TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Yossey-Bobor YOMO

M^e Yves ARDAILLOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34FS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Yossey-Bobor YOMO, avocat au barreau du Val d’Oise,

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 3], Irlande

représentée par M^e Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34FS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2021, l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH a donné à bail à compter du 27 mai 2021 à Monsieur [N] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer de 313,63 euros hors charges.

Considérant que Monsieur [N] [P] avait sous-loué de manière non autorisée le logement sur la plate-forme de location Airbnb, l’établissement Paris Habitat – OPH a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 4 janvier 2024 et 8 janvier 2024, Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— recevoir l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé ;

— prononcer la résiliation du bail liant l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH à Monsieur [N] [P] pour sous-location illicite ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 4], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meubles du choix du requérant été ce, en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Monsieur [N] [P] à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes et majoré de 30% à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH la somme de 342 euros au titre des sous-loyers illicites, à parfaire ;

— condamner la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH la somme de 58,26 euros au titre des frais encaissés à raison de la sous-location, à parfaire ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company à communiquer, sous astreinte de 100 euros jour de retard à compter de la décision à intervenir à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH l’ensemble des relevés faisant apparaître :

l’ensemble des locations réalisées par Moniseur [N] [P] via le site Airbnb et les sommes qu’il a perçues à ce titre ;l’ensemble des frais facturés par la société Airbnb tant à Monsieur [N] [P] qu’à ses locataires au titre de la mise en location du logement de Monsieur [N] [P] -rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et caution ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company à verser à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de constat d’huissier et de sommation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024, à laquelle l’ensemble des parties a été représenté. Un renvoi a été ordonné à l’audience du 11 septembre 2024, avec établissement d’un calendrier de procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2024.

L’établissement [Localité 8] Habitat-OPH, représenté par son conseil, a sollicité oralement et avant le dépôt de ses conclusions, un jugement avant dire droit aux fins de communication de différentes pièces sous astreinte, tel que cela est explicité dans les conclusions qu’il a déposées à l’audience.

Aux termes de ses conclusions, il demande de :

— recevoir l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé ;

— prononcer la résiliation du bail liant l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH à Monsieur [N] [P] pour sous-location illicite ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 4], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meubles du choix du requérant été ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Monsieur [N] [P] à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes et majoré de 30% à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH la somme de 342 euros au titre des sous-loyers illicites, à parfaire ;

— condamner la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH la somme de 58,26 euros au titre des frais encaissés à raison de la sous-location, à parfaire ;

— condamner la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral

— condamner la société Airbnb Ireland Unlimited Company à payer à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice financier

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company à communiquer, sous astreinte de 100 euros jour de retard à compter de la décision à intervenir à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH l’ensemble des relevés faisant apparaître :

l’ensemble des locations réalisées par Moniseur [N] [P] via le site Airbnb et les sommes qu’il a perçues à ce titre ;l’ensemble des frais facturés par la société Airbnb tant à Monsieur [N] [P] qu’à ses locataires au titre de la mise en location du logement de Monsieur [N] [P] -rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et caution ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb Ireland Unlimited Company à verser à l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [P] et la société Airbnb aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de constat d’huissier et de sommation.

Par ailleurs, et sur la demande de caducité de l’assignation de la société Airbnb formée par Monsieur [N] [P] dans ses conclusions déposées à l’audience, il considéré qu’aucune caducité de l’assignation de la société Airbnb n’était encourue, la société ayant été représentée à l’audience, et aucun grief n’étant constaté.

La société Airbnb, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

— à titre principal :

juger que la société Airbnb Ireland UC s’en remet à la justice concernant la demande de communication du relevé de transactions formée par l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH ;renvoyer l’affaire à une audience ultérieure pour permettre aux parties de conclure sur le fond, en considération des éléments qui auront pu être communiqués dans le cadre de la procédure ;-à titre subsidiaire :

débouter l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH de toute demande de restitution des frais de service que la société Airbnb Ireland UC a perçus au titre des sous-locations effectuées par Monsieur [N] [P] fondée sur les articles 546 et 547 du code civil ;débouter l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH de toutes ses demandes indemnitaires dans la mesure où aucune faute civile délictuelle ne peut être imputée à la société Airbnb Ireland UC ;-en conséquence :

débouter l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société Airbnb Ireland UC ;condamner l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH à verser à la société Airbnb Ireland UC la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner l’établissement [Localité 8] Habitat OPH aux entiers dépens de la présente instance.

Dans ses observations orales, elle précise ne pas avoir elle-même soulevé la caducité de l’assignation la concernant.

Monsieur [N] [P], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il demande de :

— dire et juger caduque l’assignation saisissant le tribunal ;

— débouter l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH de ses demandes ;

— le condamner à verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses observations orales, il a indiqué s’en rapporter sur la demande de jugement avant dire droit.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’injonction de produire des pièces sous astreinte

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie ou un tiers détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte, s’il n’existe pas d’empêchement légitime tenant soit au respect de la vie privée, (sauf si la mesure s’avère nécessaire à la protection des droits et libertés d’autrui), soit au secret professionnel.

L’article 142 du code de procédure civile, également sur renvoi aux articles 138 et 139 du même code, précise que, si, dans le cours d’une instance, une partie sollicite la production d’éléments de preuve détenus par une autre partie ou une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. Le juge, s’il estime cette demande fondée, c’est-à-dire non pas destinée à pallier sa propre carence dans l’administration de la preuve, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Ces règles relatives à la communication des éléments de preuve ne sont pas réservées aux procédures de référé, et ont également vocation à s’appliquer aux instances au fond, aucune de ces dispositions n’imposant que les demandes de production de pièces soient formées en référé préalablement au procès au fond.

Par ailleurs, conformément aux articles 546 à 549 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits qui appartiennent par accession au propriétaire.

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH soutient qu’à défaut de communication volontaire des relevés de transaction Airbnb, et afin d’évaluer le montant des sommes perçues tant par Monsieur [N] [P] que par la société Airbnb au titre des sous-locations illicites, il y a lieu de condamner in solidum et sous astreinte les défendeurs à lui transmettre les relevés faisant apparaître l’ensemble des locations réalisées par Monsieur [N] [P] via le site Airbnb et les sommes qu’ils a perçues à ce titre, ainsi que l’ensemble des frais et commissions facturés par la société Airbnb tant à Monsieur [N] [H] qu’à ses locataires au titre de la mise en location du logement.

Si la société Airbnb ne s’oppose pas à la transmission de tels éléments à la condition qu’une décision de justice avant dire-droit le lui enjoigne, considérant que l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH n’est pas un « tiers autorisé » à recevoir ces éléments, à et qu’à défaut d’une telle injonction, elle s’expose à la violation de ses obligations en vertu du règlement général sur la protection des données du 27 avril 2016 (RGPD) ainsi que des dispositions de l’article 226-22 du code pénal, et si Monsieur [N] [P] s’en rapporte à la décision de la juridiction sur ce point, encore faut-il, pour qu’une telle injonction soit prononcée, que l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH justifie que cette demande soit d’une part justifiée, c’est-à-dire qu’au regard des éléments d’ores et déjà produits, elle soit nécessaire pour établir la preuve des sous-locations et du préjudice qui en découle, et d’autre part, qu’elle ne soit pas destinée à pallier sa carence dans l’administration de la preuve.

A ce titre, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH verse, à l’appui de ses demandes, outre le contrat de location, un procès-verbal de constat du 3 juillet 2023 dressé par commissaire de justice aux termes duquel le commissaire de justice s’est connecté sur le site « Airbnb.fr » et a sélectionné une réservation de logement dans le [Localité 1] du 18/07/2023 au 25/07/2023 pour une personne, a centré ses recherches autour de l'[Adresse 7], et a identifié à la location un logement proposé par une personne dénommée " [N] ", qui est mentionné membre depuis avril 2021 et hôte depuis 6 mois. Le commissaire de justice relève que l’appartement est proposé au prix de 57 euros par nuit, outre 68 euros de frais de service, et que six commentaires ont été laissés en décembre 2022, janvier 2023 et juin 2023. Il convient de relever que deux des six commentaires indiquent que le séjour a duré une nuit, et que le plus ancien étant daté du mois de décembre 2022, ce qui correspond à la date d’ancienneté en qualité d’hôte de l’auteur de l’annonce. Il résulte ainsi de ce constat que le prix de la nuit est connu, de même que les frais de service facturés, et que six personnes ont séjourné au moins une nuit au cours des six mois précédent le constat, et qui correspondent à la durée de mise en location du logement sur la plateforme.

Or, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH ne produit aucun autre élément permettant d’envisager que les voyageurs ont séjourné plus d’une nuit, ni que d’autres réservations ont pu être accomplies à d’autres dates ou pour des durées plus longues.

Il en résulte que l’établissement [Localité 8] Habitat-OPH apporte suffisamment la preuve des sous-locations aux six voyageurs indiqués dans les commentaires entre les mois de décembre 2022 et de juillet 2023, ainsi que du coût de celles-ci d’une part. D’autre part, à défaut d’éléments versés aux débats permettant d’envisager une plus grande fréquence de la sous-location du bien, ou l’existence d’une sous-location sur une durée plus longue qu’au cours des six mois ayant précédé le constat, l’injonction de produire les relevés de transaction Airbnb de Monsieur [N] [P] conduirait à faire peser sur le défendeur sa propre carence dans l’administration de la preuve.

Dans ces conditions, la demande tendant à ce qu’il soit fait injonction aux défendeurs de produire, avant dire droit, les relevés faisant apparaître l’ensemble des locations réalisées par Monsieur [N] [P] via le site Airbnb et les sommes qu’il a perçues à ce titre, ainsi que l’ensemble des frais facturés par la société Airbnb tant à Monsieur [N] [P] qu’à ses locataires au titre de la mise en location du logement de Monsieur [N] [P] sera rejetée.

Sur la demande de caducité de l’assignation

Selon l’article 688 du code de procédure civile, la juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l’acte complété par les indications prévues à l’article 684-1 ou selon le cas, à l’article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.

S’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlement européen ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;

2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

Le juge peut prescrire d’office toutes diligences complémentaires, notamment donner commission rogatoire à toute autorité compétente aux fins de s’assurer que le destinataire a eu connaissance de l’acte et de l’informer des conséquences d’une abstention de sa part.

Toutefois, le juge peut ordonner immédiatement les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.

Monsieur [N] [P] soutient dans ses écritures que le délai de six mois prévu à cet article n’a pas été respecté, de sorte que la caducité de l’assignation doit être prononcée.

Ce texte ne prévoit pas que la sanction du défaut du respect du délai de six mois précité soit la caducité de l’assignation, mais détermine uniquement les conditions dans lesquelles le juge peut statuer au fond lorsqu’en cas d’assignation délivrée à l’étranger, il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile.

En l’espèce, la société Airbnb a été assignée à l’audience du 19 mars 2024 à son siège social en Irlande par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, et l’acte de transmission de la demande de signification ou de notification dans un autre Etat membre en application du règlement (UE) n° 2020/1784 du parlement européen et du conseil du 25 novembre 2020 est joint. La société Airbnb ayant été représentée par son avocat à l’audience du 19 mars 2024, et à l’audience du 11 septembre 2024, elle a eu connaissance de l’acte en temps utile, de sorte que la condition de l’expiration d’un délai de six mois n’est pas requise, et qu’il peut donc être statué au fond.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [P] tendant à prononcer la caducité de l’assignation saisissant le tribunal sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail pour sous-location illicite

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le bail produit aux débats précise que le logement est conventionné et que le preneur est informé que l’appartement est régi par la législation sur les habitations à loyers modérés, en vertu d’une convention conclue entre l’Etat et l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH, et qui ouvre au preneur le droit à l’aide personnalisée au logement. Il précise en outre que le contrat est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne, et qu’il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent bail. Il prévoit en outre un loyer de 313,63 euros.

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH justifie, par la production du constat de commissaire de justice du 3 juillet 2023, que le bien a été sous-loué à six reprises entre le mois de décembre 2022, soit en moyenne une fois par mois, pour un prix de 57 euros par nuit, et donc par location.

Au regard de la faible ancienneté du bail, qui avait été conclu au mois de mai 2021, de la durée pendant laquelle les sous-locations se sont produites, soit à six reprises au cours d’une période de six mois de décembre 2022 à juin 2023, et de la somme de 57 euros perçue par location, ce qui correspond à une part non négligeable du montant total du loyer de 313,63 euros par mois, et ce, alors qu’il s’agit d’un logement conventionné dont le montant du loyer est modéré et qui ouvre ainsi au droit de percevoir des aides personnalisées au logement au regard des conditions de ressources du locataire, et dont le corolaire nécessaire est son occupation personnelle des lieux, le manquement doit être qualifié de suffisamment grave en l’espèce pour entrainer la résiliation du bail aux torts du preneur, et ce, quand bien même le locataire a régulièrement payé ses loyers.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

La résiliation du bail étant prononcée, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Le recours à la force publique étant autorisé, il n’est pas nécessaire d’assortir l’expulsion d’une astreinte. La demande de l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH sera donc rejetée sur ce point.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

La charge de la preuve de l’entrée dans les lieux par voie de fait pèse sur le propriétaire. Le simple fait de ne pas disposer d’un titre pour entrer dans les lieux n’est pas constitutif en soi d’une voie de fait.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] est entré dans les lieux par l’effet du bail, et n’est donc pas entré dans les lieux par voie de fait.

Il en résulte que la demande tendant à supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Sur la demande de paiement d’indemnités d’occupation majorées à compter de la résiliation du bail

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majorée de 30%, au regard de la sous-location du bien pendant la période de location, alors qu’il s’agit d’un logement social.

Au regard de la dernière date de sous-location, au mois de juin 2023, soit plus d’un an avant que soit prononcé la résiliation du bail, et sans qu’il n’ait été établi que de nouvelles sous-locations se soient produites, il n’y a pas lieu de prononcer de majoration de 30%.

Monsieur [N] [P] sera donc condamné à verser, à l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH et à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés.

Sur la demande de condamnation de la somme de 342 euros au titre des sous-loyers

Sur la demande à l’égard de Monsieur [N] [P]

Aux termes de l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Il ressort des dispositions de l’article 547 du code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, le sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession.

En l’espèce, il résulte du constat de commissaire de justice du 3 juillet 2023 que Monsieur [N] [P] a sous-loué le bien à six reprises entre les mois de décembre 2022 et de juin 2023, et que l’annonce mentionnait un prix de location à hauteur de 57 euros par nuit, ce qui correspond à la somme totale de 342 euros.

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH est ainsi fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [N] [P] à lui verser la somme de 342 euros au titre des fruits civils issus de la sous-location illicite.

Sur la demande de condamnation in solidum de la société Airbnb Ireland UC avec Monsieur [N] [P] au titre de la restitution des fruits civils

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH soutient que la société Airbnb Ireland UC doit être condamnée in solidum à la restitution des fruits civils avec Monsieur [N] [P], considérant qu’en raison de sa qualité d’éditeur de contenu, elle était en partie responsable de la sous-location illicite mise en œuvre par le locataire d’un logement social et a, à ce titre, engagé sa responsabilité délictuelle à son égard.

La société Airbnb Ireland UC conteste avoir la qualité d’éditeur de contenu, et soutient n’être intervenue qu’en tant que simple hébergeur, faute de rôle actif dans les contenus publiés, et en tout état de cause n’avoir perçu aucune somme au titre des locations.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 6 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique dispose :

(…)

2. Les personnes physiques ou morales qui assurent, même à titre gratuit, pour mise à disposition du public par des services de communication au public en ligne, le stockage de signaux, d’écrits, d’images, de sons ou de messages de toute nature fournis par des destinataires de ces services ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d’un destinataire de ces services si elles n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère manifestement illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où elles en ont eu cette connaissance, elles ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible.

(III)

7. Les personnes mentionnées aux 1 et 2 ne sont pas soumises à une obligation générale de surveiller les informations qu’elles transmettent ou stockent, ni à une obligation générale de rechercher des faits ou des circonstances révélant des activités illicites.

Le précédent alinéa est sans préjudice de toute activité de surveillance ciblée et temporaire demandée par l’autorité judiciaire.

La demande de l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH étant fondée sur la responsabilité délictuelle combinée aux dispositions de l’article 6 de la LCEN, il importe peu que les fonds n’aient pas transité par la société Airbnb Ireland UC. En effet, il convient d’examiner si elle a agi en l’espèce en tant que simple hébergeur ou en tant qu’éditeur de contenu, et si cette dernière qualité est retenue, si elle a, en cette qualité, commis une faute ayant causé un préjudice à l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH.

Pour déterminer si une société a une qualité de simple hébergeur, visée par ce texte, ou d’éditeur, il convient d’examiner si la preuve d’un rôle actif de nature à lui conférer une connaissance ou un contrôle des données est apportée par la partie demanderesse en l’espèce.

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH produit de plusieurs documents issus du site internet de la société Airbnb Ireland UC, exposant les règles qu’elle a entendu appliquer aux annonces qu’elle diffuse.

Ainsi, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH produit :

— les conditions relatives à la « tarification intelligente » permettant à l’hôte d’activer une mécanisme dit de tarification intelligente permettant d’ajuster les prix automatiquement en fonction de la demande afin d’optimiser la tarification ;

— un document intitulé « valeurs de la communauté » qui interdit notamment d’accomplir des transactions en hors du système de paiement d’Airbnb, de commettre une fraude à la réservation ou à la carte de crédit, de blanchir de l’argent, de fournir des informations inexactes concernant l’emplacement du logement, d’indiquer des dates de disponibilité incorrectes, d’induire les personnes en erreur sur le type, la nature ou les caractéristiques du logement, de remplacer une annonce par une autre, de publier des annonces fausses ou frauduleuses, de laisser de faux commentaires, de courir à des pratiques trompeuses en matière de prix ;

— un document intitulé « conditions de service relatives aux paiements », qui précise que les utilisateurs autorisent Airbnb Payments, directement ou par l’intermédiaire de tiers, à effectuer toutes les enquêtes qu’il jugera nécessaires pour vérifier leur identité et les informations fournies, ce qui peut inclure la vérification de l’identité et le cas échéant de celle du représentant ou du bénéficiaire effectif dans les bases de données de tiers ou d’autres sources, la demande de rapports à l’autres prestataires de services, la demande de fournir une pièce d’identité gouvernementale pour la vérification du nom, du lieu et date de naissance, de l’adresse, de la nationalité et/ou d’autres informations jugées nécessaires, et précisant que le service Airbnb Payments se réserve la possibilité de résilier, suspendre ou limiter l’accès aux services de paiement dans le cas où il ne serait pas en mesure d’obtenir ou de vérifier l’une quelconque des informations. Ce même document précise les conditions dans lesquelles l’hôte peut recevoir le paiement des nuitées et des frais, la gestion des demandes d’indemnisation pour dommages et le montant de ces dommages.

La société Airbnb Ireland UC produit elle-même les conditions de service qui précisent que la plateforme Airbnb offre un outil en ligne permettant aux utilisateurs de publier, de proposer, de rechercher et de réserver des services. Si ces conditions de service précisent qu’elle ne contrôle ni ne gère les annonces, et que l’hôte est responsable des contenus qu’il diffuse, elle indiquent également que la société se réserve le droit de mener des enquêtes volontaires de sa propre initiative pour détecter, identifier et supprimer ou désactiver l’accès à un contenu illégal ou incompatible, et de prendre toutes les mesures nécessaires conformément aux présentes conditions.

Il résulte de ces éléments que la société Airbnb Ireland UC oblige les hôtes à respecter un certain nombre de valeurs et de règles applicables, qu’elle a un rôle en matière de tarification et de conditions d’annulation des réservations, qu’elle vérifie elle-même, à l’aide de la réception de documents sollicités (notamment d’identité), un certain nombre d’informations quant à l’hôte, qu’elle se réserve la possibilité de sanctionner un hôte en résiliant, suspendant ou limitant l’accès aux services, en cas d’inobservation de ses engagements, ce qui témoigne du rôle actif qui est le sien quant au contenu des informations contenues dans les annonces qu’elle publie.

Au surplus, il résulte du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 3 juillet 2023 que l’annonce de Monsieur [N] [P] précise qu’il est un particulier et que son identité a été vérifiée, qu’en vertu du règlement intérieur, un voyageur maximum est admis, que le logement ne convient pas aux enfants ni aux bébés, et fixe les conditions d’annulation. De plus, la fiche de Monsieur [N] [P] précise qu’ont été vérifiées l’identité, l’adresse email et le numéro de téléphone. Ces éléments témoignent de vérifications accomplies par la société Airbnb quant au contenu même des informations données par Monsieur [N] [P] via la plateforme, au-delà de la simple diffusion d’informations.

Compte tenu de ces éléments, la société Airbnb doit recevoir la qualification d’éditeur et non de simple hébergeur.

Si sa qualité d’éditeur est en l’espèce retenue, encore faut-il, pour que sa responsabilité délictuelle soit engagée, qu’une faute soit caractérisée.

En l’espèce, elle a laissé Monsieur [N] [P] diffuser une annonce illicite aux fins de sous-location d’un logement social, ce qui a conduit à six séjours illicites. Une simple demande de transmission du bail lors de la création de l’annonce, était en l’espèce de nature à faire immédiatement échec à la diffusion de l’annonce, celui-ci mentionnant qu’il s’agissait d’un logement social.

Ainsi, en se limitant à vérifier l’identité de l’hôte sans s’assurer que le bien pouvait effectivement faire l’objet d’une sous-location, la société Airbnb Ireland UC a largement contribué à la violation, par le locataire de ses obligations contractuelles. La faute de la société Airbnb Ireland UC est d’autant plus caractérisée qu’elle prélève des frais à l’occasion des différentes transactions, et qu’elle dispose ainsi de ressources lui permettant de procéder à de telles vérifications.

Par conséquent, la faute de la société Airbnb doit être retenue en l’espèce.

S’agissant du préjudice, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH soutient qu’il est constitué d’un préjudice économique à raison de l’impossibilité de louer le logement sur de courtes durées pour un loyer plus important, et qu’il doit être évalué à 342 euros.

Néanmoins, il convient de relever qu’en sa qualité de bailleur social, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH ne pouvait mettre ce bien en location de courte durée, et que sur la période considérée, le locataire a réglé la totalité de ses loyers, qui sont supérieurs aux montants des fruits civils issus des sous-locations non-autorisées.

Il en résulte qu’en l’espèce, l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH ne justifie pas d’un préjudice économique à l’égard de la société Airbnb Ireland UC , de sorte qu’il sera débouté de sa demande au titre de condamnation in solidum avec Monsieur [N] [P] au titre des fruits civils.

Sur la demande de condamnation aux frais encaissés à raison de la sous-location

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH soutient que la somme de 58,26 euros facturée par la société Airbnb aux voyageurs ayant séjourné au domicile de Monsieur-Jean [O] [P] constituent des fruits civils au sens de l’article 546 du code civil précité, et qu’en sa qualité de propriétaire, elle lui revient par accession en sa qualité de propriétaire.

La société Airbnb Ireland UC s’y oppose, considérant qu’il s’agit de frais ne pouvant être assimilés à des fruits civils.

Selon le constat de commissaire de justice du 3 juillet 2023, la somme de 68 euros, pour 7 nuits, est sollicitée lors de la demande de réservation pouvant être faite à partir de l’annonce postée sur le site Airbnb par Monsieur [N] [P].

Ces frais consistent en une commission réglée par le voyageur au site Airbnb pour l’utilisation du service, et sont donc distinct des sous-loyers réglés par le voyageur au locataire au titre du séjour. Ils ne constituent ainsi pas des fruits civils, mais des impenses utiles à la perception du sous-loyers, et ne sauraient, par conséquent, revenir au propriétaire.

Dans ces conditions, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH à l’égard de la société Airbnb

L’établissement [Localité 8] Habitat – OPH fait valoir que la mise en location de logements sociaux sur la plateforme Airbnb dégrade la perception qu’ont les locataires et les Français en général de la gestion, par l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH, de son parc social, alors même qu’il est l’un des principaux bailleurs de la région parisienne, qu’il a vocation à assurer le logement de personnes en situation de grande précarité et qu’au regard de la pénurie de logements, la durée moyenne d’attente d’un logement social est de 4 à 10 ans, et évalue son préjudice à la somme de 10 000 euros.

La société Airbnb Ireland UC expose que l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH ne démontre pas qu’un préjudice d’image lui ait été causé.

En l’espèce, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH n’apporte aucun élément de preuve afin d’établir que les six sous-locations opérées par Monsieur [N] [P] aient eu une incidence sur l’image que des tiers pouvaient de faire de la manière dont il gère son parc social.

Il ne justifie ainsi d’aucun préjudice d’image.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier formée par l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH à l’égard de la société Airbnb

En l’espèce, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH fait valoir que le développement important des sous-locations sur la plateforme Airbnb l’a obligé à engager des sommes importantes pour la surveillance des sous-locations interdites, et qu’il a dû mobilier plusieurs salariés pour vérifier la dénonciation des sous-locations du logement litigieux via la plateforme Airbnb, soit du temps et des moyens pour faire une enquête.

Il ne produit néanmoins que le procès-verbal de constat du 3 juillet 2023 à l’appui de sa demande indemnitaire, à l’exclusion de toute autre pièce justificative relative aux moyens humains et logistiques qu’il déclare avoir engagés en l’espèce.

Il ne justifie ainsi pas du préjudice qu’il allègue.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] succombe en l’ensemble de ses demandes, de sorte que les dépens seront mis à sa charge. Il n’y a pas néanmoins par lieu d’y inclure les frais de constat de commissaire de justice, qui ne relèvent pas des frais nécessaires au titre de l’article 696 du code de procédure civile, mais des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ni des frais de sommation, aucune sommation n’ayant été faite en l’espèce.

La demande de condamnation in solidum de la société Airbnb aux dépens sera par ailleurs rejetée dans la mesure où elle ne fait l’objet d’aucune condamnation au titre du présent jugement.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [N] [P] à verser la somme de 600 euros à l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH et de débouter les autres demandes formées à ce titre.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

Rejette la demande à ce qu’il soit enjoint, avant dire droit, in solidum à Monsieur [N] [P] et à la société Airbnb Ireland UC de produire sous astreinte :

— les relevés de transaction faisant apparaître les locations réalisées par Monsieur [N] [P] via le site Airbnb et les sommes perçues à ce titre ;

— les relevés de transaction faisant apparaître les frais facturés par la société Airbnb à Monsieur [N] [P] et à ses locataires au titre de la mise en location du logement ;

Rejette la demande de Monsieur [N] [P] tendant à déclarer caduque l’assignation saisissant le tribunal ;

Ordonne la résiliation du bail conclu entre l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH et Monsieur [N] [P] et portant sur l’appartement situé [Adresse 5] à compter de la présente décision ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [P] de libérer les lieux :

Dit qu’à défaut pour Monsieur [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH pourra, après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Rejette la demande tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] [P] à verser, à l’établissement [Localité 8] Habitat- OPH et à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

Condamne Monsieur [N] [P] à verser à l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH la somme de 342 euros au titre des fruits civils issus de la sous-location illicite ;

Déboute l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH de sa demande tendant à ce que la société Airbnb Ireland UC soit condamnée à lui verser la somme de 342 euros in solidum avec Monsieur [N] [P] ;

Déboute l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH de sa demande tendant à ce que la société Airbnb Ireland UC lui verse 58,26 euros au titre des frais encaissés pour la sous-location ;

Déboute l’établissement [Localité 8] Habitat -OPH de sa demande tendant à ce que la société Airbnb Ireland UC lui verse 10 000 euros en réparation d’un préjudice d’image ;

Déboute l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH de sa demande tendant à ce que la société Airbnb Ireland UC lui verse 2000 euros en réparation d’un préjudice financier ;

Condamne Monsieur [N] [P] à verser à l’établissement [Localité 8] Habitat – OPH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [N] [P] aux dépens, dont ne dépendent pas les frais de constat et de sommation ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision et rappelle en conséquence que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34FS