TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : AEW [Localité 1] COMMERCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05747 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJVK

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] représenté par son syndicat Le cabinet JEAN-CHARPENTIER – AGENCE BOTZARIS

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : 1811

DÉFENDERESSE

AEW [Localité 1] COMMERCES

S.C.P.I. dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 23 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05747 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJVK

EXPOSE DU LITIGE

La société AEW [Localité 1] COMMERCES est propriétaire du lot n°29 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré An [Cadastre 1][Adresse 4] BH, soumis au régime de la copropriété représentant au total 480 /10152ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEAN CHARPENTIER – AGENCE BOTZARIS, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société AEW [Localité 1] COMMERCES, pris en la personne de son représentant légal, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

764 euros au titre des charges courantes est frais impayés (échéance du 4e trimestre 2025 incluse),4 500 euros de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il sollicite en outre la capitalisation des intérêts.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société AEW [Localité 1] COMMERCES n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’oralité des débats et les observations écrites de la défenderesse

En application des articles 761 et 817 du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat devant le juge de proximité et la procédure est orale. Il en résulte qu’à l’exception des demandes de délais de paiement formées sur le fondement de l’article 832 du même code, les parties doivent comparaître pour présenter oralement leurs prétentions et moyens à l’audience, leurs écritures ne pouvant suppléer leur absence.

En l’espèce, la société AEW [Localité 1] COMMERCES, qui a adressé un courrier au greffe arrivé le 9 février 2026 avant l’audience, ne s’est pas présentée ni fait représenter à l’audience du 18 février 2026, de sorte que ce courrier, non soutenu oralement, ne peut être pris en considération et sera écarté des débats.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour,un décompte actualisé au 1er octobre 2025,les impayés de charges du 30 mars 2023 au 1er octobre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021, 2022, 2023 et 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2022 à 2024 ,vote des budgets prévisionnels de 2022 à 2025,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une mise en demeure de payer la somme de 2 753,91 euros adressée le 3 décembre 2024 à la société AEW [Localité 1] COMMERCES (AR non produit),le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société AEW [Localité 1] COMMERCES au paiement de la somme de 764 euros au titre de charges impayées. Il ressort toutefois du décompte produit que ce montant inclut, d’une part, des frais pour 164,40 euros, d’autre part, un appel de fonds du 1er octobre 2025 à hauteur de 318 euros et un appel de fonds pour travaux de 15,90 euros.

Les appels de fonds datés du 1er octobre 2025 (318 euros au titre des charges courantes et 15,90 euros au titre des travaux), sont certes techniquement exigibles à cette date, mais l’assignation a été délivrée dès le 2 octobre 2025, soit le lendemain de leur émission. Dans un tel contexte, il ne peut être considéré que le copropriétaire ait disposé d’un délai raisonnable pour s’acquitter spontanément de ces nouvelles sommes, à peine d’être immédiatement attrait devant le juge. Il n’est justifié ni de relance spécifique ni d’aucun retard caractérisé sur ces postes précis.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 265,70 euros portant sur la période allant du 30 mars 2023 au 25 septembre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 265,70 euros.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 164,40 euros se décomposant comme suit :

[Immatriculation 1] euros de frais de relance (18 mars 2024 et 12 juin 2024)120 euros de frais de mise en demeure par avocat (12 décembre 2024).

Il n’est pas établi que les frais de relance ont été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme de 44 euros à ce titre sera par conséquent rejetée.

Par ailleurs, les frais de mise en demeure relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, aucune somme ne sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, si la société AEW [Localité 1] COMMERCES a manqué à son obligation de régler les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie que d’un arriéré limité à la somme de 265,70 euros et ne produit aucun élément établissant un comportement particulièrement déloyal ou dilatoire ni un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation au paiement du principal avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

Il sera également relevé que, compte tenu du montant modeste du litige, le syndicat des copropriétaires aurait pu, préalablement à la saisine du tribunal, recourir à un mode amiable de résolution des différends, tel qu’une tentative de médiation ou de conciliation. Cette abstention, ne permet pas de caractériser un comportement suffisamment fautif du copropriétaire pour justifier, en sus de la condamnation au paiement des charges, l’allocation de dommages-intérêts supplémentaires.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation pour la somme due au titre des charges courantes impayées sera fixé au 2 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant particulièrement élevé, sans rapport avec la réalité du préjudice invoqué, le syndicat des copropriétaires a, ce faisant, fait échec à l’objectif poursuivi par l’article 750-1 du code de procédure civile, qui est de favoriser, pour les litiges de faible enjeu financier, le recours préalable à un mode amiable de règlement des différends. Une tentative de médiation ou de conciliation aurait en effet pu permettre de parvenir à un règlement amiable et d’éviter ainsi la présente instance et les frais de commissaire de justice et d’avocat qu’elle a générés.

Aussi, par dérogation au principe de l’article 696 du code de procédure civile, il sera laissé à la charge du syndicat des copropriétaires les frais d’assignation qu’il a exposés, seuls étant mis à la charge de la société AEW [Localité 1] COMMERCES les frais de signification de la présente décision.

Compte tenu du montant modeste de la condamnation prononcée et des circonstances rappelées ci dessus, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition réputé contradictoire et en premier,

CONDAMNE la société AEW [Localité 1] COMMERCES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet JEAN CHARPENTIER – AGENCE BOTZARIS la somme de 265,70 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 30 mars 2023 au 25 septembre 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 2 octobre 2025 pour la somme due au titre des charges courantes impayées,

CONDAMNE la société AEW [Localité 1] COMMERCES aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente