TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [S], [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09604 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD2Z

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDERESSE

Société OPPCI, [T], représentée par sa mandataire la SASU ESSET, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur, [S], [Z], ,

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09604 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD2Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2022 prenant effet le 1er avril 2022, la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET a consenti un bail d’habitation à M., [S], [Z] sur des locaux situés au, [Adresse 3] (habitation n°, [Adresse 4] cave n° 25), [Localité 2], [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1360 euros et d’une provision pour charges de 290 euros à la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7093,04 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [S], [Z] le 18 juillet 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [S], [Z] et de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  10639,56 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer,

—  1063,95 euros au titre de la clause pénale,

— dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2026, la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 15409,65 euros. La société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [S], [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 juillet 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 août 2025, à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M., [S], [Z] lui devait la somme de 15409,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

M., [S], [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 15409,65 euros, avec intérêt à taux légal à compter du 16 juillet 2025 sur la somme de 7093,04 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (2966,52 euros), mais au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET ou à son mandataire.

Sur la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Est réputée non écrite toute clause h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 3.6 que « tout retard de paiement, à son exacte échéance, d’un seul terme du loyer, charges et accessoires, et plus généralement du non-paiement de tout autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le preneur redevable de plein droit sans mise en demeure préalable du paiement d’une indemnité au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, égal à 10 % de la total des sommes dues ».

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET tendant à son application seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [S], [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M., [S], [Z] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 16 juillet 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2022 entre la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET, d’une part, et M., [S], [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] (habitation n° 84 et cave n° 25), [Localité 3] est résilié depuis le 16 août 2025, à minuit,

ORDONNE à M., [S], [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] (habitation n° 84 et cave n° 25), [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [S], [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1773,26 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M., [S], [Z] à payer à la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET la somme de 15409,65 euros (quinze mille quatre cent neuf euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, avec intérêt à taux légal à compter du 16 juillet 2025 sur la somme de 7093,04 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M., [S], [Z] à payer à la société OPPCI, [T] représentée par la SASU ESSET la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [S], [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2025 et celui de l’assignation du 22 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge