TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/15703

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KSF

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDERESSE

La SCI DU GRAND GARAGE, [Z], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme JAMARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0529

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ECOSYNDIC,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15703 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KSF

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

La SCI DU GRAND GARAGE, [Z] est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 14 septembre 2023, les résolutions 16 à 16.6 ayant pour objet la « réalisation des travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté 1, [Adresse 6] et du pignon côté, [Adresse 7] » ont été rejetées.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème afin de solliciter l’annulation des résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème en date du 14 septembre 2023, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, la SCI DU GRAND GARAFE, [Z] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, particulièrement ses articles 17 et 18-1 A,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi, particulièrement son article 39, alinéas 3 et 4,

Débouter de ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à, [Localité 3],

Juger la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] recevable en sa demande d’annulation des résolutions 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 adoptées le 14 septembre 2023 par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à Paris-11ème,

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15703 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KSF

L’y juger bien fondée,

En conséquence,

Annuler les résolutions adoptées sous les numéros 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à, [Localité 3] qui s’est tenue le 14 septembre 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à Paris 11ème à payer à la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par la réitération de la faute d’imprécision dans la résolution 16-5 « MODALITÉS DE FINANCEMENT DES TRAVAUX » figurant dans le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 14 septembre 2023 – ce, par application de l’article 1240 du code civil,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à Paris 11ème à payer à la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner aux entiers dépens le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à Paris-11ème, par application de l’article 696 du code de procédure civile, ce avec le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code pour Maître Jérôme JAMARD, avocat constitué pour la SCI DU GRAND GARAGE, [Z],

Juger, vu l’article 10-1, avant-dernier paragraphe, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] ne participera pas à la dépense commune des frais de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Débouter la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] de toutes ses demandes,

Condamner la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] à 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

Décision du 12 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15703 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KSF

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème en date du 14 septembre 2023 formée par la SCI DU GRAND GARAGE, [Z]

La SCI du GRAND GARAGE, [Z] soutient à l’appui de sa demande que :

— le point 16 est narratif définissant l’objet principal des votes des résolutions suivantes, à savoir la réalisation des travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 9] et du pignon côté, [Adresse 7] ; ce point n’a pas été soumis au vote,

— le point 16.1, ayant été rejeté, est relatif au choix de l’entreprise et au vote d’un budget complémentaire pour la réalisation de ces travaux,

— les points suivants, 16.2 à 16.6, ayant été adoptés, sont relatifs au repérage amiante avant travaux, à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, aux honoraires du syndic, aux modalités de financement des travaux et à l’affectation de tout ou partie du fonds de travaux au financement des travaux votés ; ces points sont donc subordonnés et liés au point 16.1 relatif au vote portant sur lesdits travaux de ravalement,

— dès lors que le projet de résolution 16.1 a été rejeté, les résolutions 16.2 à 16.6 auraient dû l’être également, en raison de ce lien avec la résolution 16.1, ce qui n’a pas été le cas.

Elle oppose aux arguments du syndicat des copropriétaires que :

— le syndicat des copropriétaires rappelle qu’aux termes d’une résolution n° 19 de l’assemblée générale du 15 janvier 2021, les copropriétaires ont voté les mêmes travaux pour un budget maximal de 87.000 € TTC, que l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2021 a informé les copropriétaires du lancement d’un nouvel appel d’offres pour la réalisation de ces travaux et que la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2022 a également informé les copropriétaires du choix de l’entreprise PROTECT COUVERTURE par le conseil syndical pour la réalisation de ces travaux,

— or, le syndicat des copropriétaires indique que ni l’entreprise PROTECT COUVERTURE ni une autre entreprise ne pouvait réaliser lesdits travaux dans le budget maximal de 87.000 € TTC ; c’est la raison pour laquelle il a été soumis aux copropriétaires le vote des résolutions litigieuses lors de l’assemblée du 14 septembre 2023,

— le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’annulation des résolutions 16.2 à 16.6 au motif qu’elles conservent leur intérêt puisque le budget de 87.000 euros a été approuvé en 2021,

— or, l’objet des résolutions litigieuses ne se rattache pas à un budget précédemment voté mais aux travaux visés dans la résolution 16.1.

De manière surabondante ou subsidiaire, la société demanderesse indique que :

— s’agissant de la résolution n° 16.5, sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution autorise le syndic à procéder aux appels de fonds selon la clef de répartition « charges de structure » ; or, en indiquant que le syndic pourra procéder aux appels des fonds « selon la clef de répartition « CHARGES DE STRUCTURE » », sans plus de précisions, la résolution 16.5 permet au syndic, étant donné la distinction qu’opère le règlement de copropriété entre les différentes charges de structure, de faire librement le choix de la participation financière aux travaux de la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] ou au contraire de sa non-participation ; ce choix n’entre pas dans la compétence du syndic ; de plus, ni la précision « murs et fondations » ni l’indication que le propriétaire du lot n° 1 doit participer à la dépense n’apparaissent dans les projets de résolutions ou dans les résolutions ; l’imprécision, le défaut d’indication de la catégorie dans laquelle placer la dépense, conduisent inévitablement à l’annulation de la résolution 16.5,

— sur les résolutions n° 16.2 et 16.3, sur le fondement de l’article 39, alinéas 3 et 4, du décret du 17 mars 1967, ces résolutions décident, d’une part, des modalités de réalisation et d’exécution de repérage d’amiante avant travaux, confiés à la société CONSTATIMMO, et d’autre part, de réaliser ce repérage, ainsi que la souscription d’une assurance dommages-ouvrages ; aux termes de ces deux résolutions, il a été précisé la mention suivante : « conformément à l’article 39 du décret du 17 mars 1967 […] la société CONSTATIMMO est une filiale d’EMERIA EUROPE » ; le syndic dissimule volontairement qu’il est lui-même une filiale d’EMERIA EUROPE, et donc en lien capitalistique avec chacune de ces trois sociétés ; le syndic n’a donc pas précisé ses liens avec chacune de ces sociétés et n’a pas expressément sollicité l’autorisation de contracter avec ces sociétés pour le compte du syndicat,

— concernant les résolutions n° 16.4, sur le fondement de l’article 18-1 A III de la loi du 10 juillet 1965, les travaux n’ayant pas été votés, le vote d’une rémunération du syndic n’était pas autorisé ; par ailleurs, au regard du montant des travaux envisagés (145.354 euros TTC), la loi impose une dégressivité du pourcentage ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; la résolution prévoit une rémunération égale à 5 % HT du montant des travaux, conformément au contrat proposé par le syndic FONCIA, alors qu’à l’issue de l’assemblée litigieuse, FONCIA n’était plus en fonction, la S.A.R.L ECOSYNDIC ayant été désignée à sa place (résolution n°7) ; il y a donc contradiction entre les deux résolutions.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— si le budget complémentaire a été rejeté, le budget initial de réalisation des travaux de 87.000 euros a été approuvé par la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 15 janvier 2021 ; le syndicat dispose donc de ce budget pour réaliser ou, a minima, commencer les travaux sur les pignons, qui deviennent urgents,

— les résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4 et 16.6 conservent leur intérêt : le repérage d’amiante est obligatoire, la souscription de l’assurance dommages-ouvrage avait été décidée par l’assemblée du 15 janvier 2021 et son budget voté, de même que les honoraires du syndic et l’affectation du fonds de travaux au financement des travaux votés venant compléter le budget,

— pour la résolution n° 16.5, il est exact que le budget supplémentaire n’ayant pas été voté, il était sans intérêt de voter la date des appels qui ne peuvent être appelés puisque le budget complémentaire n’a pas été voté ; s’agissant de la clé de répartition, les travaux votés en 2021, et notamment le budget de 87.000 euros, ont été votés par tous les lots y compris le lot n° 1 en « charges structures – murs et fondations » ; le budget de 2023 venant compléter celui de 2021, il a également été soumis en « charges structures – murs et fondations » ; en outre, un protocole, ratifié par l’assemblée générale du 13 juillet 2016, et un modificatif du 14 décembre 2016, ont prévu que le lot n° 1 participerait aux charges communes de l’immeuble mais serait exclu de toute participation aux charges des espaces communs privatifs issus du lot n° 2 ; il est prévu que le lot n° 1 participe aux charges relatives aux éléments formant l’ossature du bâtiment, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; les murs extérieurs, les « pignons », sont donc à la charge de tous les lots, y compris celui de la société demanderesse.

— le cabinet FONCIA, qui était syndic et qui a convoqué l’assemblée générale litigieuse, a précisément visé l’article 39 du décret de 1967 compte tenu de ses liens avec CONSTATIMMO et ASSURIMO, également filiale de EMERIA EUROPE ; aux termes de ces deux résolutions, un budget a été voté mais le conseil syndical pouvait rechercher une offre concurrentielle à conditions équivalentes ; les copropriétaires étaient donc informés et n’étaient donc pas liés par les sociétés proposées mais seulement par le budget adopté,

— enfin, s’agissant de la résolution n° 16.4 portant sur les honoraires du syndic non conformes, le contrat de syndic, qu’il s’agisse de celui de FONCIA ou du nouveau syndic ECOSYNDIC, prévoit que les travaux peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques.

***

En l’espèce, les résolutions n° 16 et 16.1 ainsi que les résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 discutées de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 sont rédigées comme suit :

« 16. Réalisation des travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 9] et du pignon côté, [Adresse 7]

Préambule :

Lors de l’assemblée générale du 15/01/2021, le syndic rappelle qu’un budget de 87.000 € TTC a été voté et appelé comme suit :

—  40 % le 01/04/2021,

—  40 % le 01/07/2021,

—  20 % le 01/10/2021

Cependant et suite à l’appel d’offres réalisé auquel s’ajoute la hausse importante des matières premières, le montant du budget est insuffisant et nécessite d’être réajusté.

[…]

Proposition SASU IMMO CONSTRUCT pour un montant de 145.354,00 € TTC

16.1. Choix de l’entreprise et vote d’un budget complémentaire

[…]

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu, confie la réalisation des travaux à la société IMMO CONSTRUCT pour un montant de 145.354 € TTC

POUR : 236 sur 994 tantièmes

LE BUREAU (236)

CONTRE : 758 sur 994 tantièmes

ABSTENTION : 0 tantièmes

6 copropriétaires totalisent 994 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est rejetée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

Il est précisé que la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] vote contre dans le cadre de l’éclaircissement des frais rattachés à ses travaux et compte tenu de la non mise en concurrence.

16.2. Repérage amiante avant travaux

[…]

Conformément à la réglementation, l’Assemblée Générale décide des modalités de réalisation et d’exécution de Repérage Amiante avant Travaux dans le cadre des travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 9] et du pignon côté, [Adresse 7] envisagés par les copropriétaires.

L’Assemblée Générale :

— Fixe un budget de 1000 euros TTC,

— Confie à la société CONSTATIMMO la mission de faire réaliser le repérage amiante avant travaux dans le cadre des travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 9] et du pignon côté, [Adresse 7] envisagés par les copropriétaires.

— Prend note que les analyses par un laboratoire spécialisé pourront être nécessaires, selon l’appréciation de l’expert afin de lever le doute de présence d’amiante, ou non.

Conformément à l’article 39 du décret du 17 mars 1967, il est précisé que la société CONSTATIMMO est une filiale d’EMERIA EUROPE.

L’assemblée générale délègue au conseil syndical la faculté de rechercher une offre concurrentielle, à des conditions équivalentes, dans un délai de deux mois de la tenue de la présente assemblée générales.

POUR : 667 sur 994 tantièmes

CONTRE : 327 sur 994 tantièmes,

[Adresse 10] (327)

ABSTENTION : 0

6 copropriétaires totalisent 994 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

16.3. Souscription d’une assurance dommages-ouvrage obligatoire

[…]

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation décide de souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage obligatoire par l’intermédiaire de la société de courtage ASSURIMO pour un montant de 2.150,00 € TTC.

Conformément à l’article 39 du décret du 17 mars 1967, il est précisé que la société de courtage ASSURIMO est une filiale d’EMERIA EUROPE.

POUR : 667 sur 994 tantièmes

CONTRE : 327 sur 994 tantièmes,

[Adresse 10] (327)

ABSTENTION : 0

6 copropriétaires totalisent 994 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

16.4. Honoraires du syndic

[…]

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation, fixé la rémunération spécifique du syndic à 5 % du montant HT des travaux.

Cette rémunération comprend notamment la gestion comptable et financière (ouverture d’un compta travaux, édition des appels de fonds, encaissements, règlement des situations selon avancement, comptabilisation, solde du compte), la gestion administrative (souscription d’assurances obligatoires, signature des marchés ou ordres de service ,rédaction et signature du procès-verbal de réception et du constat de levées des réserves), ainsi que le suivi de l’avancement et du bon déroulement des travaux (participation à X visites)

POUR : 667 sur 994 tantièmes

CONTRE : 327 sur 994 tantièmes,

[Adresse 10] (327)

ABSTENTION : 0

6 copropriétaires totalisent 994 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

16.5. Modalités de financement des travaux

[…]

Afin de permettre le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, l’assemblée générale adopte un plan de financement.

Le syndic rappelle aux copropriétaires qu’un budget de 87.000 € TTC a déjà été voté et appelé lors de l’assemblée générale du 15/01/2021. La différence restant à appeler est pour un montant de 58.354,00 €.

Le syndic procédera, selon la clef de répartition « CHARGES DE STRUCTURE » aux appels de provisions exigibles :

— le 01/10/2023 pour 50 %

— le 01/11/2023 pour 50 %

POUR : 667 sur 994 tantièmes

CONTRE : 327 sur 994 tantièmes,

[Localité 4], [Adresse 11] (USUFRU) (110)

ABSTENTION : 0

6 copropriétaires totalisent 994 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

16.6. Affectation de tout ou partie du fonds travaux au financement des travaux votés

[…]

Pour le financement des travaux précédemment votés, l’assemblée générale décide de mobiliser 100% du montant du fonds travaux disponible le 31/12/2022, aux lots concernés, dans la limite de leur quote-part.

Ces sommes seront mobilisées conformément au calendrier de financement décidé lors du vote des travaux.

* Au 31/12/2022, le fond travaux ALUR s’élève à 8.651,22 €.

POUR : 517 sur 1000 tantièmes

CONTRE : 477 sur 1000 tantièmes,

[Localité 4] (4,0[Adresse 12] (USUFRU) (110)

ABSTENTION : 0

6 copropriétaires totalisent 994 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité ».

Il est produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 janvier 2021 duquel il ressort l’approbation par les copropriétaires de la résolution n° 19 suivante :

« Point 19 : Suivant le point 21 de l’Assemblée Générale du 22/05/2019, Validation définitive du budget accordé au Conseil Syndical à l’effet de retenir la société qui réalisera les travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 13] et du pignon côté, [Adresse 7] de l’immeuble.

— Extrait du procès-verbal du 22/05/2019

— Formulaire assurance Dommages-Ouvrage ASSURIMO.

L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance des éléments apportés, et après avoir délibéré, décide de valider définitivement le budget accordé au Conseil Syndical à l’effet de retenir la société qui réalisera les travaux de ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 13] et du pignon côté, [Adresse 7] de l’immeuble pour un montant de 87.000,00 € TTC.

L’Assemblée Générale ne souhaite pas de maîtrise d’œuvre, ni de contrôle technique, ni de coordinateur Sécurité Protection de la Santé (SPS). L’Assemblée Générale décide de souscrire une police d’assurance Dommages-Ouvrage rendue obligatoire en vertu de la loi du 04/01/1978.

L’Assemblée Générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges de structure.

L’Assemblée Générale autorise le Syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges de structure, suivant les modalités ainsi définies :

—  40 % au 01/04/2021

—  40 % au 01/07/2021

— le solde au 01/10/2021.

Résultat du vote :

— Ont voté ‘Pour’ » : 6 votants soit 288 tantièmes.

— A voté ,‘[Localité 5]' : néant.

— Se sont abstenus : 2 votants soit 476 tantièmes.

SCI DU GRAND GARAGE, [Z] (327), SA OCP BUSINESS CENTER 7 (149).

La résolution est adoptée (288/288 en voix). (Article 24) ».

Il résulte de l’extrait du procès-verbal du 22 mai 2019 annexé à la convocation de l’assemblée générale du 15 janvier 2021 que les copropriétaires ont voté les travaux relatifs au ravalement du pignon côté, [Adresse 5], du pignon côté, [Adresse 9] et du pignon côté, [Adresse 7] en donnant mandat au conseil syndical de choisir la société qui les réalisera « pour un montant maximum de 87.000 € TTC ».

Lors de l’assemblée générale du 15 janvier 2021, les copropriétaires ont confirmé et validé le budget définitif de ces travaux à hauteur de 87.000 € TTC. Ils ont également décidé de souscrire à une assurance dommages-ouvrage (contrairement à ce qui avait été décidé en 2019) et ont autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds relatifs à ces travaux.

A la suite de cette assemblée générale du 15 janvier 2021, les copropriétaires ont été informés :

— lors de l’assemblée générale suivante du 7 juin 2021, du lancement d’un nouvel appel d’offres pour la réalisation de ces travaux,

— lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 (résolution n° 19), du choix de l’entreprise PROTECT COUVERTURE par le conseil syndical pour la réalisation de ces travaux.

Comme il en ressort, de manière constante, des résolutions n° 16 et 16.1 ci-dessus reproduites ainsi que des éléments de la procédure, et sans que cela soit contesté par les parties, le budget initial voté de 87.000 € s’est révélé insuffisant pour la réalisation de ces travaux de ravalement, ce qui a justifié le vote des résolutions 16 et suivantes de l’assemblée générale litigieuse.

La résolution n° 16 indique également que le budget précédemment voté à hauteur de la somme de 87.000 € TTC a fait l’objet d’appels de fonds et a été recouvré de la part du syndic de l’immeuble.

Il résulte en outre de la résolution n° 16.1 que les copropriétaires ont été appelés à voter pour confier les travaux de ravalement à la société IMMO CONSTRUCT pour un montant total des travaux de 145.354 € TTC.

Si ces résolutions n° 16 et 16.1 font référence aux votes des précédentes assemblées générales des copropriétaires relatifs aux travaux de ravalement de ces trois façades, il ne peut être soutenu, comme le fait le syndicat des copropriétaires, que les résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4 et 16.6 conservent leur intérêt au motif que le budget initial avait été précédemment approuvé.

Sur le plan formel, il peut être relevé que les résolutions litigieuses sont des sous-résolutions à la résolution principale n° 16 et forment donc un tout ayant trait au même objet.

Il convient également de rappeler que la résolution n° 16.1 avait pour objet de confier la réalisation des travaux de ravalement des façades précédemment votés en 2019 à la société IMMO CONSTRUCT pour un montant total de 145.354 € TTC (ce qui constitue un nouveau budget par rapport au budget, voté en 2019 et 2021, d’un montant de 87.000 € TTC). Cette résolution a été rejetée par les copropriétaires.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’annulation de la résolution n° 16.5 relative aux modalités de financement puisqu’il indique aux termes de ses dernières écritures qu’il est exact que le budget supplémentaire n’ayant pas été voté (résolution n° 16.1), il est sans intérêt de voter la date des appels qui ne peuvent être appelés puisque le budget complémentaire n’a pas été voté. D’ailleurs, la résolution litigieuse précise qu’il s’agit d’appeler « la différence restant à appeler est pour un montant de 58.354,00 € TTC ».

Il en est de même, et selon la même logique, s’agissant de la résolution n° 16.6 relative à l’affectation de tout ou partie du fonds de travaux au financement des travaux votés. Le budget initial de 87.000 € a été recouvré par le syndic qui a effectué les appels de fonds correspondant comme il avait été autorisé à le faire lors des assemblées générales des copropriétaires de 2019 et 2020 et comme rappelé aux termes de la résolution n° 16 de l’assemblée générale litigieuse.

Dès lors, l’utilisation du fonds de travaux de la copropriété porte nécessairement sur le budget complémentaire de 58.354 €, qui n’a pas été voté.

Concernant la résolution n° 16.3 relative à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, il sera relevé que lors de l’assemblée générale du 15 janvier 2021, les copropriétaires ont voté aux termes de la résolution n° 19 reproduite ci-dessus la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour les travaux de ravalement votés en 2019 dans la limite d’un budget de 87.000 €.

Par ailleurs, il résulte des différents procès-verbaux d’assemblées générales antérieures que les copropriétaires, bien qu’ils aient voté les travaux de ravalement, n’ont jamais désigné l’entreprise en charge de réaliser ces travaux, ce qui était d’autant plus nécessaire que le budget initialement voté de 87.000 € TTC était insuffisant pour effectuer lesdits travaux. Dès lors, aucune entreprise n’a pu fournir un devis dans ce budget, ce qui impliquait que les copropriétaires votent un budget plus important et confient les travaux à l’entreprise de leur choix (le conseil syndical n’ayant reçu mandat de choisir l’entreprise en question que dans la limite de budget initialement voté).

Ainsi, la souscription de l’assurance dommages-ouvrage votée aux termes de la résolution n° 16.3 de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse est nécessairement en lien avec les travaux visés à la résolution n° 16.1 de la même assemblée générale des copropriétaires, à savoir les travaux de ravalement confiés à la société IMMO CONSTRUCT pour un montant de 145.354 € TTC. Cette souscription ne se rattache donc pas aux travaux et budget précédemment votés.

Il en est de même pour les résolutions n° 16.2 et 16.4 relatives, respectivement, au repérage amiante avant travaux ainsi qu’aux honoraires du syndic.

Il sera en outre précisé que, pour les honoraires du syndic, le montant de ceux-ci est déterminé à 5 % du montant HT des travaux. Or, en l’absence de budget voté pour les travaux de ravalement, cette rémunération ne peut donc pas être évaluée, alors qu’elle doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux concernés (article 18 III alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).

En conséquence, les résolutions contestées sont tous en lien les unes avec les autres et surtout avec la résolution n° 16.1. Cette résolution ayant été rejetée par les copropriétaires, les résolutions qui suivent ne pouvaient dès lors pas être adoptées.

Dans ces conditions, il convient de faire droit, sur ce seul moyen et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par la SCI DU GRAND GARAGE, [Z], à la demande principale d’annulation, formée par cette dernière, des résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 septembre 2023.

II – Sur la demande indemnitaire formée par la SCI DU GRAND GARAGE, [Z]

La SCI DU GRAND GARAGE, [Z] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil et soutient que le syndic a commis une faute lui ayant causé un préjudice.

Ainsi, elle fait valoir que :

— lorsque le syndic a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale litigieuse, il n’ignorait pas le reproche que lui faisait la demanderesse concernant l’appel de fonds et la clef de répartition « CHARGES DE STRUCTURE » puisque ce reproche avait été formulé dans le cadre d’une instance pendante devant la chambre des charges de copropriété du tribunal judiciaire de Paris, enregistrée sous le numéro RG 22/02685,

— le syndic a néanmoins introduit la même indication imprécise dans le projet de la résolution n° 16-5, « MODALITÉS DE FINANCEMENT DES TRAVAUX », soumis à l’assemblée du 14 septembre 2023 et adopté par elle malgré sa connaissance de ce reproche objectivement fondé,

— cette imprécision est constitutive d’une faute qui lui cause un préjudice et sa réitération par le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, à l’occasion de la soumission au vote de l’assemblée de la résolution n° 16-5 est nécessairement consciente ; elle engage d’autant plus la responsabilité du syndicat que l’assemblée a adopté le projet de résolution.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

En l’espèce, la société demanderesse reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir appliqué la mauvaise clé de répartition, à savoir la clef de répartition « CHARGES DE STRUCTURE », sans précision, ce qui lui causerait un préjudice.

Il ressort des éléments versés par les parties qu’à la suite d’un protocole d’accord et du vote en assemblée générale des copropriétaires le 13 juillet 2016, le règlement de copropriété a été modifié s’agissant notamment de la répartition des charges.

Aux termes de ce modificatif, le lot n° 1, dont est propriétaire la SCI DU GRAND GARAGE, [Z], participe aux charges générales touchant à la structure de l’immeuble (murs et fondations). Mais ce lot est exclu des charges concernant le reste de la structure à savoir « les façades, la toiture, etc. »

S’il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que les travaux envisagés portent sur les murs pignons, ces travaux consistent néanmoins à des travaux de ravalement et non à des travaux de réfection de ces murs, même dégradés. Dès lors, à défaut d’élément contraire produit, le lot n° 1 devait être exclu du paiement de ces charges.

Toutefois, il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas eu d’erreur de la part du syndic et du syndicat des copropriétaires dans l’application de la clé de répartition « charges de structure » mais une absence de précision s’agissant des charges de structure dont il s’agit.

Au surplus, même à supposer que l’absence de précision s’agissant de l’application de la clé de réparation « charges de structure » puisse constituer une faute du syndicat des copropriétaires, la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] ne donne aucune indication sur la nature du préjudice subi ni sur le quantum sollicité à hauteur de 6.000 €. Il sera souligné en outre que ce montant ne semble pas correspondre au montant des appels de fonds versé par la société demanderesse. En tout état de cause, cette dernière n’en justifie pas.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

III – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Jérôme JAMARD.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DU GRAND GARAGE, [Z] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La SCI DU GRAND GARAGE, [Z] sera déboutée du surplus injustifié de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule les résolutions n° 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 et 16.6 de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 6] en date du 14 septembre 2023,

Déboute la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 6] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Jérôme JAMARD le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris 11ème à payer à la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute la SCI DU GRAND GARAGE, [Z] du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière Le Président