TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M. [N] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02475 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42MC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [C] venant aux droits de M. [T] [F] et de Mme [T] [M]

né le 11 Février 1966 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [K]

né le 04 Décembre 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2020, Monsieur [H] [C] a consenti à Monsieur [N] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 389 euros, outre 42 euros de provision sur charges.

À la suite d’échéances impayées, Monsieur [H] [C] a fait délivrer le 31 octobre 2023 à Monsieur [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 033,32 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) DES BOUCHES DU RHONE le 02 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 avril 2024 régulièrement dénoncé le 10 avril 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [H] [C] a fait assigner en référé Monsieur [N] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [K] au paiement d’une somme provisionnelle de 1 986,96 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges locatives, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [N] [K] au paiement de la somme 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Monsieur [H] [C], représenté par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Il verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 2 766,01 € au 1er juin 2024 et s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [N] [K], comparait en personne, ne conteste ni le principe ne le montant de la dette. Il déclare avoir trouvé un travail et être en capacité de reprendre le paiement des loyers. Il demande des délais et souhaite rester dans les lieux.

La décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 09 avril 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 10 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 juin 2024.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 29 avril 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [N] [K] le 31 octobre 2023 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 31 décembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur le rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il résulte de ces dispositions que le paiement de l’intégralité du loyer courant doit avoir été réalisé avant l’audience pour que des délais puissent être accordés par le juge, lesquels délais conditionnent la suspension de la clause résolutoire lorsqu’elle est sollicitée sauf accord du bailleur.

En l’espèce, il résulte que le dernier paiement réalisé par le défendeur en date du 20 mars 2024 compensé le 13 mai 2024 ne comprend pas l’intégralité du loyer. Aucun versement n’a été fait pour le mois d’avril.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4].

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [N] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte du décompte actualisé que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 463,31 € à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 463,31 € peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé.

Il convient d’en déduire la somme de 96,75 euros au titre de frais d’huissier de justice, en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi la somme de 148,40 euros au titre de frais d’assurance habitation dont le montant n’est pas stipulé ni aux conditions particulières du bail ni par la production d’un contrat d’assurance.

Par suite, il convient d’accorder à Monsieur [H] [C] une provision de 2 520,86 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable en raison des situations respectives des parties de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 29 avril 2020 par Monsieur [H] [C] à Monsieur [N] [K] à compter du 31 décembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [N] [K] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [N] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [H] [C] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, fixée provisoirement et sans indexation à la somme de 463,31 € ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [H] [C] une somme provisionnelle de 2 520,86 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [K] aux dépens ;

REJETONS la demande de Monsieur [H] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE