TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06145 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHHD

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0145

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 1], comparante à l’audience du 5 novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06145 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHHD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 20 janvier 2005, Madame [G] [I], représentée par son mandataire de gestion immobilière la S.A.R.L. JFT GESTION, a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [X] et Monsieur [F] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant à la date de conclusion du contrat le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1808 euros et 191 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Monsieur [O] [S] est décédé et Madame [T] [X] est restée seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5678,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 février 2025, la S.A.R.L. JFT GESTION a rappelé les termes du commandement de payer à Madame [T] [X] et sollicité la mise en place d’un échéancier de règlement de la dette locative afin de solder celle-ci avant le 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, Madame [G] [I] a fait assigner Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour demander à voir déclarer Madame [T] [X] occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] depuis le 28 janvier 2024, ordonner son expulsion avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant jusqu’à délaissement effectif des lieux, ainsi que la somme de 7132,64 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire au jour de la décision à intervenir et la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer la somme principale de 20957,23 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à la demande de Madame [T] [X], comparante en personne, justifiant du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle Madame [G] [I], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n° 1 régulièrement signifiées à Madame [T] [X] par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, visées par le greffe et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 28 janvier 2024 et subsidiairement à compter du 14 janvier 2026,

— Déclarer Madame [T] [X] occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] depuis le 28 janvier 2024 et subsidiairement depuis le 14 janvier 2026,

— Condamner Madame [T] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant jusqu’à délaissement effectif des lieux,

— Condamner Madame [T] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 26447,41 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— Ordonner l’expulsion de Madame [T] [X] avec toutes conséquences de droit,

— Condamner Madame [T] [X] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [T] [X] aux entiers dépens.

Elle indique fonder sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2023 et précise avoir délivré un second commandement de payer le 13 novembre 2025 compte tenu de l’importante augmentation de la dette locative. Elle ajoute que la locataire n’a procédé à aucun paiement depuis la délivrance de l’assignation et qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle rappelle que lors de l’audience du 5 novembre 2025, Madame [T] [X] s’était engagée à restituer le logement au mois de décembre 2025 pour résider chez sa fille mais qu’elle n’a pas respecté son engagement. Elle précise que la locataire n’est pas en capacité de faire face au paiement du loyer courant d’un montant mensuel de 2500 euros et qu’elle a, en tout état de cause, toujours payé son loyer de manière aléatoire.

Madame [T] [X], comparante à l’audience du 5 novembre 2025, n’a pas comparu à l’audience de renvoi du 28 janvier 2026.

Conformément à l’article 469 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré reçue le 13 Mars 2026, M^e ZAKINE, avocat de

Madame [G] [I] a fait savoir que Madame [T] [X] avait quitté le logement objet du présent litige le 29 Janvier 2026 . Me [V] n’a pas formulé de demandes nouvelles.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Madame [G] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2005 contient une clause résolutoire (clause 2.12) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 27 novembre 2023, pour la somme en principal de 5678,36 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements produit, il apparaît que la locataire a réglé la totalité des causes du commandement de payer avant l’expiration de ce délai, par un versement 2550 euros par chèque le 28 novembre 2023, un règlement par chèque de 2550 euros le 15 décembre 2023 et un règlement par chèque de 2550 euros le 5 janvier 2024, soit un montant total de 7650 euros.

Il en résulte que la clause résolutoire n’a pas joué.

Madame [G] [I] sollicite dans ses dernières conclusions, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du second commandement de payer délivré le 13 novembre 2025. Il sera observé cependant qu’à l’audience, elle a expressément précisé fonder son action sur le commandement de payer du 27 novembre 2023. En tout état de cause, elle n’est pas fondée à solliciter la résiliation de plein droit du bail sur le fondement du commandement de payer délivré le 13 novembre 2025, soit postérieurement à l’introduction de l’instance. Une telle demande s’analyse en effet comme une nouvelle action, laquelle aurait dû en conséquence être dénoncée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’est pas le cas.

En conséquence, Madame [G] [I] sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de toutes ses demandes subséquentes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [G] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2026, Madame [T] [X] restait lui devoir la somme de 26369,21 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de janvier 2026 inclus, après déduction des « frais divers » et des frais de relance qui ne constituent pas une dette locative et qui ne sont pas justifiés.

Madame [T] [X] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré de loyers et charges.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Madame [T] [X] au paiement de la somme de 800 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTONS Madame [G] [I] de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ainsi que sur ses demandes subséquentes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONSTATONS que Madame [T] [X] a quitté les lieux objet du présent litige le 29 Janvier 2026

CONDAMNONS Madame [T] [X] à payer à Madame [G] [I] la somme de 26369,21 euros (vingt-six mille trois cent soixante-neuf euros et vingt et un centimes) à titre de provision sur les loyers et charges échus impayés au 15 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] à payer à Madame [G] [I] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection