TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56945 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5KT

N° : 10

Assignation du :

09 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société INGKA CENTRES FR MP ITALIE2SNC

Société en Nom Collectif

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Hanaë MLATAC, avocat au barreau de PARIS – #B0107

DEFENDERESSE

La Société [Y] E.U.R.L.

en son siège social,

[Adresse 2]

[Localité 3]

et dans les lieux loués,

Enseigne “FORESTLAND”

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS – #P0497, SCP H.B. & ASSOCIES

DÉBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 14 juin 2011, la société [Adresse 5] Centre commercial Italie 2 aux droits de laquelle vient la société Ingka Centres FR MP Italie2 a donné à bail commercial en renouvellement à la société [Y] des locaux situés [Adresse 6] Italie [Adresse 7] à [Localité 5] (locaux n°182 et 38), pour une durée de dix ans à compter du 1er août 2010.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, à la société [Y], pour une somme de 117.490,28€ en principal.

Par acte délivré le 9 octobre 2025, la société Ingka Centres FR MP Italie2 a fait assigner la société [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 9 mai 2025, soit un mois après le commandement ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la société [Y] et celle de tous occupants de son chef des locaux n°182 et 38 qu’elle exploite au Centre Commercial Italie 2, sis à [Localité 6], [Adresse 8], ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— La condamner provisionnellement au paiement de la somme de 193.046,69 euros TTC représentant les loyers, charges et accessoires, selon comptes arrêtés au 30 septembre 2025 inclus ;

— Du 1 er octobre 2025, jusqu’à parfaite libération des locaux, condamner provisionnellement la société [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer, majorée des charges et accessoires, conformément à l’article 22.2.2 du bail ;

— Condamner provisionnellement la société [Y] au paiement de la somme de 19.304,66 euros TTC en vertu de la clause pénale contractuelle stipulée à l’article 22.2.4 a) du bail ;

— La condamner provisionnellement au paiement de la somme de 95.174,78 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle liée aux besoins de relocation du local, stipulée à l’article 22.2.4 b) du bail;

— La condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 janvier 2026, la société Ingka Centres FR MP Italie2 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Elle fait valoir que la dette de loyers a augmenté et est désormais supérieure à 250.000 euros. Elle fait également valoir que le bailleur n’est nullement soumis à une obligation de garantir la bonne commercialité du centre commercial.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [Y] demande au juge des référés de :

— à titre principal, convoquer les parties en audience de règlement amiable ou de désigner un médiateur judiciaire,

— à titre subsidiaire, constater l’existence de contestations sérieuses, notamment sur l’exigibilité des sommes revendiquées par la bailleresse, compte tenu de son manquement manifeste à son obligation de délivrance,

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder 24 mois de délais et dire que ces délais emporteront suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, condamner la demanderesse à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileainsi qu’aux dépens, en ce compris le commandement de payer et les dénonciations aux créanciers inscrits, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que le refus du demandeur et le montant de la dette en hausse ne peuvent permettre de renvoyer ce dossier en audience de règlement amiable ou devant un médiateur judiciaire. Il y a donc lieu de statuer sur les demandes.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Concernant la contestation soulevée par le preneur, il convient de rappeler que sauf stipulations particulières du bail, le bailleur propriétaire d’un centre commercial ou d’une galerie marchande n’est pas tenu d’une obligation spécifique d’assurer le maintien d’un environnement commercial favorable au locataire (Cass. 3e civ. 11-4-2019 n° 18-12.076 F-D). Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, le bailleur est seulement tenu d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée (Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 98-23.171 FS-PB : RJDA 11/00 n°956 ; Cass. 3e civ. 3-7-2013 n° 12-18.099 : RJDA 11/13 n°879 ; Cass. 3e civ. 23-1-2020 n° 18-19.051 F-D : RJDA 4/20 n° 199 ; CA [Localité 7] 11-2-2021 n° 19/03622, 12e ch.).

En l’espèce, la société [Y] ne se réfère expressément à aucune disposition du bail mettant expressément à la charge du bailleur une obligation de garantir la commercialité du centre commercial, au titre de l’obligation de délivrance conforme du local commercial. Par conséquent, la contestation ainsi soulevée, n’apparaît nullement sérieuse et sera écartée.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Ingka Centres FR MP Italie2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 117.490,28 € en principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette, de l’absence de tous éléments sur la situation financière du preneur et en raison de l’absence de tout règlement sur les échéances depuis au moins juillet 2025, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement sollicités sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [Y] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieyu de la majorer au double du loyer dès lors qu’une telle clause s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Ingka Centres FR MP Italie2 , l’obligation de la société [Y] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 193.046,69€, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [Y].

En revanche, les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes provisionnelles de 19.304,66 euros TTC en application de l’article 22.2.4a) du bail et de 95.174,78 euros en application de l’article 22.2.4 b) du bail étant susceptible d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société [Y], la société Forestcondamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, à l’exclusion des frais de dénonciation aux créanciers inscrits non produits aux débats.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [Y] ne permet d’écarter la demande de la société Ingka Centres FR MP Italie2 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 3.500€.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de renvoi de la présente affaire en audience de règlement amiable ou devant un médiateur judiciaire ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 mai 2025 à minuit ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société [Y] ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés Centre commercial Italie [Adresse 7] à [Localité 5] (locaux n°182 et 38), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société [Y] à payer à la société Ingka Centres FR MP Italie2 une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société [Y] à payer à la société Ingka Centres FR MP Italie2 la somme par provision de 193.046,69 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 15 septembre 2025, terme du 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la société [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société [Y] à payer à la société Ingka Centres FR MP Italie2 la somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 23 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN