AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 MARS 2026

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQ6K

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame, [Q], [W] épouse, [U]

demeurant, [Adresse 2]

Représentée par Maître Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur, [V], [C]

demeurant, [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 26 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MULLER (par case) + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M., [C] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er juillet 2022, Madame, [Q], [W] épouse, [U] a consenti à Monsieur, [V], [C] un bail d’habitation sur un logement situé au 1er étage d’un immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (57), pour un loyer mensuel révisable d’un montant de 572 euros outre 100 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame, [Q], [W] épouse, [U] a fait signifier à Monsieur, [V], [C] le 24 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5 584,66 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur, [V], [C] le 13 août 2025 et enregistré au greffe le 21 août 2025, Madame, [Q], [W] épouse, [U] a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 26 janvier 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du Code de procédure civile, de :

DÉCLARER sa demande recevable et bien fondée ;En conséquence,

Renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;

Mais, dès à présent,

CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies à la date du 25 août 2024 ;CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à Monsieur, [V], [C] le 1er juillet 2022 pour l’appartement situé, [Adresse 4], [Localité 2] ;En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur, [V], [C] de l’appartement qu’il occupe ainsi que de tous occupants de son chef et, au besoin, avec le concours de la force publique ;ORDONNER en tant que de besoin l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur séquestration dans un garde meubles aux risques et périls du défendeur ;CONDAMNER Monsieur, [V], [C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 712,70 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;ORDONNER la révision annuelle de cette indemnité d’occupation mensuelle comme en matière de loyer et de charges et juger qu’elle sera payable dans les mêmes conditions ;CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur, [V], [C] à lui payer la somme de 13 424,36 euros correspondant à l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 1er mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;ORDONNER l’exécution provisoire de droit ;CONDAMNER Monsieur, [V], [C] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;LES CONDAMNER aux frais et dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à son assignation, communication lui ayant été faite du rapport de diagnostic social et financier établi le 16 octobre 2024, Monsieur, [V], [C] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité des demandes :

La demanderesse sollicite de la voir déclarer recevable en ses demandes.

Aucune exception d’irrecevabilité n’étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d’irrecevabilité qu’il lui incomberait de soulever d’office, Madame, [Q], [W] épouse, [U] sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail relatif au logement à usage d’habitation contient une clause résolutoire stipulée en son article VIII qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 24 juin 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 5 584,66 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 août 2024 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 25 août 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Madame, [Q], [W] épouse, [U] produit un décompte actualisé en date du 9 mai 2025 aux termes duquel Monsieur, [V], [C] reste redevable à son égard de la somme de 13 424,36 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation afférents au logement à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Monsieur, [V], [C], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur, [V], [C] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Madame, [Q], [W] épouse, [U] la somme de 13 424,36 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation afférents au logement à usage d’habitation selon décompte arrêté à la date du 9 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, ainsi que sollicité, date de la délivrance de l’assignation et jusqu’à complet paiement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et de l’article 5 du Code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur, [V], [C] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives actualisées ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur, [V], [C] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur, [V], [C] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 25 août 2024 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur, [V], [C] est redevable à l’égard de Madame, [Q], [W] épouse, [U] du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 25 août 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 25 août 2024, soit à la somme sollicitée, et non contestée, de 712,70 euros, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour du mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 25 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 712,70 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur, [V], [C] à payer à Madame, [Q], [W] épouse, [U] à compter du 25 août 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 712,70 euros, correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges afférents au logement à usage d’habitation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme totale de 13 424,36 euros outre intérêts à laquelle Monsieur, [V], [C] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 9 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 25 août 2024.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des indemnités d’occupation par Madame, [Q], [W] épouse, [U] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur, [V], [C], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 juin 2024 d’un montant de 159,06 euros, de l’assignation du 13 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 août 2025.

Monsieur, [V], [C], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame, [Q], [W] épouse, [U] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Madame, [Q], [W] épouse, [U] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juillet 2022 entre Madame, [Q], [W] épouse, [U] en sa qualité de bailleur et Monsieur, [V], [C] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage d’un immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 25 août 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 25 août 2024 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur, [V], [C] à payer à Madame, [Q], [W] épouse, [U] la somme de 13 424,36 euros (treize mille quatre cent vingt-quatre euros et trente-six centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation afférents au logement à usage d’habitation selon décompte arrêté à la date du 9 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, date de la délivrance de l’assignation et jusqu’à complet paiement ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur, [V], [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au 1er étage d’un immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (57) ;

ORDONNE à Monsieur, [V], [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [V], [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame, [Q], [W] épouse, [U] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT en conséquence n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due à compter du 25 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 712,70 euros (sept cent douze euros et soixante-dix centimes) par mois, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Monsieur, [V], [C] à payer à Madame, [Q], [W] épouse, [U] à compter du 25 août 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 712,70 euros (sept cent douze euros et soixante-dix centimes), correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges afférents au logement à usage d’habitation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme totale de 13 424,36 euros outre intérêts à laquelle Monsieur, [V], [C] est déjà condamné à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 9 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 25 août 2024 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des indemnités d’occupation par Madame, [Q], [W] épouse, [U] ;

CONDAMNE Monsieur, [V], [C] à payer à Madame, [Q], [W] épouse, [U] la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [V], [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 juin 2024 d’un montant de 159,06 euros, de l’assignation du 13 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 août 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 23 MARS 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le greffier Le juge