N° RG 25/05364 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHJN

Copie délivrée

à

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE, [Localité 1]

**** Le 20 Mars 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/05364 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHJN

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE l’IMMEUBLE LE, [Localité 2] prise en la personne de son syndic en exercice la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié, [Adresse 1]., dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M., [L], [I], demeurant, [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 22 Janvier 2026 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [L], [I] est propriétaire des lots 126 et 141 constitués respectivement d’un cellier et d’un appartement au sein de la Résidence, [Adresse 4].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE, STRASBOURG, représenté par son syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, a, par acte en date du 24 octobre 2025 assigné Monsieur, [L], [I], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 47 du code de procédure civile et 481-1 du code de procédure civile, afin de :

— DECLARER recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE, STRASBOURG prise en la personne de son syndic la société et ETHIGESTION immobilier,

— CONDAMNER Monsieur, [L], [I] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] prise en la personne de son syndic la société ETHIGESTION immobilier une somme de 6.759,29 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et des frais de contentieux,

— CONDAMNER Monsieur, [I] à régler une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 22 janvier 2026.

Bien que régulièrement assigné à domicile conformément à l’article 655 du Code de procédure civile, Monsieur, [L], [I] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

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Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 20 mai 2019, 09 mars 2022, 13 mars 2023, 20 novembre 2023, 20 mai 2024 et 25 juin 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2019 au 31/12/2019, 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, 01/ 01/2026 au 31/12/2026.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 1er juillet 2025, pour un montant total de 6.759,29 euros.Des appels de fonds et factures de 2019 à 2026La mise en demeure en date du 1er août 2024 adressée à Monsieur, [L], [I] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur, [L], [I] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 1er août 2024 dans un délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2019, 09 mars 2022, 13 mars 2023, 20 novembre 2023, 20 mai 2024 et 25 juin 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2019 à 31/12/2019, 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, 01/ 01/2026 au 31/12/2026, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 1er juillet 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 6.759,29 euros.

Toutefois, il apparaît que certaines sommes inscrites dans le décompte détaillé en pièce n°16, ne sont pas justifiées par les appels de fonds afférents permettant de prouver la réalité de ces sommes. En effet, le demandeur produit les appels de fonds afférents aux périodes des 01/01/2019 au 31/12/2019, 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/03/2025, de telle sorte que les sommes antérieures au 1er janvier 2019 ne sont pas justifiées.

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 1.262,90 euros au titre du solde antérieur au 1er janvier 2019, tel qu’indiqué dans la pièce n°16 du demandeur.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillés, fournis en pièces 3 à 16 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

12/11/2024: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 12/11/2024: 35 euros25/09/2023: SCP PONCE 24595 SOMMATION, [I]: 148,01 euros20/09/2023: Frais de dossier contentieux: 100 euros07/06/2022: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR/ 29 euros09/03/2022: SCP PONCE FCT 241797 SOMMATION, [I] : 144,13 euros16/02/2022: Frais de dossier contentieux: 100 euros07/06/2021: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR 07/06/2021: 29 euros08/03/2021: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 08/03/2021: 29 euros12/08/2020: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 12/08/2020: 29 euros10/06/2020: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 10/06/2020: 29 euros

Soit la somme totale de 672,14 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire. Il convient dès lors de traiter cette somme dans les développements ultérieurs.

Ainsi, il apparaît que la somme de 4.824,25 euros (6.759,29 euros montant charges échues – 1.262,90 euros montant frais injustifiés – 672,14 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [L], [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE, STRASBOURG représenté par son syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER la somme de 4.824,25 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

B . Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputable au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées:

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation,

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°)

— Les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, comme développé infra, les frais de recouvrement s’élèvent à la somme totale de 672,14 euros, soit:

—  12/11/2024: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 12/11/2024: 35 euros

25/09/2023: SCP PONCE 24595 SOMMATION, [I]: 148,01 euros20/09/2023: Frais de dossier contentieux: 100 euros07/06/2022: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR/ 29 euros09/03/2022: SCP PONCE FCT 241797 SOMMATION, [I] : 144,13 euros16/02/2022: Frais de dossier contentieux: 100 euros07/06/2021: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR 07/06/2021: 29 euros08/03/2021: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 08/03/2021: 29 euros12/08/2020: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 12/08/2020: 29 euros10/06/2020: Frais de MISE EN DEMEURE LR AR du 10/06/2020: 29 euros

S’agissant des frais de mise en demeure, le syndicat produit la mise en demeure du 1er août 2024, l’accusé de réception, ainsi que le contrat de syndic qui prévoit une tarification de 29 euros TTC pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, la somme de 29 euros est justifiée.

Si le demandeur produit les mise en demeure des 12 novembre 2024, 13 juin 2023, 07 juin 2022 sans les accusés de réception, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir ces sommes en l’absence de justificatif. Il ne produit pas non plus les mises en demeure avec accusé de réception des 12 novembre 2024, 07 juin 2021, 08 mars 2021, 12 août 2020 et 10 juin 2020.

S’agissant des frais “SCP PONCE sommation, [I]” du 25 septembre 2023 pour un montant de 148,01 euros et 09 mars 2022 pour un montant de 144,13 euros, force est de constater que le demandeur ne produit pas ces deux sommations permettant d’en justifier leurs montants. Ainsi, ces deux sommes ne peuvent pas être mises à la charge du défendeur au titre des frais de recouvrement.

S’agissant des frais de dossier contentieux, des 20/09/2023 et 16/02/2022 pour deux montants de 100 euros, si le contrat de syndic prévoit une tarification de 100 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, il ne justifie pas de ces frais à travers, par exemple, la production d’une facture. Ces deux sommes ne seront donc pas prises en compte.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur, [I] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 29 euros au titre des frais de recouvrement.

II. Sur les demandes accessoires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur, [L], [I] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur, [L], [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE, STRASBOURG représenté par son syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [L], [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE, STRASBOURG représenté par son syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER :

la somme de 4.824,25 euros, au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 et ce en deniers ou quittances.la somme de 29 euros au titre des frais de recouvrement.DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur, [L], [I] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur, [L], [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE, STRASBOURG représenté par son syndic la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE