TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [K]

Madame [Y] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06152 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHML

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [L] [J] épouse [G],

[Adresse 7]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [H] [G],

[Adresse 6]

représenté par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [K],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [A],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06152 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHML

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 1997, l’indivision [J] aux droits de laquelle viennent aujoud’hui Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [K] et Mme [Y] [A] sur des locaux situés au [Adresse 2] sur cour – à [Localité 5], avec cave n °6, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.580 francs.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 7 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.791,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [K] et Mme [Y] [A] le 10 février 2025.

Par assignations du 6 juin 2025, Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, renvoyer au fond et voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [K] et Mme [Y] [A] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7.689,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025,

—  1.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 novembre 2025, Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] représenté par leur conseils, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 7 novembre 2025, s’élève désormais à 17.645,39 euros. Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [K] et Mme [Y] [A] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3791,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2025, M. [I] [K] et Mme [Y] [A] leur devaient la somme de 17.645,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 7.689,06 euros, suivant décompte arrêté au 28 mai 2025.

M. [I] [K] et Mme [Y] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [K] et Mme [Y] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 1997 entre l’indivision [J] aux droits de laquelle viennent aujourd’hui Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G], d’une part, et M. [I] [K] et Mme [Y] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] – 6ème étage droite du bâtiment sur cour – à [Localité 5] avec cave n° 6, est résilié depuis le 8 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [K] et Mme [Y] [A], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [K] et Mme [Y] [A] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] – 6ème étage droite du bâtiment sur cour – à [Localité 5] avec cave n° 6 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [Y] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [Y] [A] à payer à Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] la somme de 7.689,06 euros (sept mille six cent quatre-vingt-neuf euros et six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [Y] [A] à payer à Mme [L] [J] épouse [G] et M. [H] [G] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [Y] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2025 et celui de l’assignation du 6 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge