TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/56976 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7NA

N° : 3

Assignation du :

10 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mai 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.

DEMANDERESSE

La société NCAP REGIONS Société Civile de Placements Immobiliers à capital variable

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-didier MEYNARD, avocat au barreau de PARIS – #P0240, SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE

DEFENDERESSE

La société VITADISTRI S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat constitué M^e Catherine LAZARD, avocat au barreau de PARIS – #C0853

non comparant

DÉBATS

A l’audience du 30 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2004, la société Arago a donné à bail commercial à la société Royaldis des locaux à usage de commerce dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 3] pour une durée de neuf ans, le terme étant fixé au 31 mars 2013.

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 29 mars 2013.

La société Arago a, le 3 septembre 2014, cédé les biens immobiliers sis [Adresse 3] dont le local commercial à la société MHS Investissement, tandis que par acte du 18 septembre 2014 Royaldis cédait son fonds à la société Royal Distribution.

Un avenant au renouvellement du bail a été signé par les parties le 5 février 2016, aux termes duquel le bail était conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015, les locaux étant affectés à un usage exclusif de supermarché, vente d’alimentation générale à l’exclusion de tout autre, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 85.000 euros, payable mensuellement.

La société Royal Distribution a cédé son fonds de commerce à la société Vitadistri par acte du 26 octobre 2017.

La société NCAP Regions, précédemment dénommée Vendôme Regions, a quant à elle acquis de la société MHS Investissement le local à usage commercial le 21 juillet 2022.

Par ordonnance du 13 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la société Vitadistri au paiement de la somme de 1.119,99 euros assortie de délais de paiement, et en cas de non-respect, a constaté la résiliation du bail et autorisé en ce cas l’expulsion.

Le preneur a apuré cette dette.

Cependant, de nouveaux impayés se sont accumulés.

Par acte du 21 juillet 2025, la NCAP Regions a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme impayée de 87.787,42 euros en principal.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société NCAP Regions, a, par acte délivré le 10 octobre 2025, fait citer la société Vitadistri devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de clause résolutoire prévue au contrat de bail et prononcer la résiliation du bail à effet du 21 août 2025,

— la condamner à lui verser la somme de 98.878,88 euros à titre de provision sur les loyers, charges et factures impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— la condamner à lui verser la somme de 10.693,25 euros, par mois à compter du 22 août 2025, à titre de provision sur l’indemnité d’occupation et les charges dues jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— ordonner son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que tous occupants de son chef dans le délai d’un mois qui suivra la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— la condamner à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 juillet 2025 ainsi que les frais d’interrogation du greffe du tribunal de commerce, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 février 2026, date à laquelle elle a été de nouveau renvoyée à la demande des parties à l’audience du 30 mars 2026.

A l’audience du 30 mars 2026, la demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

La défenderesse a constitué avocat mais n’a pas comparu, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et de ses accessoires ou en cas d’inexécution d’une des stipulations du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 21 juillet 2025 pour la somme en principal de 87.787,42 euros mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

Il résulte du relevé de compte actualisé versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 21 août 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de 109.572,13 euros représentant les arriérés de loyer, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, provisoirement arrêté au terme du mois de septembre 2025 inclus.

La société Vitadistri sera en conséquence condamnée à payer à la société NCAP Regions, a, à titre provisionnel, la somme de 109.572,13 euros représentant les arriérés de loyer, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, provisoirement arrêtée au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 22 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes accessoires

La société Vitadistri sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et les frais de levée des états d’inscription et extraits K-bis, mais non les frais d’exécution, lesquels sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution mais ne constituent pas des dépens.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société NCAP Regions une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition à la date du 21 août 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Vitadistri pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Vitadistri à payer à la société NCAP Regions, à titre provisionnel, la somme de 109.572,13 euros représentant les arriérés de loyer, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, provisoirement arrêtée au terme du mois de septembre 2025 inclus ;

Condamnons la société Vitadistri à payer à la société NCAP Regions une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 22 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Vitadistri aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et les frais de levée des états d’inscription et extraits K-bis ;

Condamnons la société Vitadistri à payer à la société NCAP Regions la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 18 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON