TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [U] [S] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e DENOT Laurence

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/11071 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOR6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e DENOT Laurence, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/11071 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOR6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2016 prenant effet le 30 août 2016, la S.C.I. SCS représentée par son mandataire de gestion, le Groupe BSI OGIPA, a donné à bail en colocation à Madame [P] [V], Madame [X] [F] [O] et Madame [N] [A] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement à la date de prise d’effet du contrat d’un loyer mensuel en principal de 2100 euros et 140 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Les locataires ont quitté les lieux laissant à leur place, Monsieur [U] [Q] [R].

Ce dernier a sollicité l’établissement d’un contrat de location à son nom et indiqué que son père, Monsieur [D] [Q] [R] se porterait caution solidaire.

Il a transmis à cette fin ses justificatifs d’identité et de solvabilité ainsi que ceux de la caution.

Un contrat de location avec prise d’effet au 1er mars 2022 et un acte de cautionnement ont été établis aux noms de Monsieur [U] [Q] [R] en qualité de locataire et de Monsieur [D] [Q] [R] en qualité de caution solidaire, qui n’ont jamais été signés par les intéressés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2025, le conseil de la S.C.I. SCS a mis en demeure Monsieur [U] [Q] [R], notamment de régulariser les loyers et charges impayés à hauteur de 4655 euros.

Les 27 et 28 octobre 2025, un procès-verbal a été établi par commissaire de justice établissant que les lieux étaient sous-loués par Monsieur [U] [Q] [R] à plusieurs personnes.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la S.C.I. SCS a fait assigner Monsieur [U] [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal accordé à Monsieur [U] [Q] [R] à ses torts exclusifs ;rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;prononcer l’expulsion de Monsieur [U] [Q] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [U] [Q] [R] à lui payer la somme de 7422,52 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner Monsieur [U] [Q] [R] à lui payer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et débarrassage de tous les meubles et effets personnels, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2700 euros ;le condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 1er décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026, lors de laquelle la S.C.I. SCS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que la dette locative est en augmentation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Monsieur [U] [Q] [R], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas ni personne pour lui.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la la résiliation judiciaire du bail verbal et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, pour preuve de l’existence du bail consenti à Monsieur [U] [Q] [R], la S.C.I. SCS verse aux débats :

le courrier électronique adressé le 11 janvier 2022 par le défendeur au mandataire de gestion immobilière de la bailleresse, sollicitant la régularisation d’un bail à son nom sur le logement litigieux et faisant valoir sa situation financière ainsi que celle de sa caution, la pièce d’identité du défendeur et de la caution ainsi que les justificatifs de solvabilité de ces derniers communiqués par Monsieur [U] [Q] [R] aux fins d’établissement du bail et de l’acte de cautionnement, un contrat de location au nom de Monsieur [U] [Q] [R] avec prise d’effet au 1er mars 2022 et acte de cautionnement au nom de Monsieur [U] [Q] [R], son père, tous deux non signés,plusieurs échanges de courriers électroniques entre le mandataire de gestion immobilière et le défendeur aux fins de régularisation du bail et du cautionnement ainsi que de justification de la souscription d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un extrait de compte libellé au nom de Monsieur [U] [Q] [R] à l’adresse du [Adresse 3] à [Localité 2] débutant au 3 février 2022 et laissant apparaître les loyers et charges appelés mensuellement et les règlements effectués par le locataire depuis cette date.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat établi les 27 et 28 octobre 2025 et des modalités de délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, délivrée à étude de commissaire de justice, que le nom [Q] [R] a été constaté sur la boîte aux lettres du logement et sur le tableau des occupants.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence du bail allégué et l’obligation du défendeur d’exécuter les obligations en découlant, en particulier l’obligation de payer les sommes appelées par la bailleresse et de justifier d’une assurance locative.

S’agissant des manquements de Monsieur [U] [Q] [R] à ses obligations contractuelles, il convient de relever qu’il ressort du décompte produit par la bailleresse que les loyers ont été payés de manière incomplète depuis le mois de mars 2022, soit depuis l’origine du bail, que le compte locataire est débiteur depuis cette date, et que la dette locative n’a cessé d’augmenter malgré les paiements effectués pour s’élever, au jour de l’assignation, à la somme de 7422,52 euros et être encore en augmentation au jour de l’audience.

Monsieur [U] [Q] [R] qui ne s’est pas présenté à l’audience, n’a apporté aucun élément de nature à remettre en cause cette somme.

Par ailleurs, il ressort des échanges de courriers électroniques entre le locataire et le mandataire de gestion immobilière, que le défendeur n’a jamais justifié avoir souscrit une assurance garantissant contre les risques locatifs malgré les demandes répétées à cette fin.

Dès lors, les manquements de Monsieur [U] [Q] [R] à ses obligations contractuelles sont incontestables et justifient la résiliation judiciaire du bail, qui sera donc prononcée à la date de l’assignation du 27 novembre 2025.

Il convient, dès lors, d’ordonner à Monsieur [U] [Q] [R], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. SCS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d’une indemnité d’occupation. La S.C.I. SCS sera donc déboutée de cette demande.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut cependant, dans certains cas et par décision spécialement motivée, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi des personnes expulsées ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte.

S’agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, la preuve doit être rapportée par celui qui l’invoque, la bonne foi étant toujours présumée.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [U] [Q] [R] n’a jamais régularisé la signature du contrat de location avec la S.C.I. SCS malgré les nombreuses demandes du mandataire de gestion immobilière, ce alors qu’il l’avait lui-même sollicitée et qu’il avait adressé tous les documents et justificatifs nécessaires. Il est également établi par le procès-verbal de constat susvisé qu’il sous-loue le logement à des tiers, ne l’habitant pas lui-même, et percevant à ce titre des loyers, alors même qu’il est débiteur d’une dette locative importante à l’égard de sa bailleresse, propriétaire du bien.

Ces éléments établissent une particulière mauvaise foi de Monsieur [U] [Q] [R] justifiant que le bénéfice du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du codes procédures civiles d’exécution soit supprimé.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de la S.C.I. SCS.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [U] [Q] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 27 novembre 2025, en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la S.C.I. SCS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2025, Monsieur [U] [Q] [R] restait lui devoir la somme de 6561,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de novembre 2025 inclus, après déduction des frais de rappel d’un montant total de 861,30 euros, qui ne constituent pas une dette locative et ne sont en tout état de cause pas justifiés.

Le défendeur, ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2025 conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Monsieur [U] [Q] [R] sera par ailleurs condamné à verser à la S.C.I. SCS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 2548,69 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Q] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer à la S.C.I. SCS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la S.C.I. SCS et Monsieur [U] [Q] [R] concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] à compter du 27 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [Q] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

SUPPRIME le bénéfice, à son profit, du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du codes procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Q] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. SCS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la S.C.I. SCS de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] [R] à verser à la S.C.I. SCS la somme de 6561,22 euros (six mille cinq cent soixante et un euros et vingt-deux centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date du 14 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] [R] à verser à la S.C.I. SCS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement la somme de 2548,69 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] [R] à payer à la S.C.I. SCS la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 3 avril 2026.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection