TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/56082 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGRE

N° : 1

Assignation du :

11 Septembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juin 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [N] [D] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [M] [D] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [W] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [O] [D], épouse [J], représentante de l’indivision [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS – #Y1

DEFENDERESSE

[T], Société à responsabilité limitée

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Zoé GOMEZ, avocat au barreau de PARIS – #E1152

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2009, l’indivision [D] a donné à bail commercial à la société [Adresse 6] des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er janvier 2010, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 000 euros, payable trimestriellement et à terme échu.

Par avenant en date du 16 janvier 2013, l’indivision [D] a autorisé la société Bikkuri, venant aux droits de la société Via Nicolo, à installer le long de la façade de l’immeuble 5 tables et 2 couverts, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives et en contrepartie du règlement d’une indemnité forfaitaire de 5 000 euros par cette dernière.

Par avenant en date du 16 janvier 2013, l’indivision [D] a pris acte de la cession du fonds de commerce par la société Bikkuri à la société BVGA.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a par la suite été cédé à la société Den Bossa [Localité 1] par acte du 27 juillet 2015 et à la société [T] par acte en date du 14 septembre 2018.

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2021, l’indivision [D] a donné à bail commercial renouvelé à la société [T] lesdits locaux, pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er avril 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 42 857, 82 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, l’indivision [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, fait délivrer à la société [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 37 950, 04 euros suivant décompte arrêté au 18 décembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mmes [N], [M] et [O] [D] et M. [W] [D] (ci-après, l’indivision [D]) ont, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, fait assigner la société [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution:

«  A titre principal :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 18 décembre 2009 liant, Madame [N] [D], épouse [Q], Madame [M] [D], épouse [Y], Monsieur [W] [D], Madame [O] [D], épouse [J], à la SARL [T], avec effet au 31 janvier 2025 ;

— JUGER en conséquence que la SARL [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de la SARL [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 7] ;

— ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais de la SARL [T] ;

— CONDAMNER la SARL [T] au paiement par provision des sommes de :

o 15 987,26 €, en principal au titre au titre des loyers, des indemnités d’occupation et des charges impayés arrêtés au 28 mai 2025 (terme du mois de mai 2025 inclus),

o 1 897,50 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 5% calculée sur la créance principale,

— ASSORTIR ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 (date du commandement de payer), et cela jusqu’à complet paiement ;

— CONDAMNER la SARL [T] au paiement d’une indemnité d’occupation, courant dès la résolution du titre et dont le quantum sera équivalent au loyer et à ses accessoires, tels qu’ils auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— CONDAMNER la SARL [T] au paiement par provision de la somme de 4 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la SARL [T] au paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer qui lui a été signifié le 9 mai 2025 (270,66 €).

— DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ".

Cette assignation a été dénoncée à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par actes de commissaire de justice en date du 27 février 2026.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 2 octobre 2025, a fait l’objet d’un renvoi avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la conciliation. Les parties étant entrées en conciliation, elle a fait l’objet par la suite de plusieurs renvois.

La conciliation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 mai 2026.

Lors de cette audience, l’indivision [D], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 85 815, 22 euros arrêtée au 6 mai 2026. Elle s’est oralement opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ses écritures n°2 déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Sixteeen a demandé au juge des référés de :

— dire que le montant de la dette non contestable est de 61 115, 62 euros au 30 juin 2026,

— accorder à la société [T] un délai de paiement en 24 mensualités d’un montant de 2 546, 49 euros chacune,

— suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoire,

— débouter l’indivision [D] de ses demandes,

— laisser à chaque parties la charge de ses propres frais et dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026. Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré un justificatif concernant le bon encaissement ou le bon débit du virement effectué le 6 mai 2026, ce qu’elles n’ont pas fait.

Il a, par ailleurs, été sollicité en cours de délibéré un décompte reprenant la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer.

Le 4 juin 2026, l’indivision [D] a communiqué un décompte actualisé au 3 juin 2026 qui ne reprend toutefois pas, dans le détail, la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 31 décembre 2024 par l’indivision [D] à la société [T] afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 37 950, 04 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 18 décembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 2 septembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d’un mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société [T].

Dans ces conditions, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 janvier 2025.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, l’indivision [D] sollicite la condamnation de la société [T] au paiement de la somme de 85 815, 22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2026.

La société [T] soutient, en premier lieu, qu’un trimestre en plus a été comptabilité par erreur par le bailleur au 31 décembre 2025.

L’indivision [D] ne produit pas de décompte actualisé reprenant dans le détail la dette de la société [T] depuis la délivrance du commandement de payer. Elle a, en effet, produit un décompte actualisé au 2 septembre 2025 mentionnant une dette de 71 506, 99 euros et n’incluant pas l’échéance de décembre 2025 (troisième trimestre 2025) et des décomptes actualisés au 5 mai 2026 et au 3 juin 2026 qui mentionnent un solde antérieur au 1er janvier 2026 de 79 558, 75 euros sans toutefois le détailler.

Dès lors, l’obligation non sérieusement contestable pour la société [T] de règler la somme de 13 147, 84 euros qui, selon cette dernière, aurait été facturée deux fois, n’est pas établie.

Elle conteste, en deuxième lieu, les sommes de 724, 68 euros, de 1 362, 66 euros et de 1 582, 58 euros facturées au titre des soldes de charges 2022, 2023 et 2024 en l’absence de tout justificatif versé.

L’indivision [D] ne conteste pas que les sommes ainsi facturées correspondent à une régularisation de charges et qu’elle n’a adressé ni les régularisations de charges, ni les justificatifs sollicités.

Dès lors, aucune pièce n’étant versée quant aux régularisations des charges pour les années 2022 à 2024, la somme de 3 669, 92 euros réclamée à ce titre fait l’objet d’une contestation sérieuse. Elle sera, en conséquence, déduite des sommes réclamées.

Elle conteste, en troisième lieu, la somme de 3 500 euros réclamée au titre des provisions pour charges, le bailleur ne lui ayant adressé aucun justificatif.

L’article R.145-36 du code de commerce précise que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il a été jugé que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n°24-16.270, publié).

Au cas présent, les sommes réclamées au titre des provisions pour charges pour les années 2025 et 2026 n’apparaissent pas sérieusement contestables dès lors que le bailleur n’est tenu, en application de l’article R. 145-36 du code de commerce, de communiquer l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des charges au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Enfin, la société [T] soutient avoir versé le 6 mai 2026 la somme de 4 381, 84 euros.

Si la société [T] a justifié de l’ordre de virement émis le 6 mai 2026, elle n’a pas produit en cours de délibéré de pièces justifiant du bon débit de cette somme sur ses comptes.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de déduire cette somme des sommes réclamées par l’indivision [D].

Par conséquent, la société [T] sera condamnée à payer par provision à l’indivision [D] la somme non sérieusement contestable de 68 997, 46 euros (85 815, 22 – 13 147, 84 – 3 669, 92) au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 6 mai 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 42 857, 82 euros, à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 28 649, 17 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

o Sur la demande relative à la clause pénale

L’indivision [D] sollicite également la condamnation de la société [T] au paiement de la somme de 1 897, 50 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au contrat de bail.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

o Sur la demande de dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’indivision [D] sollicite une provision 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, elle échoue à établir avoir subi un préjudice du fait du retard de paiement par la société [T] de ses loyers et charges en dehors du retard dans le paiement d’une somme d’argent qui est réparé par les intérêts moratoires conformément à l’article 1231-6 du code civil, dès lors qu’elle ne verse aucune pièce sur ce point.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’indivision [D] de provision au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, des difficultés financières rencontrées par la société [T], de la fin du crédit professionnel souscrit par cette dernière à compter du mois d’avril 2026 dont les échéances mensuelles s’élevaient à 2 081, 35 euros et des efforts de paiement observés depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à la société [T] les délais de paiement sollicités à hauteur, toutefois, de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le montant indemnité d’occupation due par la société [T] sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les autres demandes

La société [T], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, la société [T] sera également condamnée à verser à l’indivision [D] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros, afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Enfin, la demande de la société [T] tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée sera rejetée, dès lors qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée par le juge lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 31 janvier 2025 ;

Condamnons la société [T] à payer à Mmes [N], [M] et [O] [D] et M. [W] [D] la somme provisionnelle de 68 997, 46 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 6 mai 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 42 857, 82 euros, à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 28 649, 17 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons la société [T] à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 3 833 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Sixteeen et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7],

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la société [T] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à Mmes [N], [M] et [O] [D] et M. [W] [D] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de clause pénale et de dommages et intérêts ;

Condamnons la société [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société [T] à payer à Mmes [N], [M] et [O] [D] et M. [W] [D] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 09 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ