TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/82164 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS6G

N° MINUTE :

Notifications :

ccc parties LRAR

ce M^e PUJOL LS

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 06 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [I] [P]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Alicia PUJOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0221

DÉFENDERESSES

S.A.S. KLM

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non comparante, ni représentée

S.A.S. EFI [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

JUGE : Madame Marie CORNET, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY, greffière, lors des débats,

Madame Séléna BOUKHELIFA, greffière, lors de la mise à disposition,

DÉBATS : à l’audience du 22 Décembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de référé du 5 mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SAS KLM à payer l’arriéré locatif dû à Mme [I] [P] née [B], lui a accordé des délais de paiement et a ordonné son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de respect des délais accordés.

Par actes d’huissier du 11 décembre 2025 et sur autorisation d’assigner à bref délai du 10 décembre 2025, Mme [I] [P] née [B] a fait assigner la SAS KLM et la SAS EFI [Localité 10] aux fins de :

— autoriser la reprise immédiate des opérations d’expulsion des défenderesses et de tout occuant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir,

— fixer une astreinte de 1 000 € par jour de retard assortissant la signification du jugement à intervenir assortissant l’obligation de payer l’arriéré locatif de 27 534,03 €,

— fixer une astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir assortissant l’obligation de payer l’indemnité d’occupation trimestrielle,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— ordonner l’exécution du jugement à intervenir au seul vu de la minute,

— condamner in solidum les défenderesses à payer 10 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum les défenderesses à payer 5 000 € d’indemnité de procédure outre les dépens.

A l’audience du 22 décembre 2025, Mme [I] [B], représentée par son conseil, se réfère à son assignation et maintient ses demandes.

Les sociétés KLM et EFI [Localité 10], assignés à personne morale, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il sera référé à l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il y a lieu de préciser que les demandes tendant à “constater la défaillance”, “juger que la société EFI [Localité 10] est un occupant du chef de la société KLM” et “juger que l’acte de cession dont se prévaut la société KLM pour contester son expulsion inopposable” constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de fixation d’astreinte

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte la décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. L’astreinte définitive ne peut être prononcée qu’après une astreinte provisoire, pour une durée déterminée et son taux ne peut jamais être modifié en vertu des articles L. 131-2 et L. 131-4.

Conformément aux articles L. 421-1 et L. 421-2, les astreintes assortissant une obligation de quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées une fois la décision d’expulsion exécutée. Le montant de l’astreinte doit être fixé en tenant compte des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à son obligation.

Le rejet d’une précédente demande d’astreinte n’est pas revêtu de l’autorité de chose jugée (2e Civ., 30 avril 2002, pourvoi n° 00-13.815).

En l’espèce, par ordonnance de référé rendue le 5 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

— s’agissant du bail n°30-101 relatif aux lots 1 et 32 :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamné la société KLM à payer à Mme [I] [B] la somme de 17 673,66 € au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025,

— suspendu les effets de la clause résolutoire si la société KLM s’acquitte de sa dette en 12 versements mensuels de 1 470 €, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais,

— s’agissant du bail n° 30-102 relatif au lot 2 :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamné la société KLM à payer à Mme [I] [B] la somme de 27 303,49 € au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025,

— suspendu les effets de la clause résolutoire à condition que la société KLM se libère de sa dette par 12 versements mensuels de 2 270 €, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais,

— en tout état de cause :

— dit que ces règlements sont à verser en plus des loyers, charges et accessoires payés aux termes prévus par le contrat de bail,

— dit qu’à défaut de règlement de la dette selon l’échéancier, les deux clauses résolutoires seront réputés n’avoir jamais joué,

— dit qu’à défaut d’un seul versement à son erme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leus échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : l’intégralité de la dett sera immédaitement exigible, la clause résolutoire produire son plein et entier effet, il pourra être procédé à l’expulsion de la société KLM et de tous occupants de son che hors des lieux situés [Adresse 4], la société KLM devra payer une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer trimestriel outre charges et taxes.

Mme [I] [B] a fait signifier un commandement de quitter les lieux à la société KLM et des mesures d’exécution forcée pour obtenir le paiement des sommes dues, considérant que la société KLM n’avait pas respecté son échéancier malgré les mails de relance et mises en demeure.

Il est patent que la société EFI [Localité 10], présente dans les lieux ainsi qu’il ressort du procès-verbal de tentative d’expulsion, l’est du chef de la société KLM qui seule a pu l’y introduire. Elle est donc visée par l’obligation de quitter les lieux puisque l’ordonnance de référé prévoit que tous occupants du chef de la société KLM seront expulsés (2e Civ., 4 décembre 2003, pourvoi n° 02-10.387, 3e Civ., 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-18.686).

La société KLM a donc installé une autre société dans les locaux, sans pour autant respecter l’échéancier accordé par le tribunal et sans payer les indemnités d’occupation courantes. La société EFI [Localité 10], quant à elle, ne peut ignorer que sa présence dans les lieux est précaire puisqu’elle n’a pas contracté avec la propriétaire des lieux. Le cadre juridique de l’installation de la société EFI [Localité 10] dans les lieux par la société KLM est indifférent et il n’y pas lieu de juger que la cession est inopposable à Mme [I] [B].

Dès lors, le refus de ces deux sociétés justifient de fixer une astreinte à l’obligation de quitter les lieux.

Au vu du montant de l’indemnité d’occupation, l’astreinte sollicité est bien trop élevée puisque le montant de l’indemnité d’occupation jouranlière s’élève à environ 113 € pour les deux baux.

Il convient donc d’assortir l’obligation de quitter les lieux incombant à la société KLM d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision pour lui permettre de s’exécuter spontanément, jusqu’à l’exécution de la décision, et de préciser que cette astreinte reposera à 75% sur la société KLM et à 25% sur la société EFI [Localité 10], puisque la société KLM est la débitrice principale.

Il n’y a en revanche pas lieu d’autoriser la reprise immédiate des opérations d’expulsion qui n’ont fait l’objet d’aucune suspension.

Mme [I] [B] sollicite encore le prononcé d’une astreinte assortissant les obligations de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation.

Toutefois, elle n’a fait procédé qu’à deux mesures d’exécution forcée (une saisie conservatoire convertie et une saisie-attribution), dont la dernière date de plus de deux mois. Le commandement de payerr aux fins de saisie-vente délivré engage la mesure d’exécution forcée qu’est la saisie-vente mais il ne rend indisponible aucun bien par lui-même.

Ainsi, Madame [I] [B] n’a que peu tenté d’obtenir le paiement de sa créance et elle n’explique pas en quoi la fixation d’une astreinte inciterait la société KLM à exécuter ses obligations pécuniaires puisqu’une astreinte constitue elle-même une contrainte pécuniaire qui ne sera pas plus exécutée que les obligations initiales.

Les demandes d’astreinte assortissant les obligations pécuniaires seront rejetées.

Enfin, il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte puisque le juge de l’exécution est la juridiction compétente par principe pour liquider les astreintes, sauf si décision contraire ou cas prévu par l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire donne compétence au juge de l’exécution pour connaître des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou conservatoires. L’article L. 121-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de l’exécution de condamner le débiteur à des dommages et intérêts en cas de résistance abusive.

L’astreinte est indépendante des dommages et intérêts selon l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la société KLM ne règle pas les sommes dues, malgré l’échéancier accordé par le tribunal sur sa demande, malgré la relance et la mise en demeure, malgré les mesures d’exécution forcée pratiquées, et alors qu’elle a installé une autre société dans les lieux sans pour autant reverser la contrepartie financière perçue à la propriétaire.

Or, la propriétaire est une personne physique, ertraitée, qui a besoin des loyers pour assurer sa retraite.

La société KLM qui refuse de payer les sommes dues et de quitter les lieux, alors qu’elle n’use pas elle-même des lieux, fait dont preuve de résistance abusive.

Quant à la société EFI [Localité 10], elle a parfaitement connaissance de la précarité de son occupation des lieux pusiqu’elle n’est pas rentrée dans les lieux du chef de la propriétaire. Elle ne peut ignorer que l’obligation de quitter les lieux la concerne puisque cette obligation vise tous les occupants du chef de la société KLM, soit elle-même. Elle fait donc preuve de résistance abusive.

Afin d’indemniser le préjudice subi par la propriétaire du fait du maintien dans les lieux des défenderesses, elles seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article R. 121-17 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de l’exécution de déclarer exécutoire sur minute sa décision en cas de nécessité. Toutefois, Mme [I] [B] n’explique pas en quoi il est nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire sur minute et au contraire, les défenderesses n’ayant pas comparu, la signification de la présente décision pour la porter à leur connaissance préserve leurs droits.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés KLM et EFI [Localité 10] qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [B] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum les sociétés KLM et EFI [Localité 10] à payer à Mme [I] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

ASSORTIT d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, l’obligation de quitter les lieux incombant à la société KLM et à la société EFI [Localité 10], supportée à 75% par la société KLM et à 25% par la société EFI [Localité 10],

REJETTE la demande d’astreinte assortissant l’obligation de payer l’arriéré locatif,

REJETTE la demande d’astreinte assortissant l’obligation de payer l’indemnité d’occupation courante,

RAPPELLE que le juge de l’exécution est la juridiction compétente pour liquider les astreintes, sauf précision contraire de la décision,

REJETTE la demande tendant à déclarer la présente décision exécutoire sur minute,

CONDAMNE in solidum les sociétés KLM et EFI [Localité 10] à payer à Mme [I] [B] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum les sociétés KLM et EFI [Localité 10] la somme de

2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les sociétés KLM et EFI [Localité 10] dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION