TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [T] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah NHARI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05894 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE37

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 15 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [S] [C] veuve [R],

[Adresse 1] [Localité 2]

représentée par M^e Sarah NHARI, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [K] [L],

[Adresse 2]

représenté par M^e Sarah NHARI, avocat au barreau de PARIS,

Madame [F] [Q],

[Adresse 3]

représentée par M^e Sarah NHARI, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [G] [Q],

[Adresse 4]

représenté par M^e Sarah NHARI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [T] [V],

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05894 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE37

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 02 août 2023 à effet au 25 août 2023, Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] ont donné à bail à M. [O] [T] [V] un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1 030 euros, ainsi qu’une provision pour charges de 80 euros pour une durée de trois années, renouvelable.

A raison d’impayés locatifs, les bailleurs ont fait signifier par commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 2 304,84 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 février 2025.

Par notification électronique du 27 février 2025, les bailleurs ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juin 2025 à étude, les bailleurs ont fait assigner M. [O] [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;déclarer la résiliation du bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du défendeur ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers à ses frais, risques et périls ;le condamner à leur payer la somme de 2 735,49 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le condamner à leur payer la somme de 30 euros à titre de provision de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le condamner à leur payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises indexé sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse ;le condamner à leur payer une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 13 juin 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, elle a été renvoyée à l’audience réservée aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026. Les bailleurs représentés par leur conseil soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation. Ils actualisent leur créance suivant leurs conclusions signifiées au défendeur par acte de commissaire de justice du 16 février 2026 à la somme de 13 262,92 euros au 06 février 2026, échéance de février 2026 incluse et sollicitent la condamnation du défendeur à leur verser 115,66 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025 et 10 euros de provision sur cette taxe pour les mois de janvier et de février 2026, soit un total de 13 398,58 euros. Les bailleurs considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposent à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [T] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 02 août 2023 à effet au 25 août 2023 entre les bailleurs et M. [O] [T] [V] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 2 304,84euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [O] [T] [V] le 25 février 2025.

Il sera fait application du délai de deux mois prévu au bail.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025 à minuit.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Enfin, les bailleurs ne justifient pas du fondement juridique pour obtenir le transport et la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers. Le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

Ainsi il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Il est rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [O] [T] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et non au regard de l’indice INSEE, exclusivement en cas de hausse de l’indice, demande injustifiée.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les bailleurs que M. [O] [T] [V] est redevable de la somme de 13 398,58 euros au 06 février 2026, échéance de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, incluant en outre la taxe sur les ordures ménagères 2025 et les provisions de ce chef pour janvier 2026 et février 2026.

M. [O] [T] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, et/ou le montant de la dette, ni ne fait la preuve d’un paiement libératoire.

Par conséquent, M. [O] [T] [V] sera condamné au paiement de la somme de 13 398,58 euros arrêtée au 06 février 2026, échéance de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 2 304,84 euros, à compter de l’assignation du 11 juin 2025 sur la somme de 2 765, 49 euros et à compter de la signification des conclusions du 16 février 2026 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens incluant notamment les frais de commandement de payer.

M. [O] [T] [V] sera condamné à verser aux bailleurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 02 août 2023 à effet au 25 août 2023 entre Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] d’une part, et M. [O] [T] [V] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 avril 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [T] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et déboute Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] de leurs demandes relatives au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] à verser à Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] à payer à Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] la somme de 13 398,58 euros arrêtée au 06 février 2026, échéance de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 sur la somme de 2 304,84 euros, à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 2 765, 49 euros et à compter du 16 février 2026 pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] aux dépens incluant notamment les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] à payer à Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [S] [C] épouse [R], M. [K] [L], Mme [F] [Q] et M. [G] [Q] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection