TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à M^e AZEROUAL et M^e VALENTE D’ANDREA

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e MARRIÉ et M^e SAMAMA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/00087 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZUJ

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. ISAMBERT ARAGO-GESTION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TGLD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0010

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. COBENKO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00087 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZUJ

S.A.R.L. SENSATION CLUB [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B997

S.A.R.L. LE WAX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1267

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à diposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Cobenko est propriétaire, dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 6] à [Localité 1], du lot n°1 constituant un local commercial donné à bail à la société SARL Le Wax qui exploite une activité de discothèque.

Un litige persistant depuis 2006 oppose le syndicat des copropriétaires et la SARL Cobenko sur les surprimes d’assurance payées par le syndicat des copropriétaires en raison de l’activité de discothèque exercée dans les locaux de la SARL Cobenko et dont il demande le remboursement au tite de la clause d’aggravation des charges prévue par le règlement de copropriété.

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00087 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZUJ

Par un arrêt définitif du 8 décembre 2010, la cour d’appel de [Localité 1] a condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires les surprimes d’assurance exigibles à compter de l’exercice 2006, pour les années 2006 à 2008.

Par un deuxième arrêt confirmatif, rendu par la cour d’appel de [Localité 1] le 21 octobre 2015, la SARL Cobenko a de nouveau été condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires les surprimes d’assurance.

Le pourvoi formé par la SARL Cobenko à l’encontre de cette décision a été rejeté par arrêt du 5 janvier 2017.

Par arrêt en date du 11 octobre 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a notamment :

— condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 98 928, 98 euros au titre des suprimes d’assurance des années 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la SARL Le Wax à garantir la SARL Cobenko de la condamnation prononcée contre elle au titre des suprimes d’assurance pour les années 2012 à 2016 inclus.

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2017, la SARL Le Wax a cédé à la SARL Sensation Club [Localité 1] le fonds de commerce de « café, brasserie, restaurant, musique » qu’elle exploitait sous l’enseigne CLUB 15 au sein du local commercial.

La SARL Sensation Club [Localité 1] exerce ainsi une activité consistant à organiser divers évènements privés ou professionnels au sein du local commercial.

Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2018, la SARL Sensation Club [Localité 1] a adressé à la SARL Cobenko une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er janvier 2019.

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, la SARL Cobenko et la SARL Sensation Club [Localité 1] ont conclu un nouveau contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2028.

Par acte d’huissier signifié le 29 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Cobenko en paiement de surprimes d’assurance.

Le 17 février 2023, la SARL Cobenko a fait assigner la SARL Le Wax et la SARL Sensation Club [Localité 1].

Les deux affaires ont été jointes.

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00087 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZUJ

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

“ CONDAMNER la société COBENKO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la société ISAMBERT ARAGO GESTION, la somme de 62.440,63 € au titre des surprimes d’assurance des exercices 2017 à 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation jusqu’à parfait paiement ;

— CONDAMNER la société COBENKO à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet ISAMBERT, la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER la société COBENKO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet ISAMBERT, la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société COBENKO en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, la SARL Cobenko demande au tribunal de :

“ Vu l’article 480 du Code de Procédure Civile

Vu les articles 10,10-1,17 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats

A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] mal fondé en toutes ses demandes,

— DEBOUTER LE Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à la Société COBENKO une somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00087 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZUJ

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux entiers dépens de 1 ère instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jacqueline AUSSANT conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit en tout ou en partie aux prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à PARIS 11 ème à l’encontre de la société COBENKO, en ce qui concerne les surprimes d’assurance,

— CONDAMNER la Société LE WAX à garantir intégralement la société COBENKO de toute condamnation en principal, intérêts, relative aux surprimes d’assurances réclamées à la société COBENKO pour l’année 2017 soit la somme en principal de 19 382,76 euros, outre intérêts et frais.

— CONDAMNER la Société SENSATION CLUB [Localité 1] à garantir intégralement la société COBENKO de toute condamnation en principal, intérêts, pour les années 2018 à 2023 soit la somme en principal de 43 057,87 euros, outre intérêts et frais.

— CONDAMNER IN SOLIDUM la Société LE WAX et la Société SENSATION CLUB [Localité 1] à garantir intégralement la société COBENKO de toute condamnation au titre des dommages et intérêts, frais et dépens.

— DEBOUTER la société LE WAX et la société SENSATION CLUB [Localité 1] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER IN SOLIDUM la Société LE WAX et la Société SENSATION CLUB [Localité 1] à payer à la société COBENKO une somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— LES CONDAMNER sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, Avocat au Barreau de PARIS, dont les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2024, la SARL Le Wax demande au tribunal de :

“ Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— DEBOUTER la société COBENKO de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société LE WAX ;

— DEBOUTER la société COBENKO de toute demande de condamnation in solidum des sociétés LE WAX et SENSATION CLUB [Localité 1] ;

— CONDAMNER la société COBENKO au paiement de la somme de 4 000 € au profit de la société LE WAX et au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la société COBENKO aux entiers dépens.”

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00087 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZUJ

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la SARL Sensation Club [Localité 1] demande au tribunal de :

“ Vu les articles 1112-1, 1353, 1355 et 1625 du code civil,

Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

A titre principal,

— DEBOUTER la société COBENKO de l’intégralité de ses demandes;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société LE WAX à garantir intégralement la société SENSATION CLUB [Localité 1] de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société COBENKO à verser la somme de

10 000,00 euros à la société SENSATION CLUB [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.”

Il convient de se référer aux conclusions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 7 janvier 2026 a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL Cobenko à lui verser la somme de 62 440, 63 euros au titre des surprimes d’assurance des exercices 2017 à 2022. Il se réfère au principe établi par le cour d’appel de [Localité 1] dans l’arrêt précité du 8 décembre 2010, selon lequel la surprime exigée par l’assureur de la copropriété doit être prise en charge par la SARL Cobenko en raison de l’activité de discothèque exercée par son locataire. Il affirme que l’arrêt du 21 octobre 2015 a indiqué que l’arrêt du 8 décembre 2010 est revêtu de l’autorité de la chose jugée relativement à l’exigibilité des surprimes litigieuses, pour le passé et pour l’avenir ; que le pourvoi de la SARL Cobenko contre cet arrêt a été rejeté par la cour de cassation. Il rappelle que la même solution a été adoptée par le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 mars 2020 qui a été confirmé par l’arrêt d’appel du 11 octobre 2023 qui reprend la même motivation que celle figurant dans l’arrêt du 21 octobre 2015. Le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre surabondant, que les surprimes d’assurance doivent, en toute hypothèse, être remboursées, par la SARL Cobenko, en application des dispositions du règlement de copropriété qui doivent recevoir application au regard des fautes commises par cette dernière, en ce que l’activité effectivement développée par le locataire de la SARL Cobenko est totalement différente de l’activité faisant l’objet du bail commercial et correspond à une activité d’une catégorie considérée comme dangereuse. Il affirme que la faute caractérisée par la cour d’appel dans son arrêt du 8 décembre 2010 est persistante que dès lors la clause d’aggravation des charges doit continuer à recevoir application. Il indique que l’absence de décision d’assemblée générale concernant le choix de la compagnie d’assurance est indifférente à la résolution du litige.

S’agissant de sa demande formée, dans le cadre de la présente instance pour les exercices 2017 à 2023, il expose que l’établissement exploité sous l’enseigne “Club 15" dans le lot n°1 appartenant à la [M] Cobenko correspond toujours à une discothèque, comme relevé récemment par la préfecture de [Localité 1] dans un courrier du 28 mars 2024 rappelant que l’établissement est classé en type P de 4ème catégorie correspondant à une activité de discothèque. Il expose que les surprimes dues par le syndicat des copropriétaires, pour ces années, en raison de l’exploitation de la discothèque, ont été passées en charges générales de la copropriété et par conséquent supportées par l’ensemble des copropriétaires. Il mentionne que les sommes dues pour chaque année au titre de la suprime d’assurance sont les suivantes :

—  19382, 76 euros pour l’année 2017,

—  7375 euros pour l’année 2018,

—  6 473, 45 euros pour l’année 2019,

—  6 473, 45 euros pour l’année 2020,

—  6 489, 50 euros pour l’année 2021,

—  6 869, 47 euros pour l’année 2022,

—  9 377, 00 euros pour l’année 2023.

Le syndicat des copropriétaires explique que contrairement à ce que soutient la SARL Cobenko, il sollicite régulièrement de son courtier la consultation de plusieurs compagnies d’assurance pour obtenir les meilleures conditions tarifaires possibles.

La SARL Cobenko oppose qu’il ne peut être fait application de la clause d’aggravation des charges figurant au règlement de copropriété pour une activité exercée au sein de l’immeuble non interdite au règlement de copropriété et dont le syndicat des copropriétaires n’a pas demandé l’interdiction. Elle invoque l’absence de justification du vote du contrat d’assurance et d’une surprime. Elle affirme que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les surprimes dont il demande le remboursement ont fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires lors de l’approbation des comptes. Elle considère que les montants litigieux des surprimes pour les années concernées sont arbitraires exposant que la méthode de calcul employée par l’assureur n’est pas communiquée. Elle rappelle que l’établissement a été fermé en raison du covid.

Elle conteste l’autorité de la chose jugée attachée aux arrêts de la cour d’appel mentionnés ci-dessus au motif que la démonstration d’une faute est requise lors de chaque instance.

La SARL Le Wax affirme que le montant de la surprime d’assurance réclamée pour l’année 2017 apparaît démesuré par rapport au montant de la surprime d’assurance réclamée pour les années 2018, 2019 et 2020.

La SARL Sensation Club [Localité 1] affirme que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’activité de la SARL Sensation Club [Localité 1] ne serait pas conforme aux stipulations du bail.

Elle expose que les relevés des dépenses de la copropriété ne font aucune mention du paiement d’une quelconque surprime d’assurance ; que le seul contrat d’assurance produit par le syndicat des copropriétaires a été souscrit auprès de la compagnie Gan par l’intermédiaire du cabinet De Clarens et non par le cabinet Risk-Assur.

Elle en déduit que les éléments produits par le syndicat des copropriétaires sont impropres à démontrer qu’il se serait acquitté du paiement de surprimes d’assurance au titre des exercices 2018 à 2023.

A titre subsidiaire, elle conclut à l’inopposabilité de l’autorité de la chose jugée à son égard, à l’illécité de l’article 36 du règlement de copropriété ; que l’activité de discothèque n’est pas contraire aux stipulations du bail ou au règlement de copropriété ; que les surprimes d’assurance constituent une charge commune qui doit être supportée par l’ensemble des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En application de ces dispositions, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

S’il est exact que le règlement de copropriété comporte une clause d’aggravation de charges dont l’application est subordonnée à la démonstration d’une faute reconnue judiciairement, il est établi que, par les arrêts de la cour d’appel mentionnés ci-dessus, cette cour a dit que la surprime d’assurance due par le syndicat des copropriétaires et liée à l’exploitation dans le lot appartenant à la SARL Cobenko d’une discothèque sera à la charge de cette dernière et l’a condamnée à payer au syndicat les surprimes d’assurance exigibles à compter de l’exercice 2006, pour les années 2006 et 2008 et pour les années 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016.

Comme retenu par les juges d’appel dans l’arrêt rendu le 21 octobre 2015 et l’arrêt d’appel du 11 octobre 2023, relatifs aux surprimes arrêtées à l’année 2011 inclus et 2012 à 2016 inclus, le litige opposant les mêmes parties, la SARL Cobenko et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 6], au sujet d’un même objet, soit les surprimes d’assurance imposées à la copropriété du fait de l’activité exercée dans le lot n° 1 et procédant de la même cause, soit l’exigibilité desdites surprimes à raison d’une clause d’aggravation des charges insérée au règlement de copropriété, la SARL Cobenko ne saurait prétendre à ce qu’un nouveau débat sur cette exigibilité devrait s’instaurer à l’occasion de chacune des demandes en paiement de ces surprimes formée par le syndicat des copropriétaires. Il y a lieu de relever à cet égard que la demande de condamnation émanant du syndicat des copropriétaires n’est formée qu’à l’encontre de la SARL Cobenko; que les deux autres sociétés ne sont dans l’instance qu’au titre d’un appel en garantie ; que le tribunal n’est donc tenu d’analyser les éléments relatifs à la chose jugée qu’à l’égard de la SARL Cobenko.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des surprimes qu’il a réglées au titre de cette activité de discothèque exercée dans le lot n°1 en produisant aux débats les pièces suivantes :

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

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— les relevés des dépenses annuelles de la copropriété pour les années 2017 à 2023 inclus, mentionnant le montant global de l’assurance multirisques, réglée auprès de l’assurance Verlingu, pour l’année 2027 et l’assurance multi-risques [M] assurances pour les années 2018 à 2023,

— l’avis de répartition de la société Allianz pour la prime de l’année 2017 et du courtier en assurance (Risk-Assur [V] [M]) pour les années 2018 à 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires du 6 avril 2018, 3 avril 2019, 17 novembre 2020, 7 mai 2021, 23 mai 20226 juin 2023, 11 juin 2024,

— les attestations de non recours de ces assemblées.

Il ressort de l’analyse combinée de ces éléments, que le montant des surprimes sollicitées est suffisamment justifié par les attestations des courtiers et agents d’assurance versées aux débats outre les relevés des dépenses de la copropriété. Aucune des parties ne démontrant utilement, par des pièces contraires ou autres éléments que les sommes n’auraient pas été mises à la charge de la copropriété.

Par conséquent, la SARL Cobenko sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 62.440,63 euros au titre des surprimes d’assurance des exercices 2017 à 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL Cobenko à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, en se fondant sur l’article 1240 du code civil et en exposant avoir été contraint de faire l’avance des surprimes concernées alors que plusieurs décisions de justice ont affirmé que ces dépenses incombaient à la SARL Cobenko.

La SARL Cobenko oppose qu’elle ignorait le montant des suprimes litigieuses avant la délivrance de l’assignation ; qu’une clause d’aggravation de charges ne permet pas d’imputer à un copropriétaire l’éventuel surcoût des charges ; qu’il était nécessaire de saisir la justice ; que si elle entendait être garantie par son locataire, elle devait justifier d’une décision de justice.

La SARL Cobenko a été condamnée par trois arrêts définitifs de la cour d’appel de [Localité 1] à régler les surprimes d’assurance des années 2006 à 2016 inclus.

En dépit de ces condamnations définitives prononcées, elle persiste dans son refus de s’acquitter des sommes dues à la copropriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires a engagé une nouvelle action judiciaire pour obtenir sa condamnation en paiement.

La résistance abusive au paiement de la société Cobenko est caractérisée. Il convient donc de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

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Sur les appels en garantie

La SARL Cobenko demande la condamnation de :

— la SARL Le Wax à la garantir intégralement de toute condamnation en principal, intérêts, relative aux surprimes d’assurances qui lui sont réclamées pour l’année 2017 soit la somme en principal de

19 382,76 euros, outre intérêts et frais,

— la SARL Sensation Club [Localité 1] à la garantir intégralement de toute condamnation en principal, intérêts, pour les années 2018 à 2023 soit la somme en principal de 43 057,87 euros, outre intérêts et frais,

— in solidum de la société Le Wax et la société Sentation Club [Localité 1] à la garantir intégralement la société Cobenko de toute condamnation au titre des dommages et intérêts, frais et dépens.

Elle invoque les dispositions du bail commercial souscrit initialement le 2 février 1994 puis celles du bail souscrit le 21 janvier 2020. La SARL Cobenko sollicite la condamnation de la SARL Le Wax à la garantir en invoquant l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] précité du 11 octobre 2023. Elle considère qu’il résulte de l’acte de cession du fonds de commerce que la SARL Sensation Club [Localité 1] était parfaitement informée de l’existence des procédures en cours concernant les surprimes d’assurances et a “accepté de faire son affaire personnelle de ladite surprime d’assurance à compter de son entrée en jouissance.”

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL Le Wax ne conteste pas le principe même de sa mise en cause, ne contestant que le montant de la surprime sollicitée au titre de l’année 2017. Elle rappelle qu’elle a cessé d’être locataire des lieux à compter du 23 octobre 2017 ; que dès lors aucune condamnation in solidum ne peut intervenir entre elle la SARL Sensation Club [Localité 1].

La SARL Sensation Club [Localité 1] expose que la SARL Cobenko ne démontre pas la réalité de sa créance. Elle considère qu’en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires et la SARL Cobenko ne précisent pas en quoi le paiement d’une surprime d’assurance à la charge du syndicat des copropriétaires résulterait de l’activité de la SARL Sensation Club [Localité 1].

Elle affirme que la demande de garantie pour toute condamnation au titredes dommages et intérêts, frais et dépens n’est pas motivée et ne repose sur aucun fondement.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SARL Le Wax à la garantir sur le fondement de l’article 1112-1 et l’article 1625 du code civil. Elle affirme que la SARL Le Wax n’a pas entendu informer la SARL Sensation Club [Localité 1] de l’existence de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 3 septembre 2014 ayant déclaré irrecevable le recours en tierce-opposition formé par cette dernière à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 8 décembre 2010.

Elle en déduit que la SARL Le Wax ne lui a pas fourni les informations lui permettant d’avoir une pleine connaissance de l’étendu et des conséquences prévisibles du litige existant entre la SARL Cobenko et les locataires successifs du local commercial concernant les surprimes d’assurance, alors que ces informations revêtaient un caractère déterminant pour apprécier les risques inhérents à l’acquisition du fonds de commerce.

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

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Aux termes de l’article 1103 du code civil (ancien article 1134 du code civil), les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail commercial du 2 février 1994, contient page 10, une clause suivant laquelle si le commerce exercé par le preneur entraînait, soit pour le bailleur, soit pour les locataires, soit pour les voisins, des surprimes d’assurance, le preneur sera tenu tout à la fois d’indemniser le bailleur du montant de la surprime par lui payée et en outre, de le garantir contre toutes réclamations d’autres locataires ou voisin.

Cette disposition contractuelle doit recevoir application conformément à l’article 1103 du code civil précité.

Il convient de condamner la SARL Le Wax, locataire qui exerçait dans les lieux loués l’activité de discothèque, à garantir la société Cobenko de la condamnation prononcée contre elle au titre des surprimes d’assurance pour l’année 2017, étant relevé que la SARL Le Wax ne contestait pas le principe de sa garantie mais uniquement le montant des sommes réclamées.

En outre, il convient de condamner la SARL Sentation Club [Localité 1] à garantir la société Cobenko pour les condamnations prononcées pour les années 2018 à 2023, dans la mesure où elle indique à juste titre que par courrriers des 2 et 13 octobre 2017, elle a donné son accord à la cession du fonds de commerce entre la Sarl Le Wax et la Sarl Sensation Club en faisant état des procédures en cours.

En revanche, la SARL Le Wax et la SARL Sensation Club [Localité 1] ne seront pas condamnées à garantir la SARL Cobenko des autres condamnations prononcées au titre des dommages-intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter l’appel en garantie formé par la SARL Sensation Club [Localité 1] à l’encontre de la SARL Le Wax dans la mesure où il n’est pas démontré que si elle avait eu connaissance de l’irrecevavbilité du du recours contre l’arrêt d’appel du 8 décembre 2010, la SARL Sensation Club [Localité 1] aurait refusé de signer la cession de fonds de commerce, l’existence d’une telle issue étant par nature aléatoire, étant précisé qu’il ressort de termes des courriers des 2 et 13 octobre que la SARL Sensation Club [Localité 1] avait une connaissance précise des procédures en cours.

Sur les demandes accessoires

Les SARL Cobenko, Le Wax et Sensation Club [Localité 1] qui succombent sont condamnées in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Elie Azeroual.

Tenue aux dépens, la SARL Cobenko est condamnée à verser la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter toutes les autres demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], la somme de 62.440,63 euros au titre des surprimes d’assurance des exercices 2017 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation en date du 29 décembre 2021 ;

CONDAMNE la SARL Le Wax à garantir la SARL Cobenko de toute condamnation prononcée contre elle au titre des surprimes d’assurance pour l’année 2017, soit la somme 19 382,76 euros, outre intérêts,

CONDAMNE la SARL Sensation Club [Localité 1] à garantir intégralement la SARL Cobenko de toute condamnation prononcée contre elle au titre des surprimes d’assurance pour les années 2018 à 2023 soit la somme de 43 057,87 euros, outre intérêts,

CONDAMNE la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum les SARL Cobenko, [Adresse 11] et [Adresse 12] aux dépens ;

ACCORDE à Maître Elie Azeroual le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Cobenko à verser la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 mars 2026.

La Greffière La Présidente