TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Catherine DAUMAS

— M^e Anne BRASSENS

Copie certifiée conforme à :

— M^e Catherine DAUMAS

— M^e Anne BRASSENS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10778

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NAC

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

SCI [D], représentée par son gérant, Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Catherine DAUMAS de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDERESSE

Madame [E] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne BRASSENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1266

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10778 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NAC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [P] divorcée [O] est associée au sein de la SCI [I] -Montmorency et dispose de la jouissance des lots n° 30, 46, 65 et 129 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 6 août 2024, la SCI [I] -Montmorency a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant au tribunal de :

« Vu l’article L.212-6 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1103 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de :

RECEVOIR la SCI [D] en ses demandes.

Et y faisant droit,

CONDAMNER Madame [E] [P] divorcée [O] à payer à la SCI [D] la somme de 26.938,09 € au titre des arriérés dus, sauf à parfaire, avec intérêts de 12% à compter de la délivrance de l’assignation, décomposés comme suit :

—  20.326,09 € au titre des charges de l’immeuble arrêtées à la date du 18 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus ;

—  6.612 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance.

CONDAMNER Madame [E] [P] divorcée [O] à payer à la SCI [D] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice cause par sa défaillance fautive.

CONDAMNER Madame [E] [P] divorcée [O] à payer à la SCI [D] une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [E] [P] divorcée [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, Avocats, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par remise de l’acte à étude, Mme [P] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 22 mai 2025, plaidée le 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

L’article L.212-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice.

L’objet de ces sociétés comprend la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente. »

Le règlement prévu à l’article L.212-2 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Les dispositions de l’article L.212-4 sont applicables à l’exécution par les associés des obligations dont ils sont tenus envers la société en vertu du présent article.

Son article L.212-6 dispose que « Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

L’article R.212-7 du même code prévoit que « Les articles L. 212-1 à L. 212-13 sont applicables aux sociétés ayant pour objet l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises, constituées avant le 31 décembre 1972, quelle que soit la forme juridique de ces sociétés, et notamment à celles qui ont été régies par la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements. »

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

*

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 26.938,09 euros au titre d’arriérés de charges de l’immeuble arrêtées au 18 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, la SCI [D] fait valoir, sur le fondement des articles L.212-1 et suivants du code de la construction et de l''habitation, que :

— Mme [P] est défaillante dans le règlement des charges de l’immeuble prévus à l’article 16 des statuts de la société ;

— elle a été condamnée par jugement du 9 juin 2021 au paiement d’arriérés de charges de l’immeuble arrêtées au 6 octobre 2020

;

— les charges échues postérieurement au 9 juin 2021 n’ont pas été réglées ;

— en dépit d’une mise en demeure du 20 juin 2024, la défenderesse n’a pas réglé ses charges ;

— la carence de Mme [P] a généré des frais de recouvrement d’un montant de 6.612 euros ;

— les sommes dues devront être assorties d’intérêts au taux de 12% conformément à l’article 16 al.1 des statuts.

A l’appui de sa demande, il produit :

— les statuts de la société et un extrait K-bis attestant de la qualité d’associée de la SCI de Mme [P] ;

— le relevé de propriété exposant que Mme [P] dispose de la jouissance privative des lots n°30, 46, 65 et 129 ;

— les relevés de charges, appels de fonds et appels sur budget adressés à la défenderesse arrêtés au 1er juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus ;

— une situation de compte arrêtée au 18 juillet 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2021, 29 juin 2021, 24 mai 2022 et 19 juin 2023 portant approbation des comptes des exercices 2019 à 2022 et votant les budgets prévisionnels 2021 à 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.

Sur ce,

Il ressort du jugement du 9 juin 2021 que la défenderesse a été condamnée au paiement d’arriérés de charges arrêtées au 6 octobre 2020. Or, le décompte produit présente un solde au 31 décembre 2019 de 1.013,25 euros comportant notamment des frais d’eau chaude d’un montant de 1.261 euros. Ces frais sont antérieurs au 6 octobre 2020 et ne peuvent être pris en compte dans le calcul de la créance, la SCI ne justifiant pas qu’ils ne seraient pas déjà inclus dans les sommes dues au titre du jugement du 9 juin 2021. En outre, la somme de 500 euros a été imputée au titre d’un pré-état daté du 25 novembre 2021 lequel ne constitue pas des charges. Elle sera par conséquent déduite de la dette au titre des charges.

Enfin, l’article 16 des statuts de la SCI prévoit que « Si un associé n’effectue pas l’un quelconque des versements à sa charge destinés à faire face aux dépenses entraînées par l’usage et l’administration de l’immeuble social tout versement en retard porte intérêt de plein droit au profit de la société au taux de douze pour cent l’an, à compter de la date d’exigibilité et sans mise en demeure préalable »

Au vu de ces éléments, la créance de la SCI [D] est établie à hauteur de la somme de 18.812,84 euros (20.326,09 – (1013,25 + 500)) qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse arrêtées au 1er avril 2024, hors frais de recouvrement.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [P] à payer à la SCI [D] la somme de 18.812,84 euros avec intérêts de 12% à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

La SCI [D] demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 6.612 euros comprenant des honoraires d’avocat et des frais de suivi de dossier et de transmission à avocat.

Sur ce,

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI [D] ne vise aucun moyen de droit. Par conséquent, celle-ci sera examinée à l’aune de l’article L.111-8 du code de procédure civile d’exécution.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas que ces frais auraient été entrepris en vertu d’un titre exécutoire ni qu’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier de sorte que ces frais doivent rester à la charge de cette dernière. Au surplus, il sera relevé que les frais réclamés au titre des vacations du syndic se fondent sur les tarifs prévus au contrat-type de syndic conclu avec la société Gratade. Ce contrat définit la mission de la société Gratade à l’aune de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Or, cette loi, à l’exception de son article 10, n’a pas vocation à s’appliquer au présent litige. Enfin, la demande au titre des honoraires d’avocat relève des frais irrépétibles et ne peut donc être accueillie au titre des frais de recouvrement. En conséquence, sa demande au titre des frais de recouvrement sera intégralement rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros en soutenant que Mme [P] a déjà été condamnée par jugement du 9 juin 2021 et qu’elle n’a toujours pas réglé l’intégralité de la somme due au titre de la condamnation. En outre, elle soutient que la carence de la défenderesse lui cause un déséquilibre dans sa trésorerie.

Sur ce,

Il ressort des pièces communiquées que Mme [P] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 juin 2021, à verser à la SCI [I] [N] la somme de 25.177,25 euros au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint la SCI à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres associés et suffit à caractériser sa mauvaise foi. Par ailleurs, la durée durant laquelle celle-ci s’est soustraite à ses obligations ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la SCI.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [P] à verser à la SCI [I] [N] la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P], partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Daumas de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, Besnard, Avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à la SCI [D] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [E] [P] divorcée [O] à payer à la SCI [I] -Montmorency la somme de 18.812,84 euros avec intérêts de 12% à compter de la délivrance de l’assignation au titre des charges arrêtées au 18 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus ;

REJETTE la demande en paiement des frais de recouvrement de la SCI [I] -Montmorency ;

CONDAMNE Mme [E] [P] divorcée [O] à payer à la SCI [I] -Montmorency la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [P] divorcée [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Daumas de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, Besnard, Avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [P] divorcée [O] à payer à la SCI [I] -[N] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [I] -Montmorency en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 4] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente