TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58575 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOAB

N° : 2

Assignation du :

10 Décembre 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], Société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS – #D1183

DEFENDERESSE

S.A.S. THE ADRESS (anciennement COST LIMITED)

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2023, la société civile immobilière [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société Cost limited des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 14 avril 2023, moyennant un loyer annuel de 95 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière [Adresse 3] a fait délivrer à la société Cost limited, par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 21 410, 32 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 13 novembre 2024.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la société civile immobilière [Adresse 3] a fait délivrer à la société Cost limited, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 31 243, 92 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 1er février 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société civile immobilière [Adresse 3], par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, fait assigner la société Cost limited devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé.

Par ordonnance en date du 25 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a constaté que la société civile immobilière [Adresse 3] se désiste de son instance et a déclaré parfait son désistement d’instance.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la société civile immobilière [Adresse 3] a fait délivrer à la société Cost limited, par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 22 280, 90 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 23 octobre 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société civile immobilière [Adresse 3], par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, fait assigner la société The Adress, anciennement dénommée Cost limited, devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1741 du code civil :

«  – CONSTATER acquise au profit la SCI du [Adresse 1] la clause résolutoire visée dans le commandement du 24 octobre 2025, et déclarer en tant que de besoin le bail résilié,

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de la société THE ADRESS des lieux qu’elle occupe sis à [Localité 1] [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du Commissaire de Police ou de la [Localité 5] Publique s’il y a lieu.

— DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— CONDAMNER la société THE ADRESS à verser à la SCI du [Adresse 1] une somme de 25.862, 96 euros, terme de novembre 2025 inclus, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes.

— CONDAMNER la société THE ADRESS au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 24 novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

— CONDAMNER la société THE ADRESS au paiement de la somme de 1800 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 21 février 2025. "

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 février 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, un apurement étant en cours et la procédure devant être dénoncée à un créancier inscrit.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2026, l’assignation a été dénoncée à l’URSSAF Ile de France, créancier sur le fonds de commerce.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 7 avril 2026, la société civile immobilière [Adresse 3], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société The Adress n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 24 octobre 2025 par la société civile immobilière [Adresse 3] à la société Cost limited, désormais dénommée The Adress, pour avoir paiement de la somme de 22 280, 90 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 23 octobre 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 2 avril 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 novembre 2025 et le bail s’est, en conséquence, trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société civile immobilière [Adresse 3] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes en sus, augmenté de 50 %.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société civile immobilière [Adresse 3] sollicite la condamnation de la société The Adress à lui régler les sommes de 22 499, 01 euros au titre des loyers et charges dues au terme du commandement de payer et la somme de 11 140, 45 euros au titre des loyers et charges dues au mois de novembre 2025, soit la somme de 22 499, 01 euros après déduction du virement effectué le 19 novembre 2025.

Il ressort du contrat de bail, des décomptes actualisés au 23 octobre 2025 et 2 avril 2026 et des justificatifs joints que la société The Adress ne doit que la somme de 22 280, 90 euros puisque lors de la délivrance du commandement de payer seule la somme de 22 280, 90 euros était due et non la somme de 22 499, 01 euros.

La société The Adress sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 22 280, 90 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La société civile immobilière [Adresse 3] sollicite également la condamnation de la société The Adress au paiement de la somme de 3 363, 95 euros en application du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société The Adress, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 octobre 2025.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société civile immobilière [Adresse 3] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 24 novembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société The Adress et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société The Adress à payer à la société civile immobilière [Adresse 3] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société The Adress à payer à la société civile immobilière [Adresse 3] la somme de 22 280, 90 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale;

Condamnons la société The Adress aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 octobre 2025 ;

Condamnons la société The Adress à payer à la société civile immobilière [Adresse 3] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ