TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/54997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IAX

N° : 1-CH

Assignation du :

09 Juillet 2024

19 Septembre

22 Septembre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS – #B0237

DEFENDEURS

Madame [P] [K] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Véronique GUIBERT, avocat au barreau de PARIS – #B0278

Madame [O] [Z] [M] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Véronique GUIBERT, avocat au barreau de PARIS – #B0278

Monsieur [B] [Q] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS – #K170

Monsieur [U] [C] [J] [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS – #K170

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

M. [B] [T] et M. [U] [G] sont copropriétaires du lot n°32 de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Ils ont acquis ce bien de Mme [V] [H], par acte notarié du 26 janvier 2023.

Mme [H] est décédée le 7 février 2025. Ses héritières sont Mmes [P] et [O] [S].

Par acte du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner M. [B] [T] et M. [U] [G] devant le juge des référés afin de demander notamment :

La condamnation in solidum des défendeurs à libérer la cour commune de l’immeuble, sous astreinte de 300 euros par jour de retardLa condamnation in solidum des défendeurs à retirer le store ban installé sur le mur de la copropriété, et à repeindre ce mur, sous astreinte de 300 euros par jour de retardLa condamnation in solidum des défendeurs à retirer le climatiseur fixé en partie commune, sous astreinte de 300 euros par jour de retardLa condamnation in solidum des défendeurs à payer au demandeur la somme provisionnelle de 9.000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la cour commune de l’immeuble, pour la période courant du 26janvierv 2023 au 26 juin 2024, outre la somme de 500 euros par mois à compter du 26 juin 2024 jusqu’à complète libération des lieuxLa condamnation in solidum des défendeurs à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens comprenant le coût de plusieurs procès-verbaux de constat.

Les parties ont tenté de se rapprocher dans le cadre d’une mesure de médiation, mais ont finalement échoué.

Plusieurs renvois ont été accordés dans ce cadre.

Par acte du 19 et 22 septembre 2025, M. [B] [T] et M. [U] [G] ont fait assigner Mmes [P] et [O] [S] devant le juge des référés en sollicitant principalement :

À titre principal le rejet de toutes les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires et les ayants-droits de Mme [H]Une mesure d’expertise à titre subsidiaireLa condamnation du syndicat des copropriétaires à vider le puit de lumière, sous astreinte de 50 euros par jour de retardLa condamnation de Mmes [P] et [O] [S] à les garantir de toute condamnation, sanction, astreinte, obligation et paiement, qui seraient mis à leur chargeLa condamnation des parties succombantes aux dépens et à payer à M. [B] [T] et M. [U] [G] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les deux dossiers ont été joints.

Par conclusions déposées à l’audience du 4 décembre 2025 et soutenues oralement, les parties ont présenté leurs demandes, pour partie nouvelles.

Par mémoire distinct, M. [B] [T] et M. [U] [G] ont sollicité la transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité suivante :

« L’article 26, d), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, en ce qu’il permet à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des deux tiers, de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location de lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, porte-t-il atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment au droit de propriété (articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789), à la liberté contractuelle (article 4 de la Déclaration), à la sécurité juridique et à la garantie des droits (article 16 de la Déclaration) ainsi qu’au principe d’égalité devant la loi (article 6 de la Déclaration) ? ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s’est opposé à la transmission de cette question.

Mmes [P] et [O] [S] s’en sont rapportées sur ce point.

Par décision du 12 janvier 2026, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, compte-tenu de la saisine préalable, pour la même question, du Conseil constitutionnel par décision de la Cour de cassation du 18 décembre 2025. Le juge a sursis à statuer jusqu’à réception de la décision du Conseil constitutionnel sur la question transmise et renvoyé l’affaire à l’audience du 16 avril 2026 à 13 heures 30.

Par décision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a décidé que « Les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, sont conformes à la Constitution ».

Les parties ont à nouveau comparu à l’audience du 16 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a sollicité :

Le rejet des demandes de M. [B] [T] et M. [U] [G]Qu’il soit ordonné à M. [B] [T] et M. [U] [G] de cesser toute location de courte durée, conformément à la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 avril 2025, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenirLa condamnation in solidum des défendeurs à libérer la cour commune de l’immeuble, en retirant tous leurs équipements et effets personnels (en ce compris le jacuzzi et le sauna), sous la même astreinte La condamnation in solidum des défendeurs à retirer le store ban installé sur le mur de la copropriété, sous la même astreinteLa condamnation in solidum des défendeurs à repeindre ce mur dans sa couleur initiale, sous la même astreinteLa condamnation in solidum des défendeurs à retirer le climatiseur fixé en partie commune, sous la même astreinteLa condamnation in solidum des défendeurs à payer au demandeur la somme provisionnelle de 12.000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la cour commune de l’immeuble, pour la période courant du 26 janvier 2023 au 26 juillet 2025, à parfaire jusqu’à complète libération des lieuxLa condamnation in solidum des défendeurs à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat d’huissier du 2 février 2024, 20 février 2024 et 7 mai 2024.

M. [B] [T] et M. [U] [G] ont sollicité :

Le rejet de la demande de cessation des locations de courte duréeLe rejet de la demande de fixation et de versement d’une indemnité d’occupation, et à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, et que l’indemnité d’occupation soit limitée à la somme de 100 euros par moisLe rejet de la demande de libération de la cour commune, et subsidiairement que cette condamnation soit limitée au jacuzzi et au hammam, et ne concerne pas les chaises et tables légèresL’irrecevabilité de la demande relative au retrait du store ban, et à défaut le rejet de cette demandeL’irrecevabilité de la demande relative à la peinture du mur, et à défaut le rejet de cette demande, et à titre subsidiaire que cette condamnation soit faite sous réserve que la teinte exacte soit mentionnéeLe rejet de la demande relative au retrait du climatiseurLa condamnation du syndicat des copropriétaires à vider le puits de lumière, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenirLa condamnation par provision de Mmes [P] et [O] [S] à relever et garantir M. [B] [T] et M. [U] [G] de toute condamnation, sanction, astreinte, obligation ou paiement mis à leur chargeLa condamnation des parties succombantes aux dépens et à verser à M. [B] [T] et M. [U] [G] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Mmes [P] et [O] [S] ont sollicité :

L’irrecevabilité de toutes les demandes présentées par M. [B] [T] et M. [U] [G], et subsidiairement leur rejetLa condamnation de M. [B] [T] et M. [U] [G] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de cessation des locations de courte durée

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’arrêt de toute location de courte durée du logement appartenant aux défendeurs au motif que ces locations caractérisent un trouble manifestement illicite depuis le vote par l’assemblée générale des copropriétaires, le 24 avril 2025, d’une résolution interdisant dans la copropriété les locations de courte durée.

M. [B] [T] et M. [U] [G] s’opposent à cette demande en soutenant que la résolution interdisant les locations de courte durée, votée le 24 avril 2025, est une décision de principe qui doit nécessairement être suivie par la régularisation d’un acte modificatif du règlement de copropriété, et sa publication au service de la publicité foncière, démarches non réalisées à ce jour, de telle sorte qu’aucune interdiction ne peut être prononcée en l’état par le juge des référés. Ils ajoutent que le trouble allégué n’est pas manifestement illicite alors que la résolution votée le 24 avril 2025 est contestée devant le juge du fond, dans le cadre d’une instance actuellement pendante.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs louent en meublés de tourisme l’appartement litigieux, notamment dans le cadre de locations de courte durée. Ces locations sont également démontrées par le procès-verbal de constat du 7 mai 2024 réalisé sur les plateformes Airbnb et Booking.com.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 24 avril 2025 la résolution n°4 visant à modifier le règlement de copropriété de l’immeuble pour interdire « aux copropriétaires de louer leur(s) lot(s) à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Dès lors, les locations de courte durée (de type Airbnb et autres) sont interdites en application des dispositions de l’article 26d) de la loi du 10 juillet 1965 dans tous les bâtiments composant la copropriété ».

Cette résolution a été adoptée à la majorité des 2/3, conformément aux cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui ont été déclarés conformes à la Constitution par décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026.

La résolution n°5 a également été adoptée, à la majorité, pour donner mandat au syndic pour « qu’il prenne attache avec l’étude notariale pour qu’elle procède à l’enregistrement et à la publication du modificatif du règlement de copropriété ».

Cependant, en l’état, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne justifie, ni même n’allègue, que le règlement de copropriété a effectivement été modifié dans le sens de la résolution votée le 24 avril 2025, de telle sorte que le règlement de copropriété aujourd’hui opposable aux défendeurs ne prévoit pas l’interdiction des locations de courte durée en meublés de tourisme. Le vote d’une résolution en vue de modifier le règlement de copropriété ne peut permettre à lui seul de rendre opposable cette future modification.

Par conséquent le trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas établi, et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de cessation des locations de courte durée, qui sera donc rejetée.

II – Sur les demandes en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation et en libération de la cour commune

Le syndicat des copropriétaires soutient que les défendeurs se sont appropriés de façon illégitime la jouissance de la cour commune, et sollicite par conséquent la « libération » de cette cour, notamment par le retrait de tous leurs effets et équipements personnels, et une indemnité d’occupation de 500 euros par mois, jusqu’à cette libération. Il précise que la qualité de partie commune sans droit de jouissance exclusive de la cour litigieuse ressort sans ambiguïté du règlement de copropriété, peu important d’éventuelles mentions erronées dans l’acte de vente régularisé entre Mme [H] et les défendeurs.

Les défendeurs s’opposent à ces demandes en indiquant qu’ils bénéficient d’un droit de jouissance exclusive sur la cour, qui ressort clairement du règlement de mise en copropriété de l’immeuble de 1969 et des actes relatifs à la vente du lot en 2023. Ils soutiennent que c’est nécessairement par une erreur de plume que le modificatif du règlement de copropriété réalisé en 1988 a omis de reprendre la mention relative à la jouissance exclusive de la cour litigieuse.

Ils ajoutent que les droits de propriété acquis sont intangibles, qu’en tout état de cause, compte-tenu de la durée d’occupation du lot par Mme [H], les conditions de l’usucapion seraient réunies, et que toutes ces questions relèvent du juge du fond.

Au regard de l’article 835 du code de procédure civile rappelé ci-dessus, le juge des référés ne peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état que s’il est démontré la violation manifeste et évidente d’une règle de droit.

En l’espèce, l’analyse des pièces démontre que le règlement de copropriété initial de l’immeuble, rédigé en 1969, stipule que le lot n°32, objet du présent litige, comprend « le droit à la jouissance exclusive de la cour et de l’appentis qui se trouvent au droit dudit lot ». Cette mention est reprise à l’identique dans l’acte de donation-partage du 13 septembre 1974, par lequel Mme [H] est devenue propriétaire du lot. L’acte de vente conclu le 26 janvier 2023 entre Mme [H] et M. [B] [T] et M. [U] [G] reprend également, à l’identique, la mention relative à la jouissance exclusive de la cour. D’ailleurs l’existence d’un tel droit de jouissance exclusive ne surprend pas compte-tenu de la configuration des lieux, la cour litigieuse étant enclavée et bénéficiant d’un accès unique via le lot n°32.

Pourtant, la version actuelle du règlement de copropriété, modifié le 15 septembre 1988, à propos du lot n°32 ne fait plus aucune référence à la cour ni à un quelconque droit de jouissance.

Il existe donc une contrariété évidente entre les mentions de ces actes successifs.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément d’explication quant aux raisons qui auraient motivé cette modification, alors même que Mme [H] était toujours propriétaire du lot, et le restera jusqu’à la vente du bien.

Par conséquent, le trouble illicite invoqué par le demandeur n’est pas établi de façon suffisamment évidente, et la qualification des droits des parties sur la cour litigieuse ressort des pouvoirs du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et en retrait de tous les effets personnels des défendeurs de la cour litigieuse.

Pour autant il convient désormais de statuer sur les demandes de retrait fondées non pas sur l’absence de droit de jouissance, mais sur l’existence de troubles de jouissance et/ou d’atteintes aux parties communes.

III – Sur les autres demandes de remise en état relatives à la cour

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Sur la demande de retrait du jacuzzi et du sauna/hammam

Le demandeur soutient que M. [B] [T] et M. [U] [G] sont à l’origine de plusieurs troubles manifestement illicites puisqu’ils ont installé, sans autorisation de l’assemblée générale, dans une cour, attenante à leur lot mais relevant des parties communes, notamment un jacuzzi et un sauna/hammam, qui causent de nombreuses et graves nuisances sonores et visuelles.

M. [B] [T] et M. [U] [G] s’opposent à cette demande en indiquant que les nuisances alléguées ne sont pas démontrées et qu’au contraire ils ont pris des mesures pour prévenir tous désordres.

Il ressort des pièces produites que les occupants des logements dont les fenêtres donnent sur la cour se plaignent de bruits en provenance en particulier du jacuzzi et du hammam, surtout en soirée voire dans la nuit, liés principalement au bruit des bulles, du moteur et des éclats de voix des utilisateurs. Ainsi 5 attestations visent particulièrement les bruits en provenance du jacuzzi, en particulier la nuit.

Les défendeurs produisent les résultats d’un « capteur de bruit connecté » pour justifier de leurs efforts pour réduire les nuisances sonores, et indiquent que seul un incident a été enregistré en 6 mois. Cependant, cette pièce est insuffisante pour contredire les nombreuses attestations produites par le demandeur. En effet, on ne connaît pas le réglage de l’appareil, donc à partir de quel niveau sonore est relevé un noise event, ni ses modalités de fonctionnement. Par ailleurs la période considérée va du 12 novembre 2024 au 12 mai 2025, qui ne correspond pas aux mois les plus chauds pendant lesquels l’activité touristique est plus importante et les velléités d’utiliser les installations extérieures plus fortes.

Si la demande de retrait des équipements n’est pas en l’état suffisamment justifiée, notamment compte-tenu des contestations retenues quant à la jouissance de la cour, des nuisances sérieuses sont démontrées en soirée et dans la nuit, qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et qui permettent au juge des référés de prendre les mesures utiles.

Par conséquent il sera fait interdiction à M. [B] [T] et M. [U] [G], et à tous occupants de leur chef, d’utiliser le jacuzzi et le hammam/sauna à partir de 21 heures.

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, compte-tenu de l’ancienneté du litige, le prononcé d’une astreinte apparait opportun pour garantir le respect de cette interdiction, dont les modalités seront précisées au dispositif.

Sur les demandes de retrait du store ban et de remise en état du mur

M. [B] [T] et M. [U] [G] soutiennent d’abord que ces demandes doivent être déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir du demandeur qui ne démontre pas être propriétaire du mur sur lequel le store litigieux est fixé et qui devrait être repeint. Ils précisent que ce mur appartient à la copropriété voisine.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette fin de non-recevoir en indiquant que la propriété du mur litigieux ressort du procès-verbal de constat du 2 février 2024, et que les défendeurs ne démontrent que ce mur pourrait appartenir à un tiers.

En droit, l’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention […] ».

L’article 9 du même code impose « à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la propriété du mur, sur lequel est fixé le store et qui a été partiellement repeint, est contestée par les défendeurs, qui contestent ainsi la qualité à agir du syndicat des copropriétaires pour demander le retrait du store et des travaux de peinture.

La charge probatoire de la propriété ainsi contestée repose donc sur le demandeur.

Or cette propriété n’est pas démontrée par le seul constat du 2 février 2024, qui permet certes de constater l’existence d’un store fixé sur un mur et la peinture vraisemblablement récente de ce mur, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les défendeurs, mais en aucun cas la propriété exacte du mur. La mention du commissaire de justice qui indique « un store ban blanc est fixé sur le mur d’enceinte de la copropriété » n’est pas un élément de preuve de la propriété de ce mur. La cour peut être limitée d’un côté par le mur d’un immeuble voisin, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne produit aucun plan ni élément cadastral précis pour démontrer qu’il est propriétaire du mur litigieux.

Par conséquent les demandes relatives au retrait du store ban et à remise en état du mur sur lequel il est fixé seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de retrait du climatiseur

Le demandeur sollicite le retrait d’un climatiseur installé par les défendeurs dans une partie commune, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [B] [T] et M. [U] [G] ne contestent avoir installé cet équipement, mais ils expliquent que c’était la seule solution technique pour éviter une chaleur insupportable dans leur logement, et que cela limitera les bruits venant des fenêtres ouvertes.

Compte-tenu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 déjà rappelées, il appartenait aux défendeurs de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale avant de réaliser des travaux qui affectent les parties communes.

Or il est suffisamment démontré que la pose de ce climatiseur, avec les percements de façades obligatoires, affecte nécessairement les parties communes, outre que des nuisances, notamment sonores, en provenance du climatiseur sont décrites par plusieurs occupants de la copropriété.

Les défendeurs ne contestent pas ne pas avoir demandé l’autorisation de l’assemblée générale, et les arguments tirés de la chaleur difficilement supportable dans le logement ou encore des effets bénéfiques des fenêtres fermées n’y changent rien.

Il sera donc nécessairement fait droit à la demande de retrait du climatiseur, dans les conditions précisées au dispositif.

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, compte-tenu de l’ancienneté du litige, le prononcé d’une astreinte apparait opportun pour garantir l’exécution de cette obligation, dont les modalités seront précisées au dispositif.

IV – Sur la demande en garantie formulée par M. [B] [T] et M. [U] [G] à l’encontre de Mmes [P] et [O] [S]

Il convient de relever que M. [B] [T] et M. [U] [G] ont formulé diverses demandes de garantie à l’encontre de Mmes [P] et [O] [S], en qualité d’ayant-droit de leur vendeuse Mme [H], et ont répété cette demande de garantie « en tout état de cause ».

Mmes [P] et [O] [S] se sont opposées à cette demande en indiquant, plus spécialement à propos des demandes de retrait, qu’elles ne pouvaient être tenues responsables des travaux réalisés après la vente par les acheteurs et/ou de leur comportement dans les lieux.

Il convient de rappeler que l’existence de contestations sérieuses n’est pas une cause d’irrecevabilité des demandes présentées au juge des référés, mais le cas ééchéant un motif de rejet de ces demandes.

Au vu des pièces produites, il est évident que les défenderesses ne peuvent être responsables des travaux et/ou aménagements réalisés par les acheteurs après la vente, de telle sorte que la demande en garantie sera nécessairement rejetée.

V – Sur la demande reconventionnelle relative au puits de lumière

M. [B] [T] et M. [U] [G] sollicitent, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il soit fait injonction au le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de procéder au nettoyage complet et à la vidange d’un puits de lumière, en soutenant que l’état délabré de cette partie commune constitue un manquement aux obligations du syndicat des copropriétaires et crée un risque pour la salubrité et la sécurité de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s’oppose à cette demande en soutenant qu’elle ne peut prospérer alors que les défendeurs n’ont jamais saisi l’assemblée générale des copropriétaires en ce sens.

En droit, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Par conséquent, le juge des référés peut délivrer une injonction de faire à un syndicat des copropriétaires en cas de manquement à ses obligations, à la condition que ce manquement soit caractérisé avec l’évidence requise en matière de référé, peu important alors que l’assemblée générale ait été ou non préalablement saisie.

En l’espèce, la seule pièce produite à l’appui de cette demande est un constat par commissaire de justice du 16 avril 2024, qui relève que cette « cour est très sale » et « sert apparemment de débarras », ce que confirment les photographies.

Pour autant ces éléments, s’agissant d’un puits de lumière enclavé et dans lequel personne ne circule, ne permettent pas de caractériser un quelconque manquement à l’obligation de conservation de l’immeuble, ni l’existence d’un quelconque péril imminent.

La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [T] et M. [U] [G], qui succombent sur une partie des demandes principales, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Il y a lieu de préciser que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l’instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à inclure les coûts des constats dans les dépens sera donc écartée.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [B] [T] et M. [U] [G] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de Mmes [P] et [O] [S] formée sur le fondement des dispositions sus-visées, à hauteur de 3.000 euros pour le demandeur, et 2.000 euros pour les intervenantes forcées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de cessation des locations de courte durée formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Rejetons la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Enjoignons à M. [B] [T] et M. [U] [G] de cesser ou faire cesser, à partir de 21 heures, toute utilisation du jacuzzi et du hammam/sauna dans la cour accessible depuis leur appartement, au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à une décision du juge du fond ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de de 1.000 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 12 mois ;

Ordonnons à M. [B] [T] et M. [U] [G] de retirer le climatiseur fixé en partie commune, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 4 mois ;

Rejetons les autres demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Rejetons la demande de garantie à l’encontre de Mmes [P] et [O] [S] ;

Rejetons la demande reconventionnelle relative au puits de lumière ;

Condamnons in solidum M. [B] [T] et M. [U] [G] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ;

Condamnons in solidum M. [B] [T] et M. [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [B] [T] et M. [U] [G] à payer à Mmes [P] et [O] [S] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 28 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Fanny LAINÉ