TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Kenson COLLIN

— M^e Adriano PINTO

Copie certifiée conforme à :

— M^e Kenson COLLIN

— M^e Adriano PINTO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13210

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XY5

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriété des l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE France [Localité 8] Ile de France, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. APPIA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Adriano PINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0215

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/13210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XY5

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI APPIA IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 1 et 27 d’un immeuble, situé au [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété.

Par acte en date du 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait adresser une sommation de payer à la SCI APPIA IMMOBILIER pour un montant au titre des charges de copropriété à hauteur de 5.722,25 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI APPIA IMMOBILIER en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 6 janvier 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société IMMO DE France [Localité 8] Ile de France,

En conséquence,

— Condamner la société APPIA IMMOBILIER, à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les charges arriérées pour un montant en principal de 13.765,54€, arrêté au 03.01.2025, avec intérêts au taux égal à compter de la mise en demeure du 22 août 2022 et à compter l’assignation introductive pour le surplus,

— La condamner également à payer au syndicat des copropriétaires les frais de suivi administratif du dossier visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que cette procédure a entrainée, frais qui s’élèvent à la somme de 1.355,75€, avec intérêts de droit,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation introductive d’instance,

— Condamner la société APPIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00€, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

— Débouter la société APPIA IMMOBILIER de toute demande de délais de paiement,

— La condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00€, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— La condamner enfin aux entiers dépens dans les conditions fixées par les articles 696 et suivants du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 mars 2025, et au visa des articles 1103, 1240 et 1343-5 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI APPIA IMMOBILIER demande au tribunal de :

« – à titre principal,

— CONSTATER l’existence et la validité d’un accord transactionnel entre les parties, formalisé par échange de courriers officiels en date du 9 septembre 2024,

Par conséquent,

— JUGER que la SCI APPIA IMMOBILIER devra régler le solde de la créance alléguée par le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 7], représenté par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, selon l’échéancier convenu aux termes de l’accord transactionnel du 9 septembre 2024, en procédant au paiement de mensualité de 1.500 euros,

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à la SCI APPIA IMMOBILIER de pouvoir procéder à l’exécution de toute éventuelle condamnation à son encontre en 24 mensualités,

En tout état de cause,

— JUGER irrecevables et mal fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 7], représenté par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCEFRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCE,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 7], représenté par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCE, de sa demande condamnation au paiement de dommages et intérêts,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 7], représenté par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCEFRANCE de sa demande au titre des frais irrépétibles. »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que si la demande du syndicat des copropriétaires englobe tant le montant des charges de copropriété que les frais liés à leur recouvrement, ces deux demandes distinctes seront examinées séparément.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que la SCI APPIA IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 1 et 27 de l’immeuble, situé au [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2021, 4 mai 2022 et du 19 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2024, fixé les budgets prévisionnels de 2021 au 30 juin 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 3 janvier 2025.

La SCI APPIA IMMOBILIER ne remet pas en cause, à titre principal et subsidiaire, la créance totale sollicitée par le syndicat des copropriétaires, tant s’agissant du principe de cette créance que de son montant, bien que, de manière contradictoire, dans son dispositif, elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes. La SCI APPIA IMMOBILIER soutient qu’un accord transactionnel avait été trouvé entre les parties, et que si des retards de paiement des échéances fixés sont survenus, les paiements ont repris de sorte qu’il convient de l’enjoindre à respecter l’échéancier convenu.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI APPIA IMMOBILIER, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 13.765,54 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI APPIA IMMOBILIER sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 13.765,54 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 janvier 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance à hauteur de 1.355,75 euros. Il convient de relever que ni le principe ni le montant ne sont contestés par le défendeur, s’agissant de ses demandes principale et subsidiaire, dans le corps de ses écritures, alors que la SCI APPIA IMMOBILIER demande dans son dispositif, en tout état de cause, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

A défaut de tout moyen de fait et de droit développés par le défendeur au soutien de sa demande de rejet, il convient de dire que cette demande est mal fondée et qu’elle sera rejetée.

Pour autant, il convient de relever que les frais de signification de l’acte introductif d’instance, constituent des dépens, de sorte que cette demande sera examinée au stade des dépens ci-dessous.

En conséquence, compte tenu des demandes des parties, et des pièces de la procédure, il convient de dire que la SCI APPIA IMMOBILIER sera condamnée à la somme de 1.298,81 euros à titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI APPIA IMMOBILIER de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI APPIA IMMOBILIER a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI APPIA IMMOBILIER a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, le défendeur sollicite à titre principal la mise en place de l’échéancier initialement convenu, et à titre subsidiaire, des délais de paiement en soutenant opérer des versements réguliers. En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de ces demandes en faisant valoir que la SCI APPIA IMMOBILIER ne fait pas preuve de bonne foi, qu’elle est incapable de satisfaire à ses obligations à court ou moyen terme, que ses impayés remontent à trois ans, et qu’elle n’a pas respecté l’échéancier qui avait été convenu.

Il convient de relever que la SCI APPIA IMMOBILIER n’apporte aucun justificatif quant à sa situation financière permettant de démontrer tant l’existence de difficultés financières, que sa solvabilité, et sa capacité à respecter un échelonnement des sommes dues. Il convient également de relever que la SCI APPIA IMMOBILIER a déjà bénéficié de délais de paiement par l’accord transactionnel qui n’a pas été respecté, de sorte que l’octroi de délais de paiement ne doit pas non plus avoir pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sur la somme principale sera donc dû à compter du 12 octobre 2023, date de la signification.

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI APPIA IMMOBILIER, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI APPIA IMMOBILIER sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI APPIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  13.765,54 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 3 janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 ;

—  1.298,81 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente