TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 11 Mars 2025

Dossier N° RG 21/00917 – N° Portalis DB3D-W-B7F-I722

Minute n° : 2025/65

AFFAIRE :

S.A.R.L. LBSA C/ [W] [H], [P] [S] [Y] ( anciennement Monsieur [R] [Y], [T] [I]

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Hélène SOULON

Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Marie ALEXANDRE

M^e Alain-David POTHET

M^e Roméo LAPRESA

Délivrées le 11 Mars 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LBSA, dont le siège social est sis [Adresse 6] (Belgique)

représentée par Maître Marie ALEXANDRE, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Robert ALBERTI, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 5]

non représentée

Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y])

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par promesse unilatérale de vente signée en la forme authentique le 20 octobre 2020, Madame [W] [H] et son fils Monsieur [R] [Y], devenu Madame [P] [Y], se sont engagés à vendre à Monsieur [U] [A] un bien immobilier à usage d’habitation composé d’une bastide (immeuble 1) appartenant à Madame [H] et d’un terrain (immeuble 2) appartenant à Monsieur [Y], pour un prix de vente global de 4 590 000 euros.

Les principales stipulations de l’acte font état de différentes conditions suspensives, d’une faculté de substitution du bénéficiaire de la promesse, de la consignation d’une indemnité d’immobilisation de 459 000 euros sur le compte tiers du notaire en charge de la vente, Maître [Z] [B], et d’une levée de l’option d’achat par le bénéficiaire au plus tard le 18 décembre 2020.

La société à responsabilité limitée de droit belge LBSA, se substituant à Monsieur [A], a manifesté son intention de lever l’option d’achat le 9 décembre 2020.

Le 17 décembre 2020, Maître [Z] [B] a dressé procès-verbal de carence de Monsieur [R] [Y], devenu Madame [Y], qui a indiqué ne pas souhaiter donner suite à la promesse unilatérale de vente, par l’intermédiaire d’un courrier de son père Monsieur [L] [Y].

Par exploits d’huissier de justice en date du 9 février 2021, la société LBSA a fait assigner Madame [H] et Monsieur devenu Madame [Y] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en vue de déclarer la vente parfaite, outre l’octroi de dommages et intérêts.

Par acte authentique du 19 mars 2021, Madame [W] [H] et la société LBSA ont régularisé la vente de la bastide dans les termes et conditions prévues à la promesse unilatérale de vente du 20 octobre 2020.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2021, la société LBSA s’est désistée de son instance et de son action à l’encontre de Madame [H], en demandant que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens, et a maintenu l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur devenu Madame [Y].

Par ordonnance du 4 avril 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture différée de la procédure à la date du 26 août 2022, mais avant cette date et, par conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2022, Monsieur [T] [I], preneur à bail rural consenti sur les vignes du terrain avant sa division (parcelles BE [Cadastre 1] à [Cadastre 2]), faisant l’objet de la vente, est intervenu volontairement à la présente instance pour solliciter, à titre principal et au visa de l’article 1240 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts de la part de la société LBSA.

Lors de l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2022, le tribunal a fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par Monsieur [I] et a renvoyé le dossier à la mise en état.

Par ordonnance rendue le 24 juin 2024 sur l’incident présenté par Monsieur [I], le juge de la mise en état a notamment :

— débouté Monsieur [I] et Madame [E] de leurs demandes de sursis à statuer dans l’attente de la décision rendue sur l’appel de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus sur la demande de Monsieur [I] en nullité de la promesse unilatérale de vente ;

— condamné Monsieur [I] à payer à la société LBSA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné la clôture de la procédure à la date du 28 novembre 2024.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, la société de droit étranger LBSA sollicite du tribunal de :

REJETER la nouvelle demande de sursis à statuer formée par Monsieur [T] [I] ;

DEBOUTER Monsieur [P], [S] ([R] [X]) [Y] et Monsieur [T] [I] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;

CONSTATER que la vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Adresse 17] ([Adresse 9]), cadastré section BE n° [Cadastre 8] (contenance 82 a 75 ca) entre la société LBSA et Monsieur [R] [Y] est parfaite depuis le 9 décembre 2020 du fait de la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse de vente du 20 octobre 2020 ;

DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra vente de l’immeuble sis [Adresse 13]), cadastré section BE n° [Cadastre 8] (contenance 82 a 75 ca) ;

ORDONNER le transfert de propriété de l’immeuble sis [Adresse 13]), cadastré section BE n° [Cadastre 8] (contenance 82 a 75 ca) au profit de la société LBSA par l’effet du jugement à intervenir en contrepartie du paiement du prix prévu dans la promesse de vente du 20 octobre 2020 ;

ORDONNER la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière aux frais de Monsieur [P], [S] ([R] [X]) [Y] ;

CONDAMNER Monsieur [P], [S] ([R] [X]) à lui verser la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil ;

DIRE n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [P], [S] ([R] [X]) à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [P], [S] ([R] [X]) et Monsieur [T] [I] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Robert ALBERTI, avocat au barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions sur les fondements des articles 141-1, 701, 1124, 1147, 1221, 1583, 1589 du code civil, L.412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, 73, 789, 794 du code de procédure civile et de la jurisprudence visée, elle expose :

— que la vente est parfaite en l’espèce depuis la levée d’option ; que la promesse stipule une obligation pour le promettant de transférer la propriété du terrain au profit du bénéficiaire quand l’option est levée ;

— qu’elle a été privée de la jouissance du terrain depuis le 17 décembre 2020, date à laquelle la vente aurait dû être régularisée ; qu’elle a dû immobiliser une somme de 300 000 euros pour l’achat du terrain ; que les dommages et intérêts représentent 17 % du montant total du prix de vente, ce qui correspond à une somme raisonnable, et doivent s’ajouter au préjudice d’exploitation para-hôtelière haut de gamme, estimé à 100 000 euros, étant précisé que l’établissement a dû être fermé en raison des menaces proférées par la défenderesse et son père de couper l’eau et l’électricité ; qu’elle a été troublée dans l’exercice de la servitude de passage consentie sur le terrain en litige ;

— que les attestations adverses émanent de personnes ayant des liens avec la défenderesse et doivent être écartées des débats ; que la défenderesse ne prouve aucun préjudice ;

— que la promesse de vente ne sanctionne pas par la caducité l’absence de notification de l’exercice de la faculté de substitution du bénéficiaire ; que la levée de l’option notifiée au notaire chargé de la vente, qui représente la défenderesse, doit être réputée comme valant notification de la substitution ; qu’en tout état de cause, l’exercice de la clause de substitution a bien été notifiée directement à la défenderesse ;

— que les éléments fournis ne démontrent pas l’insanité d’esprit de la défenderesse, en raison notamment de la prise de toxique, non avérée au moment de la conclusion de la promesse et alors que celle-ci a été signée devant notaire ;

— qu’il n’est pas prouvé le caractère dérisoire ou lésionnaire du prix de vente du terrain inconstructible, lequel ne peut sérieusement être estimé à 3 000 000 euros par le mandat de vente et les attestations produites n’ayant pas la valeur d’une estimation immobilière ;

— que la transaction signée entre les parties suppose, pour que la requérante se désiste de la présente instance, la signature de la vente à la requérante de l’accès par la [Adresse 15] selon un plan annexé, cette signature n’étant à ce jour pas intervenue ; qu’outre le fait que cette transaction est intervenue dans un contexte de pression ayant pu vicier le consentement de la requérante, celle-ci justifie de circonstances imprévisibles de nature à entraîner la résolution du protocole ; qu’en effet, les termes du protocole sont caducs à raison de l’instance introduite par Monsieur [I] devant le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente de la bastide pour irrégularité concernant la purge de son droit de préemption ;

— que la demande de sursis à statuer sollicitée par Monsieur [I] est irrecevable, relevant de la compétence du juge de la mise en état, lequel a tranché l’incident par une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée ; que le sursis à statuer ne se justifie pas en opportunité, d’autant que l’action de Monsieur [I] est dénuée de sérieux ; que sa demande de réparation du préjudice ne repose sur aucune preuve d’une faute de la requérante en lien avec un préjudice inexistant ; que Monsieur [I] maintient ses demandes en contrariété avec le protocole transactionnel conclu avec Madame [Y] ;

— que la collusion manifeste existe entre la défenderesse et l’intervenant volontaire destinée à pousser la requérante à négocier ; que l’intervention de Monsieur [I] a retardé la procédure de plus de deux années et est abusive.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]) sollicite du tribunal, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

Débouter la société LBSA de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et infondées ;

Débouter de plus fort la société LBSA de sa demande de condamnations à lui payer 50 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil et 100 000 euros au titre de la perte d’exploitation ;

A titre principal, homologuer le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties le 23 juin 2022 ;

Juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens ;

A titre subsidiaire, prononcer l’inopposabilité de la substitution au promettant ;

Prononcer la caducité de la promesse de vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 19] cadastré section BE n° [Cadastre 8] consentie par Monsieur [R] [Y], désormais dénommé [P] [Y], au profit de Monsieur [A] en date du 20 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité de la promesse de vente consentie le 20 octobre 2020 par Monsieur [R] [Y], désormais dénommé [P] [Y] ;

Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente d’immeuble consentie le 20 octobre 2020 par Monsieur [R] [Y], désormais dénommé [P] [Y] ;

A titre infiniment subsidiaire, prononcer la nullité de la promesse de vente de l’immeuble sis [Adresse 14], cadastré section BE n° [Cadastre 8] consentie par Monsieur [R] [Y], désormais dénommé [P] [Y], au profit de Monsieur [A] en date du 20 octobre 2020 pour vil prix à raison du défaut de caractère sérieux du prix ;

En tout état de cause, condamner la société LBSA à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions au visa des articles 414-1, 1129, 1169, 1216, 1591, 1674 du code civil, 394 à 399 du code civil et L.412-6 du code rural et de la pêche, elle fait valoir :

— qu’elle n’a pas été avertie par l’exercice de la faculté de substitution du bénéficiaire de sorte que cette substitution lui est inopposable, de même que la levée de l’option, et que la promesse de vente doit être déclarée caduque ou de nul effet ; que la formalité prévue au contrat n’a pas été respectée ;

— que le prix de vente a été sous-évalué à un montant dix fois moindre à sa valeur réelle, devant entraîner la nullité de la vente de ce chef ; que le prix de vente dérisoire établit son caractère lésionnaire ;

— que le directeur de la société requérante, Monsieur [F], s’est érigé en traducteur lors de la signature de la promesse de vente, laquelle ne mentionne pas l’adresse exacte du bien vendu ; que Monsieur [I] atteste que Madame [Y] s’est engagée à vendre l’entrée du [Adresse 3] d’une surface d’environ 90 mètres carrés au prix de 300 000 euros ;

— qu’aucune pièce n’est communiquée aux débats pour démontrer l’exercice de l’activité para-hôtelière de la société LBSA dans des conditions dégradées et la réalité d’une perte de revenus ;

— que les parties se sont rapprochées en cours d’instance pour signer un protocole d’accord transactionnel qu’il convient d’homologuer ; que le contexte de pression invoqué par la requérante au moment de la signature du protocole n’est étayé par aucun document, la société LBSA souhaitant simplement revenir sur ses engagements.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, Monsieur [T] [I] sollicite du tribunal de :

Lui DONNER ACTE de son intervention volontaire et le DECLARER recevable ;

SURSEOIR A STATUER dans la présente instance dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans l’instance portant le RG n° 23/14754 (chambre 1-5), suite au jugement rendu le 2 novembre 2023 par le tribunal des baux ruraux de Fréjus ;

En tout état de cause, DEBOUTER de toutes demandes, fins et conclusions la société LBSA ;

CONDAMNER la société LBSA à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, outre celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il relève :

— que la vente effectuée par Madame [H] à la société LBSA ne lui a pas été notifiée par acte extrajudiciaire alors que cette vente est issue d’une division de la parcelle objet du bail à ferme ; que le nom et le domicile de l’acquéreur ne lui ont pas été notifiés, de même que la substitution de l’acquéreur ; qu’en l’absence de purge de son droit de préemption, la vente est nulle et il peut s’opposer à la demande de vente forcée pour la promesse conclue par Monsieur devenu Madame [Y], ce qu’il a fait valoir par la procédure intentée devant le tribunal des baux ruraux ; qu’il est également en droit de solliciter le paiement de dommages et intérêts de ce chef ;

— que dans ces conditions, il est en droit de solliciter à titre principal le sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir devant la juridiction rurale.

Madame [W] [H], citée à personne, n’a pas constitué avocat. La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure, par application de l’article 329 du code de procédure civile, le droit d’agir de [T] [I] n’est pas contesté si bien qu’il sera déclaré recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

S’agissant des demandes à l’égard de Madame [H], elles ont été abandonnées par la société LBSA à raison de la vente définitive de la bastide intervenue entre les parties en 2021.

Par ailleurs, le président a autorisé les parties, par application de l’article 445 du code de procédure civile et dans un délai d’un mois, à communiquer aux débats l’arrêt à rendre par la cour d’appel d’Aix-en-Provence saisie dans le cadre du contentieux relatif à l’exercice du droit de préemption de Monsieur [I], ainsi que les éventuelles voies de recours sur l’arrêt ou la justification de son caractère définitif. Par message électronique du 13 décembre 2024, le conseil de la société LBSA a transmis la décision sur ce litige du 12 décembre 2024.

Sur la demande de sursis à statuer

Le sursis à statuer est prévu à l’article 378 du code de procédure civile selon lequel la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

La société LBSA s’appuie sur :

— l’article 73 du code de procédure civile, aux termes duquel constitue une exception tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ;

— l’article 789 1° du code de procédure civile qui dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

— l’article 794 du même code, duquel il résulte que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Il est à juste titre relevé par la requérante que l’exception de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure menée devant la juridiction rurale relève de la seule compétence du juge de la mise en état, que ce dernier a statué sur cette exception par son ordonnance, devenue définitive, du 24 juin 2024.

En conséquence, Monsieur [I] est irrecevable à soulever de nouveau cette exception.

Sur la demande d’homologation de la transaction

L’article 2044 du code civil prévoit que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

La société LBSA ne sollicite pas le désistement à l’égard de Madame [Y], laquelle demande l’homologation du protocole transactionnel conformément à l’article 2044 précité.

Madame [Y] produit le protocole transactionnel, non daté mais signé par les parties, et qu’elle fixe au 23 juin 2022.

Ce protocole prévoit notamment le désistement d’instance et d’action de la présente procédure introduite par la société LBSA, emportant renonciation au bénéficie de la promesse de vente en litige, avec comme principales dispositions :

— que la société LBSA bénéficiera de la jouissance de la propriété de Monsieur devenu Madame [Y], mais aura à sa charge l’entretien durant dix ans de la propriété comprenant l’arrosage automatique s’il est existant, la taille des haies et arbres, les plantations et fleurs ;

— que Monsieur devenu Madame [Y] s’engage à réaliser la plantation de huit arbres le long de la propriété se situant au niveau de la [Adresse 15] ainsi qu’à ne pas vendre la propriété pendant une durée de dix ans et, en cas de vente, à faire bénéficier la société LBSA d’un droit de préférence.

Il est prévu que le protocole prendra effet à la signature de la vente de l’accès à la propriété de la société LBSA par la [Adresse 15], selon le plan annexé.

La société LBSA observe à raison qu’à défaut de justifier de la signature de l’acte de vente de l’accès à sa propriété, qui est en l’espèce la bastide vendue par Madame [H], le protocole n’a pu prendre effet.

Au demeurant, ce protocole ne comporte pas de concessions réciproques et ne peut être homologué par le juge afin de terminer le litige.

La demande de Madame [Y] d’homologuer la transaction, avec pour conséquence l’extinction de l’instance, sera rejetée.

Sur les demandes relatives au contrat de vente

La société requérante fonde ses prétentions sur l’article 1583 du code civil, aux termes duquel la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livré ni le prix payé. L’article 1589 alinéa 1er du même code précise que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Sur la nullité et la caducité invoquée par la défenderesse

Madame [E] oppose d’abord la caducité de la promesse de vente, encourue lorsque l’un des éléments essentiels du contrat valablement formé disparaît.

La promesse de vente comporte en l’espèce une stipulation selon laquelle l’exercice de la faculté de substitution par le bénéficiaire doit faire l’objet d’une information au promettant par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le jour de la levée de l’option.

La société LBSA concède que cette formalité n’a pas été remplie, mais que la levée d’option a été régulièrement effectuée dans les délais prévus à destination du notaire chargé de la vente, qui représente Monsieur devenu Madame [Y].

De ce fait, la défenderesse ne peut prétendre à une caducité alors que la levée d’option a été effectuée correctement.

S’agissant de la substitution, la défenderesse ne peut se prévaloir d’une inopposabilité alors que cette substitution a bien fait l’objet d’une information au notaire lors de la levée d’option et qu’aucune sanction n’a été prévue en cas de non-respect des formalités de ce chef. Il est rappelé que la caducité n’est pas une sanction automatique mais qu’elle doit être expressément prévue par l’acte en cas de non-respect de délais.

De surcroît, la défenderesse a manifesté, par courriers envoyés le 20 novembre 2020 par son père indiquant le représenter au notaire chargé de la vente, son intention de ne pas donner suite à la promesse unilatérale de vente, alors qu’à l’époque elle n’avait pas connaissance du fait que la société LBSA se substituait à Monsieur [A]. Madame [E] n’est donc pas bien fondée à se prévaloir d’une quelconque irrégularité de ce chef.

Il ne peut être considéré que la vente est nulle ou de nul effet en raison de la caducité de la promesse de vente provoquée par l’inopposabilité de la levée d’option réalisée par le nouveau bénéficiaire de la promesse.

Sur la sous-évaluation du prix de vente et la lésion

L’article 1591 du code civil impose que le prix de la vente soit déterminé et désigné par les parties. A défaut de déterminer un prix réel et sérieux, la nullité de la vente est encourue.

Par ailleurs, la rescision pour lésion constitue une action séparée, ouverte au vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble par application de l’article 1674 du code civil. Les articles 1677 et 1678 du même code prévoient que la preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, cette preuve ne pouvant se faire en matière immobilière que par un rapport de trois experts.

La défenderesse produit un mandat de vente confié à OPTIM HOME sur le terrain en litige et des agences immobilières concernant des terrains dans le golfe de [Localité 18], faisant état d’un prix dix fois supérieur à celui consenti dans la promesse de vente.

Si l’acte de vente porte bien sur deux biens différents, qui ne sont pas indivisibles, il appartient néanmoins à la défenderesse de prouver que les estimations du terrain (immeuble 2) sont manifestement sous-évalués ou à un prix dérisoire qui laissent présumer une absence de cause du contrat de vente.

La valeur déterminée par les parties à la promesse de vente est de l’ordre de 36 euros le mètre carré, l’immeuble 2 étant d’une contenance de 82 ares et 75 centiares, soit 8275 mètres carrés, pour un prix de 300 000 euros.

La requérante souligne que le terrain n’est pas constructible, qu’il est situé autour de la bastide désormais vendue à la société LBSA et qu’il fait l’objet d’un bail rural consenti à Monsieur [I], ce qui constitue des éléments susceptibles de faire varier le prix de vente du terrain.

Le mandat de vente et les annonces immobilières concernant des biens avec des caractéristiques nettement différentes à celui en litige ne peuvent tenir lieu d’évaluation sérieuse de la valeur vénale du terrain en litige.

Le courrier du cabinet ERA IMMOBILIER fait état d’une valeur vénale du terrain non constructible de 8100 mètres carrés, relié à l’eau, à l’électricité et au tout à l’égout, à hauteur de 300 euros le mètre carré. L’agence immobilière explique qu’elle a réalisé une estimation sur la base d’une étude comparative de marché, compte tenu des spécificités du bien immobilier et du marché actuel, sous réserve que des recherches et examens plus approfondis (certificat d’urbanisme, titre de propriété, surface…) ne fassent apparaître des servitudes particulières, d’engagement contractuel ou l’existence d’éléments pouvant compromettre la santé du bâti de l’immeuble.

A ce titre, la requérante est légitime à contester cette estimation ne prenant pas en compte le caractère indivisible du terrain avec la bastide vendue par Madame [N], ainsi que l’existence du bail rural consenti à Monsieur [I] sur le terrain.

Cette valeur est manifestement décorrélée de la réalité alors que des annonces immobilières fournies par la défenderesse portent sur certains terrains constructibles dans le même secteur.

Cette estimation n’a pas la valeur probante d’une expertise réalisée au contradictoire des parties et ne peut servir utilement à fixer à la valeur vénale du terrain au litige.

Les éléments produits sont manifestement insuffisants pour conclure que la somme de 300 000 euros, sur laquelle les parties se sont accordées devant notaire, est manifestement dérisoire, laissant présumer une absence de contrepartie à la vente.

La demande de nullité pour absence de prix réel et sérieux sera rejetée.

S’agissant de la rescision pour lésion, il s’agit d’une action séparée, qui suppose au moins que la défenderesse soit déclarée recevable en son action en rescision pour lésion et que la désignation de trois experts soit ordonnée.

Aucun de ces éléments n’est demandé par Madame [Y] dans le dispositif de ses conclusions.

Les seuls éléments fournis ne peuvent conduire la présente juridiction à ordonner avant dire droit une expertise de ce chef, alors, d’une part, que la défenderesse ne sollicite pas expressément de recevoir son action en rescision pour lésion et d’autre part, que les faits articulés ne paraissent pas suffisamment graves et vraisemblables pour faire présumer la lésion au sens de l’article 1677 du code civil.

Sur la qualité de Monsieur [F]

La défenderesse ne s’appuie sur aucun moyen juridique précis de ce chef.

Il est relevé que l’article 1163 du code civil énonce que l’obligation d’un contrat a pour objet une prestation présente ou future, qui doit être possible et déterminée ou déterminable, étant précisé que la prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat par référence aux usages ou aux relations antérieurs des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire. Il s’agit d’une condition de validité du contrat.

La promesse de vente en litige détermine clairement le contenu de l’immeuble 2 avec la contenance précisée ci-dessus et la référence cadastrale.

Il ne peut être sérieusement tiré argument de l’attestation de Monsieur [I], non partie au contrat, pour conclure que Monsieur devenu Madame [Y] a souhaité vendre une autre parcelle de terrain que celle visée à la promesse.

L’objet du contrat est donc bien déterminé.

Monsieur [F] est mentionné comme traducteur de Monsieur [A], bénéficiaire initial de la promesse de vente, et il n’en résulte aucune conséquence quant aux informations données à Monsieur devenu Madame [Y], laquelle ne pouvait à l’évidence ignorer sa pleine propriété de l’immeuble 2 et le fait qu’elle s’est engagée à le vendre.

De même, la défenderesse ne prétend pas explicitement avoir été victime d’un vice du consentement, en particulier d’une erreur sur la chose à vendre.

Le moyen de nullité tiré de la qualité de Monsieur [F] à l’acte sera rejeté.

Sur les demandes relatives à la vente forcée et aux dommages et intérêts

Il a été conclu à la validité de la promesse de vente et au fait que l’option d’achat avait été levée régulièrement dans les délais par la société LBSA.

Il a encore été rappelé que la chose et le prix de vente ont été déterminés.

Les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [I], qui sollicite dans une autre instance, la nullité de la vente de la bastide, ne sauraient avoir une quelconque influence sur le caractère parfait de la vente du terrain entre les parties.

De ce fait, la vente du terrain cadastré section BE n° [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 18], pour un prix de 300 000 euros, doit être ordonnée, le jugement valant vente et le transfert de propriété devant s’opérer dès que le transfert de prix sera constaté. La publication de la décision au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente et aux frais de la défenderesse sera ordonnée.

La société requérante vise l’article 1147 du code civil, devenu 1231-1 applicable depuis le 1er octobre 2016, lequel dispose qu’en matière contractuelle, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les menaces, pressions et dégradations sont invoquées à l’égard de Monsieur [L] [Y], le père de la défenderesse, qui n’est pas attrait en la cause et avec lequel la requérante n’a aucun lien contractuel.

La défenderesse relève à raison que des travaux ont été prévus sur le site et que le lien de causalité entre la conclusion en retard de la vente du terrain et les pertes d’exploitation n’est pas rapporté.

Les pertes d’exploitation invoquées ne pourront être retenues à défaut d’établir clairement le lien entre les fermetures de l’établissement para-hôtelier de la requérante et les restrictions apportées à l’usage de la servitude.

A l’inverse, l’immobilisation de la somme de 300 000 euros depuis décembre 2020 est établie et l’inexécution de ses obligations contractuelles par la défenderesse a nécessairement causé un préjudice à la requérante en raison de cette immobilisation.

Le caractère particulier de l’acquisition, avec la finalisation de la vente de la bastide, et l’octroi d’un bail rural se poursuivant sur le terrain vendu, doivent toutefois conduire à modérer significativement le préjudice lié à l’immobilisation de cette somme.

Madame [Y] sera en conséquence condamnée à payer à la société LBSA la somme de 5000 euros. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur la demande au titre de la procédure abusive contre Monsieur [I]

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce : « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

L’abus du droit d’ester en justice suppose la démonstration d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

La requérante prétend que l’intervention de Monsieur [I] à la présente procédure est effectuée au seul bénéfice de Monsieur devenu Madame [Y].

Néanmoins, Monsieur [I] a par ailleurs entrepris une action en nullité de la promesse de vente à défaut de respecter son droit de préemption.

Aussi, le fait que Monsieur [I] ait pris parti en faveur de Monsieur devenu Madame [Y] n’apparaît pas incompatible avec son intervention à la présente instance aux fins de faire valoir ses droits de bailleur sur la parcelle voisine, étant observé que la promesse de vente portait sur les deux biens (immeuble 1 et immeuble 2) conçus comme indivisibles.

Dès lors, le caractère abusif de l’action de l’intervenant n’est pas démontré et la société LBSA sera déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive.

Sur la demande formée par Monsieur [I]

L’intervenant volontaire fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Monsieur [I] invoque le non-respect des dispositions du code rural et de la pêche maritime relatives à son droit de préemption.

Il importe peu que les biens immobiliers objets de la promesse de vente du 20 octobre 2020 proviennent d’une division d’un même tènement dans la mesure où Monsieur [I] doit prouver une faute de la société LBSA en lien avec ses éventuels préjudices.

Les moyens soulevés concernent en premier lieu l’acte de vente du 19 mars 2021 passé entre Madame [H] et la société LBSA sur la bastide, qui fait l’objet d’une demande de nullité devant la juridiction rurale, tranchée par la cour d’appel confirmant la décision de rejet rendue le 2 novembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus. Il en est de même de la demande à titre de dommages et intérêts à hauteur de 100 000 euros pour les aménagements réalisés par la société LBSA sur le fonds voisin, qui empêcheraient l’exploitation des vignes de Monsieur [I], cette demande ayant été rejetée dans le cadre de l’instance relative au bail rural. Ces moyens sont donc inopérants à fonder une demande de dommages et intérêts à l’égard de la société LBSA.

S’agissant en second lieu de la vente du terrain en litige appartenant à Monsieur devenu Madame [Y], Monsieur [I] déclare s’opposer à la demande de vente forcée par le fait que l’absence de purge de son droit de préemption s’étend à l’ensemble du tènement qu’il a pris à bail, et ainsi demander des dommages et intérêts sur le fondement de la faute extracontractuelle commise par le bénéficiaire, la société LBSA.

Les fautes invoquées concernent l’absence d’informations relatives à la division parcellaire intervenue depuis la conclusion du bail rural, à l’adresse du bénéficiaire de la promesse de vente et à l’exercice de la clause de substitution au profit de la société LBSA. Ces obligations éventuelles sont à la charge du bailleur de Monsieur [I], le cas échéant par l’intermédiaire du notaire en charge de la vente, et leur inexécution ne peut à l’évidence être imputée à la société LBSA.

Monsieur [I] invoque la possibilité d’une collusion frauduleuse entre la société LBSA et son bailleur, mais ne développe aucun élément concret permettant de conclure que la société LBSA aurait, en complicité avec Madame [H], bailleresse, ou encore avec Monsieur devenu Madame [E], sciemment dissimulé des informations dans le but de nuire aux intérêts de Monsieur [I].

A titre surabondant, la requérante démontre qu’elle n’a pas pris l’engagement de ne pas user de son droit de reprise de sorte qu’il n’existait aucune obligation de notifier le nom et l’adresse du bénéficiaire, et de celui qui l’a substitué, par application de l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime.

Enfin, il ne peut être considéré que l’action en vente forcée de la société LBSA doit être nécessairement rejetée en ce qu’elle priverait Monsieur [I] de son droit de demander la nullité de la vente par application de l’article L.412-12 du code rural et de la pêche maritime, l’intervenant volontaire ayant justement agi devant la juridiction rurale à cette fin en nullité de la promesse de vente. Aucun préjudice ne peut davantage résulter du fait de l’action en justice intentée par la société LBSA.

La faute de la société LBSA n’est pas démontrée et Monsieur [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Madame [Y] et Monsieur [I], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance. Aucune considération ne conduit à les condamner solidairement ou in solidum et la société LBSA sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de Maître [O] [V] et de la SELAS CABINET POTHET.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de la requérante.

Madame [Y] et Monsieur [I] seront condamnés chacun au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes et le surplus des demandes de ce chef seront rejetés.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE Monsieur [T] [I] recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

DECLARE Monsieur [T] [I] irrecevable à soulever son exception de sursis à statuer.

DEBOUTE Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]) de l’intégralité de ses demandes.

DEBOUTE Monsieur [T] [I] de l’intégralité de ses demandes.

CONSTATE que la vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 19], dénommé immeuble 2 dans la promesse unilatérale de vente du 20 octobre 2020 et cadastré section BE n° [Cadastre 8], d’une contenance de 82 ares et 75 centiares entre :

la société de droit étranger LBSA, acquéreur, société à responsabilité limitée de droit belge au capital social de 5000 euros, identifiée en Belgique sous le numéro 0757797751 à la [Adresse 10], et ayant pour siège social [Adresse 7] (Belgique)

et

Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]), venderesse, née à [Localité 18] le 10 janvier 2001,

est parfaite depuis le 9 décembre 2020 du fait de la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse de vente en date du 20 octobre 2020.

DIT que le présent jugement vaut vente de l’immeuble et que le transfert de propriété de l’immeuble au profit de la société LBSA se fera en contrepartie du paiement par cette dernière à Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]) du prix prévu dans la promesse de vente du 20 octobre 2020.

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente et aux frais de Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]).

CONDAMNE Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]) à payer à la société de droit étranger LBSA la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTE la société de droit étranger LBSA du surplus de ses demandes de réparation.

CONDAMNE Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]) et Monsieur [T] [I] aux dépens de l’instance.

ACCORDE à Maître [O] [V] et à la SELAS CABINET POTHET le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [P] [Y] (anciennement Monsieur [R] [Y]) à payer à la société de droit étranger LBSA la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la société de droit étranger LBSA la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le ONZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

Le greffier, Le président,