TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/01720

N° Portalis 352J-W-B7I-C34TN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

31 Janvier 2024

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEURS

INDIVISION [Q] D'[Localité 2]

indivision entre personnes physiques, domiciliée [Adresse 1], ayant pour numéro de SIRET 411 219 215 00018, représentée par son représentant habilité à cet effet, le Cabinet ARTENA DAUPHINE SAVOIE ayant son siège social [Adresse 2], lui-même représenté par son représentant légal audit siège,

Monsieur [Y] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [F] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [J] [A]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [K] [N]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Décision du 09 Avril 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/01720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34TN

Monsieur [G] [N]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [H] [N]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tous représentés par Maître Djazia TIOURTITE du cabinet BIRD & BIRD AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #R0255,

et par Maitre Anne-Florence Raducault du cabinet BIRD & BIRD AARPI, Avocat au Barreau de Lyon, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET PG LANCE

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, CadreGreffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DEBATS

A l’audience du 6 janvier 2026, tenue publiquement, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats a tenu seule l’audience, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2009, monsieur [P] [Z], madame [F] [Z], monsieur [Y] [B] [Z] et madame [U] [Z], coindivisaires, ont donné à bail commercial à la SA Cabinet PG Lange & Compagnie devenue, par transformation de sa forme sociale, la SAS PG Lange & Compagnie, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7] dans le [Localité 9] à [Localité 1], à compter rétroactivement du 1er décembre 2009 avec échéance au 30 novembre 2018. Les parties sont convenues d’un loyer annuel initial au principal de 112.100 euros.

La destination est la suivante : " à usage de bureaux pour les besoins de son activité telle que définie dans l’extrait k-bis […], à l’exclusion de toute autre activité, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux ".

Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2018, monsieur [P] [Q] [R], madame [F] [Q] [R], monsieur [Y] [B] [Q] [R] et madame [U] [Q] [R] ont fait délivrer à la SAS PG Lange & Compagnie un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2019.

Par courrier du 5 juin 2019, le mandataire des bailleurs a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 150.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2020 signifié aux bailleurs, la SAS PG Lange & Compagnie a accepté le principe du renouvellement, mais s’est opposée au prix proposé pour le loyer renouvelé.

Les parties n’ont pas saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé.

Dans la nuit du 21 au 22 janvier 2021, un incendie s’est déclaré dans les locaux pris à bail.

Par courrier du 17 mars 2021, la SAS PG Lange & Compagnie a indiqué au mandataire des bailleurs qu’en raison de l’incendie survenu, elle était dans l’impossibilité d’occuper les locaux et qu’elle souhaitait de ce fait, obtenir le remboursement du loyer du 1er trimestre 2021 au prorata, soit pour la période du 21 janvier au 31 mars 2021, ajoutant que l’incendie survenu justifiait la résiliation de plein droit du bail.

Par procès-verbal du 23 mars 2021, un constat a été dressé à la requête des bailleurs relativement à l’état des lieux suite à l’incendie survenu.

Par courrier du 15 avril 2021, la SAS PG Lange & Compagnie a notifié à chacun des bailleurs l’exercice de son droit d’option prévu à l’article L.145-57 du code commerce, en indiquant qu’elle restituerait les locaux le 31 mai 2021.

Par courrier du 29 avril 2021, le mandataire des bailleurs, estimant que l’incendie était survenu du fait du locataire et n’avait pas détruit intégralement les locaux, a mis en demeure la SAS PG Lange & Compagnie de procéder à la remise en état des locaux, a contesté le fait qu’une résiliation pouvait intervenir en raison de l’incendie, estimant qu’en vertu du bail, seule une réduction du loyer était éventuellement possible.

Par courrier notifié le 31 mai 2021, la SAS PG Lange & Compagnie a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le mandataire des bailleurs de lui rembourser le loyer du 1er trimestre 2021 au prorata, soit pour la période du 21 janvier au 31 mars 2021.

Par procès-verbal du 31 mai 2021, à la requête de la SAS PG Lange & Compagnie, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé, en présence du mandataire des bailleurs.

Par acte extrajudiciaire du 1er février 2023, les bailleurs ont sommé la SAS PG Lange & Compagnie de leur payer la somme de 55.738,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 janvier 2023 et la somme de 313,39 euros au titre du coût de l’acte.

Par courrier du 7 avril 2023, la SAS PG Lange & Compagnie a, par l’intermédiaire de son conseil, contesté auprès du commissaire en justice auteur de la sommation, les sommes énoncées dans ladite sommation qui lui étaient réclamées.

Par courrier du 21 novembre 2023 notifié par courrier recommandé avec avis de réception, la SAS PG Lange & Compagnie a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure chacun des bailleurs, de lui rembourser le dépôt de garantie, ainsi que le trop-perçu des loyers pour la période du 21 janvier 2021 au 31 mars 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2024, l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Q] [R], madame [F] [Q] [R], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Q] [R] (ci-après dénommés, les " consorts [Q] [R] « ou » les bailleurs coindivisaires « ou encore » les bailleurs ") ont fait assigner la SAS PG Lange & Compagnie devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la voir condamnée au paiement de l’arriéré locatif cause de la sommation du 1er février 2023 et d’être autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie.

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2024, les consorts [Q] [R] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger que la résiliation au 31 mai 2021 du bail commercial par la SAS Cabinet PG Lance & Compagnie est fautive ;

— condamner la SAS Cabinet PG Lance & Compagnie aux paiements de la somme de 56.052 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années 2020 et 2021 et le coût de la sommation interpellative ;

— juger que le dépôt de garantie ne devra pas être restitué, en raison du mauvais état des locaux lors de la restitution ;

— si par extraordinaire, il était jugé que tout ou partie du dépôt de garantie de 32.664,66 euros devait être restitué, compenser les sommes entre les parties ;

En tout état de cause,

— rejeter l’intégralité des demandes de la SAS Cabinet PG Lance & Compagnie ;

— écarter l’exécution provisoire si par extraordinaire des condamnations étaient mises à leur charge ;

— condamner la SAS Cabinet PG Lance & Compagnie à leur verser à chacun la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Cabinet PG Lance & Compagnie aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Q] [R] énoncent :

— qu’un procès-verbal d’état des lieux de sortie permet de constater que l’exploitation des lieux en mai 2021 était parfaitement possible ; qu’ils font en effet valoir que les locaux font au total environ 300 m2 alors que la salle de réunion affectée par l’incendie ne fait environ que 31 m2 ; que dès lors, le preneur est mal fondé à invoquer la résiliation de plein droit du bail du fait de l’incendie ; qu’il ne démontre en outre aucunement l’impossibilité d’exploitation invoquée ;

— que s’agissant de l’exercice du droit d’option, un accord tacite sur le loyer du bail renouvelé est intervenu, de sorte que l’exercice de ce droit est impossible ; que le preneur a régulièrement payé les loyers convenus ce qui démontre l’existence dudit accord ; que ce droit est légitimement exercé uniquement si un litige est en cours quant au montant du loyer du bail renouvelé alors que ce n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’aucune partie n’a initié de procédure aux fins de fixation judiciaire du prix du loyer renouvelé ;

— que s’agissant des demandes en paiement, le preneur est tenu de s’acquitter de l’ensemble des loyers et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, soit jusqu’au 31 mai 2021; qu’il n’est pas sollicité de paiements postérieurs à la date considérée, en dehors du coût de l’acte interpellatif et les intérêts ;

— que s’agissant de l’indemnité d’assurance perçue, elle ne pose aucun risque de double indemnisation, en ce que d’une part, l’indemnité versée par l’assureur du preneur a été encaissée par subrogation par leur assureur, lequel n’a pris en charge que les loyers postérieurs à l’incendie et non pas les impayés antérieurs, et ce, sans inclure les charges postérieures ; que cette somme ne couvre donc pas l’intégralité du préjudice subi ;

— que s’agissant du dépôt de garantie, il doit être conservé par leurs soins, en ce que les locaux n’ont pas été remis en l’état, comme cela ressort de l’état des lieux de sortie ; que l’incendie n’a pas affecté l’intégralité des lieux loués, et au demeurant des opérations de nettoyage ont été effectuées par leur assureur à cet égard ; que le preneur est tenu de réparer les dégradations dans les parties des locaux non affectées par l’incendie ;

— que s’agissant de la procédure abusive, le preneur ne justifie ni du préjudice, ni du quantum sollicités.

Par conclusions notifiées le 24 juin 2026, la SAS Cabinet PG Lange & Compagnie demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter l’indivision [Q] [R], monsieur [Y] [Q] [R], madame [F] [Q] [R], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Q] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement l’indivision [Q] [R], monsieur [Y] [Q] [R], madame [F] [Q] [R], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Q] [R] à lui payer la somme de 33.519,34 euros au titre d’un trop-perçu de loyers et de charges et de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ;

— condamner in solidum l’indivision [Q] [R], monsieur [Y] [Z], madame [F] [Q] [R], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Q] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros en raison du préjudice subi du fait de l’introduction d’une procédure abusive ;

— condamner in solidum l’indivision [Q] [R], monsieur [Y] [Q] [R], madame [F] [Q] [R], madame [J] [A], monsieur [K] [Q] [R], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Z] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum l’indivision [Q] [R], monsieur [Y] [Q] [R], madame [F] [Q] [R], madame [J] [A], monsieur [K] [Q] [R], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Q] [R] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Cabinet PG Lange & Compagnie énonce :

— que quand bien même la destruction des locaux ne serait que partielle, il est de jurisprudence constante que la destruction partielle de la chose louée qui rend les locaux impropres à leur destination peut être assimilée à une perte totale entraînant la résiliation de plein droit du bail ; qu’en l’espèce, la destruction de l’unique salle de réunion et d’une partie des bureaux proches l’a rendue dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux pour y poursuivre son activité ;

— que si l’incendie n’emportait pas la résiliation de plein droit, le bail a pris fin par l’exercice de son droit d’option ; qu’en effet, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, aucun accord n’est intervenu sur le prix du bail renouvelé ; qu’en atteste notamment le fait qu’aucune des propositions de loyers émises par les bailleurs n’a été appliquée ; qu’en effet, le loyer acquitté au moment du droit d’option était le loyer prévu à l’ancien bail tel que résultant de la mise en œuvre de la clause d’échelle mobile ; qu’il importe peu qu’aucune instance en fixation du loyer du bail renouvelé n’ait été initiée, en ce que l’article L.145-57 du code de commerce prévoit seulement une limite maximale pour exercer le droit d’option, soit un mois à compter de la signification de la décision définitive fixant le montant du loyer ; que le droit d’option peut être exercé à tout moment dans cette limite, y compris avant l’introduction d’une procédure en fixation de loyer ; qu’en l’espèce, ce droit a été exercé dans les délais ; que dès lors, la résiliation n’est pas fautive ;

— qu’elle a souscrit une police d’assurance qui couvre le risque incendie ; qu’à ce titre, l’assureur des bailleurs a pris en charge le sinistre incendie, en ce inclus, la perte des loyers pour une période de dix mois à compter de la survenance du sinistre ; que la réparation intégrale ne doit pas excéder le montant du préjudice subi ; qu’en l’espèce, l’assureur des bailleurs coindivisaires, la société Allianz, les a indemnisés à hauteur de 213.164 euros incluant outre la perte de loyers précitée, les mesures conservatoires, la réfection des parties communes et des parties privatives; que la société Allianz a par la suite exercé son droit de subrogation pour réclamer auprès de la société Groupama, son propre assureur, le remboursement de cette somme, lequel a été effectué;

— que s’agissant de l’abus de procédure, la volonté d’obtenir une double réparation caractérise un tel abus ; que ces agissements lui causent un préjudice (sommes indûment retenues, temps perdu non consacré à son activité) et justifient le fait d’imposer aux bailleurs une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, outre l’octroi de dommages-intérêts à son profit ;

— que les bailleurs ne peuvent réclamer aucun arriéré locatif ni aucune réparation au titre des dommages matériels, à compter de la date de l’incendie, puisqu’ils ont reçu une indemnisation par leur assureur à ce titre ;

— que le bail prévoit dans sa clause « assurance » que le preneur prend en charge les primes d’assurance et qu’en contrepartie de la prise en charge des primes pour le risque incendie, les bailleurs renoncent à tout recours contre le preneur ; qu’au surplus, aucune pièce n’étaye le montant réclamé au titre de l’arriéré-locatif, faute de décompte détaillé; que le tableau produit est difficilement compréhensible et présente des incohérences pour y inclure des sommes injustifiées : loyers couverts par l’assurance, quote-part de loyer réclamé rattaché à une période postérieure à la remise des lieux, sommes inexpliquées réclamées au titre de « taux en cours » ; que les bailleurs ont en outre omis de prendre en compte le paiement du loyer du premier trimestre 2021 intervenu, alors que ce paiement n’est pas contesté et apparaît clairement dans un tableau distinct produit par les bailleurs ; que cela justifie sa demande tendant au remboursement de la somme de 25.177,13 euros HT correspondant au paiement du loyer entre le 22 janvier 2021 et le 31 mars 2021, période déjà couverte par l’indemnité d’assurance ;

— que s’agissant des dégradations hors incendie, les bailleurs ne produisent aucun état des lieux d’entrée pour justifier leurs allégations de dégradations ; qu’ils ne produisent pas non plus de devis ou de factures pour chiffrer le préjudice prétendument subi ; que dès lors, le dépôt de garantie doit lui être restitué.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 6 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation du bail renouvelé

A titre liminaire, le tribunal relève qu’il n’est saisi ni d’une demande de résiliation judiciaire, ni d’une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, mais doit simplement se prononcer sur la faute éventuelle du preneur dans la résiliation du bail renouvelé le 1er juillet 2019 intervenue le 31 mai 2021, date convenue entre les parties pour la remise des locaux, avec sur ce point les réserves des bailleurs sur l’exercice du droit d’option et la date de prise d’effet de la résiliation, comme cela ressort du constat de l’état des lieux de sortie.

A cet égard, si le preneur a invoqué en premier lieu l’incendie survenu comme justifiant la résiliation de plein droit du bail renouvelé, ce que conteste les bailleurs, il a, par la suite, exercé son droit d’option en vertu de l’article L.145-57 du code de commerce pour justifier de la résiliation du bail à la date du 31 mai 2021. L’automaticité des effets de l’exercice du droit d’option doit conduire le tribunal à examiner ce moyen tiré d’un droit statutaire en premier lieu.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est constant que l’ exercice du droit d’ option n’est soumis à aucune forme particulière.

Il est constant que le droit d’ option doit être exercé au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, mais peut l’être antérieurement, à tout moment, et ce, tant durant l’instance en fixation dudit bail qu’avant même l’introduction de ladite instance

Le droit d’ option doit être exercé dans le délai de prescription biennale découlant des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, ce dont il résulte qu’en cas de prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, il ne peut plus valablement être exercé.

Le point de départ du délai biennal est fixé à la date de prise d’effet du renouvellement du bail. Cependant ce point de départ de la prescription de l’action en fixation du loyer du nouveau bail doit être reporté au jour de la notification de l’acceptation du renouvellement par le preneur, lorsque cette notification ou cette date sont postérieures à la date du renouvellement.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2018, les coindivisaires bailleurs ont fait délivrer à la SAS PG Lange & Compagnie un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2019.

Par courrier du 5 juin 2019, le mandataire des bailleurs a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 150.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2020 signifié aux bailleurs coindivisaires, la SAS PG Lange & Compagnie a accepté le principe du renouvellement, mais s’est opposée au prix proposé pour le loyer renouvelé.

L’exercice du droit d’option pouvant être mis en œuvre avant toute instance aux fins de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé, il importe peu que les parties n’aient ni saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé, ni saisi le tribunal pour qu’il se prononce à titre accessoire aux mêmes fins.

Par courrier du 15 avril 2021, la SAS PG Lange & Compagnie a notifié à chacun des bailleurs coindivisaires l’exercice de son droit d’option prévu à l’article L.145-57 du code commerce, en indiquant qu’elle restituerait les locaux le 31 mai 2021.

Il résulte de l’acte extrajudiciaire du 3 mars 2020 que le preneur justifie avoir contesté le prix du loyer proposé par les bailleurs.

L’existence d’un accord tacite ultérieur sur le prix du bail renouvelé, telle qu’alléguée par les bailleurs coindivisaires sur qui pèsent la charge de la preuve en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, ne résulte en revanche d’aucune preuve, ni de commencement de preuve par l’écrit, ni d’un faisceau d’indices concordants, étant en outre relevé que l’évolution du loyer trimestriel acquitté a pu résulter de la seule mise en œuvre de l’indexation au titre de la clause d’échelle mobile prévue à l’article VI du bail expiré, comme le fait soutenir le preneur sans être contredit sur ce point.

Il s’ensuit que la condition de fond de désaccord sur le prix est donc satisfaite pour l’exercice du droit d’option.

Suite à sa contestation sur le prix proposé exprimée par courrier du 3 mars 2020, le preneur avait jusqu’au 3 mars 2022 pour exercer son droit d’option. Or, ce droit a été exercé le 15 avril 2021, soit bien avant la prescription biennale. La condition procédurale pour l’exercice dudit droit est donc satisfaite.

Si la résiliation a vocation à rétroagir à la date de renouvellement, rien ne s’oppose à ce que les parties s’entendent pour en différer les effets notamment pour que celle-ci corresponde à la date de remise des locaux. Or, dans le cas d’espèce, si les bailleurs ont émis des réserves dans l’état des lieux de sortie sur la date de résiliation du bail proposée unilatéralement par le preneur, il est relevé qu’ils demandent, aux termes de leurs écritures récapitulatives, le paiement des loyers et des charges jusqu’à la date du 31 mai 2021, ce qui vaut acquiescement à la date de résiliation litigieuse.

L’exercice par la SAS PG Lange & Compagnie du droit d’option qui est statutaire ne saurait être fautif, il expose seulement la partie qui l’exerce à supporter les frais éventuels qu’il induit.

Il s’ensuit que la résiliation du bail renouvelé le 1er juillet 2019 intervenue le 31 mai 2021, à l’initiative de la SAS PG Lange & Compagnie au titre de l’exercice du droit d’option, est non fautive.

Le moyen tiré de l’exercice du droit d’option ayant été accueilli, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré de la perte de la chose du fait de l’incendie survenu.

Les bailleurs coindivisaires seront donc déboutés de leur demande tendant à voir le preneur déclaré fautif du fait de la résiliation.

Sur les demandes en paiement

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et des charges

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’ article L.121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’ assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, les bailleurs réclament :

— la somme de 16.335 euros au titre des impayés avant l’incendie survenu dans la nuit du 21 au 22 janvier 2021 ;

— la somme de 30.095,65 euros au titre de la période du 22 janvier au 31 mai 2021 ;

— la somme de 9.989,75 euros au titre de l’application des « taux en cours ».

Soit un montant total de 55.738,59 euros hors taxes.

Il est relevé que les bailleurs ont appliqué des taux d’intérêts sur chaque échéance appelée sans invoquer une quelconque clause de nature à justifier une telle imputation, ni s’en expliquer, malgré la contestation du preneur. Il convient dès lors de rejeter la somme de 9.989,75 appelée au titre des intérêts.

La somme potentiellement éligible au titre du décompte locatif est donc de 46.448,84 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023.

Le preneur ayant remis les locaux le 31 mai 2021, date convenue pour la résiliation, il est tenu d’acquitter les loyers et charges jusqu’à la date de résiliation.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages du 15 novembre 2021 que la société Allianz, ès- qualités d’assureur des bailleurs, s’est entendue avec la société Groupama, ès qualités d’assureur du preneur, pour chiffrer le poste des pertes de loyers à 10 mois de loyers, pour un montant de 109.465,80 euros.

Cette prise en charge du sinistre est intervenue, comme il ressort de l’exercice du recours subrogatoire exercé par la société Allianz, par courrier du 10 janvier 2023 à l’encontre de la société Groupama, ès qualités d’assureur du preneur.

Les parties s’entendent sur le fait que la société Allianz a pris en charge 10 mois de perte de loyers à compter de la survenance de l’incendie, de sorte que doivent être déduits du décompte les loyers appelés pour la période du 21 janvier au 31 mai 2021 : soit a minima le différentiel entre la somme de 32.794,61 euros HT appelée au titre des loyers au 1er avril 2021 et de la somme de 10.811,74 euros HT soustraite au 1er juin 2021 du décompte des loyers, soit la somme de 21.982,87 euros.

Le décompte locatif potentiellement éligible correspond donc à la somme de 24.465,97 euros, calculée comme suit : 46.448,84 € – 21.982,87 € = 24.465,97 € .

Le preneur fait valoir sans être contesté sur ce point qu’il a acquitté le premier trimestre 2021 dans son intégralité soit du 1er janvier au 31 mars 2021, alors que les bailleurs coindivisaires ont été indemnisés par leur assureur pour la période courant à compter du 21 janvier 2021. Ce paiement est corroboré par le décompte qui ne chiffre aucun impayé au titre du premier trimestre 2021. Le quantum du prorata dont le remboursement est sollicité n’est pas non plus contesté, soit la somme de : 25.177,13 € HT.

Il s’ensuit que doit être déduit du décompte la somme de 25.177,13 € HT correspondant au paiement du loyer entre le 22 janvier 2021 et le 31 mars 2021 (période déjà indemnisée par l’assureur).

En conséquence, le décompte locatif définitif au titre des loyers et des charges est fixé à la somme de 711,16 euros HT au bénéfice du preneur, calculée comme suit : 24.465,97 € HT – 25.177,13 € HT = 711,16 euros.

Les bailleurs seront condamnés solidairement à payer au preneur la somme de 711,16 euros au titre du trop-perçu de loyers et de charges. Le preneur sera débouté du surplus de sa demande de restitution à ce titre. Les bailleurs seront déboutés de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2021.

Sur les demandes en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, aucune des parties n’a produit l’état des lieux d’entrée. Il ressort du procès-verbal de constat du 23 mars 2021 que l’incendie a affecté les locaux, comme suit:

Dans la salle de réunion avec son local attenant d’environ 31 m2 située sur la partie droite de circulation des locaux :

— la pièce est totalement couverte de suie du sol au plafond ;

— au sol, présence de dégâts importants côté droit ;

— au plafond, de nombreuses plaques de faux plafond sont manquantes ;

— les ouvrants ont été remplacés par des plaques en contreplaqué provisoire ;

— le bureau présent dans cette salle présente des stigmates importants de l’incendie ;

Dans la circulation menant à cette salle :

— les murs, notamment en partie haute et au plafond sont couverts de suie ;

— les pièces desservies par cette circulation sont couverts de suie ;

— dans les pièces sur rue : présence de nombreux cartons et de mobilier protégé par des polyanes.

L’huissier de justice constate que les autres parties des locaux ne sont pas directement touchées par l’incendie, mais ont subi des dégâts liés notamment à la suie qui s’est propagée.

Il ressort du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages du 15 novembre 2021 que suite à l’incendie, l’assureur s’est proposé de prendre en charge, s’agissant des parties privatives, les travaux suivants :

— sols, faux plafonds ;

— plâtrerie ;

— peinture ;

— plomberie, chauffage ;

— menuiseries ;

— électricité ;

— porte palière, parquet.

Le tout pour un total de 95.759,04 euros.

Les bailleurs estiment que d’autres dégradations hors périmètre de l’incendie sont imputables au preneur.

Il ressort en substance du procès-verbal de sortie du 31 mai 2021 ce qui suit :

S’agissant de l’entrée :

— au sol, moquette usagée ;

— murs : peinture usagée, traces de diverses installations déposées et de lessivage ;

— faux plafond : dans la partie centrale composée de dalles métalliques anciennes. Certaines dalles ont été déplacées.

Le tribunal ne relève que de la vétusté à l’entrée.

S’agissant de la première pièce sur rue :

— une porte d’accès en chêne moulurée, peinture défraîchie et usagée ;

— sol, moquette usagée shampouinée ;

— murs : traces de nettoyage. Côté gauche, il manque une partie d’une goulotte électrique. Une grande étagère est fixée sur le mur de gauche, elle n’a pas été déposée ;

— plafond ; peinture défraîchie.

Le tribunal ne relève que de la vétusté et une goulotte à remplacer.

S’agissant de la deuxième pièce sur rue :

— sol moquette shampouinée et usagée ;

— divers points d’impacts sur les moulures et baguettes ;

Le tribunal relève des dégradations sur les moulures et baguettes de la deuxième pièce sur rue.

S’agissant de la troisième pièce :

— porte de communication peinture propre et défraîchie, quelques coulures ;

— murs : peinture usagée, traces d’installation déposée et de nettoyage. Un certain nombre de trous perforés non rebouchés ;

— une grande fissure sur le mur de la façade. Les moulures et cimaises sont dégradées dans l’angle droit de la pièce.

Le tribunal relève de la vétusté, et en termes de dégradation une grande fissure sur le mur de la façade et des moulures et cimaises dégradées. S’agissant du mur, le tribunal relève néanmoins la prise en charge de la réparation des murs par l’assureur.

S’agissant du sanitaire un :

— peinture dégradée en partie basse, traces d’humidité ;

— le carrelage est ébréché au niveau du seuil de la porte.

Le tribunal relève des dégradations sur la peinture et du carrelage au niveau du seuil d’une porte. Toutefois, s’agissant de la peinture, le tribunal relève la prise en charge de la réfaction des peintures par l’assureur.

S’agissant de la première pièce sur cour :

— murs : traces de coulures dues à l’incendie ;

— il manque un morceau de la goulotte électrique ;

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie pris en charge par l’assureur, et une dégradation sur une goulotte.

S’agissant de la deuxième pièce sur cour :

— en périphérie d’une corniche, traces de coulures et de salissures ;

Le tribunal relève de la vétusté.

S’agissant de la salle informatique :

— traces de salissures dues à l’incendie ;

Le tribunal relève de la vétusté.

S’agissant du sanitaire deux :

— peinture défraîchie avec un certain nombre de salissures ;

— traces due à l’incendie en partie haute, notamment des coulures au-dessus de la porte;

— plafond peinture défraîchie ;

Le tribunal relève de la vétusté, outre des salissures liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

S’agissant de l’ancienne kitchenette :

— traces d’incendie sur les parties du cadre ;

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

S’agissant de la troisième pièce sur cour :

— mur de droite traces de nettoyage ;

— plafond : peinture comportant des traces et noircissures dues à l’incendie ;

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

S’agissant de la quatrième pièce sur cour :

— porte dégradée de manière importante en raison de l’incendie ;

— murs : la quasi-totalité de la pièce a été dégradée à la suite de l’incendie ;

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

S’agissant de la chaufferie :

— les murs sont couverts d’une peinture entièrement dégradée par l’incendie ;

— la chaudière est recouverte de suie ;

— le plafond a été entièrement dégradé par l’incendie ;

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

S’agissant de la pièce fond du couloir :

— porte : traces de dégradation en partie haute dues à l’incendie ;

— traces de la chaleur visibles ainsi que des écoulements sur plusieurs pans de mur ;

— plafond : peinture noircie par l’incendie ;

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

S’agissant du couloir :

— faux plafond particulièrement dégradé dans la partie située côté incendie et noirci sur quasiment toute sa longueur ;

— de manière générale, les peintures ont été fortement touchées par l’incendie.

Le tribunal relève des dégradations liées à l’incendie qui relèvent du périmètre de la prise en charge de l’assureur.

Il ressort dudit procès-verbal que les principales dégradations entrent dans la prise en charge effectuée par l’assureur des bailleurs coindivisaires. En dehors du périmètre du sinistre couvert par l’assureur, les dégradations imputables au preneur sont les suivantes : des moulures dégradées dans deux pièces, des baguettes et cimaises dégradées, ainsi que deux goulottes à remplacer.

Les bailleurs coindivisaires ne justifient d’aucun devis pour ces travaux de réparations. Le tribunal fixe souverainement les frais de la dégradation susmentionnée à la somme forfaitaire de 711,16 euros, soit la somme dont le preneur est créancier au titre du trop-perçu de loyers et de charges. Le preneur sera condamné au paiement de ladite somme au titre des dommages-intérêts relatifs aux travaux de réparation.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre la créance des bailleurs au titre des dommages-intérêts relatifs aux travaux réparatoires et la créance du preneur au titre du trop-perçu de loyers et de charges.

Il s’ensuit qu’il sera fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par le preneur. Les bailleurs coindivisaires seront dès lors condamnés solidairement à lui payer la somme de 32.664,66 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs.

Le juge doit caractériser les circonstances qui auraient fait dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

En l’espèce, il est relevé que la légitimité de l’action en justice des bailleurs coindivisaires a été reconnue partiellement sur les dommages-intérêts, même si le montant alloué est marginal au regard de leur prétention à ce titre, de sorte que leur droit d’ester en justice ne saurait être considéré comme abusif.

Surabondamment, la constatation que la procédure exercée a été, pour le preneur, génératrice de temps perdu non consacré à son activité et de sommes indûment retenues ne saurait à elle seule suffire à caractériser un abus.

La procédure abusive n’étant pas caractérisée, il n’y a pas lieu de condamner les demandeurs au titre de l’amende civile, étant précisé que cette amende bénéficiant au trésor public et non au preneur qui a invité le tribunal à examiner cette faculté, il n’y a pas lieu d’en faire mention au dispositif du présent jugement, si elle ne donne lieu à aucune condamnation.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, les bailleurs coindivisaires seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, les bailleurs coindivisaires seront condamnés in solidum à payer au preneur la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

CONSTATE que la résiliation du bail renouvelé le 1er juillet 2019 intervenue le 31 mai 2021 à l’initiative de la SAS PG Lange & Compagnie au titre de l’exercice du droit d’option est non fautive ;

CONDAMNE solidairement l’indivision [Z], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Q] [R], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [H] [Q] [R] à payer à la SAS PG Lange & Compagnie la somme de 711,16 euros au titre du trop-perçu de loyers et de charges ;

DEBOUTE la SAS PG Lange & Compagnie du surplus de sa demande de restitution au titre du trop-perçu de loyers et de charges.

DEBOUTE l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Z], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [H] [Z] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2021 ;

CONDAMNE la SAS PG Lange & Compagnie à payer à l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Z], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Z] la somme de 711,16 euros au titre des dommages-intérêts relatifs aux travaux de réparation ;

ORDONNE la compensation entre la créance détenue par l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Z], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Z] au titre des dommages-intérêts relatifs aux travaux réparatoires et la créance détenue par la SAS PG Lange & Compagnie au titre du trop-perçu de loyers et de charges ;

CONDAMNE solidairement l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Z], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [H] [Z] à payer à la SAS PG Lange & Compagnie la somme de 32.664,66 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SAS PG Lange & Compagnie de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Z], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Z] et madame [H] [Q] [R] aux entiers dépens;

CONDAMNE in solidum l’indivision [Q] [R], représentée par le cabinet Artena Dauphine Savoie, monsieur [Y] [B] [Z], madame [F] [Z], madame [J] [A], monsieur [K] [Z], monsieur [G] [Q] [R] et madame [H] [Z] à payer à la SAS PG Lange & Compagnie la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME