sommes réclamées antérieurement pour lesquelles la demande en paiement est prescrite.

Elle en conclut que cette somme de 21 601,56 € doit « venir en compensation avec les sommes réclamées postérieurement » et que le commandement de payer litigieux, qui portait sur des sommes échues au cours de l’année 2019 qu’elle a pourtant bien réglées, comme en attestent les paiements de sommes correspondantes aux montants appelés, est dépourvu de cause.

La défenderesse réplique qu’elle a annexé au commandement de payer litigieux un décompte détaillant précisément les sommes dues et rappelle que cet acte resterait valable, si le montant réclamé n’était pas exact, à hauteur de ce qui est effectivement dû.

Elle soutient que ce sont bien les dernières sommes échues qui sont restées impayées puisque sa locataire a « connu un certain nombre d’incidents de paiement de loyers et charges », que ses paiements se sont imputés sur les dettes plus anciennes et que la locataire laisse augmenter l’arriéré locatif en ne procédant qu’à des règlements partiels, afin de faire pression sur sa bailleresse pour obtenir une indemnisation indue et se faire justice à elle-même.

Elle conteste par ailleurs toute mauvaise foi de sa part, exposant qu’à l’issue de longues discussions avec sa locataire qui n’ont pu aboutir, elle a spontanément imputé sur le solde de l’arriéré de loyers dus une indemnité correspondant à la période d’indisponibilité du local et aux justificatifs adressés par la locataire, laquelle lui réclame des montants exorbitants sans fournir d’élément probant.

Sur ce,

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’ancien article 1134 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

Il est également constant que le commandement doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ainsi que les griefs formulés à son encontre ; le commandement confus empêchant son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis est de nul effet.

S’agissant d’un commandement de payer une somme d’argent, le commandement doit comprendre un décompte permettant au locataire d’en comprendre et d’en vérifier, tant le bien-fondé que l’exactitude.

Néanmoins, l’inexactitude de la somme mentionnée dans le commandement de payer n’en affecte pas la validité, celui-ci produisant ses effets à hauteur de la somme réellement due.

En l’espèce, il convient de tirer toutes conséquences de ce que la bailleresse ne peut plus réclamer le paiement d’un arriéré locatif de 21 601,56 € par l’effet de la prescription ; cette somme doit être déduite de la dette de la locataire.

Cette somme étant supérieure à celle réclamée aux termes du commandement de payer litigieux, il y a lieu de constater que la créance objet du commandement de payer est éteinte et que, celui-ci n’ayant plus de cause, ne peut plus produire d’effet.

De façon tout à fait surabondante, le tribunal relève que l’information donnée par le commandement concernant le montant de la créance qui en était l’objet ne permettait pas à la locataire d’apprécier le bien-fondé et l’exactitude de la somme y figurant, puisqu’au lieu d’y avoir annexé un décompte reprenant l’ensemble des loyers, charges, taxes et autres sommes appelées et payées en exécution du bail, qui aurait permis à la locataire de comprendre le calcul du solde débiteur, elle n’y a annexé qu’un décompte des sommes appelées sur l’année 2019 sans l’indication que les règlements versés sur la même période étaient imputés sur des sommes dues antérieurement.

En conséquence, il y a lieu de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est de nul effet.

Par suite, le commandement du 07 décembre 2020 étant sans effet, la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation de la locataire

Celle-ci sollicite :

— une indemnité de 20 873,37 € TTC pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, en réparation d’un préjudice commercial correspondant au remboursement des loyers payés du 18 septembre 2017 au 05 mars 2018, des frais de déménagement occasionnés, de ses frais de stockage et des frais de nettoyage après travaux,

— une indemnité de 57 464 € pour perte d’exploitation du 18 septembre 2017 au 05 mars 2018.

Elle expose que compte tenu de l’état de dégradation avancé du plafond de son local et de son mur mitoyen à l’entrée de l’immeuble, des travaux de restructuration comprenant le renforcement des poutres et la pose d’un plafond coupe-feu ont dû être réalisés dans un premier temps, puis des travaux d’assainissement et de réfection du mur porteur dans un second temps, ces derniers travaux ayant prolongé l’indisponibilité du local jusqu’au 05 mars 2018 en en empêchant un usage normal et en sécurité.

Elle en déduit que la bailleresse, par un manquement à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination, est responsable de la privation de jouissance des locaux loués ainsi que d’une perte d’exploitation ressortant des éléments comptables produits et lui en doit réparation.

La bailleresse répond que la réalisation des travaux, de renforcement de la structure mais aussi de mise aux normes incendie de l’établissement recevant du public pour laquelle la locataire n’a eu aucun frais à débourser, n’a pas duré au-delà du 05 janvier 2018.

Elle fait valoir que la locataire ne rapporte pas la preuve de travaux ou d’un défaut de nettoyage la privant de la jouissance des locaux loués postérieurement au moment où elle a voulu lui rendre les clés des lieux le 05 janvier 2018 et que les éléments comptables fournis à l’appui de la demande de dommages et intérêts démontrent l’absence d’impact négatif des travaux sur l’activité de la locataire, qui a poursuivi son exploitation au moyen notamment de son site internet et qui a vu son chiffre d’affaires ne baisser que de 4% sur l’exercice du 30 septembre 2017 au 30 septembre 2018, tandis que son résultat d’exploitation et son bénéfice se multipliaient par plus de 2,5.

Elle en conclut que son offre d’indemnisation incluant une remise des loyers et charges de la période de perte de jouissance des locaux arrêtée au 05 janvier 2018 et couvrant les frais occasionnés par l’immobilisation desdits locaux dûment justifiés réparait donc intégralement le dommage de sa locataire.

Sur ce,

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1), dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, par l’inexécution de ses obligations contractuelles ou leur mauvaise exécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe d’une indemnisation de la locataire au titre d’une période d’indisponibilité totale des locaux loués du fait de travaux, ainsi que sur son droit à l’indemnisation des dommages en résultant.

En revanche, tant la période d’indisponibilité des locaux que certains des dommages évoqués par la locataire sont discutés.

Concernant la période d’indisponibilité des locaux, la bailleresse soutient que la locataire a refusé à tort de reprendre possession des lieux dont elle a proposé de restituer les clés le 05 janvier 2018, tandis que celle-ci expose qu’ils sont restés indisponibles à l’exploitation jusqu’au 05 mars 2018, moment de l’achèvement de travaux sur le mur séparant son commerce de l’entrée de l’immeuble.

Au soutien de sa prétention à ce titre, la demanderesse produit des échanges de courriels avec le cabinet chargé d’administrer le bien pour le compte de la bailleresse, notamment :

— un courriel du 10 novembre 2017 dans lequel le gérant de la société locataire fait déjà état de la nécessité de travaux de réfection du mur « côté droit face boutique »,

— un courriel de l’architecte intervenant dans les travaux de structure de l’immeuble du 1er février 2018 relatant que le mauvais état de la cloison entre le local commercial et le couloir de l’immeuble, a été constaté lors de la réception desdits travaux, et nécessite des travaux « par passes successives » de purge des bois morts, réfection de l’assise en béton de sa fondation, reprise avec un bois dur, etc,

— des courriels des 02 et 05 février 2018 de l’administrateur de biens réclamant un calendrier des travaux de la cloison pour programmer la remise des clés à la locataire,

— un courriel du gérant de celle-ci du 14 février 2018 se plaignant de ce que les travaux dans le magasin ne sont toujours pas finis et s’inquiétant de la « santé financière de (sa) société »,

— un courriel de l’administrateur de biens du 23 février 2018 l’avertissant du commencement des travaux pour cinq jours jusqu’au 02 mars 2018,

— un courriel dudit administrateur de biens du 05 mars 2018 l’informant de l’achèvement des travaux en question.

Il ressort de ces échanges que la nécessité de réaliser les travaux de réfection du mur situé à droite de l’entrée du local commercial était déjà connue le 05 janvier 2018 lorsque la locataire a refusé de reprendre possession des lieux et que, compte tenu de leur importance (réfection complète d’un mur ancien « par passes successives » pendant cinq jours) et des nuisances qui en auraient nécessairement résulté pour le commerce, c’est à juste titre que la locataire a considéré que les lieux n’étaient pas en état d’être exploités et a refusé de les réintégrer.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, il est bien justifié de l’indisponibilité des locaux jusqu’au 05 mars 2018, date de l’achèvement des travaux de la cloison de l’entrée.

En conséquence, et au vu des éléments produits, la locataire peut prétendre à une indemnisation au titre de la privation de jouissance des locaux, de :

— remboursement de loyers au prorata, du 18 septembre 2017 au 02 mars 2018 : 14 873,06 €,

— remboursement de frais de déménagement : 1 680 € (factures fournies),

— remboursement de frais de stockage au prorata, du 18 septembre 2017 au 05 mars 2018 : 3 102,95 € (factures fournies),

— remboursement de frais de nettoyage après travaux : rejet de la demande, en l’absence de justificatif d’une dépense à ce titre.

Total de l’indemnité allouée : 19 656,01 €.

S’agissant de la demande d’indemnisation pour perte d’exploitation, il convient de relever que la locataire a initialement fourni une attestation de monsieur [E], expert-comptable FICOMA, du 08 octobre 2019 qui n’indiquait les encaissements et marge brute réalisés par la société que sur la période du 18 septembre au 16 mars des exercices 2015-2016 à 2017-2018, soit six mois par an, ce qui n’était pas suffisant pour apprécier une perte d’exploitation en lien avec l’arrêt d’activité allégué de la locataire sur la période de travaux dans ses locaux.

Le tribunal fondera plutôt sa décision sur l’examen de ses comptes annuels des exercices allant du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018.

En effet, la locataire fait état d’un décalage entre l’encaissement d’un acompte pour ses ventes et ses prestations puis l’encaissement du solde de la facture deux à quatre mois plus tard ; or les pièces comptables portant sur des exercices allant du 1er octobre d’une année au 30 septembre de l’année suivante, la période d’indisponibilité des locaux se situe pour sa majeure partie sur le début d’un exercice et ces pièces devraient refléter la réalité d’une variation des encaissements liées à l’inexploitation des locaux puisque si des encaissements ont pu intervenir sur la période évoquée mais pour des prestations ou ventes antérieures, cela devrait se compenser par le même décalage pour des paiements de clients qui n’auraient pas eu lieu à défaut d’activité sur ladite période, qui provoqueraient une baisse de chiffre d’affaires quelques mois plus tard mais sur le même exercice.

Or, comme le fait remarquer à juste titre la défenderesse, aucune diminution des encaissements ne ressort desdites pièces comptables, desquelles il convient d’extraire les informations suivantes :

Exercice clos au

Chiffre d’affaires

Résultats d’exploitation

Bénéfice/résultat

30/09/15

314 410 €

1670 €

3071 €

30/09/16

428 403 €

30 802 €

30 802 €

30/09/17

478 983 €

10 974 €

8583 €

30/09/18

461 495 €

28 142 €

23 667 €

Étant relevé qu’une légère variation à la hausse ou à la baisse du chiffre d’affaires d’une année sur l’autre n’est pas significative (4%), il convient de constater que ces éléments ne révèlent pas de véritable diminution des encaissements consécutivement à la période d’indisponibilité des locaux loués.

En outre, il apparaît que le résultat d’exploitation et les bénéfices de la locataire ont augmenté au lieu de diminuer sur le dernier exercice examiné.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater qu’elle ne fait pas la démonstration, lui incombant, d’une perte réelle d’exploitation du fait de l’indisponibilité des locaux pendant les travaux.

Sa demande d’indemnisation à ce titre sera dès lors rejetée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la défenderesse à la demanderesse à la somme de 19 656,01 € et de rejeter le surplus de sa demande d’indemnisation.

Sur la dette locative

La bailleresse sollicite le paiement d’une somme au titre des loyers et charges restant dus de 32 815,88 € TTC,« à parfaire », arrêtée au 03 octobre 2025.

La locataire n’émet pas d’autre contestation que celles déjà examinées ci-avant pour discuter du quantum de la dette.

Il conviendra donc simplement, en premier lieu, de déduire de la créance de la bailleresse le montant de la somme due antérieurement au 04 novembre 2015, soit 21 601,56 €, dont elle n’est plus recevable à réclamer le paiement.

En second lieu, il est constaté que la bailleresse précise que l’indemnité de 12 026,60 € qu’elle avait proposé de payer à la locataire est déjà soustraite de la somme réclamée et qu’elle sollicite une compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties ; il convient en conséquence de déduire encore de la somme réclamée le différentiel entre cette indemnité de 12 026,60 € et celle finalement allouée par le tribunal, de 19 656,01 €, soit 7 629,41 €.

Il convient donc de chiffrer l’arriéré locatif que la locataire sera condamnée à payer à la bailleresse à la somme de :

32 815,88 €

-21 601,56 €

—  7 629,41 €

= 3 584,91 €.

Sur la demande de délai de paiement

L’ancien article 1244-1, devenu l’article article 1343-5 du code civil, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que le montant de la dette locative n’est pas suffisamment important pour justifier l’octroi d’un délai de grâce ; il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’ancien article 1184 du même code, dans sa version applicable en l’espèce, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la bailleresse reproche à sa locataire un impayé remontant maintenant à plusieurs années et estime que cette faute est suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail.

Le tribunal relève cependant que la somme effectivement due par la locataire au titre de l’arriéré locatif n’est pas suffisamment importante pour justifier une sanction aussi grave qu’une résiliation judiciaire.

Il est observé que si la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers est ancienne (le solde du décompte locatif est débiteur depuis l’année 2008), et a pu atteindre un montant important, il ne peut être considéré qu’un manquement grave à ses obligations envers la bailleresse est caractérisé de ce fait, alors que celle-ci n’a pas estimé nécessaire de délivrer un commandement de payer ou d’agir en justice avant le mois de novembre 2019.

Dans ces conditions, il y a lieu de juger que le manquement de la locataire à ses obligations ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts.

En conséquence, cette demande, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la locataire, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision, notamment le fait que chacune des parties obtient partiellement gain de cause et succombe aussi en partie en ses prétentions, commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive de ses dépens et de rejeter leurs demandes au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

L’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les conclusions adressées le 03 octobre 2025 par la S.A.S. FONCIÈRE M2C par la voie du RPVA ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande de la S.A.S. FONCIÈRE M2C de paiement d’un arriéré locatif de 21 601,56 € dû antérieurement au 04 novembre 2015 ;

JUGE que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 novembre 2019 est de nul effet ;

FIXE à la somme de dix-neuf mille six cent cinquante-six euros et un centime (19 656,01 €) le montant de l’indemnité due par la S.A.S. FONCIÈRE M2C à la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH en réparation des dommages résultant de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité allouée à la locataire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH à payer à la S.A.S. FONCIÈRE M2C une somme de trois mille cinq cent quatre-vingt quatre euros et quatre-vingt onze centimes (3 584,91 €), arrêtée au 03 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif, après compensation avec l’indemnité ci-dessus fixée et déduction de la somme de 21 601,56 € dont la demande de paiement se heurte à la prescription ;

REJETTE les demandes de la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH d’indemnité au titre d’une perte d’exploitation ainsi que de délai de grâce ;

REJETTE les demandes de la la S.A.S. FONCIÈRE M2C tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de résiliation judiciaire du bail et ses demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation, d’expulsion de la S.A.R.L. MEUBLES ET DÉCORATION HUMMEL – MDH et sur le sort des meubles ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance et rejette leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 8] le 29 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA