TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11230 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZX

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [A],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11230 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2022, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 4, 3e étage, porte n°0179, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 647,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 370,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [A] le 27 mai 2025.

Par assignation du 1er décembre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [P] [A] et celle de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 841,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 mars 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 10 mars 2026, s’élève désormais à 6 050,19 euros, terme du mois de février 2026 inclus. L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement étant intervenu le 10 mars 2026. L’établissement bailleur expose que les APL ont été suspendues et qu’une demande de FSL est envisagé. Il indique que la dette comprend 2 000 euros de charges et que la partie résiduelle du loyer, sans les APL, s’élève à 300 euros.

Mme [P] [A], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette. Elle expose payer son loyer chaque mois et avoir fait une demande à la CAF pour que la caisse verse directement les APL à son bailleur. Elle indique que la CAF n’a pas versé ces APL à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH durant 6 mois. Mme [P] [A] précise avoir 5 enfants mineurs à charge, travailler en tant qu’agent d’entretien et aide pour les écoles et recevoir 900 euros par mois pour les enfants. Elle indique que son compagnon ne travaille pas. La locataire dit être suivie par une assistante sociale.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [P] [A] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 370,59 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juillet 2025.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2026, Mme [P] [A] lui devait la somme de 6.050,19 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 2 370,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 471,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 711,64 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2022 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [P] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 4, 3e étage, porte n°0179, une cave) est résilié depuis le 27 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [A], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [P] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (escalier 4, 3e étage, porte n°0179, une cave) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 711,64 euros (sept cent onze euros et soixante-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [A] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6 050,19 euros (six mille cinquante euros et dix-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 2 370,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 471,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [P] [A] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 et celui de l’assignation du 1er décembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge