TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00368 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 05 février 2026

DEMANDERESSE

La société “LANDESBANK SAAR”, division LANDESBAUSPARKASSE (LBS), inscrite au Registre du Commerce (Handelsregister) de SARREBRUCK (Allemagne), sous le HRA n° 8589

[Adresse 12]

[Localité 9]

ALLEMAGNE

représentée par M^e Nicolas TAVIEAUX MORO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0130

DÉFENDERESSES

S.C.I. LEOPOLD BELLAN

RCS DE [Localité 11] : 422 138 065

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne PONCY D’HERBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428

Débitrice saisie

S.A. SOCIETE GENERALE

RCS DE [Localité 11] : 552 120 222

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Créancier inscrit

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e TAVIEAUX MORO

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e PONCY D’HERBES

Le :

La société dénommée BNP PARIBAS

RCS DE [Localité 11] : 662 042 449

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Créancier inscrit

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

Décision du 05 Février 2026

Saisies immobilières

N° RG 24/00368 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 18 décembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

* * *

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 octobre 2024, publié le 14 novembre 2024 au Service de la publicité foncière de Paris 2, la société Landesbank Saar a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI Léopold Bellan, situés [Adresse 4] et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 16 décembre 2024, la société Landesbank Saar a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens et droits saisis en un seul lot sur une mise à prix de 600 000 euros, mentionne le montant de sa créance à la somme actualisée au 14 août 2024 de 572 212,97 euros, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel de 4 % l’an jusqu’à parfait paiement, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet et, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce.

Par exploit du 19 décembre 2024, cette assignation a été dénoncée aux sociétés BNP Paribas et Société générale, créanciers inscrits.

Après plusieurs renvois à leur demande, le créancier saisissant et la partie saisie étaient représentés par leurs conseils à l’audience du 18 décembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été plaidée. Les créanciers inscrits, cités par remise de l’acte à domicile élu, n’étaient pas représentés à l’audience.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025 et soutenues à l’audience, la société Landesbank Saar demande au juge de l’exécution de rejeter l’intégralité des moyens fins et prétentions de la SCI Léopold Bellan, à l’exception de sa demande de vente amiable, de fixer sa créance à la somme actualisée au 14 août 2024 de 572 212,97 euros, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel de 4 % l’an jusqu’à parfait paiement, d’autoriser la vente amiable du bien saisi, taxer les frais de poursuites et de dire que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce. A titre subsidiaire, il lui demande d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 600 000 euros et, en tout état de cause, il sollicite la condamnation de la SCI Léopold Bellan à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 05 Février 2026

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N° RG 24/00368 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2025 et soutenues à l’audience, la SCI Léopold Bellan demande au juge de l’exécution de rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du créancier poursuivant et de déclarer abusive la clause de déchéance du terme, de rejeter la demande de déchéance du terme du créancier poursuivant, de dire que le solde du prêt n’est pas échu et prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de tous les actes subséquents, d’ordonner à la banque de poursuivre sans interruption les échéances conventionnelles du prêt sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, de la condamner à lui verser la somme de 572 212,97 euros à titre de dommages-intérêts et de prononcer la nullité des clauses d’intérêts contractuels pour erreur de calcul du TEG. Subsidiairement, elle sollicite la fixation du montant de la créance, après production d’un décompte détaillé et rectifié, et l’autorisation de procéder à la vente amiable. Encore plus subsidiairement, elle demande la fixation de la mise à prix à une somme ne pouvant être inférieure à 900 000 euros et la condamnation du créancier poursuivant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

— Sur le caractère exigible de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Dans la présente espèce, la saisie immobilière est poursuivie en vertu d’un acte de prêt notarié du 18 décembre 2015 d’un montant principal de 1 600 000 euros, garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle sur les biens et droits saisis.

Ce crédit immobilier, composé d’un préfinancement et d’un prêt épargne construction et ayant pour objet le refinancement de prêts et le financement de travaux, prévoyait :

Décision du 05 Février 2026

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— une première phase de préfinancement à hauteur de 1 600 000 euros, pour une période prévisionnelle de 120 mois, au cours de laquelle l’emprunteur devait s’acquitter d’échéances de 5 000 euros, incluant une échéance mensuelle d’intérêts (jusqu’au 31 décembre 2023) et une échéance mensuelle d’épargne, sans aucun amortissement du capital,

— à l’issue de cette première phase, la SCI Léopold Bellan avait le choix, soit de rembourser la totalité du crédit, soit de poursuivre le crédit, auquel cas il devait verser sur le contrat épargne construction la somme de 430 000 euros – l’absence de versement de cette somme entraînant la déchéance du terme et la résiliation du crédit – et de nouvelles conditions de taux et de remboursement devant être convenues,

— une deuxième phase de prêt épargne construction, après attribution du contrat épargne construction et remboursement partiel du capital à hauteur de l’épargne constituée, pour une période prévisionnelle de 108 mois à compter du 31 janvier 2026, au cours de laquelle l’emprunteur devait s’acquitter d’échéances mensuelles d’un montant prévisionnel de 9 600 euros (la durée de cette phase, les dates et le montant des échéances étant à déterminer à l’issue de la première phase, en fonction du capital souscrit, du tarif choisi et de l’épargne accumulée).

La banque expose, sans être contredite, qu’une suspension du règlement des échéances a été acceptée entre mars et août 2020 et entre novembre 2020 et août 2021, en raison des difficultés rencontrées par la SCI Léopold Bellan, liées à la crise sanitaire, et que, le 11 octobre 2021, celle-ci a procédé à un remboursement partiel à hauteur de 886 000 euros et apuré l’intégralité des intérêts de retard.

Les parties s’accordent à indiquer qu’une offre d’avenant de modification du contrat de prêt immobilier a été proposée par la société Landesbank à la SCI Léopold Bellan par courrier du 15 novembre 2021, prévoyant de nouvelles conditions de remboursement :

— le remboursement du crédit de préfinancement, d’un montant de 714 000 euros, par des versements mensuels de 3 375,67 euros (1 309 euros au titre des échéances d’intérêts et 2 066,67 euros au titre des versements d’épargne construction), à régler du 31 décembre 2021 au 31 décembre 2023,

— à l’issue de cette période, l’emprunteur aurait la possibilité de rembourser la totalité du crédit ou de poursuivre le crédit, auquel cas il s’obligeait à verser sur le contrat épargne construction la somme de 80 000 euros,

— la phase de remboursement du prêt d’épargne construction sur une durée prévisionnelle de 111 mois, à hauteur de 4 284 euros par mois, la première échéance prévisionnelle étant le 31 octobre 2025.

Toutefois, la société Landesbank Saar fait valoir que cet avenant n’a jamais été signé par l’emprunteur.

Il apparaît en effet que l’avenant versé aux débats par la débitrice n’est pas revêtu de sa signature, ni de celle des deux cautions, alors même qu’il est expressément indiqué à l’article 8 que l’offre est soumise à l’acceptation des codébiteurs et des cautions et que la banque, dans son courrier de transmission de l’offre d’avenant du 11 octobre 2021 précise qu’un exemplaire signé doit lui être retourné, appelant l’attention de la SCI sur la nécessité de parapher l’ensemble des pages du contrat.

En outre, la banque justifie de nombreuses relances adressées par courrier et courriels entre décembre 2021 et 2024, invitant la débitrice à régulariser cet avenant.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que l’avenant a été accepté par l’ensemble des parties, quand bien même il aurait partiellement été mis en oeuvre par la SCI Léopold Bellan.

La banque a donc pu faire application du contrat de prêt initial, notamment de sa clause de déchéance du terme.

A cet effet, elle a signifié à la SCI Léopold Bellan :

— une mise en demeure de régler la somme de 430 000 euros, sous peine de déchéance du terme, par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024,

— une signification de la déchéance du terme par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la mettant en demeure de régler les sommes dues, à hauteur de 568 632,33 euros.

La SCI Léopold Bellan relève exactement que l’article 15 des conditions générales du contrat de prêt annexées à l’acte notarié du 18 décembre 2015, prévoyant les conditions de résiliation, est incomplet, seule une page sur deux de ces conditions générales, acceptées par l’emprunteur le 30 novembre 2015, étant annexées à l’acte notarié.

Il est établi, toutefois, que le contrat de crédit, dans ses conditions générales et particulières, conclu le 30 novembre 2015 entre les parties – et auquel se réfère l’acte notarié – comportait bien l’ensemble des pages, paraphées par la SCI Léopold Bellan, qui a donc reçu une information complète sur les conditions de l’offre de crédit qu’elle acceptait.

En outre, l’acte notarié lui-même comporte, en page 4, une clause de déchéance du terme, puisqu’il prévoit qu’à l’issue de la première phase, dite de préfinancement, dans l’hypothèse où l’emprunteur opterait pour la poursuite du crédit et le versement de la somme de 430 000 euros sur le contrat épargne construction, « le non-respect de ce versement à la date convenue entraînera la déchéance des termes et la résiliation du crédit ».

Il en résulte que la déchéance du terme pouvait être valablement prononcée par la banque en cas de retard dans le versement de cette somme.

La mise en demeure adressée à l’emprunteur, non requise au regard des mentions figurant à l’article 15 dans sa partie annexée à l’acte notariée, n’est pas de nature à remettre en cause la validité de la déchéance du terme.

En outre, il convient de rappeler que les dispositions relatives aux clauses abusives prévues à l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 (et reprises aux actuels articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de la consommation), ne s’appliquent qu’aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel.

Or, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition de biens immobiliers conformément à son objet social (1re Civ., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-13.969, publié).

L’objet social de la SCI Léopold Bellan consiste en :

« – l’acquisition, la gestion, l’exploitation, par location ou autrement, par voie civile, de tous biens et droits immobiliers et, en particulier, l’acquisition d’une partie de l’immeuble sis [Adresse 8];

— l’édification de toutes constructions et immeubles ;

— l’aménagement et l’installation immobilière desdits locaux ;

— et, généralement, toutes opérations civiles immobilières ou mobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet ci-dessus ou à tous objets similaires ou connexes, et susceptibles d’en faciliter le développement ou l’accomplissement, à l’exclusion de toutes opérations qui n’auraient pas un caractère civil ».

Il en résulte qu’en concluant le contrat de prêt destiné au « refinancement de prêt immobilier auprès de la BNP Paribas et au financement de travaux d’agrandissement/de rénovation », qui est conforme à son objet social, la SCI Léopold Bellan a agi en qualité de professionnelle et ne peut invoquer à son bénéfice le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat en application de l’article L. 132-1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable au litige.

La clause de déchéance du terme ne sera donc pas déclarée abusive.

Enfin, la clause de l’acte de prêt selon laquelle le contrat est soumis au droit allemand, étant néanmoins précisé que « la constitution d’hypothèque et la procédure de vente forcée pouvant en résulter en cas de non-paiement étant quant à elles réglées par le droit français, ainsi que toutes dispositions que le droit français considérerait comme impératives au sens du droit international privé », n’est pas de nature à remettre en cause la validité du prêt, alors qu’aucun vice du consentement n’est établi, ni la déchéance du terme prononcée en exécution des clauses contractuelles ou le commandement de payer valant saisie, délivré en application du droit français applicable.

La banque est donc bien fondée à se prévaloir de la déchéance du terme prononcée en application du contrat de prêt notarié.

En conséquence, la créance qu’elle invoque est exigible et il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et des actes subséquents.

Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts de la SCI [Adresse 10] Bellan sera rejetée.

— Sur le caractère liquide et le quantum de la créance

Le commandement de payer valant saisie immobilière comporte, conformément aux dispositions de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, un décompte de la créance dont le paiement est poursuivi, en principal et intérêts, arrêté à la somme totale de 572 212,97 euros au 14 août 2024.

La SCI Léopold Bellan conteste le taux de 5,20% appliqué, qui correspond néanmoins au taux conventionnel de 2,20% par an prévu par l’acte de prêt notarié en phase de préfinancement, majoré de 3 points, conformément aux conditions générales du contrat, et non au taux légal applicable aux professionnels.

Décision du 05 Février 2026

Saisies immobilières

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La SCI conteste le taux effectif global prévu à l’acte notarié, sans préciser clairement en quoi il serait erroné et quels frais n’auraient pas dû être pris en compte dans son calcul.

En outre, elle critique l’indemnité d’exigibilité anticipée de 7% au motif qu’elle est calculée sur la somme de 531 371,89 euros, sans explication sur cette somme.

Toutefois, il résulte des explications de la banque qu’elle correspond au montant du capital restant dû, après déduction de la somme de 182 630,31 euros, correspondant aux échéances mensuelles versées sur le compte épargne construction pendant la phase de préfinancement.

Compte tenu de ces éléments, la créance peut être mentionnée pour un montant de 572 212,97 euros, en principal, indemnité d’exigibilité anticipée et intérêts dus au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

La débitrice saisie sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis.

Elle verse aux débats deux mandats de vente confiés à des agences immobilières les 22 octobre et 6 novembre 2024 pour un prix de 3 580 000 euros, ainsi qu’une offre d’achat du 29 janvier 2025 au prix de 3 460 000 euros frais d’agence inclus (3,6% du prix de vente à la charge du mandant, d’après le mandat de vente communiqué).

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.

Il convient, en conséquence, d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 3 949,38 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu, en outre, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens suivront le sort des frais taxables.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 7 octobre 2024, ainsi que les demandes d’annulation des actes subséquents et de radiation du commandement,

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI Léopold Bellan,

Rejette la demande d’annulation des clauses prévoyant les intérêts contractuels,

Mentionne le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros, en principal, indemnité d’exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date.

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 949,38 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 3 000 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 28 mai 2026 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’Exécution